Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.307.258/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9577770)
arrest in kort geding van 30 augustus 2022
in de zaak van
Stichting Lentis Maatschappelijke Onderneming,
gevestigd in Zuidlaren,
appellante,
bij de kantonrechter: eiseres,
hierna:
Lentis,
Lentis,
advocaat: mr. P.W. Huitema, die kantoor houdt in Groningen,
tegen
De Gemeente Groningen, h.o.d.n. Groningse Kredietbank
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over het geld en de goederen van
[naam1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
geïntimeerde,
bij de kantonrechter: gedaagde,
advocaat: mr. E.T. van Dalen, die kantoor houdt in Groningen.
Partijen zullen hierna enerzijds Lentis, anderzijds de Kredietbank of [naam1] worden genoemd.
1.De procedure bij de rechtbank
Voor het verloop van de procedure in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in kort geding van 4 februari 2022 dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.
2.De procedure in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 17 februari 2022 (met grieven en producties),
- de memorie van antwoord d.d. 12 april 2022,
- een akte van Lentis (met een productie) van 6 juli 2022,
- een akte van Lentis (met een productie) van 7 juli 2022,
- de spreekaantekeningen van mr. Huitema,
- het proces-verbaal (verslag) van de mondelinge behandeling van 13 juli 2022.
Bij de mondelinge behandeling zijn van de zijde van Lentis verschenen de heer B. Berga (medewerker vastgoed), bijgestaan door mr. Huitema. Daarnaast is verschenen mevrouw [naam2] , [functie] van Lefier.
Van de zijde van de Kredietbank is verschenen mr. Van Dalen.
2.2
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
3.Kern van de zaak en de beslissing
3.1
[naam1] huurt een woning van zorgverlener Lentis in het kader van een begeleid-wonentraject genaamd ‘Proefwonen’. Lentis heeft in kort geding gevorderd de Kredietbank, althans [naam1] , te veroordelen de woning te ontruimen en te verlaten, omdat [naam1] de met elkaar samenhangende onderhuurovereenkomst en woonbegeleidingsovereenkomst niet is nagekomen en Lentis deze overeenkomsten heeft opgezegd. [naam1] veroorzaakt overlast en mijdt zorg. De kantonrechter heeft deze vordering in het bestreden vonnis afgewezen. Lentis is veroordeeld in de kosten van het geding en de nakosten.
3.2
Lentis heeft hoger beroep ingesteld. Het hof is van oordeel dat de ontruimingsvordering toewijsbaar is, omdat het verwacht dat de ontruiming in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Die beslissing zal hierna worden toegelicht.
4.De feiten
4.1
Lentis is een instelling die zorg biedt bij psychische problemen. [naam1] is cliënt van Lentis. In 2019 is bewind ingesteld over de goederen en gelden die (zullen) toebehoren aan [naam1] . Daarbij is de Gemeente Groningen h.o.d.n. Groningse Kredietbank benoemd tot bewindvoerder.
4.2
[naam1] woont in een woning aan de [adres] in [woonplaats1] . Zij huurt deze woning van Lentis sinds 6 september 2019 in het kader van een project genaamd ‘Proefwonen’ voor de duur van - in eerste instantie - één jaar. Lentis huurt de woning specifiek voor dit doel van woningcorporatie Lefier. Cliënten van Lentis leren met Proefwonen onder begeleiding zelfstandig te wonen en mogen bij een geslaagd traject de woning zelf van de woningcorporatie Lefier gaan huren.
4.3
In de onderhuurovereenkomst tussen Lentis en [naam1] is onder meer opgenomen:
‘Artikel 2. Voorwaarden
Bewoner dient zich te realiseren dat Lentis deze onder(ver)huurovereenkomst uitsluitend is aangegaan omdat bewoner zich heeft verplicht de woonbegeleidingsovereenkomst volledig na te komen. Deze onder(ver)huurovereenkomst maakt een onverbrekelijk onderdeel uit van de woonbegeleiding, zoals overeengekomen in de woonbegeleidingsovereenkomst die tussen Partijen is gesloten.
Artikel 5. Verplichtingen van de Bewoner
5. Bewoner moet zich opstellen als goed huurder en dient de onderstaande huisregels na te komen. Het is Bewoner verboden:
(…)- geluids- of andere overlast te produceren;
- op andere wijze wangedrag te vertonen of overlast te bezorgen aan buren en/of begeleiding en/of omgeving.
