Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.272.892
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn: 7803863)
arrest van 13 april 2021
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [woonplaats1] ,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: ‘ [appellante] ’,
advocaat: mr. B.J. van den Berg,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats1] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: ‘ [geïntimeerde] ’,
advocaat: mr. A.M. Takkenberg.’
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 3 november 2020 hier over.
1.2
Ter uitvoering van dat arrest heeft op 2 maart 2021 een enkelvoudige mondelinge behandeling plaatsgevonden. De aantekeningen van die zitting van de griffier bevinden zich in het dossier, met daaraan gehecht de reactie daarop namens [appellante] van 23 maart 2021.
Akte werd op de zitting verleend aan [geïntimeerde] van de toezending van een brief van
mr. Takkenberg met productie 4 (foto’s) en aan [appellante] van de toezending van een
Akte overlegging producties (met producties 10 t/m 23). De genoemde stukken maken deel uit van het dossier.
1.3
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten, die de kantonrechter heeft beschreven in de punten 2.1 tot en met 2.5 van haar bestreden vonnis van 25 september 2019.
3.Waar gaat deze zaak over?
[appellante] is sinds 1995 eigenaresse van een perceel in [woonplaats1] met grote woning en bijgebouwen, dat voorheen aan de grootouders van haar echtgenoot toebehoorde. Deze hebben een en ander in 1911 gebouwd. Het bakhuis dat van die bijgebouwen deel uitmaakte is indertijd voor de schoonmoeder van [appellante] omgebouwd tot een ‘seniorenwoning’. De grote woning zal hierna worden aangeduid als grote woning, terwijl de seniorenwoning zal worden aangeduid als de woning. De schoonmoeder van [appellante] is in 1995 naar de woning verhuisd en heeft daar tot 2005 gewoond. In 2010 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] verzocht de woning te mogen huren. Zij zijn daarop een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van één jaar. Zij spraken af dat [geïntimeerde] op zich nam het gehuurde na afloop van die termijn te ontruimen. [appellante] wilde het gehuurde na die tijd, zo staat in de huurovereenkomst, zelf weer betrekken. Tot die ontruiming is het indertijd niet gekomen. [geïntimeerde] is in de woning blijven wonen. Na een eerdere (niet effectieve) mondelinge opzegging van de huurovereenkomst in 2016, heeft (de gemachtigde van) [appellante] aan [geïntimeerde] bij brief van 9 februari 2018 de huur opgezegd tegen 1 september 2018, met een beroep op ‘dringend eigen gebruik’. Zij wees daarbij op haar leeftijd (zij is van [geboortedatum] 1945) en deelde [geïntimeerde] mee dat zij te maken heeft met lichamelijke ongemakken waardoor het voor haar steeds lastiger wordt om haar grote woning te bewonen en het omliggende perceel te onderhouden. Volgens een verklaring van de Isala Poliklinieken lijdt [appellante] aan een forse artrose in beide knieën. Gelet op haar leeftijd en gezondheidstoestand wil [appellante] de woning gaan bewonen. Alle benodigde voorzieningen bevinden zich gelijkvloers en de woning is beduidend kleiner en daardoor makkelijker in het onderhoud dan haar huidige grote woning. Haar dochter is op zoek naar andere woonruimte en wil haar (grote) woning gaan bewonen. Zij kan dan vanuit de grote woning in de benodigde mantelzorg voor [appellante] voorzien.
[geïntimeerde] stemde niet met de opzegging in.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[appellante] heeft in eerste aanleg (in conventie) kort samengevat gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vaststelt, met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde. Ook vroeg zij om veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
4.2
De kantonrechter heeft bij vonnis van 25 september 2019 de vordering van [appellante] afgewezen, omdat naar haar oordeel op het moment van vonniswijzing geen situatie aanwezig was waarin [appellante] de woning dringend nodig had voor eigen gebruik. De proceskosten werden door de kantonrechter gelet op de verhouding tussen partijen als buren gecompenseerd.
