Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.307.514/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9635544)
arrest in spoed kort geding van 26 april 2022
in de zaak van
1.[appellant1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
2. [appellant2] ,
wonende te [woonplaats2] ,
appellanten in principaal hoger beroep,
geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,
bij de rechtbank: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. E.T. van Dalen, die kantoor houdt te Groningen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats2] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel hoger beroep,
bij de rechtbank: eiser,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. R.J. Hoogeveen, die kantoor houdt te Groningen.
1.Het verloop van de procedure bij de rechtbank
Voor het verloop van de procedure bij de rechtbank verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 11 februari 2022 dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, in kort geding als voorzieningenrechter heeft gewezen.
2.Het verloop van de procedure in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 26 februari 2022 (met grieven),
- de conclusie van eis, tevens incidentele vordering ex art. 351 Rv Pro,
- de memorie van antwoord, tevens van incidenteel hoger beroep.
2.2
Op 6 april 2022 heeft – met instemming van partijen – een enkelvoudige mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ter zitting heeft [geïntimeerde] inhoudelijk gereageerd op het opgeworpen incident en hebben [appellanten] c.s. inhoudelijk gereageerd op de incidentele grief van [geïntimeerde] . Van het verhandelde ter zitting is een verslag (proces-verbaal) opgemaakt.
2.3
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op het voorafgaand aan de mondelinge behandeling overgelegde procesdossier, aangevuld met het proces-verbaal.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.
3.2
[geïntimeerde] is huurder van de benedenwoning aan de [adres] 21 te [woonplaats2] (hierna: de woning). [appellanten] c.s. zijn de eigenaren van de woning van [geïntimeerde] en van de bovenwoning ( [adres] 21a).
3.3
Tijdens verbouwingswerkzaamheden in de bovenwoning ten behoeve van het realiseren van twee appartementen zijn de rookkanalen ten behoeve van de gaskachel en van de geiser van de woning, zonder dat daarvan melding aan [geïntimeerde] was gemaakt, verwijderd en dichtgemaakt. Dit een en ander is op 3 november 2021 door [geïntimeerde] geconstateerd. Door het weghalen van de rookkanalen en het dichtzetten van de daardoor ontstane gaten naar de eerste verdieping kunnen de verbrandingsgassen van de gaskachel en geiser van [geïntimeerde] de woning niet verlaten en kan hij dus geen gebruik meer maken van de verwarming en heeft hij geen warm water meer.
3.4
[geïntimeerde] heeft door middel van whatsapp-berichten en e-mails over de ontstane situatie contact gehad met [appellant2] en met de beheerder van de woning (Groningse Panden). Voor zover van belang hebben [appellanten] c.s. daarbij aan [geïntimeerde] voorgesteld om elektrische verwarming in de woning aan te laten leggen. [geïntimeerde] heeft daarop aangegeven dat hij daartoe bereid is, mits [appellanten] c.s. hem zullen compenseren voor de volgens [geïntimeerde] hogere energiekosten die met elektrische verwarming gepaard gaan. Dit is door [appellanten] c.s. afgewezen.
4.Het geschil en de beslissing van de voorzieningenrechter
4.1
[geïntimeerde] heeft in kort geding gevorderd dat [appellanten] c.s. bij wijze van voorlopige voorziening, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om binnen twee weken na betekening van het vonnis de rookkanalen te herstellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag, dan wel een in goede justitie te bepalen dwangsom per dag. Ook vordert [geïntimeerde] [appellanten] c.s. te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.500,- als voorschot op geleden en nog te lijden schade en tot veroordeling in de kosten van de procedure.
4.2
De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 11 februari 2022 [appellanten] c.s. veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het vonnis de rookkanalen te herstellen en [appellanten] c.s. daarbij hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat zij in gebreke blijven om aan de veroordeling tot herstel te voldoen, met een maximum van € 10.000,-. [appellanten] c.s. zijn tevens veroordeeld in de kosten van de
procedure inclusief nakosten. De vordering tot schadevergoeding heeft de voorzieningen-rechter als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
5.
