ECLI:NL:GHARL:2022:525

• Datum uitspraak: 25 januari 2022
• Publicatiedatum: 25 januari 2022
• Zaaknummer: 200.290.747/02
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P.S. Bakker; J.H. Kuiper; M.W. Zandbergen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand en dringend eigen gebruik

In deze zaak gaat het om een huurovereenkomst tussen [appellant], de verhuurder, en [geïntimeerde], de huurster, waarbij [appellant] de huurovereenkomst wenst te ontbinden vanwege huurachterstand en dringend eigen gebruik van de woning. Het hof verwijst naar eerdere vonnissen van de kantonrechter en de procedure in hoger beroep. De appellant heeft in hoger beroep de vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 18 november 2020 gevorderd, waarin de ontbinding van de huurovereenkomst was afgewezen. Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] herhaaldelijk in gebreke is gebleven met het betalen van de huur, wat leidt tot een aanzienlijke huurachterstand. Het hof overweegt dat de huurachterstand van meer dan twee maanden, in combinatie met het feit dat [appellant] de woning dringend zelf nodig heeft, voldoende grond biedt voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof wijst de vordering van [appellant] toe en ontbindt de huurovereenkomst, met een termijn van twee maanden voor ontruiming. Tevens wordt [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming. De proceskosten in eerste aanleg worden gecompenseerd, en [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.290.747/02

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 8612836)

arrest van 25 januari 2022

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats1] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser in conventie,

verweerder in voorwaardelijke reconventie,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. D. de Jong te Zeist,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats2] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. I. Reinders Folmer te Amsterdam, die zich heeft onttrokken.

1. De procedure bij de kantonrechter

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
23 september 2020 en 18 november 2020 die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, (hierna: de kantonrechter) heeft gewezen.

2. De procedure in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

- de appeldagvaarding van 16 februari 2021;

- de memorie van grieven van 30 maart 2021, met producties;

- het tegen [geïntimeerde] verleende verstek;

- de zuivering van het tegen [geïntimeerde] verleende verstek.

2.2

Na de zuivering van het verstek is [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld om een memorie van antwoord te nemen. Die gelegenheid heeft zij onbenut gelaten en haar advocaat heeft zich aan de zaak onttrokken. Nadien heeft zich geen nieuwe advocaat voor [geïntimeerde] gesteld.

2.3

Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.4

[appellant] vordert in het hoger beroep, kort gezegd, vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 18 november 2020 en alsnog toewijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep.

3. Waar gaat deze procedure over?

3.1

Deze zaak gaat over een huurrelatie tussen [appellant] als verhuurder van een woning aan de [adres] in [woonplaats2] (hierna: de woning) en [geïntimeerde] als huurster daarvan. [appellant] wil van de huurovereenkomst en van [geïntimeerde] als huurster af, ten eerste omdat [geïntimeerde] een huurachterstand heeft en niet op tijd betaalt en ten tweede omdat [appellant] de woning dringend zelf nodig heeft.

3.2

Het hof vindt dat [geïntimeerde] de huur inderdaad te vaak niet of te laat aan [appellant] betaald heeft en ten onrechte geen pogingen heeft gedaan om de in 2020 ontstane huurachterstand in te lopen of daarover redelijke afspraken met [appellant] te maken. Het hof zal daarom de huurovereenkomst van partijen ontbinden en zal dit na een bespreking van de feiten en de beslissing van de kantonrechter verder toelichten.

4. De vaststaande feiten

4.1

[appellant] is eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats2] (hierna: de woning).

4.2

[appellant] en [geïntimeerde] hebben op 15 november 2015 een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [appellant] de woning verhuurt aan [geïntimeerde] .

4.3

[geïntimeerde] huurt de woning tegen een huurprijs van € 1.025,00 per maand. De huur

is bij vooruitbetaling verschuldigd.