5.De vordering in hoger beroep
5.1
[appellante] heeft tegen dit vonnis hoger beroep aangetekend. Zij heeft vernietiging van het vonnis van de kantonrechter gevorderd en toewijzing alsnog van de door haar in eerste aanleg ingestelde vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
5.2
[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Zij wenst bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter, met veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties.
6.De in hoger beroep te beoordelen vraagpunten
In hoger beroep heeft het hof allereerst te beoordelen of [appellante] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Mocht dat het geval zijn, dan komt het hof toe aan de vraag of van [appellante] als verhuurder, gelet op de wederzijdse belangen van haarzelf en [geïntimeerde] , al dan niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Daarbij komt tevens aan de orde of voor [geïntimeerde] passende woonruimte beschikbaar is.
7.De beoordeling van die vraagpunten
Samenvatting oordeel hof
Het hof vindt de vorderingen van [appellante] toewijsbaar en zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen. Het hof legt hierna uit hoe het tot dit oordeel komt.
Dringend eigen gebruik [appellante]
7.1
De eerste door het hof te beantwoorden vraag is of [appellante] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Gelet op de leeftijd van [appellante] in combinatie met haar gezondheidstoestand is het hof van oordeel dat [appellante] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De woning zal [appellante] ontlasten van het onderhoud van de grote woning en haar de gelegenheid bieden kleiner en gelijkvloers (slaap- en badkamer op de begane grond) te gaan wonen. Het hof neemt hierbij naast de leeftijd van [appellante] de forse artrose waarvan voor haar, zoals meerdere artsen hebben vastgesteld, sprake is, in aanmerking. Artrose is een progressief proces, zodat [appellante] geen voor- maar eerder achteruitgang mag respectievelijk moet verwachten. Weliswaar heeft de kliniek ViaSana, zoals [geïntimeerde] heeft benadrukt, bij het onderzoek op 15 juli 2020 in vergelijking met de foto’s van een jaar daarvoor radiologisch nauwelijks progressie van de artrose kunnen constateren, maar dat neemt de bestaande klachten van [appellante] niet weg. Het lukt haar, overeenkomstig medisch advies, nog te blijven bewegen, zoals door [geïntimeerde] overgelegde foto’s ook laten zien, maar naasten uit de omgeving van [appellante] hebben wel toename van haar beperkingen waargenomen. Met het verstrijken van de jaren en het ouder worden van [appellante] is redelijkerwijs zeker dat haar situatie nog zal verslechteren. Ook het feit dat eigen belang van [appellante] is gemoeid met de verhuizing naar de grote woning van haar dochter, die op zoek is naar passende woonruimte, draagt bij aan het dringend eigen gebruik van [appellante] van de woning. Haar dochter kan en wil [appellante] vanuit de naast de woning gelegen grote woning de benodigde mantelzorg verlenen, terwijl de grote woning met bijgebouwen zo in de familie kan blijven.
7.2
[geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat [appellante] over alternatieve mogelijkheden voor haar problematiek beschikt, omdat de grote woning een badkamer op de begane grond heeft en voldoende mogelijkheden om een volledige slaapkamer op de begane grond te creëren. [appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof, in zoverre niet weersproken door [geïntimeerde] , toegelicht zich bij de geschetste situatie minder prettig te voelen. Bij verbouw van de bibliotheek tot slaapkamer, zoals door [geïntimeerde] voorgesteld, zou haar slaapkamer namelijk op de begane grond aan de wegzijde komen te liggen. Ook lopen patiënten van [geïntimeerde] over het gemeenschappelijke terras langs die kamer. Deze ruimte biedt daarmee onvoldoende privacy, aldus [appellante] . Het hof zal laatstbedoelde stellingen daarlaten, omdat los daarvan blijft staan dat [appellante] bij die interne verbouwing van de grote woning blijft zitten met het onderhoud ervan, zodat het betrokken belang van [appellante] daarmee onvoldoende wordt gediend. Met het voorstel van [geïntimeerde] aan [appellante] haar dochter op te nemen in de grote woning, wat daarvan zij, zijn, zoals [appellante] met de door haar overgelegde calculatie voldoende aannemelijk heeft gemaakt, aanzienlijke kosten gemoeid. Het maken daarvan kan, zo [appellante] deze kosten al zou kunnen opbrengen, wat zij betwijfelt, in redelijkheid niet van [appellante] worden gevergd.
