ECLI:NL:GHARL:2022:2150

• Datum uitspraak: 22 maart 2022
• Publicatiedatum: 21 maart 2022
• Zaaknummer: 20/00999
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.E. Keulemans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland, die op 28 september 2020 de beschikking van de heffingsambtenaar van de gemeente Hattem over de waarde van de onroerende zaak heeft bevestigd. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning, gelegen aan [adres1] 6 te [woonplaats], vastgesteld op € 201.000 per waardepeildatum 1 januari 2018. Belanghebbende is het niet eens met deze waardevaststelling en bepleit een lagere waarde van € 187.000. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende in hoger beroep is gegaan.

Tijdens de zitting op 9 maart 2022, die via beeldbellen plaatsvond, zijn de gemachtigde van belanghebbende, mr. A. Bakker, en een vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar, [naam1], gehoord. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar een taxatiematrix en vergelijkingsobjecten in de buurt. Het hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentieobjecten zijn vergelijkbaar qua bouwjaar, inhoud en perceelgrootte, en de verschillen zijn voldoende in aanmerking genomen.

Het hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd en het hoger beroep ongegrond verklaard. Er is geen aanleiding voor vergoeding van griffierecht of proceskosten. De uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, en is openbaar uitgesproken op 22 maart 2022.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 20/00999

uitspraakdatum: 22 maart 2022

Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 28 september 2020, nummer AWB 19/5574, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Hattem (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 201.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 9 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met berging en blokhut. De gebruiksoppervlakte van de woning is 111 m2 en van de berging 13 m2. De oppervlakte van het perceel is 200 m2. Het bouwjaar van de woning is 1977. De woning is op een afstand van ongeveer 90 meter gelegen van een hoogspanningsmast.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3.2.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 187.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2019.

3.3.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 201.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 203.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden, alle te [woonplaats] , als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met kwaliteit (K), onderhoud (O) en doelmatigheid (D) van de woning en de referentieobjecten. Later in de procedure heeft de heffingsambtenaar nog verwezen naar het referentieobject [adres1] 16.

Object

Bouw-jaar

K O D

Opstal

(m2)

Prijs per m2

(€)

Perceel

(m²)

Prijs per m2

(€)

Bijgebouwen

WOZ/Koopsom (€)

Datum koopcontract

[adres1] 6

1977

2 3 3

111

1.035

200

411

Berging/schuur € 5.200

Tuinhuis/blokhut € 800

203

[adres1] 8

1977

3 3 3

111

1.093

191

417

Dakkapel/dakraam € 3.750

Berging/schuur € 5.200

Tuinhuis/blokhut € 1.200

203.5

06-06-2017

[adres1] 20

1977

3 3 3

129

1.152

416

256

Dakkapel/dakraam € 2.500

Berging/schuur € 2.800

Tuinhuis/blokhut € 1.500

Overkapping/luifel € 1.800

Garage € 12.144

269

04-09-2017

[adres2] 8

1973

2 3 3

112

1.075

198

412

Berging € 3.825

Carport € 3.150

218.25

13-12-2018

[adres1] 16

1977

111

181

250

22-10-2019

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen als de woning, hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning is in de visie van het Hof voldoende rekening gehouden. Het Hof ziet daarbij geen reden om [adres1] 8 buiten beschouwing te laten. Dat dit pand niet via Funda is verkocht, maar door de eigenaar zonder tussenkomst van een makelaar, wil niet zeggen dat het niet bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die onroerende zaak is gekocht. Hierbij is van belang dat dit referentieobject aan een derde is verkocht en geen sprake is van een verkoop tussen bekenden. Het Hof is van oordeel dat een E-loket melding “slecht, onder gemiddeld” voor kwaliteit/luxe niet tot de conclusie leidt dat voor de kwaliteit van de woning een 1 in plaats van een 2 moet worden gegeven. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat een 1 alleen wordt gegeven voor een pand dat slooprijp is, hetgeen in casu voor de woning niet het geval is. Nu de [adres1] 8 op gelijke afstand is gelegen van de hoogspanningsmast als de woning, is een eventuele waardedruk door de aanwezigheid van een hoogspanningsmast verdisconteerd in de voor dit referentieobject gerealiseerde verkoopprijs.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 22 maart 2022.

De griffier is verhinderd de uitspraak Het lid van de enkelvoudige belastingkamer,

te ondertekenen.

(A.E. Keulemans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 maart 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.