Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.293.896/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8464827)
arrest van 2 augustus 2022
in de zaak van
Stichting Elkien,
gevestigd te Leeuwarden,
appellante,
bij de kantonrechter: eiseres,
hierna:
Elkien,
Elkien,
advocaat: mr. D.A. Westra,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
bij de kantonrechter: gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. S.L. Elzinga.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het tussenarrest van 19 oktober 2021 heeft op 18 mei 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarvan is een verslag opgemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Aan het slot van de mondelinge behandeling is het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak en de beslissing van het hof
2.1
Deze zaak gaat over een huurrelatie tussen Elkien als verhuurder van een woning en [geïntimeerde] als huurder daarvan. Elkien wil van de huurovereenkomst en [geïntimeerde] als huurder af omdat [geïntimeerde] volgens haar geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft, [geïntimeerde] het gehuurde aan derden (kleinzoon/kleinkinderen) in gebruik heeft gegeven en deze derden overlast veroorzaken.
2.2
Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] de door Elkien gestelde tekortkomingen onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken en dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft aangevoerd op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat deze tekortkomingen in dit specifieke geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Het hof zal de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde daarom (zonder nadere bewijslevering) toewijzen. Na een bespreking van de feiten en de procedure bij de kantonrechter, zal het hof dit hierna verder toelichten.
3.De feiten
3.1
Per 1 augustus 2014 huurt [geïntimeerde] van Elkien woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] . Er is sprake van een sociale huurwoning en op de huurovereenkomst zijn van toepassing de door Elkien gehanteerde Algemene huurvoorwaarden. Daarin is onder meer bepaald, kort gezegd, dat de huurder het gehuurde zelf dient te bewonen en daar zijn hoofdverblijf heeft (artikel 9.2), dat de huurder, huisgenoten of derden die zich met toestemming van huurder in en om het gehuurde bevinden geen overlast veroorzaken (artikel 9.3) en dat onderverhuur (waaronder ingebruikgeving) zonder toestemming van Elkien niet is toegestaan (artikel 9.5).
3.2
Naar aanleiding van signalen dat [geïntimeerde] in het buitenland verblijft en diverse meldingen van geluidsoverlast hebben partijen (in aanwezigheid van hun advocaten) op
18 april 2019 (vastgelegd in een brief van 26 april 2019) onder meer afgesproken (1) dat [geïntimeerde] het gehuurde zal (gaan) bewonen en hier zelf hoofdverblijf zal hebben en houden en (2) dat [geïntimeerde] ervoor zorgt dat er geen geluidsoverlast plaatsvindt vanuit het gehuurde.
3.3
Nadat [geïntimeerde] er bij brief van 29 januari 2020 op is gewezen dat hij volgens Elkien de Algemene huurvoorwaarden en de in april 2019 gemaakte afspraken niet nakomt en hij niet vrijwillig tot opzegging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is overgegaan, is Elkien deze procedure gestart.
4.De procedure bij de kantonrechter
4.1
Elkien heeft bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.
4.2
De kantonrechter te Leeuwarden heeft de vorderingen van Elkien in het vonnis van
9 maart 2021 afgewezen en Elkien veroordeeld in de proceskosten.
5.De beoordeling in hoger beroep
5.1
Het hoger beroep van Elkien strekt ertoe dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. Elkien heeft acht grieven opgeworpen (waarvan twee grieven genummerd zijn als VII). Met deze grieven is het geschil in volle omvang ter herbeoordeling aan het hof voorgelegd.
Tekortkoming
5.2
Tussen partijen is in geschil of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en de afspraken die in het verlengde daarvan in april 2019 zijn gemaakt.
5.3
Elkien stelt dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekort geschoten omdat hij geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft en hij het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden (kleinzoon en/of kleinkinderen), die overlast veroorzaken. Gelet op de in april 2019 gemaakte afspraken mocht van [geïntimeerde] ook worden verwacht dat hij tijdens zijn afwezigheid adequate maatregelen zou treffen om aan zijn verantwoordelijkheid als huurder invulling te geven. Dit heeft hij niet gedaan, getuige de vanuit het gehuurde veroorzaakte overlast en het uitblijven van reactie en medewerking naar aanleiding van brieven en telefoontjes van Elkien.
5.4
Ter onderbouwing van deze stellingen heeft Elkien er allereerst op gewezen dat zij en haar ketenpartners sinds de in april 2019 gemaakte afspraken nooit persoonlijk contact met [geïntimeerde] hebben gehad en hem nooit ter plaatse hebben aangetroffen. In het dossier van Elkien komt hierover het volgende naar voren. Op 17 juni 2019 heeft adviseur bewonerszaken [naam1] [geïntimeerde] per brief laten weten dat hij al geruime tijd probeert om [geïntimeerde] telefonisch te bereiken maar dat hij geen gehoor krijgt en ook geen voicemailbericht kan achterlaten. Uit de situatieschets van adviseur bewonerszaken [naam2] blijkt dat zij en de buurtconciërge in 2020 meerdere malen aan de deur zijn geweest, maar niemand opendeed. In 2021 is [naam2] in de maand mei 2021 drie keer in een periode van twee weken tevergeefs langs geweest, waarbij door haar wel werd geconstateerd dat er wel personen in het gehuurde aanwezig zijn. De wijkcoach (als opvolger van de buurtconciërge) heeft Elkien op 11 juni 2021 laten weten dat hij enkele malen tevergeefs langs is geweest en driemaal een ‘niet thuis kaartje’ bij het gehuurde heeft achterlaten, waarop niet is gereageerd.