Belangenafweging
7.3
Gelet op het dringend eigen gebruik van de woning door [appellante] komt het hof toe aan de vraag of van [appellante] als verhuurder, gelet op de wederzijdse belangen van haarzelf en [geïntimeerde] , al dan niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Allereerst staat vast dat in de
huurovereenkomst de tijdelijkheid ervan expliciet tot uitdrukking is gebracht, onder verwijzing naar de wens van [appellante] de woning zelf te gaan bewonen en de intentie van [geïntimeerde] een woning in [woonplaats1] of nabije omgeving te kopen en het gehuurde uitsluitend tijdelijk te huren. Intussen is weliswaar sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, maar dat betekent niet dat aan deze afspraken in het kader van de belangenafweging geen gewicht kan toekomen. De beëindiging van de huurovereenkomst is tussen partijen ook al veel langer onderwerp van gesprek. Daarbij was verhuizing door [geïntimeerde] steeds de insteek, zij het dat [geïntimeerde] zich in dat verband in toenemende mate terughoudend en afwachtend heeft opgesteld. [geïntimeerde] heeft haar belang om in het gehuurde te blijven wonen, ook tijdens de mondelinge behandeling voor het hof, benadrukt. Zij woont al haar hele leven buiten en dat is volgens [geïntimeerde] wel essentieel voor haar. Bovendien geeft zij behandelingen, training en coaching in het gehuurde, die in de landelijke omgeving erg goed uitwerkt. Deze belangen van [geïntimeerde] zijn groot, zij het dat [appellante] er, wat betreft de praktijkvoering van [geïntimeerde] , terecht op heeft gewezen dat het gehuurde, volgens de huurovereenkomst zoals deze tussen partijen is gesloten, uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Verder heeft [geïntimeerde] ter onderstreping van haar belangen bij het gehuurde nog een beroep gedaan op haar gezondheidstoestand. Zij heeft daaraan geen verdere uitwerking gegeven. Naar het hof begrijpt, speelt daarvoor de verstoorde relatie tussen partijen een belangrijke rol. [appellante] heeft bevestigd dat de relatie tussen partijen in de loop der jaren ernstig is verstoord. De processtukken van partijen geven daar ook blijk van. Hierin ziet het hof echter eerder een reden voor dan tegen inwilliging van de vorderingen van [appellante] . De situatie tussen partijen is kennelijk voor beiden ‘ziekmakend’.
Ofschoon het woonbelang van [geïntimeerde] groot is, weegt dit onder de omstandigheden van het geval, zoals deze hiervoor ook wat betreft het ontbreken van een redelijk alternatief voor [appellante] aan de orde zijn gekomen, naar het oordeel van het hof niet op tegen de belangen van [appellante] .
Andere passende woonruimte voor [geïntimeerde] ?
7.4
Voor toewijzing van de vorderingen van [appellante] stelt de wet (artikel 7:274 lid 1 onder Pro c BW) mede als vereiste dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Het hof komt tot de slotsom dat aan dat vereiste is voldaan. Het zal dit oordeel toelichten.