Artikel 7. Beëindiging
1. Lentis kan deze overeenkomst zonder opzegtermijn beëindigen:
a. Wanneer de woonbegeleidingsovereenkomst om welke reden dan ook wordt beëindigd;
b. Wanneer Bewoner zijn verplichtingen als in artikel vijf van deze overeenkomst niet nakomt naar het oordeel van Lentis.’
4.4
In de woonbegeleidingsovereenkomst tussen Lentis en [naam1] is onder meer opgenomen:
‘Artikel 2. Voorwaarden
Bewoner dient zich te realiseren dat Lentis deze woonbegeleidingsovereenkomst uitsluitend is aangegaan omdat bewoner zich heeft verplicht de onder(ver)huurovereenkomst volledig na te komen.
Deze woonbegeleidingsovereenkomst maakt een onverbrekelijk onderdeel uit van de onder(ver)huur, zoals overeengekomen in de onder(ver)huurovereenkomst die tussen Partijen is gesloten.
Artikel 4. Verplichtingen van de Bewoner
1. Bewoner accepteert woonbegeleiding en is bereid zich in te spannen voor bewoning als goed huurder.
2. Bewoner houdt zich aan de afspraken uit het zorgplan als bedoeld in artikel 1.
Artikel 6. Beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst
1. Lentis kan deze overeenkomst zonder opzegtermijn beëindigen:
a) wanneer de onder(ver)huurovereenkomst die tussen partijen geldt wordt beëindigd,
b) wanneer Bewoner zijn verplichtingen als in artikel 4 van Pro deze overeenkomst naar het oordeel van Lentis niet of onvoldoende nakomt.’
4.5
Vanaf maart 2020 hebben omwonenden van [naam1] bij Lefier gemeld dat [naam1] overlast veroorzaakt in de vorm van lawaai, gestamp, geschreeuw en harde muziek tot in de nacht en door vervuiling van het portiek met peuken, tissues en vuilnis. Lefier heeft de overlastmeldingen op 5 mei 2020 en 9 juli 2020 doorgegeven aan Lentis. Lentis heeft [naam1] aangesproken op de overlast.
4.6
Lefier heeft op 14 juli 2020 aan Lentis bericht dat sprake is van aanhoudende overlast. Lefier heeft Lentis geschreven dat [naam1] nog één laatste kans wordt gegeven om haar woongedrag aan te passen en dat zij zich bij gebreke daarvan genoodzaakt acht het Proefwonen negatief te beëindigen.
4.7
Lentis heeft [naam1] op 11 augustus 2020 bericht dat de overlastmeldingen aanhouden en haar nogmaals gewaarschuwd dat een volgende misstap de beëindiging van het traject Proefwonen tot gevolg zal hebben.
4.8
Lefier heeft op 12 november 2020 aan Lentis geschreven dat het Proefwonen zal worden verlengd tot en met 28 juni 2021. Vervolgens is de woning onder die van [naam1] enige tijd niet bewoond geweest. Kort nadat die woning weer werd bewoond, is overlast gemeld door de nieuwe buurman.
4.9
Lefier heeft bij brief van 23 februari 2021 aan Lentis en [naam1] gewezen op de vele overlastmeldingen en [naam1] gewaarschuwd dat het Proefwonen weliswaar verlengd wordt tot 1 augustus 2021, maar dat nieuwe overlastmeldingen ertoe leiden dat ze de woning moet verlaten.
4.1
Lefier heeft op 24 september 2021 aan Lentis bericht dat zij het traject Proefwonen wil beëindigen vanwege de aanhoudende overlastmeldingen in juli en september 2021.
4.11
De hulpverlener van Lentis heeft op 28 september 2021 met [naam1] de overlast van de voorgaande maanden besproken en aangegeven dat het Proefwonen niet verlengd kan worden. Op 13 oktober 2021 is de naderende uithuisplaatsing met [naam1] , een hulpverlener van Lentis, een medewerker van Lentis Vastgoed en WIJ Groningen besproken. Op 14 oktober 2021 heeft Lentis de overeenkomsten met [naam1] opgezegd tegen een in samenspraak met [naam1] te bepalen datum.
4.12
De gemachtigde van [naam1] heeft op 20 oktober 2021 aan Lentis bericht dat [naam1] niet bekend is met recente (en concrete) klachten van omwonenden over overlast die [naam1] zou veroorzaken en dat daarom sprake is van een niet redelijke beëindiging van de onderhuur- en woonbegeleidingsovereenkomst.
