Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.212.227/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 152922)
arrest van 15 maart 2022
in de zaak van
1.Veldboom Beleggingen B.V.,
gevestigd te Oostwold,
hierna:
Veldboom,
Veldboom,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
bij de rechtbank: gedaagde,
advocaat: mr. J.J. Veldhuis, die kantoor houdt te Leeuwarden,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[geïntimeerde1],
[geïntimeerde1],
2.
[geïntimeerde2],
[geïntimeerde2],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[geïntimeerde2] ,
[geïntimeerde2] ,
3.
[geïntimeerde3],
[geïntimeerde3],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[geïntimeerde3],
[geïntimeerde3],
4.
[geïntimeerde4],
[geïntimeerde4],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[geïntimeerde4],
[geïntimeerde4],
5.
[geïntimeerde5],
[geïntimeerde5],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[geïntimeerde5],
[geïntimeerde5],
6.
[geïntimeerde6],
[geïntimeerde6],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[geïntimeerde6],
[geïntimeerde6],
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. P. Buikes, kantoorhoudend te Apeldoorn.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 27 oktober 2020 hier over.
1.2
Het verdere verloop blijkt uit:
- het deskundigenbericht van 26 mei 2021;
- de memorie na deskundigenbericht van [geïntimeerden] c.s. van 20 juli 2021;
- de antwoordmemorie na deskundigenbericht van Veldboom van 12 oktober 2021.
1.3
Vervolgens heeft Veldboom de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Wegens ziekte is mr. Braams vervangen door mr. Ter Berg, die ook het arrest van 16 april 2019 heeft meegewezen.
2.De verdere beoordeling
2.1
Het hof heeft in het tussenarrest van 16 april 2019 geoordeeld dat de oprichting van een studentenflat achter de woningen [adres1] 6/6a te [woonplaats1] onrechtmatige hinder oplevert voor [geïntimeerden] c.s. als omwonenden, maar dat de door de rechtbank gelaste afbraak van de studentenflat geen passende en/of redelijke vorm van schadevergoeding is. Het hof heeft verder geoordeeld dat het verlies van toetreding van zon- en daglicht, het verlies van uitzicht en het optreden van resonantie voor alle in de procedure optredende omwonenden aannemelijk is geworden en dat sprake is van schade, maar dat de mate waarin schade wordt geleden onderling sterkt verschilt.
2.2
Het hof heeft vervolgens een tweede comparitie gelast (bij arrest van 30 juli 2019) om te bezien of een regeling tussen partijen mogelijk was. Deze comparitie heeft plaatsgevonden, maar een regeling is niet tot stand gekomen. Daarna heeft het hof bij arrest van 19 oktober 2020 aangekondigd dat het hof een deskundige wilde benoemen voor de begroting van de schade van [geïntimeerden] c.s. Nadat partijen zich over de te benoemen deskundige en de te stellen vragen nader hadden kunnen uitlaten, heeft het hof bij arrest van 27 oktober 2020 [naam1] van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) tot deskundige benoemd. Het hof heeft de deskundige de volgende vragen voorgelegd:
a. Wat is van elk van de in geding zijnde woningen van [geïntimeerden] c.s. de huidige
marktwaarde en wat zou die waarde zijn geweest zonder de opbouw?
• In dat laatste geval moet worden uitgegaan van de hypothetische situatie dat
zich achter de woning [adres1] 6 nog de garage bevindt met mogelijkheid
van een uitbouw met een bouwhoogte van 4 meter.
• Het hof verzoekt u om in uw rapport de hinder op de door het hof
vastgestelde en onrechtmatig beoordeelde 3 punten - voor zoveel mogelijk
en voor zover van belang voor de bepaling van (het bestaan en de hoogte
van) waardeverlies -nader te concretiseren naar de ligging van de woningen.
b. Is bij de beantwoording van vraag a van belang dat de panden van [geïntimeerde3] en
[geïntimeerde6] zijn verhuurd? Zo nee, waarom niet, zo ja, hoe en waarom?
• Kunt u in uw rapport aangeven of de waardedaling, indien die zich voordoet,
resulteert in een lagere huurwaarde?
c. Geeft het onderzoek overigens nog aanleiding tot het maken van opmerkingen, die in verband met de beslissing van dit geschil van belang zouden kunnen zijn?
2.3
De deskundige heeft de vragen beantwoord. De deskundige is daarbij uitgegaan van 6 maart 2014 als peildatum, zijnde de dag waarop de omgevingsvergunning voor de bouw van de studentenflat in werking is getreden, in zoverre in afwijking van de overwegingen van het hof dat in het tussenarrest van 2 oktober 2020 is uitgegaan van het enige tijd daarna gelegen moment van realisatie van de bouw van de studentenflat.