In verband met dit vereiste is door [appellante] te stellen en te bewijzen dat [geïntimeerde] een passende woonruimte kan verkrijgen. Dat betekent dat voor [geïntimeerde] de mogelijkheid moet bestaan om er met de inspanning die redelijkerwijs verondersteld mag worden, in te slagen een passende woning te vinden. Dat houdt, anders dan [geïntimeerde] veronderstelt, niet in dat soortgelijke woonruimte beschikbaar moet zijn en ook niet dat bedoelde woonruimte voor haar moet worden gezocht. Dat de als passend aan te merken woning is gelegen in het buitengebied mag [geïntimeerde] niet zonder meer verlangen. Getoetst aan de volgende criteria: ligging in [woonplaats1] en omgeving, grootte: één persoon en huurprijs: de huidige huurprijs van [geïntimeerde] van circa € 800,- per maand, heeft [appellante] tal van gegevens omtrent beschikbare woningen, waarvan enkele ook in het buitengebied waren gelegen, aan [geïntimeerde] doorgestuurd. Vanwege haar aanvankelijke voornemen een woning te kopen waren daar ook beschikbare koopwoningen bij. [appellante] heeft onbestreden aangevoerd dat, voor zover al vereist, in de bedoelde koop- en huurwoningen steeds een tweede kamer voor de praktijkruimte van [geïntimeerde] beschikbaar was. Al hetgeen [appellante] heeft aangedragen, heeft [geïntimeerde] als niet passend dan wel niet relevant van de hand gewezen. Dat [appellante] haar op 1 februari 2019 een concreet aanbod deed voor passende woonruimte, namelijk een per 1 april 2019 vrijkomend bakhuis behorend bij een boerderij gelegen aan de [adres] in [plaats] , heeft [geïntimeerde] niet weersproken. [geïntimeerde] heeft [appellante] op enig moment zelfs verzocht te stoppen met het toezenden van beschikbare woonruimte. Van eigen activiteit op dit punt van de zijde van [geïntimeerde] is het hof niet, althans onvoldoende gebleken. Haar verweer dat het bij de vele doorgezonden huurwoningen steeds ging om huur van korte duur heeft zij onvoldoende onderbouwd.
Termijn en verhuiskostenvergoeding en enkele andere punten
7.5
Het hof stelt het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst en de ontruimingsdatum vast op 1 april 2022 (zie artikel 7:272 lid 2 en Pro artikel 7:273 lid 3 BW Pro).
Het hof neemt daarbij de belangen van partijen over en weer in aanmerking, in het bijzonder ook het belang van [geïntimeerde] over een ruime periode te beschikken voor het zoeken van andere woonruimte en verhuizing.
7.6
Partijen hebben met elkaar, voor geval van verhuizing door [geïntimeerde] , gesproken over een verhuiskostenvergoeding. Het hof ziet aanleiding volgens artikel 7:275 lid 1 BW Pro een bedrag vast te stellen dat [appellante] aan [geïntimeerde] moet betalen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. Het hof stelt het bedrag daarvan in aansluiting op het desbetreffende overleg vast op € 6.000,-.
7.7
Het hof zal dit arrest, anders dan door [appellante] gevorderd, niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren (zie artikel 7:272 lid 1 BW Pro).
7.8
Nu [appellante] in het gelijk wordt gesteld, zal het hof [geïntimeerde] volgens artikel 237 Rv Pro veroordelen in de kosten van beide instanties.
7.9
Voor zover [geïntimeerde] bewijs heeft aangeboden, zijn de daaraan ten grondslag liggende stellingen dan wel niet voldoende onderbouwd dan wel kunnen deze, indien bewezen, niet tot een ander oordeel leiden. Het hof zal haar dan ook niet tot bewijs toelaten.
8.De slotsom
8.1
Het hoger beroep slaagt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd.
8.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties veroordelen.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 105,10
- griffierecht
€ 81,-
€ 81,-
totaal verschotten € 186,10
- salaris advocaat € 500,-.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 103,09
- griffierecht
€ 332,-
€ 332,-
totaal verschotten € 435,09
- salaris advocaat € 2228,- (2 punten x tarief II à € 1114,-).
9.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Apeldoorn van 25 september 2019 en doet opnieuw recht;
stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en de ontruimingsdatum vast op 1 april 2022, met veroordeling van [geïntimeerde] het gehuurde op die datum te ontruimen met medeneming van al het hare;
veroordeelt [appellante] tot betaling van een bedrag van € 6.000,- aan [geïntimeerde] als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten, te voldoen daags na de ontruiming;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 186,10 voor verschotten en op € 500,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 435,09 voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.F. Wiggers-Rust, L.J. de Kerpel-van de Poel en
S.B. Boorsma, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 april 2021.