Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.306.577/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, 9317140
arrest van 23 augustus 2022
in de zaak van
1.[appellant] en
2. [appellante],
die wonen in [woonplaats1] ,
appellanten, tevens eisers in het incident,
bij de kantonrechter: gedaagden,
hierna:
[appellanten],
[appellanten],
advocaat: mr. E.T. van Dalen,
tegen
Stichting Elkien,
die gevestigd is in Leeuwarden,
geïntimeerde, tevens verweerster in het incident,
bij de kantonrechter: eiseres,
hierna:
Elkien,
Elkien,
advocaat: mr. S. Bosma.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
Na het arrest van 5 april 2022 heeft Elkien de memorie van antwoord in de hoofdzaak genomen. Hierna hebben partijen het hof gevraagd uitspraak te doen.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1
Deze zaak gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen Elkien en [appellanten] ontbonden mag worden en de huurders de woning moeten ontruimen, zoals Elkien vordert, nadat in de schuur bij de woning een hennepkwekerij met 73 planten is aangetroffen. [appellanten] beroepen zich op het ontbreken van een contractueel verbod om hennep te kweken en op omstandigheden die volgens hen meebrengen dat ontbinding in dit geval niet gerechtvaardigd is.
2.2
De kantonrechter heeft de vorderingen van Elkien toegewezen en de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De woning is inmiddels ontruimd nadat dit hof op 5 april 2022 de door de huurders gevorderde schorsing van de tenuitvoerlegging had afgewezen.
2.3
[appellanten] zijn het niet eens met de beslissing van de kantonrechter en vorderen in hoger beroep vernietiging van dat vonnis, of in ieder geval te bepalen dat de ontruimingstermijn langer is dan twee maanden.
3.Het oordeel van het hof
3.1
Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en hieronder uitleggen waarom dat zo is, nadat eerst kort de feiten worden vastgesteld.
de feiten
3.2
[appellanten] huren sinds 1992 de woning aan [adres] in [woonplaats1] van Elkien waar zij samen met een meerderjarige dochter wonen. De huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde uitsluitend als woonruimte mag worden gebruikt. In het bij aanvang van de huurovereenkomst van toepassing verklaarde huurreglement staat, anders dan in de voorwaarden die Elkien nu hanteert, geen expliciet verbod op het hebben van een hennepkwekerij.
3.3
Op 20 januari 2021 heeft de politie in de schuur bij de woning een hennepkwekerij met 73 planten aangetroffen. Daarvoor werd legaal, dus niet ‘buiten de meter om’, stroom gebruikt. [appellant] heeft tegenover de politie verklaard dat hij de kwekerij zo’n 4 à 5 jaar had en vijf of zes keer heeft geoogst waarbij een ander de plantenstekken leverde en de oogst verkocht. Dat deed [appellant] omdat hij het leuk en financieel aantrekkelijk vond. Zijn vrouw wist ervan. Als bijvoorbeeld Elkien voor een controle kwam, haalde hij de kwekerij weg.
3.4
De burgemeester van de gemeente Opsterland heeft volstaan met een bestuurlijke waarschuwing aan [appellant] . De adviseur openbare orde en veiligheid van de gemeente heeft Elkien meegedeeld dat de burgemeester niet is overgegaan tot sluiting van de woning, omdat zij ervan uitging dat Elkien de huurovereenkomst zou beëindigen.
3.5
[appellanten] hebben geen gebruik gemaakt van het aanbod van Elkien om zelf de huur op te zeggen en dan zes maanden te krijgen om vervangende woonruimte te zoeken.
Vervolgens heeft Elkien in kort geding ontruiming gevorderd, welke vordering op 2 juni 2021 is afgewezen.
3.6
In de bodemprocedure oordeelde de kantonrechter dat ontbinding gerechtvaardigd is en hij veroordeelde de huurders tot ontruiming. Zoals al onder 2.2 staat, is de woning inmiddels ontruimd. Elkien heeft daarna geen schade van betekenis door de hennepkwekerij aangetroffen.
de bezwaren van de huurders tegen het vonnis
3.7
[appellanten] hebben drie bezwaren (grieven) tegen het vonnis van de kantonrechter.