2.4
De deskundige heeft de vragen vervolgens, voor zover relevant, als volgt beantwoord:
“Onderzoeksvraag a
Adres
Marktwaarde met opbouw
Nieuwe situatie 6 maart 2014
Marktwaarde zonder opbouw
Oude situatie 6 maart 2014
[adres2] 76/76a
€ 435.000
€458.000
[adres2] 78
€ 105.000
€ 112.000
[adres2] 78a
€ 126.500
€135.000
[adres1] 2
€ 133.000
€ 140.000
[adres1] 2a
€ 134.500
€ 140.000
[adres1]
8a
€ 106.500
€ 112.000
Onderzoeksvraag b
Ja, het is van belang dat de objecten [adres2] 78/78a ( [geïntimeerde6] ) en [adres2] 76/76a ( [geïntimeerde3] ) (deels) zijn verhuurd. Bij de waardering van deze verhuurde objecten is uitgegaan van de waarde in verhuurde staat.
Een verhuurde woning kan, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, minder waard zijn dan een woning vrij van huur of waar de eigenaar zelf woont. Enerzijds is het zo dat de woning immers niet zomaar verkocht kan worden als er een huurder in zit omdat deze huurbescherming geniet. Daarnaast is er altijd het risico dat een huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Het financiële risico is in dat geval dus groter en derhalve waarde van het pand minder. Anderzijds kan vanuit beleggingsoogpunt en afhankelijk van de huurovereenkomst, de huurtermijn en de overeengekomen huurprijs, alsmede het soort vastgoed en de markt voor dergelijke huurobjecten, de invloed op de waarde juist heel beperkt of zelfs nihil zijn. Voor de bepaling van de waarde in verhuurde staat is onder meer gebruik gemaakt van de huurgegevens en aan de hand van een rendementsberekening de waarde in verhuurde staat van het object bepaald, rekening houdend met het bovenstaande en met de woningmarkt in [woonplaats1] op de peildatum. Aan de hand hiervan heeft de deskundige geconcludeerd dat de nieuwe situatie in die gevallen leidt tot een licht lagere waarde die verdisconteerd is in de waardering van de betreffende objecten in de nieuwe situatie.
Onderzoeksvraag c
Het onderzoek geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen die in verband met de beslissing van dit geschil van belang zouden kunnen zijn”
2.5
[geïntimeerden] c.s. hebben een zeer summiere memorie na deskundigenbericht genomen, waarin zij stellen kritiek te hebben op het deskundigenbericht en verwijzen naar een drietal aangehechte bijlagen waarin respectievelijk [geïntimeerde5] , [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] en een niet
met name genoemde omwonende of omwonenden commentaar geven op het
deskundigenbericht.
2.6
Veldboom heeft zich in haar memorie na deskundigenbericht tegen deze wijze van procederen gekeerd. Het hof is het met die kritiek van Veldboom eens. Het hof heeft ook al in zijn tussenarrest van 27 oktober 2020 opgemerkt dat bijlagen bij een processtuk niet de juiste plaats zijn voor het nader concretiseren van een vordering. Het wezen van de verplichte procesvertegenwoordiging in hoger beroep is dat de professionele procesvertegenwoordiger de standpunten van de door hem vertegenwoordigde procespartij op juiste wijze voor het voetlicht brengt en aangeeft op welke punten de rechter moet beslissen. De advocaat kan in hoger beroep niet volstaan met het zonder enige vorm van toelichting verwijzen naar de ongefilterde reacties van zijn cliënten die onderling deels tegenstrijdig zijn. Het hof zal de niet door mr. Buikes toegelichte bijlagen bij zijn memorie na deskundigenbericht dan ook verder buiten beschouwing laten.
2.7
Veldboom heeft als voornaamste kritiek op het rapport dat de waardedaling die de deskundige heeft vastgesteld inmiddels door de stijging van de woningprijzen in [woonplaats1] geheel is teniet gedaan, waardoor van schade geen sprake zou zijn. Het hof verwerpt deze kritiek. De deskundige diende inzichtelijk te maken of en in welke mate de door het hof vastgestelde hinder die van de realisatie van de studentenflat uitgaat, zich vertaalt in een waardedaling van de woningen van de omwonenden per peildatum. De stelling van Veldboom dat die waardevermindering ‘teniet’ is gedaan door de latere stijging van de prijzen van woningen in het algemeen zou slechts dan van belang zijn indien aannemelijk is dat de door Veldboom gestelde waardevermeerdering van de woningen zich in dezelfde mate zou hebben voorgedaan als van onrechtmatige hinder en daardoor veroorzaakte waardevermindering per peildatum geen sprake zou zijn. Veldboom heeft dat wel gesteld, maar niet onderbouwd. Om die reden wordt Veldboom niet gevolgd in haar stellingname.
