ECLI:NL:GHARL:2022:2156

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak
22 maart 2022
Publicatiedatum
21 maart 2022
Zaaknummer
21/00480
Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Type
Uitspraak
Rechtsgebied
Bestuursrecht; Belastingrecht
Procedures
  • Hoger beroep
Rechters
Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake waardevaststelling onroerende zaak onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 22 maart 2022 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 313.000 voor het jaar 2019, wat leidde tot een aanslag onroerendezaakbelasting van € 394,69. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en stelde dat de waarde op € 261.000 moest worden vastgesteld.

De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende hoger beroep instelde. Tijdens de zitting op 9 maart 2022 zijn de gemachtigde van belanghebbende en de vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar gehoord. Het Hof heeft de argumenten van belanghebbende tegen de vastgestelde waarde beoordeeld en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd voor de vastgestelde waarde. Het Hof oordeelde dat de vergelijkingsobjecten, die allen in dezelfde of nabijgelegen straten lagen en qua bouwjaar en kenmerken vergelijkbaar waren, de vastgestelde waarde van € 313.000 onderbouwden.

Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar met een taxatierapport en een matrix voldoende inzicht heeft gegeven in de waardebepaling. De stellingen van belanghebbende dat niet met alle verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten rekening was gehouden, werden door het Hof verworpen. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast was geslaagd en dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. Het hoger beroep werd ongegrond verklaard, en het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank. Er werd geen aanleiding gezien voor vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem
nummer 21/00480
uitspraakdatum: 22 maart 2022
Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 2 maart 2021, nummer UTR 20/563, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Amersfoort(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 313.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 394,69.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] .

2.Vaststaande feiten

2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een binnen de bebouwde kom gelegen rijwoning.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatierapport en een daarbij behorende matrix waarin de waarde per 1 januari 2018 is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van vier andere woningen met alle hetzelfde bouwjaar als de onroerende zaak (1990), te weten [adres2] nrs. 5, 7 en 12 en [adres1] 18, alle te [woonplaats] . Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde zijn in het taxatierapport onder meer de onderstaande gegevens vermeld. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de voorzieningen (“V”), het onderhoud (“O”), de kwaliteit (“K”) en de uitstraling (“U”) van de objecten gewaardeerd op voldoende (“6”), goed (“7”) of zeer goed (“8”)
Object
Inhoud woning in m³
Waarde per m³
Kavel-
opp. In m²
Waarde per m²
Overige
V
O
K
U
Getaxeerde waarde / verkoopprijs
en datum verkoop
Onroerende zaak
363
€ 548
154
€ 364
Dakopbouw 143 m³ (€ 54.340),
Berging (€ 4.000)
7
7
7
7
€ 313.000
[adres2] 5
363
€ 591
155
€ 363
Berging (€ 4.000)
8
7
7
7
€ 267.500
22-09-2017
[adres2] 7
363
€ 537
155
€ 363
Overkapping (€ 500),
Berging (€ 4.000)
7
7
7
7
€ 245.000
25-07-2017
[adres2] 12
363
€ 566
154
€ 364
Berging (€ 4.000)
7
7
7
7
€ 269.500
20-02-2018
[adres1] 18
363
€ 427
154
€ 364
Dakopbouw 143 m³ (€ 54.340),
Berging (€ 4.000)
6
7
7
6
€ 282.500
20-06-2018

3.Geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Belanghebbende stelt zich, naar hij ter zitting heeft verduidelijkt, op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 261.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 313.000.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, zodat in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen.
4.3.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde per de waardepeildatum van € 313.000 niet te hoog is. Daartoe overweegt het Hof dat de vergelijkingsobjecten alle dicht bij de onroerende zaak liggen – namelijk in dezelfde of in een naastgelegen straat – en ook overigens qua ligging goed vergelijkbaar zijn, alle hetzelfde bouwjaar hebben en alle nagenoeg gelijke inhouds- en oppervlaktematen hebben, in aanmerking genomen dat [adres2] nrs. 5, 7 en 12 geen dakopbouw hebben. De vergelijkingsobjecten zijn voorts wat betreft onderhoud en kwaliteit goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en met name [adres2] nrs. 7 en 12 zijn dat ook wat betreft onderhoudsstaat en uitstraling, zodat de heffingsambtenaar in het bijzonder de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen kon hanteren ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Reeds op basis van de voor die vergelijkingsobjecten afgeleide waarde per m³ is de waarde van de onroerende zaak naar het oordeel van het Hof niet te hoog vastgesteld.
4.4.
De heffingsambtenaar heeft met de onder 2.2 weergegeven matrix voldoende inzicht gegeven in de wijze waarop hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds. De blote stelling van belanghebbende dat niet met alle verschillen (in objectkenmerken) tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden, doet aan het voorgaande dan ook niet af.
4.5.
Ook belanghebbendes betoog dat [adres1] 18 in een betere staat is dan waarvan de heffingsambtenaar bij zijn taxatie is uitgegaan en dat de heffingsambtenaar, onder meer vanwege de aanwezigheid van de dakopbouw, meer bij de gerealiseerde verkoopprijs van dat object had moeten aansluiten, doet aan het oordeel van het Hof niet af. Daartoe overweegt het Hof in de eerste plaats dat het de heffingsambtenaar vrij staat de naar zijn mening meest vergelijkbare objecten te selecteren ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde. Zoals het Hof onder 4.3 heeft overwogen acht het in het bijzonder de vergelijkingsobjecten [adres2] nrs. 7 en 12 dragend voor de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, zodat belanghebbendes betoog over [adres1] 18 reeds in zoverre niet aan de juistheid van die waarde af kan doen. In de tweede plaats acht het Hof aannemelijk dat onderhoud en uitstraling van [adres1] 18 minder goed zijn dan van de onroerende zaak. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat niet in geschil is [adres1] 18, anders dan de onroerende zaak, uitsluitend een badkamer op de begane grond heeft. Het Hof leidt bovendien uit de in het taxatierapport opgenomen foto’s van [adres1] 18 af dat het inpandige onderhoud van dat object, anders dan belanghebbende stelt, niet de kwalificatie “in goede staat” kan dragen, terwijl tussen partijen vaststaat dat dit wel geldt voor de onroerende zaak. Ook in zoverre doet de verwijzing naar [adres1] 18 niet af aan het oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde is geslaagd.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022
De raadsheer,
De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen.
(A.E. Keulemans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 maart 2022
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.