Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.300.463/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9411525)
arrest in kort geding van 19 april 2022
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [woonplaats1] ,
appellante,
bij de kantonrechter: gedaagde,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. W. Dwars, die kantoor houdt in Groningen,
tegen
1.[geïntimeerde1] , en
2.
[geïntimeerde2],
[geïntimeerde2],
die wonen in [woonplaats2] ,
geïntimeerden,
bij de kantonrechter: eisers,
hierna gezamenlijk:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. G. Yosefzay, die kantoor houdt in Amsterdam.
1.De verdere procedure in hoger beroep
1.1
In het arrest van 8 maart 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling gelast ten overstaan van mr. J.H. Kuiper als raadsheer-commissaris.
1.2
De mondelinge behandeling heeft (digitaal) plaatsgevonden op 14 maart 2022. Partijen hebben elk een akte genomen en van de mondelinge behandeling is een verslag (proces-verbaal) opgemaakt. Zowel [appellante] als [geïntimeerden] c.s. hebben nog opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal toegezonden. Indien relevant zal het hof deze opmerkingen betrekken bij de hierna weer te geven overwegingen.
2.De verdere beoordeling van de grieven en de vorderingen in hoger beroep
2.1
Het gaat in deze zaak om een vordering tot ontruiming van een huurwoning wegens achterstand in de betalingen en om een vordering tot betaling van achterstallige huur. De vorderingen zijn ingesteld (en toegewezen) in kort geding, vooruitlopend op de uitkomst van de bodemprocedure. In die bodemprocedure vorderen [geïntimeerden] c.s. dat de huurovereenkomst met [appellante] wordt ontbonden en vorderen zij tevens veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning.
2.2
Ook in hoger beroep hebben [geïntimeerden] c.s. nog een voldoende spoedeisend belang bij toewijzing van hun vorderingen in kort geding. Een substantiële huurachterstand, zoals gesteld door [geïntimeerden] c.s. in de inleidende dagvaarding in eerste aanleg, maakt in ieder geval de ontruimingsvordering van [geïntimeerden] c.s. voldoende spoedeisend, ook wanneer, zoals in deze zaak, de precieze hoogte van die huurachterstand onderwerp van discussie is tussen partijen. Anders dan [appellante] in haar grieven aanvoert, is de kantonrechter terecht tot hetzelfde oordeel gekomen.
2.3
De overige grieven van [appellante] lenen zich voor een gezamenlijke bespreking en komen erop neer dat er geen grond is voor toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. Die grieven treffen doel. Het hof licht dit toe als volgt.
2.4
Bij de beoordeling van een ontruimingsvordering in kort geding geldt dat voor toewijzing daarvan alleen plaats is als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de ontruiming zal worden bevolen, terwijl van de verhuurder - mede gelet op de belang van de huurder - niet gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
2.5
Tijdens de zitting op 14 maart 2022 is de actuele huurachterstand besproken. [appellante] heeft aangegeven dat de huurachterstand op dat moment € 2.750,-, bedroeg, terwijl bij aanvang van de huur € 580,30 te veel door haar is betaald en zij nog een verrekenbare vordering op [geïntimeerden] c.s. heeft van € 1.440,- vanwege de defecte zitmaaier. [geïntimeerden] c.s. hebben aangegeven dat de huurachterstand op dat moment € 3.750,- bedroeg omdat de huur over maart 2022 nog niet was betaald.
2.6
Het hof volgt [geïntimeerden] c.s. op zichzelf in hun opvatting dat de huur over maart 2022 vóór de eerste van die maand had moeten worden betaald. Die verplichting staat nu eenmaal duidelijk in het contract. Het hof gaat ook voorbij aan de tegenvorderingen waarop [appellante] zich beroept. De gegrondheid van die claims is zonder bewijslevering niet vast te stellen en dit kort geding is daar niet geschikt voor.
2.7
Daar staat tegenover dat [appellante] aannemelijk heeft gemaakt dat zij, door terug te gaan naar haar oude werkgever waar zij thans een fulltime baan heeft, voor meer inkomenszekerheid heeft gezorgd. Door tevens te wijzen op de zorgtoeslag waar zij recht op heeft, respectievelijk op de stagevergoeding die haar dochter inbrengt, heeft [appellante] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet alleen de lopende huur kan betalen maar ook extra kan aflossen op de huurschuld. Die aflossing zou nog verder bespoedigd kunnen worden indien [appellante] , zoals zij verwacht, eind april 2022 een bedrag van circa € 2.500,- ontvangt van Hestia en ook dit bedrag voor aflossing aanwendt.
2.8
Onder deze omstandigheden en in aanmerking nemend dat [appellante] de aanvankelijke huurachterstand van ruim € 6.000,- per eind september 2021 binnen een half jaar substantieel heeft teruggebracht, is het naar inschatting van het hof goed voorstelbaar dat [appellante] de achterstand (nagenoeg) geheel zal hebben ingelopen tegen de tijd dat in de bodemzaak een beslissing moet worden genomen over de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarvan uitgaande is het, mede gezien de huidige situatie op de woningmarkt, naar inschatting van het hof niet voorshands aannemelijk dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [appellante] zal veroordelen tot ontruiming van de woning. Bij deze inschatting betrekt het hof tevens dat de huurachterstand is ontstaan in een periode dat [appellante] nog onder bewind stond en zij nadien (juist) heeft laten zien dat zij er alles aan doet om de tijdens het bewind ontstane betalingsachterstand weer ongedaan te maken.
2.9
Het hof zal de ontruimingsvordering daarom afwijzen. Hetzelfde geldt voor de vordering van [geïntimeerden] c.s. tot veroordeling van [appellante] tot betaling van de huurachterstand en de lopende huur. Een spoedeisend belang bij toewijzing van deze geldvordering hebben [geïntimeerden] c.s. niet, aangezien [appellante] de achterstand erkent en er blijk van geeft zich volledig in te (blijven) zetten voor betaling van zowel de lopende huur als extra aflossingen op de achterstand; indien zij met betaling zou stoppen zou zij ook haar positie in de bodemprocedure ernstig ondergraven. [geïntimeerden] c.s. hebben onvoldoende duidelijk gemaakt waarom zij wat betreft de vordering tot betaling van de op dit moment bestaande huurachterstand de uitkomst van de bodemzaak (waarvan de mondelinge behandeling gepland staat voor 1 juni 2022) niet kunnen afwachten.
2.1
Het bestreden vonnis van de kantonrechter van 20 september 2021 zal worden vernietigd, behoudens de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling. Omdat partijen in hoger beroep over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof bepalen dat zij ieder hun eigen proceskosten dragen.
3.De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 20 september 2021, behoudens de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. af;
bepaalt dat partijen ieder hun eigen proceskosten dragen;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, J. Smit en P.S. Bakker en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 19 april 2022.