ECLI:NL:GHARL:2021:941

• Datum uitspraak: 2 februari 2021
• Publicatiedatum: 2 februari 2021
• Zaaknummer: 20/00339
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging waardevaststelling woning volgens Wet WOZ ondanks geschil over aankoopprijs en herstelkosten

Belanghebbende kocht een vrijstaande woning in december 2016 voor €650.000, met een ontbindende voorwaarde voor bouwkundige keuring. Na verbouwingen en herstelwerkzaamheden werd de WOZ-waarde voor 2018 vastgesteld op €632.000. Belanghebbende betwistte deze waardering en stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld, mede vanwege aardbevingsschade en vermeende schendingen van hoorplicht, gelijkheidsbeginsel en vertrouwensbeginsel.

Het hof oordeelde dat de aankoopprijs, tot stand gekomen tussen onafhankelijke derden, in beginsel de waarde in het economische verkeer weerspiegelt, tenzij anders aannemelijk wordt gemaakt. De herstel- en verbeterwerkzaamheden per 1 januari 2018 zijn meegenomen in de waardering, evenals de aardbevingsschade die niet leidde tot ontbinding van de koopovereenkomst.

De heffingsambtenaar leverde voldoende bewijs voor de vastgestelde waarde, waarbij het modelmatige waarderingsvoorschrift een hulpmiddel is en geen bewijsvoorschrift. Het beroep op willekeur, schending van het gelijkheidsbeginsel en vertrouwensbeginsel faalde, mede omdat de WOZ-waarden van vergelijkbare woningen correct waren vastgesteld en de waardebepaling modelmatig was onderbouwd.

Ook werd geen schending van de hoorplicht vastgesteld. Het hof verklaarde het hoger beroep ongegrond en bevestigde de uitspraak van de rechtbank. Er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €632.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer 20/00339

uitspraakdatum: 2 februari 2021

Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z]

(hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 24 december 2019, nummer LEE 18/2186, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van het
Noordelijk Belastingkantoor

( hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 18 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 632.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.

1.5

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak aan de [a-straat] 18 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1938 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 520 m3. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 1550 m², een garage, twee tuinhuisjes en een berging.

2.2

Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 23 december 2016 gekocht voor € 650.000. De overeenkomst bevatte een ontbindende voorwaarde van bouwkundige keuring. Als alle noodzakelijke werkzaamheden uit de bouwkundige keuring gezamenlijk meer dan € 5.000 zouden bedragen, kon de koopovereenkomst worden ontbonden. De levering heeft plaatsgevonden op 12 juli 2017. De ontbindende voorwaarde is niet ingeroepen. Na de aankoop heeft belanghebbende voor € 125.000 aan de onroerende zaak verbouwd. Voor een deel betreft dit herstel en voor een deel verbetering. Op 1 januari 2018 was 60% van de beoogde herstel- en verbeterwerkzaamheden voltooid.

2.3

De onroerende zaak is bij beschikking van 31 maart 2018 aan de hand van de in de artikelen 3 en 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling van woningen door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (hierna: modelmatige waardebepaling), vastgesteld op € 635.000. In het daartoe opgemaakte taxatieverslag zijn behoudens de door belanghebbende bedongen aankoopprijs van de onroerende zaak en zijn kenmerken marktcijfers van twee andere woningen te [Z] opgenomen, te weten [b-straat] 25 en [c-straat] 314.

2.4

Op 14 juni 2018 is belanghebbende door de heffingsambtenaar gehoord. Van dit hoorgesprek is met instemming van belanghebbende geen verslag opgemaakt.

2.5

De onroerende zaak is op 7 september 2018 voor de heffingsambtenaar ter controle van de beschikte waarde getaxeerd door [A] , taxateur. Het hiervan opgemaakte taxatierapport is in beroep door de heffingsambtenaar in het geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 632.000. Als onderbouwende marktgegevens zijn drie vrijstaande woningen opgenomen: [d-straat] 6, [e-straat] 45 en [f-straat] 27, alle te [Z] .

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 540.000. Hij voert hiertoe aan dat de hoorplicht is geschonden, dat de waardevaststelling niet op een juiste wijze is geschied, dat de taxatie niet inzichtelijk en controleerbaar is en dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden. Verder voert belanghebbende aan dat het eigen aankoopcijfer niet kan worden gebruikt voor de waardevaststelling dan wel dat het aankoopcijfer een correctie behoeft omdat de aardbevingsschade daarin moet worden meegenomen.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2017 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). In afwijking van het eerste lid van artikel 18 is wegens de in 2017 plaatsgevonden hebbende herstel- en verbeterwerkzaamheden de waarde van de onroerende zaak naar de staat daarvan op 1 januari 2018 vastgesteld.

4.2

De met inachtneming van het hiervoor omschreven waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Indien een belanghebbende een onroerende zaak heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat die waarde, dat is immers kort samengevat de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou willen betalen, ten tijde van de aankoop overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs, tenzij de partij die zich erop beroept dat die koopsom niet die waarde weergeeft, feiten of omstandigheden stelt en bij betwisting aannemelijk maakt waaruit dat volgt.