- Hun eerste bezwaar houdt in dat de huurovereenkomst ten onrechte is ontbonden. Er gold immers geen contractueel verbod tot kweken van hennep in het gehuurde en dan kan er geen sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming van [appellanten] Maar mocht het hof daar anders over denken, dan beroepen de huurders zich op een belangenafweging die in hun voordeel moet uitvallen.
- Het tweede bezwaar is dat de ontruimingstermijn van twee maanden na betekening van het vonnis te kort is.
- Het derde bezwaar houdt in dat zij ten onrechte in de proceskosten zijn veroordeeld.
3.8
Het hof komt aan het tweede bezwaar niet meer toe nu de ontruiming al heeft plaatsgevonden. Het lot van het derde bezwaar is, zoals de huurders zelf ook al onderkennen, geheel afhankelijk van het oordeel van het hof over de uitgesproken ontbinding.
de kantonrechter heeft de overeenkomst terecht ontbonden
3.9
Elkien heeft ter onderbouwing van haar vordering aangevoerd dat sprake is van een tekortkoming door de huurders omdat zij het gehuurde in strijd met de woonbestemming hebben gebruikt voor een bedrijfsmatige, illegale hennepkwekerij en zij zich aldus ook niet als goed huurder hebben gedragen. Daartegen hebben de huurders zich verweerd met de stellingen dat er geen contractueel verbod op het hebben van een hennepkwekerij was, dat de kwekerij niet heeft geleid tot klachten uit de buurt of problemen van openbare orde en dat zij niet illegaal stroom hebben afgetapt. Het oordeel van de kantonrechter luidde dat het hebben van een illegale hennepkwekerij van deze omvang in strijd is met de woonbestemming en de wettelijke verplichting zich als goed huurder te gedragen. Die tekortkoming is ernstig, gelet op alle mogelijke risico’s en schade van dien, ook als (nog) niet is gebleken van overlast voor omwonenden en stroom legaal werd afgenomen. Algemeen bekend is dat drugsgebruik en drugshandel (andere) criminaliteit kunnen aantrekken met negatieve invloed op de woonomgeving. Ook zonder expliciet contractueel verbod hadden de huurders zich bewust moeten zijn van het risico op uithuiszetting, gelet op onder meer diverse publicaties waaruit blijkt dat Elkien een zerotolerancebeleid voert tegen hennepkwekerijen in haar huurwoningen. En uit het feit dat [appellant] tegenover de politie verklaarde dat hij de kwekerij weghaalde als Elkien voor een controle kwam, blijkt dat dat hij zich ook zonder expliciet verbod bewust was van de risico’s die hij met de kwekerij nam. De persoonlijke omstandigheden van [appellanten] zijn volgens de kantonrechter niet zodanig dat ontbinding achterwege moet blijven.
3.1
Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat het hebben van een bedrijfsmatige hennepkwekerij ook zonder expliciet anti-hennepbeding een tekortkoming tegenover Elkien oplevert, omdat daarmee wordt gehandeld in strijd met de verplichtingen om het gehuurde alleen als woonruimte te gebruiken en zich als goed huurder te gedragen. En dat rechtvaardigt op zichzelf ontbinding, tenzij die consequentie niet gerechtvaardigd is op grond van door de huurders aan te voeren omstandigheden. [2]
3.11
Daarmee komt het aan op de vraag wat de huurders hebben aangevoerd ter onderbouwing van het verweer dat hun tekortkoming van onvoldoende gewicht is om ontbinding te rechtvaardigen, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Dat is overigens niet zonder meer gelijk te stellen aan een
belangenafweging, waar het eerste bezwaar van de huurders van lijkt uit te gaan, nu het immers ook om de ernst van de tekortkoming gaat. Het hof stelt voorop dat de huurders niet zijn opgekomen tegen de overweging van de kantonrechter dat het hebben van een illegale hennepkwekerij in het gehuurde, gelet op alle mogelijke risico’s en schades van dien, ook voor de leefomgeving, een ernstige tekortkoming oplevert, ook al was er geen illegale stroomaftap en waren er nog geen klachten uit de buurt.