4.4

Op 15 november 2019 heeft [appellant] de huurovereenkomst per aangetekende brief

opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, hetgeen er volgens

[appellant] toe leidt dat de huurovereenkomst eindigt per 1 maart 2020. [appellant] heeft de

huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik.

4.5

Bij brief van 20 februari 2020 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] de gemachtigde

van [appellant] schriftelijk geïnformeerd dat [geïntimeerde] niet akkoord gaat met beëindiging van

de huurovereenkomst.

4.6

[geïntimeerde] heeft de huur over de maanden april en mei 2020 onbetaald gelaten. De huur over de maanden maart, augustus en 2020 is niet op tijd betaald. De huur voor de maand september 2020 is gedeeltelijk betaald op 7 en 8 september 2020. De huur over de maanden februari en maart 2021 is medio maart 2021 betaald, na aankondiging van een ontruimings-kortgeding.

5. De vordering en de beslissing van de kantonrechter

5.1

[appellant] heeft na eiswijziging bij de kantonrechter, kort gezegd, primair ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] gevorderd op grond van huurachterstand, alsmede dat zij wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 1.050,- totdat zij de woning heeft verlaten. Daarnaast heeft [appellant] betaling van de achterstallige huurtermijnen gevorderd, te vermeerderen met rente. Subsidiair heeft [appellant] zich beroepen op dringend eigen gebruik en gevorderd dat de kantonrechter de datum voor het einde van de huurovereenkomst vaststelt.

5.2

[geïntimeerde] heeft in voorwaardelijke reconventie – namelijk voor het geval dat de kantonrechter de vordering van [appellant] tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik zou toewijzen – gevorderd om [appellant] te veroordelen om aan haar € 6.253,- te betalen als bijdrage in haar verhuis- en inrichtingskosten. Verder heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van het geding, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.

5.3

De kantonrechter heeft [geïntimeerde] veroordeeld om aan [appellant] € 2.050,- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het verschuldigd zijn van de huur tot de voldoening. Ook heeft hij [geïntimeerde] in de proceskosten veroordeeld. Het overige in conventie gevorderde heeft hij afgewezen. Omdat de voorwaarde voor behandeling van de eis in reconventie niet is vervuld, heeft de kantonrechter deze niet behandeld.

6. De beoordeling van de grieven en de vorderingen in hoger beroep

De vorderingen in hoger beroep

6.1

[appellant] vordert in hoger beroep dat het hof het vonnis van de kantonrechter van
18 november 2020 (hierna: het vonnis) zal vernietigen, zijn vorderingen alsnog zal toewijzen en die van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep.

6.2

[appellant] heeft in hoger beroep twaalf Romeins genummerde grieven (bezwaren) tegen het vonnis geformuleerd. [geïntimeerde] heeft daar niet op gereageerd; zij heeft geen memorie van antwoord genomen.

Rechtvaardigt de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst?

6.3

Kern van het betoog van [appellant] is dat hij van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] en van haar als huurster af wil, ten eerste omdat [geïntimeerde] een huurachterstand heeft en niet op tijd betaalt en ten tweede omdat [appellant] de woning zelf dringend nodig heeft. Het hof zal hierna ingaan op het eerste verwijt: de huurachterstand.

6.4

Met grief I, II, III en XI stelt [appellant] de vraag aan de orde of de kantonrechter terecht zijn primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde vordering tot ontruiming en betaling van een gebruiksvergoeding heeft afgewezen. Deze grieven treffen doel. [geïntimeerde] is onder meer door de huurtermijnen van twee maanden niet te voldoen, andere termijnen meermaals te laat te voldoen en zonder de geheel onvoldane twee maanden alsnog te voldoen, herhaald tekortgeschoten in haar betalingsverplichtingen. Als de huurder de verplichting om tijdig de huur betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden op grond van art. 6:265 BW. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Daarbij wordt wel als uitgangspunt genomen dat een huurachterstand van meer dan drie maanden ontbinding rechtvaardigt, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. Het hof verwijst voor dit een en ander naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810).