4.3

De door belanghebbende gestelde tijdsdruk en persoonlijke motieven maken niet dat de door belanghebbende bedongen koopprijs van € 650.000, tot stand gekomen tussen onafhankelijke derden, niet die waarde is. Tijdsdruk en persoonlijke motieven zijn onderdeel van een onderhandelingsproces. Doordat een deel van de na aankoop geconstateerde gebreken van de onroerende zaak op 1 januari 2018 zijn hersteld en die gebreken daarom niet meetellen in de waardevaststelling, leiden die evenmin tot de conclusie dat de in december 2016 tot stand gekomen koopprijs de waarde in het economische verkeer niet weergeeft. Daarbij komt dat in 2017 ook verbeteringen zijn aangebracht. Deze zijn niet in de aankoopprijs verdisconteerd, terwijl daarmee in de waardevaststelling wel rekening gehouden dient te worden. In het rapport van CED van 21 oktober 2020 over de aardbevingsschade is opgenomen dat niet bekend is wanneer die schade, onderverdeeld in 51 kleine schadeposten met een totaalbedrag aan herstelkosten van € 24.301,16, is ontstaan, zodat op grond van die schade evenmin kan worden gezegd dat de koopprijs de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet weergeeft. Bovendien mag worden verondersteld dat die schade, voor zover die ten tijde van de aankoop zichtbaar aanwezig was, belanghebbende ertoe had aangezet de ontbindende voorwaarde in te roepen, hetgeen niet is gebeurd. Ook de omstandigheid dat € 5.000 van het aankoopbedrag ziet op roerende zaken leidt er niet toe dat de aankoopprijs niet bepalend is voor de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak. Nu de heffingsambtenaar de onroerende zaak op een lager bedrag dan de aankoopprijs heeft vastgesteld, is daarmee en met de ten tijde van de aankoop aanwezige gebreken, die op 1 januari 2018 niet zijn hersteld voldoende rekening gehouden.

4.4

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar, die ter onderbouwing daarvan onder andere wijst op de rond de waardepeildatum tot stand gekomen aankoopprijs van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar is voor zijn bewijsvoering niet gebonden aan de bij de waardebeschikking gehanteerde modelmatige waardebepaling. De in de artikelen 3 en 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken neergelegde regels zijn geen bewijsvoorschrift, maar hulpmiddelen voor de waardevaststelling. Toetsteen blijft de in artikel, tweede lid, van de Wet WOZ opgenomen waarde, die ook op andere manieren bepaald kan worden.

4.5

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling willekeurig en in strijd met het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld. Hij wijst daarbij op het door hem verrichte onderzoek naar 85 vastgestelde WOZ-waarden van vrijstaande woningen in de nabije omgeving van de onroerende zaak. Daaruit leidt belanghebbende af dat in de waardevaststelling van de onroerende zaak één van de hoogste prijzen per m2 zijn gehanteerd, dat de waardestijging van de onroerende zaak ten opzichte van de vorige WOZ-waardevaststelling het hoogst is, dat de waardevaststelling van de onroerende zaak niet modelmatig is bepaald en dat de aankoopprijs ten onrechte niet is gebruikt bij de waardevaststellingen van de 85 woningen. In haar verweer daartegen stelt de heffingsambtenaar dat belanghebbende in zijn onderzoek geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de 85 woningen. Ter zitting is namens belanghebbende gesteld dat zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel en het verbod op willekeur inhoudt dat hij zich erop beroept dat de heffingsambtenaar een begunstigend waardebepalend beleid voert, waarvan ten nadele van belanghebbende is afgeweken. Nu namens belanghebbende ter zitting tevens is gesteld dat de WOZ-waarden van de 85 woningen juist zijn vastgesteld, ziet het Hof niet in op welke wijze het gelijkheidsbeginsel geschonden is. Ook het beroep op schending van het verbod van willekeur slaagt niet, nu belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt waarom voor de waardevaststelling van de onroerende zaak niet aangesloten kan worden bij zijn aankoopprijs. Dat deze aankoopprijs niet zou zijn toegepast bij de waardevaststellingen van de door hem onderzochte woningen, leidt er niet toe dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld of dat het gelijkheidsbeginsel geschonden zou zijn, nu de WOZ-waarden van de 85 woningen juist zijn vastgesteld. Ook een schending van het vertrouwensbeginsel acht het Hof niet aanwezig. Uit het taxatieverslag blijkt dat de waardevaststelling modelmatig is bepaald, zodat het beroep op het vertrouwensbeginsel feitelijke grondslag mist. Anders dan belanghebbende meent, is het gebruik van de eigen aankoopprijs in de modelmatige waardebepaling naast de verkoopcijfers van andere vergelijkbare woningen niet in strijd met enig rechtsregel.

4.6

Van een schending van de hoorplicht is niet gebleken. Dat belanghebbende niet de door hem gewenste antwoorden heeft gekregen of dat niet al zijn vragen onder andere met betrekking tot de 85 woningen zijn beantwoord, betekent niet dat de hoorplicht is geschonden. Dat in het taxatieverslag de verkoopcijfers van de daarin gehanteerde referentieobjecten niet zijn herleid tot prijzen per m2 of m3 is in de bezwaarfase niet gesteld. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar in het taxatierapport deze herleiding, weliswaar aan de hand van andere referentieobjecten, wel gegeven zodat de taxatie ook door middel van de vergelijkingsmethode voldoende onderbouwd en inzichtelijk is gemaakt.

4.7

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld, zodat het Hof zal oordelen als hierna te melden.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2021.

De griffier is verhinderd De voorzitter,

te ondertekenen.

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 februari 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.