Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.278.501
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 359717)
arrest van 14 september 2021
in de zaak van
1.[appellant1] ,
2. [appellante2] ,
beiden wonende te [woonplaats1] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna: [appellanten] c.s.,
advocaat: mr. R.H. van de Beeten,
tegen:
1.[geïntimeerde1] ,
2. [geïntimeerde2] ,
beiden wonende te [woonplaats1] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna: [geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. J. Kamphuis.
1.De samenvatting van de zaak
1.1
In dit hoger beroep staat de vraag centraal of [geïntimeerden] c.s. gebruik mag maken van de buurweg die voor een deel over het perceel van [appellanten] c.s. loopt en of [appellanten] recht heeft op de aankoop van een perceel van [geïntimeerden] c.s. Het hof verwijst naar de feitenweergave in het vonnis van de rechtbank van 8 april 2020 (gepubliceerd onder ECLI:NL:RBGEL:2020:2542) voor kadastrale overzichtskaarten.
1.2
Bij de rechtbank heeft [appellanten] c.s. in conventie kort gezegd, en voor zover in hoger beroep nog van belang, een verklaring voor recht gevorderd dat hij bevoegd is om de buurweg af te sluiten met een hek en deze buurweg ter hoogte van de zuidelijke grens van perceel B (kadastraal gemeente Pannerden B nummer [nummer1] ) af te rasteren over de volle breedte, alsmede dat hij gerechtigd is tot verwerving van de eigendom van perceel B tegen de koopsom van € 3,75 per m2 kosten koper. Verder heeft [appellanten] c.s. gevorderd dat het [geïntimeerden] c.s. wordt verboden om – samengevat – gebruik te maken van de buurweg op straffe van verbeurte van een dwangsom, dat [geïntimeerden] c.s. moet gehengen en gedogen dat de zuidelijke grens van perceel B wordt afgerasterd en dat [geïntimeerden] c.s. wordt veroordeeld om binnen 4 maanden na het wijzen van het vonnis over te gaan tot verwijdering van de verharding op de strook grond van perceel B, alsmede tot herstel daarvan in de oorspronkelijke toestand ten tijde van de aankoop door [geïntimeerden] c.s. en binnen deze termijn mee te werken aan levering van perceel B tegen de koopsom van € 3,75 per m2 kosten koper, op straffe van verbeurte van een dwangsom wanneer zij daaraan geen gevolg geeft.
1.3
In reconventie heeft [geïntimeerden] c.s. bij de rechtbank – samengevat – een verklaring voor recht gevorderd dat hij bevoegd is om van de buurweg gebruik te maken en dat hij niet verplicht is om perceel B aan [appellanten] c.s. te verkopen en te leveren. Daarnaast heeft hij gevorderd om [appellanten] c.s. te verbieden om de buurweg af te sluiten en perceel B over de breedte af te rasteren op straffe van verbeurte van een dwangsom, en verder [appellanten] c.s. te veroordelen om binnen 7 dagen na het wijzen van het vonnis het bordje “verboden toegang” te verwijderen en verwijderd te houden, eveneens op straffe van verbeurte van een dwangsom.
1.4
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen en de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. toegewezen. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat het recht van eerste koop van perceel B door [appellanten] c.s. is vastgelegd in een leveringsakte, waarbij het aankomt op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Naar het oordeel van de rechtbank rechtvaardigt de tekst van de leveringsakten van 12 mei 2017 en 8 juni 2018 niet de conclusie dat [geïntimeerden] c.s. jegens [appellanten] c.s. is gehouden tot verkoop van perceel B. Evenmin heeft [appellanten] c.s. het recht van eerste koop wanneer [geïntimeerden] c.s. perceel B in de toekomst zal verkopen. De rechtbank heeft verder geoordeeld dat [appellanten] c.s. niet bevoegd is om perceel B, waarvan [geïntimeerden] c.s. de rechtmatige eigenaar is, aan de zuidelijke grens van de ontsluitingsweg af te rasteren. Bovendien mag [geïntimeerden] c.s. als eigenaar van percelen B en D onbeperkt en onbelemmerd gebruik maken van de buurweg en [appellanten] c.s. is daarom niet gerechtigd om de buurweg af te sluiten met een hek. Tot slot heeft de rechtbank bepaald dat [appellanten] c.s. het bordje “verboden toegang” moet verwijderen.
