ECLI:NL:GHARL:2021:7217

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

Locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.288.103/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8819969)

arrest in kort geding van 27 juli 2021

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats1] ,

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in het kort geding bij de kantonrechter: gedaagde,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. E. Cuijpers uit Bussum,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats1] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellant in het incidenteel hoger beroep,

in het kort geding bij de kantonrechter: eiser,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. A.I. de Haan uit Amersfoort.

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het tussenarrest van 11 mei 2021 heeft op 22 juni 2021 een enkelvoudige mondelinge behandeling plaatsgehad waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Na een korte aanhouding van de procedure om partijen in de gelegenheid te stellen onderling tot overeenstemming te komen, hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof arrest bepaald.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

In hoger beroep draait deze kort gedingprocedure nog om de vraag of er reden is om [appellant] te veroordelen aan [geïntimeerde] een dwangsom te betalen voor toekomstige afsluitingen van de elektriciteit, het internet, de gastoevoer of het water in de woning van [geïntimeerde] .

2.2.

Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat daarvoor reden is. Wel staat het hof [appellant] onder voorwaarden toe deze nutsvoorzieningen voor korte duur af te sluiten als het verrichten van werkzaamheden in de woning op de begane grond daartoe noodzaakt. Het hof zal hierna (onder 6) uitleggen hoe het tot die beslissing is gekomen. Het hof zal eerst (onder 3) de feiten schetsen tot de kort gedingprocedure bij de kantonrechter en het verloop van die procedure (onder 4) en vervolgens (onder 5) de feiten zoals die zich na het kort gedingvonnis hebben voorgedaan.

3.De feiten

3.1.

[geïntimeerde] huurt van [appellant] vanaf 15 augustus 2018 de woning op de eerste en tweede verdieping aan de [adres] in [woonplaats1] . De woning van [geïntimeerde] deelt de nutsvoorzieningen met de woning op de begane grond. In de woning bevinden zich op de begane grond de groepenkast, de gasmeter en de hoofdkraan van de waterleiding. Ook het internet ontvangt [geïntimeerde] in zijn woning via de woning op de begane grond.

3.2.

In de tussen partijen opgestelde schriftelijke huurovereenkomst is de huurprijs van de woning van [geïntimeerde] bepaald op € 1.070,- per maand, inclusief € 200,- voor bijkomende leveringen en diensten.

3.3.

Op 9 augustus 2019 heeft de Huurcommissie beslist dat de voor de woning van [geïntimeerde] overeengekomen huurprijs van € 870,- per maand niet redelijk is en dat een huurprijs van € 420,- per maand met ingang van 15 augustus 2018 wel redelijk is.

3.4.

Op 2 november 2019 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] laten weten dat hij de komende veertien maanden de huur verrekent met het bedrag dat [appellant] hem nog verschuldigd is vanwege in het verleden te veel betaalde huur.

3.5.

In een brief van 8 mei 2020 heeft [appellant] het volgende aan [geïntimeerde] geschreven:

"
Zoals reeds mondeling besproken, zouden wij de huurovereenkomst per 14 augustus 2020 beëindigen.

Vanaf 15 augustus zal het pand worden verbouwd. Hierdoor zullen de voorzieningen zoals water, elektra en riool op 15 augustus worden afgesloten.

Ik verzoek u per 14 augustus 2020 de ruimte oplever klaar te hebben, dat wil zeggen geheel ontruimd, en in de staat waarin u de ruimte te huur aangeboden heeft gekregen.”

3.6.

In een brief van 15 mei 2020 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] laten weten dat hij niet akkoord is met beëindiging van de huurovereenkomst. In die brief weerspreekt [geïntimeerde] dat hij dat mondeling met [appellant] heeft afgesproken.

3.7.

In augustus heeft [appellant] de woning van [geïntimeerde] afgesloten van internet. Later die maand heeft [appellant] dat weer aangesloten.

3.8.

Op 8 oktober 2020 heeft [appellant] de woning van [geïntimeerde] afgesloten van elektriciteit, waardoor ook de CV-ketel niet meer werkte en de woning geen verwarming en geen warm water meer had.

3.9.

In oktober en november 2020 heeft [geïntimeerde] via Airbnb onderdak gevonden in [woonplaats1] tegen betaling van € 2.262,23 voor 41 nachten.

3.10.