2.8
Veldboom heeft verder gesteld dat [geïntimeerde3] geen schade heeft geleden omdat zij de woning inmiddels heeft verkocht. Volgens Veldboom heeft [geïntimeerde3] artikel 21 Rv geschonden doordat zij van deze verkoop geen melding heeft gedaan. Het hof verwerpt ook dit standpunt. De schade als gevolg van de onrechtmatige hinder was al geleden na de realisatie van de studentenflat. Dat [geïntimeerde3] haar woning inmiddels heeft verkocht, maakt niet dat zij daarmee haar rechten op een schadevergoeding heeft verspeeld. De schade was immers voorafgaand aan de verkoop geleden en van het teniet gaan van de waardedaling kan, zoals hiervoor is gemotiveerd, niet worden uitgegaan. Het had wel op de weg van [geïntimeerde3] gelegen om op de tweede comparitie - waar zij aanspraak heeft gemaakt op een schadevergoeding die een veelvoud bedraagt van het bedrag dat de deskundige haar toeschat op 14 oktober 2019 melding te maken van de gewijzigde omstandigheden aan haar kant. Het hof ziet echter in dit geval geen reden om haar daarvoor verder te sanctioneren dan met deze opmerking.
2.9
Veldboom heeft ten aanzien van [adres1] 2 opgemerkt dat de waarde zonder opbouw in de hiervoor onder 2.4 geciteerde kolom ten onrechte op € 133.000 is gesteld. Uit de rest van het deskundigenrapport blijkt dat dit € 135.000 moet zijn. Deze opmerking is terecht, zodat het hof verder uit zal gaan van een waardedaling van [adres1] 2 met € 5.000,-
2.1
Veldboom klaagt er verder over dat het op zich lijvige deskundigenrapport op een aantal essentiële aannames onvoldoende is onderbouwd waar het de omvang c.q. de differentiatie van de waardeverschillen tussen de woningen van [geïntimeerden] c.s. onderling betreft. Het hof ziet in deze opmerkingen echter geen reden om van het advies van de deskundige af te wijken, ook al omdat geen van partijen een beredeneerde eigen begroting van de schade heeft overgelegd.
2.11
Het hof zal daarom de schadebedragen van alle omwonenden, overeenkomstig het rapport van de deskundige, vaststellen op de navolgende bedragen
[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ( [adres1] 8a) € 5.500
[geïntimeerde3] ( [adres2] 76/76a) € 23.000
[geïntimeerde4] ( [adres1] 2a) € 5.500
[geïntimeerde5] ( [adres1] 2) € 5.000
[geïntimeerde6] ( [adres2] 78/78a) € 15.500
Deze bedragen moeten, om tot een passende vergoeding voor de geleden schade wegens onrechtmatige hinder en de daarmee samenhangende waardedaling van hun woning te komen nog worden gekapitaliseerd naar de datum waarop dit arrest wordt gewezen. Het hof zal daartoe de wettelijke rente vanaf de peildatum tot aan de arrestdatum toewijzen
2.12
[geïntimeerden] c.s. hebben naast deze schadecomponent ook aanspraak gemaakt op een vergoeding van immateriële schade. De rechtbank heeft dit onderdeel van hun vorderingen afgewezen omdat wel sprake is van gevoelens van onbehagen, maar niet van psychisch letsel. Ook het hof is van oordeel dat de drempel voor het toekennen van immateriële schade in dit geval niet is gehaald. Het hof wijst er nog op dat wat [geïntimeerden] c.s. hebben opgemerkt over het gedrag van de bewoners van de studentenflat in dit verband niet van belang is . [1] Voor toekenning van een extra bedrag aan schade ziet het hof geen reden. Wel gaat het hof ervan uit dat Veldboom zich houdt aan zijn toezeggingen om de (geluids)overlast vanuit de studentenflat blijvend tegen te gaan.
De slotsom
2.13
De grieven slagen deels. Het hof zal het vonnis van 5 oktober 2016 vernietigen - met uitzondering van de daarin opgenomen beslissingen omtrent de proceskosten - en opnieuw rechtdoende, Veldboom veroordelen tot betaling van de bedragen genoemd in rov. 2.11. Het hof ziet in deze uitkomst aanleiding om de proceskosten, zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep, te compenseren in die zin dat beide partijen de eigen kosten moeten dragen.
3.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 5 oktober 2016, behoudens de daarin opgenomen beslissingen over de proceskosten die worden bekrachtigd, en voor het overige opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Veldboom tot betaling van de volgende bedragen, aan
[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ( [adres1] 8a) € 5.500
[geïntimeerde3] ( [adres2] 76/76a) € 23.000
[geïntimeerde4] ( [adres1] 2a) € 5.500
[geïntimeerde5] ( [adres1] 2) € 5.000
[geïntimeerde6] ( [adres2] 78/78a) € 15.500
in alle gevallen te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 juli 2014 tot aan de datum van dit arrest;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
bepaalt dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, J. Smit en W.P.M. ter Berg en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2022.