1.5
Het hof is het met de rechtbank eens en zal het vonnis daarom bekrachtigen. Hieronder zal het hof uitleggen waarom het tot die conclusie komt. Eerst vermeldt het hof nog wat er in de procedure in hoger beroep is gebeurd.
2.De procedure bij het hof
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 maart 2021 hier over. In dat arrest is een mondelinge behandeling bepaald, die op 9 juni 2021 heeft plaatsgevonden. Van die zitting is een verslag (proces-verbaal) gemaakt. Voorafgaand aan de zitting heeft [appellanten] c.s. nog schriftelijke stukken aan het hof en [geïntimeerden] c.s. gestuurd. Het gaat om een akte overlegging producties met toelichting, tevens houdende wijziging van eis. [geïntimeerden] c.s. heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. Na afloop van de zitting heeft het hof bepaald dat er een arrest zal worden gewezen.
3.De achtergrond van het geschil
3.1
Op 20 maart 2017 heeft [appellanten] c.s. van [naam1] (hierna: [naam1] c.s.) het woonhuis gekocht, plaatselijk bekend [adres1] [woonplaats1] .
Zij hebben dit schriftelijk vastgelegd in een “koopovereenkomst woning” waarin (onder meer) het volgende is bepaald:
“(…)
Het is koper bekend dat de eigen weg ter plaatse van de zuidzijde van het perceel en aangegeven op de tekening tevens in gebruik is en gebruikt zal worden door zowel de aanwonenden als gebruikers en bezoekers van de belende percelen casu quo woningen.
Voor zover bekend is daar in het verleden geen erfdienstbaarheid voor gevestigd en is volgens de verkoper de uitweg door verjaring ontstaan. (…)”
3.2
Op 4 mei 2017 heeft [appellanten] c.s. van [naam1] c.s. een perceel weiland in [woonplaats1] gekocht, grenzend aan het perceel met het woonhuis. Zij hebben dit schriftelijk vastgelegd in een “koopovereenkomst los land” waarin (onder meer) het volgende is bepaald:
“artikel 20 Aanvullende afspraken (…)
De aangegeven weg van ca. groot 273 m2[perceel B, hof]
(zie legenda bijlage onder B) zal bij verkoop van kavel D (zie legenda) door huidige eigenaar de heer en mevrouw [naam1] worden verkocht.
(zie legenda bijlage onder B) zal bij verkoop van kavel D (zie legenda) door huidige eigenaar de heer en mevrouw [naam1] worden verkocht.
Mocht toekomstige koper van kavel D vergunning voor een ontsluiting via de dijk ( [adres2] ) verkrijgen, dan genieten de heer [appellant1] en mevrouw [appellante2] in dit geval het eerste recht van koop betreffende deze weg (…) voor de hierboven genoemde prijs van € 3,75 per m2 kosten koper.
Zou toekomstige koper van kavel Dgeenontsluiting krijgen via de dijk ( [adres2] ) dan heeft koper van kavel D het eerste recht van koop betreffende deze weg (…) om toch ontsluiting te kunnen genieten. (…)”
3.3
Deze bepaling is eveneens woordelijk opgenomen in artikel 8 van de notariële akte van 12 mei 2017, waarbij [naam1] c.s. het woonhuis aan [appellanten] c.s. heeft geleverd.
3.4
Bij notariële akte van 8 juni 2018 heeft [naam1] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. een perceel weiland met duiktalud, gelegen aan en nabij de [adres2] te [woonplaats1] en een perceeltje weiland, gelegen nabij de [adres1] te [woonplaats1] geleverd. In deze notariële akte is de bepaling (geciteerd in r.o. 3.2) eveneens woordelijk opgenomen. Daaraan is (onder meer) het volgende toegevoegd:
“(…)
De op de legenda met B aangegeven weg is thans het kadastrale perceel gemeente Pannerden sectie B nummer [nummer1] , groot twee aren en tachtig centiaren.
Het is partijen bekend dat het hier bedoelde recht een persoonlijk recht is.
Voor zover in bovengemelde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet verkoper dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard.
Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper als vrijwillig waarnemend de belangen van die derden voor die derden aangenomen. (…)”
3.5
[geïntimeerden] c.s. heeft op enig moment na de levering van deze percelen een vergunning gekregen om vanaf zijn perceel een ontsluiting te realiseren naar de [adres2] . Deze ontsluiting is vervolgens door [geïntimeerden] c.s. gerealiseerd.