[appellant] heeft op 13 oktober 2020 een gat gemaakt in de muur tussen de woning van [geïntimeerde] en de gemeenschappelijke hal. Door dat gat heeft [appellant] een elektriciteitssnoer gelegd. Op 14 oktober heeft [appellant] de toegangsdeur tot de woning van [geïntimeerde] weggehaald. Dit is de deur in de hal op de begane grond voor de trap naar de woning van [geïntimeerde] .

3.11.

Op 1 november 2020 heeft [appellant] een bedrag van € 772,- overgemaakt aan [geïntimeerde] .

3.12.

In de periode van 21 november 2020 tot en met 5 december 2020 heeft [geïntimeerde] via Airbnb onderdak gevonden in [plaats1] .

4. Het geschil en de beslissing in de procedure in kort geding bij de kantonrechter

4.1.

[geïntimeerde] heeft in kort geding gevorderd, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter [appellant] op straffe van een dwangsom veroordeelt om (1) de elektriciteit en het internet in de woning aangesloten te hebben, (2) de muur in de woning hersteld te hebben en de voordeur teruggeplaatst te hebben. Verder heeft [geïntimeerde] gevorderd (3) dat [appellant] elke keer dat de elektriciteit, het internet, de gastoevoer of het water in de woning afgesloten zullen worden een dwangsom van € 5.000,- betaalt per afgesloten nutsvoorziening, en indien de nutsvoorziening afgesloten blijft, € 5.000,- voor elke dag dat dit het geval zal zijn na de dag dat er is afgesloten. Tot slot (4) heeft [geïntimeerde] gevorderd dat de kantonrechter [appellant] veroordeelt tot betaling van de kosten die hij heeft gemaakt voor vervangende woonruimte, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

4.2.

In het kort gedingvonnis van 1 december 2020 heeft de kantonrechter de vorderingen onder 1 en 2 toegewezen met matiging en maximering van de dwangsom. De kantonrechter heeft de vordering onder 3 toegewezen met een dwangsom van € 5.000,- per afgesloten nutsvoorziening en met een dwangsom van € 250,- voor elke dag dat dit het geval zal zijn na de dag dat er is afgesloten met een maximum van € 5.000,-. De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld om € 2.262,23 aan [geïntimeerde] te voldoen ter vergoeding van de kosten van vervangende woonruimte en de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding voor het overige afgewezen. De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld in de proceskosten.

5.De gebeurtenissen na het kort gedingvonnis in eerste aanleg

5.1.

[appellant] heeft de verbouwing van de benedenwoning gestaakt. [appellant] heeft het gat in de muur hersteld en de deur teruggeplaatst.

5.2.

Vanaf 4 december 2020 is de woning van [geïntimeerde] weer aangesloten op het elektriciteitsnet. [geïntimeerde] is op 5 december 2020 teruggekeerd in de woning.

5.3.

Voor de huisvestiging via Airbnb in [plaats1] in de periode van 21 november 2020 tot en met 5 december 2020 heeft [geïntimeerde] € 650,- betaald.

5.4.

Op 18 december 2020 had [appellant] [geïntimeerde] niet de geldbedragen betaald waartoe [appellant] in het kort gedingvonnis was veroordeeld. Op 18 december 2020 heeft [geïntimeerde] daarom bankbeslag doen leggen.

6. De beoordeling in kort geding in hoger beroep

De vorderingen

6.1.

[appellant] vordert (in principaal hoger beroep) dat het hof het kort gedingvonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland te Lelystand van 1 december 2020 vernietigt. [appellant] vordert dat het hof [geïntimeerde] veroordeelt om hem alles terug te betalen wat hij ter uitvoering van dit kort gedingvonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald (inclusief de kosten van het bankbeslag), vermeerderd met rente en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, met nakosten en rente. [appellant] heeft in het principaal hoger beroep zes klachten (grieven) gericht tegen het kort gedingvonnis.

6.2.

[geïntimeerde] vordert (in incidenteel hoger beroep) dat het hof [appellant] aanvullend veroordeelt om € 650,- als schade aan hem te voldoen. Dit betreft de kosten van huisvesting in [plaats1] in de periode 21 november 2020 t/m 5 december 2020. [geïntimeerde] heeft in het incidenteel hoger beroep 1 klacht (grief) gericht tegen het kort gedingvonnis.

Het spoedeisend belang

6.3.