6.5

In dit geval is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. [geïntimeerde] is gedurende een aanzienlijke periode – ook nadat het vonnis van de kantonrechter was uitgesproken - tekort geschoten in haar kernverplichting uit de huurovereenkomst: het tijdig betalen van de afgesproken huur. De huurachterstand betreft een relatief fors bedrag (ten tijde van het indienen van de memorie van grieven nog steeds twee volle maandhuren) en [geïntimeerde] heeft ondanks aanmaning daartoe geen pogingen heeft gedaan de in 2020 ontstane huurachterstand ongedaan te maken dan wel in te lopen of daarover redelijke afspraken met [appellant] te maken. Het voorstel van [geïntimeerde] om deze huurachterstand in een periode van vijf jaar in te lopen kan niet als een redelijk voorstel worden bestempeld en is dan ook door [appellant] terecht van de hand gewezen. Dat de coronapandemie een negatief effect heeft gehad op de vermogenspositie van [geïntimeerde] , zoals zij in eerste aanleg heeft aangevoerd, kan zo zijn maar dit biedt geen (blijvende) rechtvaardiging voor het in het in het geheel niet inlopen van de opgelopen huurachterstand of voor het niet doen van redelijke voorstellen daartoe, zulks te minder nu [appellant] heeft duidelijk gemaakt dat hij door het niet of niet tijdig betaald worden van de huur zelf in financiële problemen komt en de hypotheek niet tijdig kan betalen. Dit alles brengt met zich dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval op zijn plaats is. Bij dit oordeel betrekt het hof ook het woonbelang van [geïntimeerde] . Dat belang weegt in dit geval echter niet op tegen het evidente belang van [appellant] dat de verschuldigde huur tijdig en volledig wordt betaald en dat hij niet zelf in financiële problemen komt door het betalingsgedrag van zijn huurster.

6.6

Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. In verband met de coronamaatregelen zal het hof de termijn van ontruiming in redelijkheid stellen op twee maanden. Nu de gevorderde gebruiksvergoeding het hof niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, zal deze eveneens worden toegewezen. Omdat de primaire vordering zal worden toegewezen, behoeft de subsidiaire vordering tot beëindiging wegens dringend eigen gebruik en de in verband daarmee in eerste aanleg voorwaardelijk ingestelde eis in reconventie geen behandeling meer.

Proceskosten eerste aanleg

6.7

In het feit dat [appellant] zijn stellingen eerst in hoger beroep voldoende heeft uitgewerkt ziet het hof aanleiding de proceskosten van partijen in eerste aanleg te compenseren op de wijze zoals in het dictum vermeld. Grief XII, waarin wordt bepleit dat [geïntimeerde] in de kosten van eerste aanleg had moeten worden veroordeeld, faalt in zoverre.

7. De slotsom

De slotsom is dat de grieven I, II, III en XI en XII doel treffen en het vonnis waarvan beroep ten dele zal worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten daarvan (tariefgroep II, 1 punt).

8. De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 18 november 2021, voor zover daarin de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van de gevorderde gebruiksvergoeding en ontruiming van het gehuurde niet is toegewezen en voor zover daarin [appellant] in de proceskosten is veroordeeld en doet in zoverre opnieuw recht:

- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen, met ingang van heden;

- veroordeelt [geïntimeerde] om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de woning aan de [adres] in [woonplaats2] te ontruimen, leeg achter te laten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [appellant] te stellen;

- veroordeelt [geïntimeerde] tot maandelijkse betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.050,- vanaf de datum van dit arrest tot aan ontruiming;

- compenseert de proceskosten in eerste aanleg, in die zin dat elk der partijen daarvan de eigen kosten draagt;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 444,01 voor verschotten en op € 1.114,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

- verklaart deze beslissingen uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, J.H. Kuiper en M.W. Zandbergen en is door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op dinsdag
25 januari 2022.