3.6
[appellanten] c.s. heeft zijn woonhuis verkocht aan [naam2] (hierna: [naam2] c.s.) en bij notariële akte van 15 februari 2021 aan hen geleverd. In deze akte wordt melding gemaakt van het juridische geschil tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. Verder is in deze akte woordelijk de bepaling opgenomen zoals genoemd in r.o. 3.2. In de akte is voorts (onder meer) het volgende opgenomen:
“(…)
Indien en voor zover de rechter in hoger beroep zou beslissen dat aan de verkoper rechten toekomen om het pad, kadastraal bekend gemeente Pannerden, sectie B nummer [nummer1] , in eigendom te verkrijgen, draagt de verkoper hierbij reeds nu voor alsdan deze rechten over aan de koper, die hierbij deze rechten nu voor alsdan aanvaardt. (…)”
3.7
[appellanten] c.s. is inmiddels verhuisd naar een andere woonplaats.
4.De motivering van de beslissing van het hof
Moet [geïntimeerden] c.s. perceel B aan [naam2] c.s. (als koper van de woning van [appellanten] c.s.) verkopen?
4.1
[appellanten] c.s. stelt zich op het standpunt dat hij (dan wel zijn rechtsopvolger) op grond van de koopovereenkomsten en leveringsakte met [naam1] c.s. (zie 3.1 tot en met 3.3) het recht heeft op koop van perceel B, nu [geïntimeerden] c.s. inmiddels een ontsluiting aan de [adres2] gerealiseerd heeft. Het hof zal eerst het wettelijk kader bespreken.
De uitleg van een leveringsakte
4.2
De rechtbank heeft overwogen dat het bij de uitleg van een leveringsakte aankomt op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. [appellanten] c.s. voert aan dat in de koopakte van 4 mei 2017 (zie 3.2) een kwalitatief recht is afgesproken, met een daarmee corresponderende leveringsverplichting van perceel B. De rechtbank heeft volgens [appellanten] c.s. een verkeerde maatstaf gehanteerd bij de uitleg van de verbintenissen tussen partijen, aangezien volgens hem de Haviltex-maatstaf moet worden aangelegd: deze verplicht ertoe om alle omstandigheden van het geval in aanmerking te nemen. In dit geval is volgens [appellanten] c.s. met name de vraag naar de bedoeling van [appellanten] c.s. en [naam1] c.s. van belang.
4.3
Het hof is van oordeel dat de rechtbank ten aanzien van de verhouding tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s., niet zijnde de oorspronkelijke contractspartijen (tussen hen is geen (obligatoire) overeenkomst gesloten), een juiste maatstaf heeft aangelegd ten aanzien van de uitleg van de bewuste bepaling in de leveringsakte van 12 mei 2017 (herhaald in de leveringsakte van [naam1] c.s. aan [geïntimeerden] c.s.): deze komt aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
4.4
Het hof duidt de feiten en omstandigheden op basis van het door partijen gevoerde debat als volgt. Toen [naam1] c.s. perceel D wilde verkopen was dit perceel slechts bereikbaar via perceel B. Mogelijk zou de gemeente een vergunning verlenen voor een (extra) ontsluitingsweg via de dijk, zodat perceel D ook langs deze weg bereikbaar zou zijn, maar dat was op dat moment nog onzeker. In het geval dat deze ontsluitingsweg er inderdaad zou komen, zouden de kopers van perceel D niet per se toegang nodig hebben via perceel B en kon [naam1] c.s. dit perceel eventueel ook aan derden verkopen.
4.5
[naam1] c.s. is met [appellanten] c.s. het eerste recht van koop van perceel B overeengekomen, welke afspraak het hof gezien de bewoordingen van de (ook in de leveringsakte van 12 mei 2017 opgenomen) bepaling in artikel 8 van de koopakte, gelezen tegen de achtergrond van voormelde bedoeling aldus uitlegt dat wanneer [naam1] c.s. perceel B zou willen verkopen, hij dit perceel als eerste aan [appellanten] c.s. te koop zou moeten aanbieden. Dit alles onder de voorwaarde dat perceel D op dat moment een ontsluitingsweg zou hebben via de dijk. Ten tijde van de verkoop van perceel D aan [geïntimeerden] c.s. was deze ontsluitingsweg echter nog niet gerealiseerd, zodat niet was voldaan aan de voorwaarden van het eerste recht van koop van perceel B door [appellanten] c.s. [naam1] c.s. heeft perceel D alsook perceel B (destijds de enige weg die op dat moment toegang gaf tot perceel D) verkocht aan [geïntimeerden] c.s.