Het hof moet ambtshalve beoordelen of [geïntimeerde] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen op het tijdstip van het wijzen van dit arrest. Als dat niet (langer) het geval is, kan een in eerste aanleg uitgesproken veroordeling, hoezeer ook toen gerechtvaardigd, in hoger beroep niet worden bekrachtigd.^[1]

6.4.

Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] geen voldoende spoedeisend belang (meer) bij het treffen van de door hem onder 1 en 2 gevorderde voorzieningen tot het aansluiten van de elektriciteit en het internet in de woning, het herstellen van de muur in de woning en het terugplaatsen van de voordeur. Vaststaat dat [appellant] dit alles heeft uitgevoerd en dat er geen dwangsommen zijn verbeurd. Het hof zal het bestreden kort gedingvonnis daarom op die onderdelen vernietigen.

6.5.

[geïntimeerde] heeft wel een voldoende spoedeisend belang bij de door hem gevorderde

dwangsommen bij toekomstige afsluitingen van de nutsvoorzieningen. Zonder toegang tot de nutsvoorzieningen is de woning onbewoonbaar.

6.6.

De spoedeisendheid van de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van de kosten van vervangende huisvesting, is eveneens voldoende gebleken, nu [geïntimeerde] deze kosten redelijkerwijs heeft moeten maken als gevolg van de door [appellant] veroorzaakte onbewoonbaarheid van de woning door het afsluiten van de nutsvoorzieningen en [geïntimeerde] op zichzelf een gerechtvaardigd belang heeft bij spoedige vergoeding van die kosten. Ook op deze vordering kan daarom in dit kort geding worden beslist.

6.7.

Bij de beoordeling van deze vorderingen van [geïntimeerde] stelt het hof voorop dat zij alleen toewijsbaar zijn als voldoende aannemelijk is dat ze in een eventuele bodemprocedure worden toegewezen. Dat is naar het oordeel van het hof het geval.

tussen partijen bestaat een huurovereenkomst

6.8.

[appellant] heeft ook in hoger beroep niet aannemelijk weten te maken dat [geïntimeerde] mondeling heeft ingestemd met beëindiging van de huur. [appellant] schrijft dat wel in zijn brief van 8 mei 2020, maar [geïntimeerde] heeft dat in zijn brief van 15 mei 2020 weersproken. [appellant] heeft geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd die zijn stelling aannemelijk maken. De daartegen gerichte klacht van [appellant] (grief II) gaat daarom niet op.

[geïntimeerde] is [appellant] aan huur € 420,- per maand verschuldigd

6.9.

[appellant] klaagt er over (grief I) dat de kantonrechter heeft verwogen dat hij geen stappen heeft ondernomen tegen de vaststelling van de huurprijs op € 420,- door de Huurcommissie. Vaststaat dat geen van partijen zich na de beslissing van de Huurcommissie tot de kantonrechter heeft gewend als bedoeld in artikel 7:262 BW Pro. Dit betekent dat [appellant] en [geïntimeerde] geacht worden te zijn overeengekomen wat in de beslissing van de Huurcommissie is vastgesteld. Grief I kan [appellant] daarom niet baten.

[appellant] is zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nagekomen

6.10.

[appellant] is als verhuurder gehouden [geïntimeerde] het ongestoorde en volledige huurgenot te verschaffen. Vaststaat dat [appellant] de elektriciteit van de woning van [geïntimeerde] heeft afgesloten. [appellant] voert immers in hoger beroep aan dat hij daarom voor een noodstroomvoorziening heeft gezorgd. [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep toegelicht dat [appellant] dan kennelijk doelt op ‘een geeloranje ding’ dat op een gegeven moment via de hal door het nieuwe gat in de muur ging. Als er op het snoer met alleen één stopcontact al stroom stond, was volgens [geïntimeerde] in ieder geval geen sprake van een adequate stroomvoorziening. [appellant] heeft de gemotiveerde stelling van [geïntimeerde] dat de voorziening, zo al werkend, niet toereikend was voor de elektrische apparatuur die daarop zou moeten worden aangesloten, niet (voldoende) gemotiveerd weersproken. Daarmee moet worden aangenomen dat de woning van [geïntimeerde] niet (althans niet deugdelijk) was aangesloten op elektriciteit en daarmee geen warm water, verwarming en internet had. [appellant] heeft [geïntimeerde] daarmee niet het ongestoorde en volledige huurgenot verschaft. Het ontbreken van de voorzieningen maakte de woning van [geïntimeerde] ook onbewoonbaar, zodat [geïntimeerde] aanspraak kon maken op vergoeding door [appellant] van de kosten voor vervangende huisvesting.