belangenafweging, waar het eerste bezwaar van de huurders van lijkt uit te gaan, nu het immers ook om de ernst van de tekortkoming gaat. Het hof stelt voorop dat de huurders niet zijn opgekomen tegen de overweging van de kantonrechter dat het hebben van een illegale hennepkwekerij in het gehuurde, gelet op alle mogelijke risico’s en schades van dien, ook voor de leefomgeving, een ernstige tekortkoming oplevert, ook al was er geen illegale stroomaftap en waren er nog geen klachten uit de buurt.
De huurders hebben aangevoerd dat:
a. de ontdekking van de kwekerij bijvangst was in een groter onderzoek en niet het gevolg was van klachten uit de buurt;
b. er geen openbare-ordeprobleem was, getuige het feit dat de burgemeester heeft volstaan met een waarschuwing in plaats van sluiting van het pand;
c. [appellant] zich wel bewust was van strafrechtelijke risico’s, maar niet van het risico zijn woonrecht te verliezen nu er geen contractueel verbod op het hebben van een hennepkwekerij gold en niet is gebleken dat het zerotolerancebeleid aan hem kenbaar is gemaakt; dat hij het als een avontuur zag, de bijverdiensten niet strikt nodig had en bovendien niet veel overhield omdat hij legaal elektra gebruikte;
d. zij na zoveel huurjaren zijn geworteld in de buurt, dat de werkplek van [appellant] in de buurt is en dat zijn werk vereist dat hij dichtbij woont, dat de drie gezinsleden ernstige medische problemen hebben waarvoor een gedwongen verhuizing negatief uitwerkt, dat het vinden van een andere woonruimte gelet op de huizenmarkt in Friesland en het salaris van [appellanten] niet mogelijk is terwijl bij sociale verhuurders een wachttijd van tenminste twee jaar geldt na ontruiming wegens een hennepkwekerij. Dit alles weegt volgens [appellanten] veel zwaarder dan het belang van Elkien bij het handhaven van haar zerotolerancebeleid dat niet van maatwerk uitgaat.
3.12
Elkien heeft erop gewezen dat zij als toegelaten instelling een wettelijke zorgtaak heeft voor de leefbaarheid van de woonomgeving. Zij is partner in een regionaal verband waarin een convenant is gesloten over de aanpak van hennepteelt en daarvan is haar zerotolerance-beleid tegen hennepkweek het gevolg. Zij informeert haar huurders regelmatig over haar harde aanpak en het is bovendien van algemene bekendheid dat woningcorporaties een streng anti-hennepbeleid voeren. Onbekendheid daarmee is voor risico van de huurders. Dat [appellant] bij controles de kwekerij alleen weghaalde vanuit een strafrechtelijke invalshoek vindt Elkien ook niet geloofwaardig. Of haar strenge zerotolerancebeleid in dit geval tot ontbinding moet leiden, is aan de rechter die kan corrigeren. Elkien meent dat de onder d. aangevoerde persoonlijke belangen niet aan ontbinding en ontruiming in de weg staan. De in hoger beroep overgelegde medische stukken geven daarvoor ook geen aanleiding. Inmiddels hebben [appellanten] woonruimte kunnen huren op een camping. En hun stelling dat woningcorporaties in Friesland een wachttijd hebben afgesproken voor toepassing van het tweedekansbeleid is onjuist, aldus Elkien. Elkien wil deze schaarse sociale huurwoning verhuren aan een ander op de wachtlijst die zich wel aan de verplichtingen houdt.