4.6
In de leveringsakte van 8 juni 2018 van [naam1] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. heeft de notaris weliswaar dezelfde bepaling over het eerste recht van koop van [appellanten] c.s. opgenomen, maar daaruit volgt niet dat [geïntimeerden] c.s. verplicht is om perceel B aan [appellanten] c.s. te verkopen. Met de verkoop van perceel B aan [geïntimeerden] c.s. was het recht van eerste koop van perceel door [appellanten] c.s. al uitgewerkt.
4.7
Naar het oordeel van het hof moet het recht van eerste koop ten behoeve van [appellanten] c.s. worden aangemerkt als een persoonlijk recht (zoals het recht in de notariële akte tussen [naam1] c.s. en [geïntimeerden] c.s. is benoemd) en niet als een kwalitatief recht, zoals [appellanten] c.s. in één van zijn grieven aanvoert. Van een kwalitatief recht is sprake wanneer een uit een overeenkomst voortvloeiend, voor overgang vatbaar recht in een zodanig verband staat met een aan de schuldeiser toebehorend goed, dat hij bij dat recht slechts belang heeft, zolang hij het goed behoudt. Dat recht gaat in dat geval over op degene die dat goed onder bijzondere titel verkrijgt. Dit volgt uit artikel 6:251 BW.
4.8
Het hof stelt vast dat het eerste recht van koop van perceel B niet in verband staat met een aan [appellanten] c.s. behorend goed. Weliswaar grenst perceel B aan het perceel van [appellanten] c.s. maar daaraan kan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. Perceel B is namelijk een op zichzelf staand kadastraal perceel (bereikbaar via de buurweg) en kan ook aan anderen dan aan [appellanten] c.s. worden overgedragen, zoals bijvoorbeeld aan eventuele nieuwe eigenaren van perceel D.
4.9
Het hof volgt ook de overweging van de rechtbank (in r.o. 4.9 van het bestreden vonnis) dat hieruit volgt dat [appellanten] c.s. niet bevoegd is om Kavel B aan de zuidelijke grens af te rasteren.
De buurweg
4.1
Perceel B van [geïntimeerden] c.s. komt uit op een buurweg, waarvan ook [geïntimeerden] c.s. gebruik mag maken. Deze buurweg loopt voor een deel over het perceel van [appellanten] c.s. Vaststaat dat in de loop van de tijd de aanliggende en achterliggende kavels zijn verkocht en verkaveld. De rechtbank heeft overwogen dat voor zover het gaat om verkaveling van percelen die als zodanig in de oorspronkelijke vorm “rechthebbend” waren om uit te wegen over de ontsluitingsweg, dat recht de nieuwe kavels volgde. Hiertegen richt zich één van de grieven van [appellanten] c.s.
4.11
Naar het hof begrijpt trekt [appellanten] c.s. een parallel met de aanspraak op een noodweg, indien een koper van een perceel grond geen eigen ontsluitingsweg heeft. Bij splitsing, zo betoogt [appellanten] c.s., geldt exclusief een noodweg over de grond van de oorspronkelijke verkoper en zijn andere perceelseigenaren in dat geval niet gehouden tot het bieden van een noodweg. Wenst een koper van een perceel een andere ontsluiting dan een bestaande – al dan niet uit hoofde van een noodweg – dan dient hij een erfdienstbaarheid te bedingen bij de eigenaar van de grond waarover deze ontsluiting wordt gewenst. Waar het gaat om een splitsing van een bestaand perceel gelegen aan een buurweg na 1 januari 1992 geldt dit volgens [appellanten] c.s. eens te meer.
4.12
Het hof stelt voorop dat [appellanten] c.s. geen grief heeft aangevoerd tegen de vaststelling van de rechtbank dat de ontsluitingsweg al sinds jaar en dag wordt gebruikt door (onder meer) de rechtsvoorganger van zowel [appellanten] c.s. als [geïntimeerden] c.s. en dat deze ontsluitingsweg naar perceel D moet worden gekwalificeerd als buurweg.