6.11.

[appellant] wijst er op dat een huurder op grond van de wet de verhuurder in de gelegenheid moet stellen om dringende werkzaamheden aan het gehuurd uit te voeren.^[2]De werkzaamheden van [appellant] betreffen echter geen werkzaamheden aan het gehuurde. Verder heeft [appellant] niet onderbouwd dat die werkzaamheden noopten tot het afsluiten van het gehuurde van het elektriciteitsnet. [geïntimeerde] hoefde de afsluiting van de elektriciteit door [appellant] daarom niet te gedogen.

6.12.

Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat aannemelijk is dat [appellant] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. De daartegen door [appellant] aangevoerde klacht (grief III) slaagt daarom niet.

[appellant] wordt een dwangsom opgelegd voor het in de toekomst afsluiten van de nutsvoorzieningen

6.13.

Duidelijk is dat [appellant] de verbouwing van de woning op de begane grond wil voortzetten zodra hij daarvoor geld heeft en hem geen dwangsom meer boven het hoofd hangt. Ook wanneer [appellant] met de verbouwing verder gaat, zal [appellant] evenwel [geïntimeerde] het ongestoorde en volledige huurgenot van de woning moeten verschaffen en kan [appellant] dus niet zomaar de nutsvoorzieningen van de woning van [geïntimeerde] afsluiten zoals hij eerder heeft gedaan vanuit de woning op de begane grond. De vrees van [geïntimeerde] dat [appellant] daar zonder de gevraagde voorziening opnieuw toe zal overgaan acht het hof niet ongegrond.

6.14.

Het moet naar het oordeel van het hof voor [appellant] wel mogelijk zijn om de nutsvoorzieningen voor korte tijd af te sluiten wanneer dat redelijkerwijs nodig is voor de verbouwing van de woning op de begane grond. Het hof zal in de veroordeling tot uitdrukking brengen dat het verbod alleen betrekking heeft op afsluitingen door of in opdracht van [appellant] . Op de zitting in hoger beroep heeft [geïntimeerde] verklaard dat wanneer de nutsvoorzieningen voor de werkzaamheden van [appellant] kortstondig onderbroken moeten worden, hij bereid is daaraan medewerking te verlenen, mits dat maximaal twee uur duurt en hij van te voren wordt gewaarschuwd. Als de nutsvoorzieningen langer moeten worden onderbroken dan wil [geïntimeerde] dat [appellant] een noodaggregaat plaatst. [geïntimeerde] heeft toegelicht dat ook hij er belang bij heeft dat het pand waarvan het door hem gehuurde onderdeel uitmaakt in orde is. Het hof zal dit in de veroordeling aanvullen en verder de dwangsom matigen als hierna is vermeld. Dit betekent dat de klacht van [appellant] tegen de hem opgelegde dwangsom (grief V) deels slaagt.

[geïntimeerde] komt een vergoeding van de kosten van vervangende woonruimte toe

6.15.

Door het tekortschieten van [appellant] in de op hem rustende verplichting om [geïntimeerde] het ongestoorde en volledige huurgenot te verschaffen, heeft [geïntimeerde] kosten moeten maken voor vervangende woonruimte. Dat [geïntimeerde] tot het door hem gevorderde bedrag kosten heeft gemaakt, heeft [appellant] niet betwist. [appellant] voert echter aan dat de kosten disproportioneel zijn en dat de aanspraak niet hoger zou moeten zijn dan de huurprijs. Dat verweer faalt. Aan vervangende woonruimte die direct beschikbaar moet zijn is inherent dat die in de meeste gevallen (veel) duurder is dan de eigen woonruimte. [appellant] heeft geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan aannemelijk is dat [geïntimeerde] gedurende de periode waarin zijn woning onbewoonbaar was redelijkerwijs voor een lager bedrag dan het door hem daarvoor uitgegeven bedrag vervangende woonruimte kon huren. [appellant] zal [geïntimeerde] daarom de kosten die hij voor vervangende woonruimte heeft gemaakt moeten vergoeden, ook die van € 650,- waarvan [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep betaling vordert. Het daartegen gerichte bezwaar van [appellant] (grief IV) gaat dan ook niet op, terwijl de klacht van [geïntimeerde] tegen de afwijzing door de kantonrechter van kosten voor vervangende woonruimte na 21 november 2020 (de enige grief in incidenteel hoger beroep) in zoverre slaagt.