De beoordeling van de grieven en de vorderingen
De beoordeling van de grieven en de vorderingen
5.1
Het hoger beroep strekt tot vernietiging van het vonnis van 11 februari 2022 en alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide procedures.
5.2
[appellanten] c.s. hebben drie grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis, Die grieven richten zich tegen de veroordeling tot het herstel van de rookkanalen, de opgelegde dwangsom en de proceskostenveroordeling. [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep één grief aangevoerd, die inhoudt dat de voorzieningenrechter ten onrechte een maximum aan de te verbeuren dwangsommen heeft gesteld.
Spoedeisend belang
5.3
Het hof stelt voorop dat [geïntimeerde] ook in hoger beroep een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, nu die vordering gelet op de aard ervan spoedeisend is en hij nog altijd geen gebruik kan maken van warm water en verwarming in zijn woning.
Herstel rookkanalen
5.4
Met grief 1 richten [appellanten] c.s. zich tegen de veroordeling om de rookkanalen te herstellen. Zij stellen zich op het standpunt dat – hoewel de voorzieningenrechter terecht heeft geoordeeld dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro – er sprake is van beide uitzonderingssituaties als genoemd in artikel 7:206 lid 1 BW Pro. Het herstellen van de rookkanalen is niet alleen onmogelijk, ook kunnen de kosten van het herstel in redelijkheid niet van hen worden gevergd. De onmogelijkheid is erin gelegen dat er twee appartementen op de bovenverdieping zijn gerealiseerd en inmiddels zijn verhuurd. Deze appartementen zouden deels moeten worden opengebroken. Daarnaast brengt het herstel van de rookkanalen ook onredelijk hoge kosten met zich mee. De aannemer heeft de kosten geschat op minimaal € 50.000,-.
5.5
[geïntimeerde] stelt zich– kort gezegd – op het standpunt dat [appellanten] c.s. de hoogte van de kosten zelf hebben veroorzaakt. [geïntimeerde] heeft, terwijl de verbouwing op de bovenverdieping gaande was, al bij [appellanten] c.s. aan de bel getrokken. Toch hebben [appellanten] c.s. de verbouwing van de bovenverdieping doorgezet en moest [geïntimeerde] van hen zonder enig overleg andersoortige verwarming aanvaarden.
5.6
Het hof neemt bij de beoordeling het volgende in aanmerking. Hoewel [appellanten] c.s. na de mededeling van [geïntimeerde] over het dichtmaken van de rookkanalen langere tijd geen gepaste actie hebben ondernomen, hebben zij [geïntimeerde] gedurende de procedures twee alternatieven geboden voor het dichtmaken van de rookkanalen, namelijk het aanleggen van elektrische verwarming en het aanleggen van centrale verwarming op gas (klaarblijkelijk met een geveldoorvoer) In hoger beroep is daar door [appellanten] c.s. aan toegevoegd dat zij [geïntimeerde] tegemoet willen komen door de woning daarbij ook te isoleren. [geïntimeerde] heeft bezwaar tegen beide alternatieven gemaakt. Zowel elektrische verwarming als centrale verwarming zouden
hem, ook door tragere opwarming dan de vroegere directe verwarmingsbron, meer geld kosten. Hij heeft ook geen vertrouwen in de door [appellanten] c.s. aangeboden oplossingen.