4.13
In het vóór 1 januari 1992 van kracht zijnde artikel 719 BW (oud) werd – voor zover hier van belang – bepaald dat wegen aan verscheidene buren gemeen, die tot hun uitweg dienen, niet dan met gemene toestemming kunnen worden verlegd, vernietigd of tot een ander gebruik gebezigd, dan waartoe die wegen bestemd zijn geweest. Volgens vaste rechtspraak gold deze regeling ook voor de situatie waarin de betrokken weg, ofwel het pad, eigendom is van één van de buren. Sinds 1 januari 1992 kunnen geen buurwegen meer ontstaan. Op grond van artikel 160 Overgangswet (NBW) worden bestaande buurwegen gehandhaafd en brengt de invoering van de nieuwe verplichtingen op 1 januari 1992 bij wet geen wijziging in de rechten, bevoegdheden en verplichtingen met betrekking tot buurwegen die voordien zijn ontstaan.
4.14
Naar het oordeel van het hof volgt uit het vorengaande dat (het recht tot gebruik van) de buurweg niet komt te vervallen, zoals [appellanten] c.s. lijkt te betogen, door splitsing/verkaveling van percelen waaraan de buurweg is gelegen. De buurweg blijft immers (nog steeds) tot hetzelfde doel bestemd en [geïntimeerden] c.s. is als rechtsopvolger van [naam1] c.s. aan te merken als “buren” in de zin van artikel 719 BW (oud). Deze buurweg kan slechts met gezamenlijke toestemming worden vernietigd en van een dergelijke toestemming is het hof niet gebleken. De invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek per 1 januari 1992 heeft hierin geen wijziging gebracht. Deze grief van [appellanten] c.s. kan dus niet slagen. Het hof ziet geen aanleiding om een prejudiciële vraag voor te leggen aan de Hoge Raad, zoals [appellanten] c.s. heeft verzocht.
Mag [appellanten] c.s. de buurweg afsluiten met een hek en er een bordje met “verboden toegang” plaatsen?
4.15
Het hof zal ook de uitspraak van de rechtbank bekrachtigen ten aanzien van het verbod voor [appellanten] c.s. om de buurweg af te sluiten met een hekwerk en de veroordeling om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis het bordje “verboden toegang” te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Het hof volgt daarbij de argumentatie van [geïntimeerden] c.s., die erop heeft gewezen dat uit de jurisprudentie volgt dat de eigenaar van een buurweg geen wijzigingen aan de buurweg mag aanbrengen die afbreuk doen aan de rechten van naburen en dat hij evenmin de buurweg mag afsluiten indien dat gebruik van de buurweg door de naburen teveel zou belemmeren. [1] Het plaatsen van een hek en een bordje met “verboden toegang” moet worden opgevat als wijzigingen aan de buurweg die afbreuk doet aan de rechten van naburen, dan wel die rechten belemmeren.
4.16
Het hof verwerpt het argument van [appellanten] c.s. dat hij recht en belang heeft om de buurweg met een hekwerk af te sluiten en te voorzien van een bordje “verboden toegang”, omdat [geïntimeerden] c.s. hun perceel voor andere dan agrarische doeleinden zouden gebruiken. [geïntimeerden] c.s. heeft dergelijk gebruik gemotiveerd betwist en verder dient [appellanten] c.s., voor zover al sprake zou zijn van activiteiten die in strijd zijn met de bestemming van kavel D, zich te wenden tot de gemeente met een verzoek om handhaving.
Geen bewijs
4.17
Omdat [appellanten] c.s. geen voldoende concrete feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan bewijslevering.
5.De conclusie van het hof
De grieven van [appellanten] c.s. slagen niet. Daarom zal het hof het vonnis waartegen het hoger beroep is gericht bekrachtigen. Omdat [appellanten] c.s. in hoger beroep ongelijk krijgt, moet hij de kosten van de procedure in hoger beroep betalen. Deze kosten worden aan de kant van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 332 aan griffierecht en op € 2.228 voor salaris van de advocaat (berekend volgens het liquidatietarief, 2 punten maal tarief € II).
6.De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 8 april 2020;
veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 332 voor verschotten en op € 2.228 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.J. Louter, L.J. de Kerpel-van de Poel en A.A. van Rossum, en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 september 2021.