6.16.

[appellant] heeft in zijn memorie van antwoord in incidenteel appel een beroep gedaan op verrekening met de € 772,- die hij op 1 november 2020 aan [geïntimeerde] heeft overgemaakt. Dit verweer slaagt, maar alleen voor het bedrag aan kosten dat [geïntimeerde] in zijn incidenteel hoger beroep heeft gevorderd.

Door de verrekening is deze vordering (van € 650,-) teniet gegaan. Dit leidt ertoe dat de vordering van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep niet toewijsbaar is.

6.17.

Het verrekeningsverweer van [appellant] slaagt niet voor zover dit mede zou zien op de door [geïntimeerde] al in eerste aanleg gevorderde € 2.262,23 aan vergoeding van kosten van vervangende woonruimte in [woonplaats1] . Bij deze vordering is dit verweer namelijk in strijd met de zogeheten ‘twee-conclusie regel’ (die meebrengt dat dit verweer al bij de memorie van antwoord had moeten worden gevoerd), waardoor het buiten beschouwing blijft.

[appellant] is terecht in de proceskosten veroordeeld

6.18.

Als hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij, is [appellant] terecht in de proceskosten in eerste aanleg veroordeeld.

7.De slotsom

7.1.

De conclusie is dat de grieven van [appellant] in principaal hoger beroep falen, met uitzondering van grief V die gedeeltelijk slaagt. Het bestreden kort gedingvonnis zal worden bekrachtigd behoudens de veroordelingen onder 5.1 t/m 5.3. Wat de veroordelingen onder 5.1. en 5.2. betreft omdat [appellant] daaraan inmiddels heeft voldaan. Het hof zal de vordering van [geïntimeerde] zoals die in de veroordeling onder 5.3. is toegewezen in beperktere vorm toewijzen.

7.2.

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. De kosten van de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 2.228, - aan salaris advocaat (2 punten x tarief II van € 1.114,- per punt). Anders dan [appellant] wil, ziet het hof geen aanleiding om af te wijken van het liquidatietarief. De memorie is ingediend door de advocaat van [geïntimeerde] , die ook aanwezig was op de zitting. Overeenkomstig de richtlijnen van het (forfaitaire) liquidatietarief worden daarvoor twee punten toegekend. Dat de advocaat van [geïntimeerde] alleen doorgeefluik is geweest, blijkt overigens uit niets.

7.3.

Omdat de vordering van [geïntimeerde] in het incidenteel hoger beroep terecht is, maar alleen niet toewijsbaar vanwege het door [appellant] pas bij memorie van antwoord in incidenteel appel gevoerde verrekeningsverweer, zullen de kosten van het incidenteel hoger beroep worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.

8.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:

bekrachtigt het in kort geding gewezen vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland te Lelystand van 1 december 2020 behoudens de veroordelingen uitgesproken onder 5.1 tot en met 5.3, vernietigt het vonnis op die onderdelen en doet opnieuw recht ten aanzien van de veroordeling uitgesproken onder 5.3:

veroordeelt [appellant] om elke keer dat hij na betekening van dit arrest de elektriciteit, het internet, de gastoevoer of het water in de woning van [geïntimeerde] afsluit of doet afsluiten, een dwangsom van € 250,- aan [geïntimeerde] te betalen per afgesloten nutsvoorziening, met een maximum van € 5.000,- per nutsvoorziening, en indien de nutsvoorziening afgesloten blijft, € 250,- voor elke dag dat dat dit het geval zal zijn na de dag dat er is afgesloten, met een maximum van € 5.000,- per nutsvoorziening, onder welke veroordeling niet zijn begrepen de situaties dat [appellant] , als dat redelijkerwijs noodzakelijk is voor de verbouwing van de woning op de begane grond, (een) nutsvoorziening(en) één keer per 24 uur voor maximaal twee uur afsluit, maar niet voor 09:00 uur en niet na 21:00 uur en mits [appellant] [geïntimeerde] hiervan minstens twee uur van te voren per sms-, app- of e-mailbericht op de hoogte heeft gesteld;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 338,- aan verschotten en op € 2.228, - voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde veroordelingen betreft) tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

bepaalt dat iedere partij in het incidenteel hoger beroep haar eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, J.H. Kuiper en O.E. Mulder en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2021.

Verhuurder veroordeeld tot dwangsom bij toekomstige afsluitingen nutsvoorzieningen in huurwoning