ECLI:NL:GHARL:2022:5850

• Datum uitspraak: 5 juli 2022
• Publicatiedatum: 8 juli 2022
• Zaaknummer: 21/01486
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.E. Keulemans; J.W.J. de Kort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 5 juli 2022 uitspraak gedaan in een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 416.000 per waardepeildatum 1 januari 2019, en de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020 vastgesteld op € 321,15. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en had hiertegen bezwaar aangetekend, wat door de heffingsambtenaar werd afgewezen. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting op 24 mei 2022, die via beeldbellen plaatsvond, zijn de gemachtigde van belanghebbende en vertegenwoordigers van de heffingsambtenaar gehoord. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld, mede op basis van een taxatiematrix en vergelijkingsobjecten. Het Hof volgde belanghebbende niet in zijn stellingen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de staat van de woning en dat andere referentieobjecten beter vergelijkbaar waren. Het Hof concludeerde dat het hoger beroep ongegrond was en dat er geen aanleiding was voor vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer ARN 21/01486

uitspraakdatum: 5 juli 2022

Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats1] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 augustus 2021, nummer UTR 21/1129, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 59 BSA te [woonplaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 416.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 321,15.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 24 mei 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambenaar [naam1] en taxateur [de taxateur1] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1935 gebouwde bovenwoning met een dakterras en een oppervlakte van ongeveer 100 m2.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar voldaan heeft aan de op hem rustende verplichtingen in gevolge artikel 40 Wet WOZ.

3.2.

De heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 416.000.

3.3.

Belanghebbende beantwoordt beide vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 329.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een waarderapport van 12 april 2021, opgemaakt door WOZ taxateur [de taxateur2] waarin de waarde is getaxeerd op € 416.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2019. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier in dezelfde wijk gelegen panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:

De onroerende zaak

[adres2] 9 BS

[adres1] 61 BS

[adres3] 5 BS

[adres4] 13 BS

Soort woning

Boven woning

Boven woning

Boven wonig

Boven woning

Boven woning

Uitstraling

Normaal

Normaal

Normaal

Normaal

Normaal

Gebruiks oppervlak

100 m2

95 m2

85 m2

90 m2

96 m2

Bouwjaar

1935

1920

1934

1904

1931

Bouwkundige kwaliteit

Voldoende

Voldoende

Voldoende

Voldoende

Voldoende

Onderhoud

Voldoende

Voldoende

Voldoende

Voldoende

Voldoende

Voorzieningen

Eenvoudig

Voldoende

Voldoende

Luxe

Voldoende

Koopsom

€ 462.500

(20-12-2018)

€ 410.000

(12-7-2018)

€ 440.000

(16-10-2018)

€ 410.000

(7-11-2018)

Aandeel VVE reserve

-

-

-

€ 442

-

Geindexeerde koopsom

€ 462.500

€ 434.000

€ 448.000

€ 418.000

Balkon

€ 1.000

Dakterras

€ 7.200

€ 10.800

€ 6.000

€ 5.600

€ 2.000

€ 12.400

Woningdeel

€ 408.800

€ 451.700

€ 428.000

€ 441.400

€ 403.600

Eeheidsprijs

€ 4.088

€ 4.755

€ 5.035

€ 4.904

€ 4.204

Woz-waarde

€ 416.000

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop in de stukken en ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De in de matrix genoemde referentieobjecten zijn in dezelfde wijk ( [de wijk] te [woonplaats1] ) gelegen als de onroerende zaak, zijn wat type, gebruiksoppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak en zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar voorts aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de onroerende zaak wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, bouwjaar en voorzieningen.

4.5.

Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere staat van de voorzieningen van de onroerende zaak (eenvoudig) ten opzichte van de referentieobjecten (voldoende, voldoende, luxe, voldoende) en de door belanghebbende gestelde mindere staat van onderhoud van de onroerende zaak. Bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van een eenheidsprijs van de onroerende zaak van € 4.088 terwijl de gemiddelde eenheidsprijs van de referentieobjecten € 4.724 bedraagt. Bij een oppervlakte van 100 m2 is de waarde van het woondeel van de onroerende zaak bij gebruik van de gemiddelde eenheidsprijs € 63.650 hoger dan de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waarde van het woondeel (€ 408.800). Deze marge is naar het oordeel van het Hof ruim genoeg om de verschillen in voorzieningen en onderhoud op te vangen.

4.6.

Het Hof volgt belanghebbende evenmin in zijn stelling dat de heffingsambtenaar in de vaststelling van de waarde van de woning ook drie andere door belanghebbende aangevoerde referentie objecten (te weten [adres5] 44, [adres6] 72 en [adres7] 3 met een verkoopprijs van € 325.000, € 335.000 respectievelijk € 343.000) had moeten betrekken. Redengevend daarvoor is dat het de heffingsambtenaar vrij staat zelf de referentieobjecten te kiezen om de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Dat mogelijk andere vergelijkbare objecten voorhanden zijn, doet aan die keuzevrijheid van de heffingsambtenaar niet af. Het Hof is bovendien van oordeel dat de door belanghebbende genoemde referentieobjecten niet beter vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak dan de in de matrix genoemde referentieobjecten. De onroerende zaak betreft een bovenwoning gelegen in een rustige wijk, terwijl de door de belanghebbende voorgestelde referentieobjeten allen gelegen zijn langs een drukke straat en in twee gevallen benedenwoningen betreffen.

4.7.

Het Hof volgt belanghebbende voorts niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, Wet WOZ, dat bepaalt dat de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen op verzoek een afschrift verstrekt van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde, heeft geschonden door in de bezwaarfase geen taxatiematrix te overleggen. Naar het oordeel van het Hof brengt artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ met zich dat de heffingsambtenaar met betrekking tot de bedoelde gegevens niet vrij is te beslissen op welke manier hij die gegevens verstrekt. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitlegging van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ kan niet uit de tekst en totstandkomingsgeschiedenis van die bepaling worden afgeleid. Het gaat er hierbij om dat alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde door de heffingsambtenaar worden verstrekt. Naar het oordeel van het Hof verplicht deze bepaling de heffingsambtenaar om op verzoek van belanghebbende de taxatiematrix te overleggen indien bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt is van zo’n matrix. De bepaling strekt niet zo ver dat aan de heffingsambtenaar de verplichting wordt opgelegd alsnog een taxatiematrix op te stellen als, zoals hier, bij de vaststelling van de waarde van de onroerdende zaak geen gebruik is gemaakt van zo’n matrix.

4.8.

Het door belanghebbende aangehaalde zogenoemde blackbox-arrest (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316) noopt niet tot een andere conclusie. De achterliggende gedachte van dit arrest is een gelijkwaardige procespositie van partijen te bewerkstellingen om te voorkomen dat belanghebbende door een informatieachterstand onvoldoende in staat is om de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te controleren. Op grond van dit arrest hoeft de heffingsambtenaar echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door de heffingsambtenaar en kan belanghebbende naar aanleiding van het taxatieverslag gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Deze beroepsgrond slaagt derhalve niet.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het beroep is ongegegrond. Voor een vergoeding van het griffierecht of proceskosten bestaat geen aanleiding.

6. Beslissing

Het Hof verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (A.E. Keulemans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.