5.7
Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro is de verhuurder in beginsel verplicht gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen. Niet is in geschil dat er in dit geval sprake is van een gebrek. Het hof is van oordeel dat [appellanten] c.s. als verhuurder gehouden zijn tot het verhelpen van dit gebrek, mede nu zij dit zelf hebben veroorzaakt. De vraag is in hoeverre herstel in de oude toestand van [appellanten] c.s. kan worden gevergd. Op de bovenverdieping zijn twee appartementen gerealiseerd waarin zich (inmiddels) twee huurders bevinden. Om de rookkanalen te kunnen herstellen zullen deze huurders (op kosten van [appellanten] c.s.) hun woning tijdelijk moeten verlaten en zal een deel van beide appartementen opengebroken moeten worden, welke kosten ook voor rekening van [appellanten] c.s. komen. Daarbij hebben [appellanten] c.s. [geïntimeerde] inmiddels meerdere (voorshands acceptabele) alternatieven geboden om het gebrek te verhelpen. Het hof is dan ook van oordeel dat het herstel van de rookkanalen weliswaar niet in absolute zin onmogelijk is, maar dat [appellanten] c.s. in de gegeven omstandigheden in redelijkheid ook hebben kunnen komen met een ander deugdelijk aanbod om het gebrek te verhelpen. Dat betekent dat grief 1 in zoverre terecht is voorgesteld, dat de herstelverplichting van [appellanten] c.s. ook kan worden nagekomen door middel van het aanbieden en vervolgens (doen) verwezenlijken van een in de gegeven omstandigheden deugdelijk en passend alternatief.
5.8
Het hof zal [appellanten] c.s. de mogelijkheid geven om aan de op hen rustende herstel-verplichting te voldoen door [geïntimeerde] één van de volgende voorstellen te doen, waarbij de kosten voor het realiseren van elk van de voorstellen volledig voor rekening van [appellanten] c.s. komen. Allereerst kunnen [appellanten] c.s. voorstellen om de rookkanalen te herstellen, oftewel de oorspronkelijke situatie te doen terugkeren. Een andere mogelijkheid is dat zij [geïntimeerde] één van de volgende twee alternatieven voorstellen, te weten het aanleggen van elektrische verwarming, of het aanleggen van centrale verwarming op gas. Hierbij wordt opgemerkt dat [appellanten] c.s., wanneer zij niet kiezen voor herstel in de oude toestand, in beide gevallen zorg zullen moeten dragen voor deugdelijke isolatie van de woning van [geïntimeerde] tot een acceptabel isolatieniveau, uitgevoerd naar de eisen en normen van de huidige tijd. Daarnaast zullen [appellanten] c.s. zich in beide gevallen bereid moeten verklaren om een eventueel surplus aan energiekosten ten opzichte van de oude situatie met geiser en gaskachel voor hun rekening te nemen, totdat in de bodemprocedure (anders) is beslist. Hierbij zal de huurder de mogelijkheid moeten krijgen om dit eventuele (door hem aan te tonen) surplus te verrekenen met de maandelijks door hem verschuldigde huur. Voor alle drie de herstelmogelijkheden geldt dat zij op professionele wijze en met de benodigde certificaten dienen te worden gerealiseerd. Het is aan [appellanten] c.s. om te bepalen welk voorstel zij aan [geïntimeerde] zullen doen. Het voorstel waar hun keuze op is gevallen dient uiterlijk twee weken na datum van dit arrest aan [geïntimeerde] te zijn gedaan. Ongeacht welk voorstel [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde] zullen doen, dient de realisatie van het voorstel binnen twee maanden na acceptatie van het voorstel door [geïntimeerde] te zijn afgerond. Het hof zal hieraan dwangsommen verbinden, zoals in het dictum is geformuleerd. Het hof geeft partijen in overweging, ter vermijding van geschillen over de verbeurte daarvan, hun communicatie over het voorgaande schriftelijk te laten verlopen.
Maximum dwangsom
5.9
Met hun tweede grief stellen [appellanten] c.s. zich op het standpunt dat de veroordeling tot betaling van een dwangsom allereerst geen juridische grondslag zou hebben omdat de
voorzieningenrechter hen ten onrechte heeft veroordeeld om tot herstel van de rookkanalen over te gaan. Die stelling stuit af op het voorgaande.
5.1
Daarnaast zijn [appellanten] c.s. van mening dat het opleggen van een dwangsom achterwege had moeten blijven, omdat een dwangsom slechts bedoeld is als prikkel tot nakoming. Nu – aldus [appellanten] c.s. – uit het dossier voldoende blijkt van hun wil om de ontstane situatie op te lossen, is het opleggen van een dwangsom onnodig.