3.13
De argumenten van de huurders onder a. en b. doen naar het oordeel van het hof niet af aan de andere risico’s die zijn verbonden aan het hebben van een illegale hennepkwekerij in een woning, waarop de kantonrechter onbetwist heeft gewezen. [appellanten] hebben – terecht – niet betwist dat zij dergelijke risico’s niet kenden. Desondanks hebben zij in het gehuurde een hennepkwekerij geëxploiteerd met een bedrijfsmatige hoeveelheid planten, waaraan dergelijke gevaren zijn verbonden. Aan de ernst daarvan doet niet af dat zij niet zouden hebben geweten van het zerotolerancebeleid van Elkien omdat dit niet aan hen is meegedeeld. Want ook als de huurders niet van dit zerotolerancebeleid zouden hebben geweten, maakt dat hun tekortkoming niet van te weinig gewicht om ontbinding te rechtvaardigen. Datzelfde geldt voor de stelling onder c. dat [appellant] zich niet gerealiseerd heeft dat zijn avontuur niet alleen strafrechtelijke gevolgen kon hebben, maar ook niet geduld zou worden door Elkien. Overigens is het hof, net als eerder het hof Den Bosch [3] , van oordeel dat het van algemene bekendheid is dat toegelaten instellingen zoals Elkien een zerotolerancebeleid voeren. Dat er geen financiële noodzaak voor het avontuur was of dat er nog kosten van de opbrengst afgingen, draagt evenmin bij aan het slagen van een beroep op de tenzij-clausule in artikel 6:265 lid 1 BW Pro.
3.14
De onder d. gestelde persoonlijke belangen leggen evenmin voldoende gewicht in de schaal. Het belang van [appellanten] bij voortgezet gebruik van de woning is evident, net als het belang van Elkien bij huurders die zich aan de huurvoorwaarden houden en de beschikbaarheid van de sociale huurwoning voor iemand op de wachtlijst die daaraan voldoet. Hoewel het hof wel wil aannemen dat [appellant] groot belang heeft bij huisvesting op niet al te grote afstand van zijn werk, is niet voldoende onderbouwd gesteld dat hij zijn werk verliest wanneer hij niet in de huurwoning, maar elders moet wonen. De verstrekte stukken uit de medische hoek tonen niet aan dat sprake is van zo’n bedreigende gezondheidssituatie dat dit, in dit concrete geval, in de weg moet staan aan ontbinding.
Ook de andere door de huurders genoemde omstandigheden leiden niet tot het oordeel dat ontbinding in dit geval niet gerechtvaardigd is.
3.15
Het hof verwerpt daarom het eerste bezwaar (grief I). Gelet op wat onder 3.8 is overwogen, kunnen de twee andere grieven onbesproken blijven.
de slotsom
3.16
De slotsom die uit het voorgaande volgt is dat de grieven falen, het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd en [appellanten] worden veroordeeld in de proceskosten van Elkien in hoger beroep, inclusief de kosten van het incident. Die kosten bedragen € 783,- voor griffierecht en € 2.228,- voor salaris advocaat volgens het liquidatietarief (2 punten à € 1.114,-), te vermeerderen met nasalaris en wettelijke rente zoals gevorderd, maar met uitzondering van de kosten van betekening van dit arrest omdat voor de verschuldigdheid daarvan geen specifieke veroordeling in dit arrest noodzakelijk is.
4.De beslissing
Het hof beslist in hoger beroep:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 18 januari 2022;
- veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, zodat als de één betaalt, van de ander in zoverre niets te vorderen is, in de proceskosten van Elkien in hoger beroep, vastgesteld op € 783,- wegens griffierecht en € 2.228,- salaris voor de advocaat, te vermeerderen met € 163,- nasalaris en, indien [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het arrest voldoen, € 85,- aan nasalaris, met bepaling dat [appellanten]
wettelijke rente verschuldigd zijn indien zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving de verschuldigde proceskosten betalen;
- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, O.E. Mulder en M. Willemse en is door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2022.