5.5
Daarnaast heeft Elkien gewezen op verklaringen van buurtbewoners van 26 mei 2021 en 1 juni 2021. Die verklaringen bevestigen dat [geïntimeerde] niet wordt gezien bij het gehuurde, maar wel de kleinzoon (en vermoedelijk nog andere kleinkinderen) van [geïntimeerde] .
5.6
Uit deze verklaringen en diverse overlastmeldingen in het dossier, blijkt dat deze buurtbewoners bovendien klagen over geluidsoverlast vanuit het gehuurde door jongeren. Ter aanvulling hierop heeft adviseur bewonerszaken [naam3] ter zitting in hoger beroep toegelicht dat hij regelmatig aanwezig is in de wijk en op straat ook door andere omwonenden wordt aangesproken op geluidsoverlast vanuit het gehuurde. Dat de overlast voortduurt, volgt uit de in het geding gebrachte overlastmeldingen daterend van september 2021, eind 2021/begin 2022 en mei 2022. Naar aanleiding van een van de laatste meldingen in 2022 heeft Elkien ter zitting in hoger beroep toegelicht dat de politie aan de deur is geweest, maar door degene die opendeed niet werd binnengelaten.
5.7
Tot slot is volgens Elkien recent sprake geweest van het uitblijven van medewerking door [geïntimeerde] , althans de aanwezigen in het gehuurde, aan noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden. In september 2021 is installateur [naam4] pas na tussenkomst van de advocaten van partijen toegelaten tot de woning ter beoordeling van een lekkage, terwijl in april 2022 op de afgesproken datum voor het plaatsen van de cv-installatie niemand aanwezig was. Aan de uitnodiging voor een gesprek op 26 april 2022 en het verzoek om contact op te nemen als deze datum niet schikt, is geen gehoor gegeven.
5.8
[geïntimeerde] heeft hier tegenin gebracht dat hij het gehuurde zelf bewoont en in gebruik heeft als hoofdverblijf. Zijn kleinzoon heeft slechts in de periode van eind 2019 tot eind 2020 bij hem ingewoond. Ongeveer twee maanden per jaar verblijft [geïntimeerde] (veelal gedurende de wintermaanden) in Chili en gedurende deze periode zorgt zijn zoon voor het gehuurde. Volgens [geïntimeerde] komt er veel familie van hem over de vloer maar is van door hem of vanuit het gehuurde (onredelijk) veroorzaakte overlast geen sprake.
5.9
Het hof stelt vast dat de huurdersproblematiek die Elkien met [geïntimeerde] stelt te ondervinden is toegelicht en onderbouwd met (schriftelijke) verklaringen, verslagen, meldingen en registraties. In het licht hiervan is de betwisting van [geïntimeerde] onvoldoende en lag het op zijn weg niet enkel te volstaan met ontkenningen van de stellingen van Elkien maar die ontkenningen ook te voorzien van een nadere onderbouwing. [geïntimeerde] heeft dat nagelaten. [geïntimeerde] heeft niet met stukken onderbouwd dat hij sinds april 2019, ondanks een jaarlijks verblijf van ongeveer twee (winter)maanden in Chili, zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. [geïntimeerde] had die onderbouwing eenvoudig kunnen verschaffen, bijvoorbeeld door het overleggen van reisgegevens of door aan te tonen dat hij in de buurt boodschappen deed, bezoeken aan instanties heeft afgelegd en afspraken in het kader van zijn naturalisatietraject is nagekomen. [geïntimeerde] is ter zitting in hoger beroep niet verschenen, zodat hij evenmin een mondelinge toelichting heeft verschaft op zijn woonsituatie en de maatregelen die hij heeft genomen om tijdens zijn afwezigheid aan zijn huurdersverplichtingen te voldoen. Voor zijn afwezigheid is geen reden verstrekt.
5.1
Daarmee is de duur van zijn verblijf in Chili en in het gehuurde in de afgelopen jaren volstrekt onduidelijk gebleven, terwijl Elkien anderzijds onweersproken heeft gesteld dat zij, ketenpartners en buren sinds april 2019 geen contact met [geïntimeerde] hebben gehad en hem nooit ter plaatse hebben aangetroffen en dat niet wordt gereageerd op brieven en telefoontjes van Elkien. [geïntimeerde] heeft daarnaast niet bestreden dat er wel andere aanwezigen in het gehuurde waren. Het hof ziet geen reden om geen geloof te hechten aan de meldingen van omwonenden dat deze aanwezigen bij herhaling overlastgevend gedrag hebben veroorzaakt. Op de verwijten van Elkien dat bij een van de laatste overlastmeldingen in mei 2022 geweigerd werd om de politie binnen te laten en dat recentelijk in april 2022 geen medewerking is verleend aan het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud in het gehuurde, heeft [geïntimeerde] evenmin gereageerd.