5.11
Uit het dossier blijkt voldoende dat [geïntimeerde] meermalen bij zowel [appellant2] als de beheerder van woning heeft aangedrongen op een oplossing. [appellanten] c.s. hebben langere tijd ‘de boot afgehouden’ en hebben in dat kader niet gehandeld zoals het een goed verhuurder betaamt. Pas in hoger beroep – en dus na de oplegging van de dwangsom – hebben [appellanten] c.s. zich een geheel andere houding aangemeten ten aanzien van het verhelpen van het door hen veroorzaakte gebrek. Het hof ziet in dit kader dan ook geen aanleiding om de door de voorzieningenrechter opgelegde dwangsom te vernietigen. Dit betekent dat grief 2 faalt.
5.12
Het hof ziet evenmin aanleiding om – zoals [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep vordert – geen maximum aan de door de voorzieningenrechter opgelegde dwangsom te verbinden. Dat [appellanten] c.s. volgens [geïntimeerde] vermogend zouden zijn, zij kennelijk geen prikkel hebben gevoeld om het gebrek te herstellen en het maximum aan dwangsommen inmiddels is verbeurd, is naar het oordeel van het hof onvoldoende om in dit geval geen maximum aan de opgelegde dwangsom te verbinden. Dat geldt te meer nu [appellanten] c.s. in hoger beroep uiteindelijk wel hebben laten zien bereid te zijn om het gebrek te verhelpen en rekening te houden met bezwaren van [geïntimeerde] tegen een alternatieve oplossing, maar dat [geïntimeerde] nu degene lijkt te zijn die de boot afhoudt. Daarmee is de prikkelende werking van (de hoogte van) de dwangsom voldoende gebleken. Dat brengt mee dat ook grief 1 in incidenteel hoger beroep faalt.
Incidentele vordering tot schorsing tenuitvoerlegging
5.13
[appellanten] c.s. hebben ook een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 22 februari 2022 ex art. 351 Rv Pro ingesteld. Nu in dit arrest gelijktijdig wordt beslist in de hoofdzaak is de grond aan die vordering komen te ontvallen. De vordering zal daarom worden afgewezen, zonder dat het hof toekomt aan een inhoudelijke beoordeling daarvan.
De proceskostenveroordeling
5.14
Gelet op de beoordeling van de grieven faalt ook grief 3, die zich richt tegen de door de voorzieningenrechter uitgesproken proceskostenveroordeling.
6.De slotsom
6.1
Hoewel grief 1 in principaal hoger beroep terecht is voorgesteld, kan dit niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het hof zal het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigen, onder aanvulling van gronden, en onder aanvulling voor wat betreft de wijze van herstel van het door [appellanten] c.s. veroorzaakte gebrek aan de woning van [geïntimeerde] . De beslissing over de proceskosten in eerste aanleg blijft daarmee ook in stand.
6.2
Omdat beide partijen in hoger beroep in het (on)gelijk zijn gesteld zal het hof de proceskosten tussen hen compenseren op de wijze, zoals in het dictum vermeld.
7.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt, onder aanvulling van gronden, het vonnis van de voorzieningenrechter te Groningen van 11 februari 2022;
veroordeelt [appellanten] c.s. om binnen twee weken na betekening van dit arrest aan [geïntimeerde] een voorstel te doen als bedoeld in rov 5.8, op straffe van een dwangsom van € 500,- voor ieder dag dat zij hiermee in gebreke blijven, tot een maximum van € 20.000,-;
veroordeelt [appellanten] c.s. om binnen twee maanden na acceptatie van het voorstel door [geïntimeerde] , het ertoe te hebben geleid dat dit voorstel is gerealiseerd, op straffe van een dwangsom van
€ 500,- voor ieder dag dat zij hiermee in gebreke blijven, tot een maximum van € 20.000,-;
€ 500,- voor ieder dag dat zij hiermee in gebreke blijven, tot een maximum van € 20.000,-;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten van partijen in principaal en incidenteel hoger beroep in die zin dat iedere partij daarvan de eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, J.H. Kuiper en P.S. Bakker en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 april 2022.