ECLI:NL:GHARL:2022:5847

• Datum uitspraak: 5 juli 2022
• Publicatiedatum: 8 juli 2022
• Zaaknummer: 21/01038
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.E. Keulemans; J.W.J. de Kort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 5 juli 2022 uitspraak gedaan in een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 491.000 per 1 januari 2019, wat leidde tot een aanslag onroerendezaakbelasting van € 342,23 voor het jaar 2020. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar handhaafde zijn besluit. Hierop heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde. Vervolgens heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Tijdens de zitting op 24 mei 2022, die via beeldbellen plaatsvond, heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de vastgestelde waarde niet langer verdedigbaar was en heeft hij voorgesteld de waarde te verlagen naar € 450.000. Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar voldoende onderbouwing heeft gegeven voor deze lagere waarde, onder andere door middel van een taxatiematrix met vergelijkbare woningen in de buurt. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de ligging van de onroerende zaak en dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog was vastgesteld. Het hoger beroep van belanghebbende werd gegrond verklaard, en de waarde van de onroerende zaak werd verlaagd naar € 450.000. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten en het griffierecht aan belanghebbende.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer ARN 21/01038

uitspraakdatum: 5 juli 2022

Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats1] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 juli 2021, nummer UTR 20/4600, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
Belastingsamenwerking gemeente & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 29 te [woonplaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 491.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 342,23.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 24 mei 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende bijgestaan door zijn gemachtigde mr. A. Bakker, alsmede namens de heffingsambenaar [naam1] en taxateur [de taxateur] .

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning met een gebruiksoppervlak van ongeveer 124 m2 en een kavel van 279 m2.

2.2.

Op 20 mei 2022 heeft de heffingsambtenaar aan de gemachtigde van belanghebbende een e-mail gestuurd waarin het volgende is opgenomen:

“Bij de voorbereiding op de zitting heeft de taxateur naar aanleiding van de door u op 16 mei ingediende nadere stukken geconstateerd dat de vastgestelde waarde niet langer verdedigbaar is. Gezien hetgeen in de stukken over bovengenoemde zaken naar voren is gekomen is de taxateur tot de conclusie gekomen dat rekening houdend met de juiste objectkenmerken de waarde verlaagd moet worden van € 491.000 naar € 450.000.”

Tevens stelt de heffingsambtenaar voor aan belanghebbende conform het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor het bezwaar en beroep te vergoeden alsmede het door belanghebbende voor beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te restitueren. Bij de e-mail is een taxatiematrix gevoegd waarin de waarde is getaxeerd op € 450.000.

3. Geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft in de email van 20 mei 2022 het standpunt ingenomen dat de waarde moet worden verlaagd van € 491.000 naar € 450.000. Omdat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat belanghebbende zich met de nu door de heffingsambtenaar voorgestane waarde evenmin kan verenigen, beoordeelt het Hof of de door de heffingsambtenaar verderdedigde waarde van € 450.000 niet te hoog is. In hoger beroep is ter zitting gebleken dat het geschil zich beperkt tot de vraag of de heffingambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Het Hof stelt voorop dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 450.000 lager is dan de beschikte waarde van € 491.000 waartegen belanghebbendes beroep door de Rechtbank ongegrond is verklaard. Het hoger beroep is derhalve gegrond.

4.2.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.3.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.4.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een bij de e-mail van 20 mei 2022 gevoegde ongedateerde taxatiematrix waarin door een niet bij name genoemde taxateur de waarde is getaxeerd op € 450.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2019. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie in dezelfde wijk gelegen twee-onder-een-kapwoning als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:

De onroerende zaak

[adres2] 48

[adres2] 24

[adres2] 30

Soort woning

twee-onder-een-kap

twee-onder-een-kap

twee-onder-een-kap

twee-onder-een-kap

Ligging

In woonwijk

In woonwijk

In woonwijk

In woonwijk

Uitstraling

Normaal

Normaal

Normaal

Normaal

Gebruiks oppervlak

124 m2

101 m2

109 m2

152 m2

Bouwjaar

1900

1925

1925

1904

Bouwkundige kwaliteit

Voldoende

Goed

Goed

Voldoende

Onderhoud

Voldoende

Goed

Goed

Voldoende

Koopsom

€ 540.000

(26-3-2019)

€ 610.000

(5-4-2019)

€ 600.000

(12-12-2018)

Gecorrigeerde koopsom

€ 532.000

€ 600.000

€ 602.000

Tuinhuis

€ 1.000

Berging

€ 4.000

Garage

€ 20.000

Grond

€ 120.150

€ 140.800

€ 152.875

€ 141.500

Woning

€ 321.600

€ 390.200

€ 443.125

€ 440.500

Eeheidsprijs

€ 2.594

€ 3.863

€ 4.065

€ 2.898

Woz-waarde

€ 450.000

4.5.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop in de stukken en ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 450.000 niet te hoog is vastgesteld. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar wat de betreft het soort woning, de ligging, het bouwjaar, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. Bovendien heeft de heffingsambtenaar bij de waardering voldoende rekening gehouden met de tussen de objecten bestaande verschillen ook wat betreft de bijgebouwen.

4.6.

Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de bijzondere ligging van de onroerende zaak tegenover de oprit van de parkeerplaats van een bejaardentehuis waardoor sprake zou zijn van in vergelijking tot de referentieobjecten zwaardere verkeersoverlast door bewoners, personeel, bezoekers, leveranciers en rouwstoeten alsmede brandweer en ambulances (inclusief sirene). Redengevend daarvoor acht het Hof dat alle door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten zijn gelegen aan de [adres2] , een doorgaande laan met een vergelijkbare verkeersdruk. Bovendien is de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 450.000 ongeveer € 37.000 lager dan de waarde die aan de onroerende zaak zou zijn toegekend als die waarde zou zijn gebaseerd op de laagste eenheidsprijs van de drie in de matrix opgenomen referentieobjecten. Met eventule verschillen in ligging tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar bijgevolg voldoende rekening gehouden.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.
Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden, te weten € 48 voor het beroep en € 134 voor het hoger beroep.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 538 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 269), € 1.518 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759) en € 1.518 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759), ofwel in totaal op € 3.574.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde tot € 450.000,

– vermindert de aanslag OZB 2020 dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.574,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof,

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (A.E. Keulemans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.