5.11
Al met al heeft [geïntimeerde] onvoldoende weersproken dat hij de in april 2019 gemaakte afspraken en de uit de Algemene huurvoorwaarden voortvloeiende verplichtingen heeft geschonden. Het hof zal er daarom vanuit gaan dat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad) en dat hij het gehuurde in zijn afwezigheid in gebruik heeft gegeven aan familieleden, die bovendien overlast hebben veroorzaakt en onvoldoende medewerking hebben verleend aan noodzakelijk uit te voeren werkzaamheden in het gehuurde.
Ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd
5.12
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de tekortkomingen geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen en dat zijn persoonlijke omstandigheden (zoals de lengte van zijn huurrelatie met Elkien, zijn leeftijd en het ontbreken van (perspectief op) alternatieve woonruimte) ertoe moeten leiden dat de vorderingen moeten worden afgewezen.
5.13
Het hof is het daarmee niet eens. De tekortkomingen zijn van voldoende gewicht en herhalen zich ondanks de in april 2019 gemaakte nadere afspraken. [geïntimeerde] stelt dat zijn belang bij behoud van de woning erin is gelegen dat hij niet op straat komt te staan. Echter, het hof heeft hiervoor aangenomen dat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Daarnaast blijkt uit niets dat [geïntimeerde] geen hulp van zijn familie zal krijgen en dat directe dakloosheid dreigt. Hiertegenover staat dat het een sociale huurwoning betreft, die als (zeer) schaars moet worden aangemerkt, waarvoor (lange) wachtlijsten gelden en die bestemd zijn voor financieel minder draagkrachtigen. Elkien dient erop toe te zien dat dergelijke woningen ook daadwerkelijk worden gebruikt door personen die tot die doelgroep behoren, die de woning niet met onterechte voorrang op anderen betrekken en die zich houden aan de uit de Algemene huurvoorwaarden voortvloeiende huurdersverplichtingen. De tekortkomingen rechtvaardigen dan ook de ontbinding en het belang van [geïntimeerde] weegt daarnaast onvoldoende op tegen het belang van Elkien bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De stelling van [geïntimeerde] dat hij al geruime tijd huurt van Elkien is een omstandigheid die in dit geval onvoldoende meeweegt om tot een ander oordeel te komen. Evenmin kunnen de andere omstandigheden die [geïntimeerde] heeft aangevoerd tot een andere uitkomst leiden.
Bewijslevering
5.14
Omdat [geïntimeerde] zijn betwisting en eigen stellingen niet heeft onderbouwd, komt het hof niet toe aan (tegen)bewijslevering. Het aanbod tot (tegen)bewijslevering wordt daarom gepasseerd.
6.Slotsom
6.1
Het hoger beroep van Elkien leidt tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het hof zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsnog toewijzen, waarbij een ontruimingstermijn van twee weken na de betekening van het arrest redelijk te achten is. Voor het toekennen van een kortere of langere ontruimingstermijn zoals door Elkien respectievelijk [geïntimeerde] is verzocht, ziet het hof geen aanleiding.
6.2
Het hof ziet ook geen aanleiding een dwangsom op te leggen omdat Elkien de gedwongen ontruiming kan bewerkstelligen door een deurwaarder in te schakelen. Het vooruitzicht van een gedwongen ontruiming vormt een voldoende prikkel tot nakoming, te meer omdat de kosten van een eventuele ontruiming op [geïntimeerde] kunnen worden verhaald.
6.3
Het hof zal de proceskostenveroordeling die de kantonrechter in eerste aanleg heeft uitgesproken in stand laten. Gegeven de situatie zoals die was ten tijde van het wijzen van het vonnis en het tot dan toe gevoerde partijdebat, kon de kantonrechter tot afwijzing van de vorderingen van Elkien komen.
6.4
[geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Elkien zullen worden vastgesteld op € 103,83 aan explootkosten, € 772,- aan griffierecht en € 2.228,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief II à € 1.114,-).
7.De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 9 maart 2021 met uitzondering van daarin uitgesproken proceskostenveroordeling;
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen Elkien en [geïntimeerde] per heden;
veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] binnen twee weken na betekening van dit arrest te ontruimen met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze niet de eigendom zijn van Elkien, en het gehuurde bezemschoon en zonder schade te verlaten en alle sleutels over te dragen aan Elkien;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Elkien vastgesteld op € 103,83 voor explootkosten, € 772,- voor griffierecht en
€ 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart de veroordelingen in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, M.E.L. Fikkers, W.A. Zondag en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
2 augustus 2022.