4.13
Op 22 en 27 oktober 2021 is de overlast met [naam1] besproken door een hulpverlener. Op 25 oktober 2021 zijn er meldingen gedaan van bijna dagelijkse geluidsoverlast tot in de nacht.
4.14
Op 15 november 2021 zijn Lentis en de politie opgeroepen op een melding van ernstige en voortdurende overlast, is de deur van de woning geforceerd waarna [naam1] in verwarde toestand is opgenomen in een kliniek.
4.15
Op 7 december 2021 heeft Lentis de overeenkomsten met [naam1] nogmaals en per direct opgezegd. Daarbij is [naam1] gesommeerd de woning uiterlijk per 20 december 2021 te verlaten.
4.16
[naam1] verblijft tot op heden in de woning.
4.17
Buren geven bij Lefier aan dat er drie à vier keer per week ruzies zijn met geschreeuw en slaande deuren. Op 4 juli 2022 zijn er opnieuw meldingen gedaan van overlast, van geschreeuw, luide muziek, van de aanwezigheid van een vermoedelijke dealer en een man die schreeuwt en bij [naam1] voor de deur rondhangt.
5.De vordering in hoger beroep
Lentis vordert in hoger beroep bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
1. het vonnis van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 4 februari 2022 (gedeeltelijk) te vernietigen;
2. toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg:
1. het vonnis van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 4 februari 2022 (gedeeltelijk) te vernietigen;
2. toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg:
I. veroordeling van de Kredietbank, althans [naam1] de woning aan de [adres] in [woonplaats1] te ontruimen en te verlaten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat de Kredietbank, althans [naam1] hiermee in strijd zal handelen;
II. veroordeling van de Kredietbank, althans [naam1] om aan appellante te betalen de nakosten ten bedrage van € 157,- zonder betekening van het in deze zaak te wijzen arrest, vermeerderd met € 82,- in geval van betekening;
II. veroordeling van de Kredietbank, althans [naam1] om aan appellante te betalen de nakosten ten bedrage van € 157,- zonder betekening van het in deze zaak te wijzen arrest, vermeerderd met € 82,- in geval van betekening;
3. veroordeling van geïntimeerde in de kosten van het geding in beide instanties.
6.De beoordeling van de grieven en de vorderingen in hoger beroep
Spoedeisend belang
6.1
Het hof oordeelt dat de vordering van Lentis tot ontruiming ook nu nog voldoende spoedeisend is. Lentis heeft na aanhoudende meldingen van overlast geconcludeerd dat het Proefwonen is mislukt en de overeenkomsten met [naam1] opgezegd, terwijl [naam1] weigert de woning te verlaten.
Doel van het hoger beroep
6.2
Lentis is met vier grieven opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat toewijzing van de ontruiming niet gerechtvaardigd is. Deze grieven zal het hof achtereenvolgens behandelen.
Beoordelingskader
6.3
De vordering tot ontruiming is alleen toewijsbaar indien in kort geding met een redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen aan de hand van door partijen gepresenteerde feiten dat de vordering van Lentis tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat vooruitlopend daarop toewijzing nu al gerechtvaardigd is.
6.4
Partijen zijn het erover eens dat tussen hen met elkaar samenhangende overeenkomsten van onderhuur en woonbegeleiding zijn gesloten en dat het bijzondere karakter van deze samenhangende overeenkomsten meebrengt dat er bij opzegging door Lentis geen huurbescherming geldt.
Voorwaarden voor beëindiging onderhuur- en begeleidingsovereenkomsten (grief II)
6.5
Met grief II komt Lentis op tegen (haar lezing van) het oordeel van de kantonrechter dat de overlastmeldingen moeten worden geconcretiseerd en onderbouwd, alsof de kantonrechter daarmee een extra voorwaarde voor de beëindiging van de overeenkomsten in het leven heeft geroepen. Lentis legt dit uit als volgt. In r.o. 5.4 geeft de kantonrechter de beëindigingsbepalingen van artikel 6 begeleidingsovereenkomst en artikel 7 onderhuurovereenkomst Pro verkort weer: ‘wanneer [naam1] haar verplichtingen (…) niet nakomt’. Lentis stelt dat het volgens de onderhuur- en de begeleidingsovereenkomsten aan haar is om te beoordelen of [naam1] tekortschiet en er dus grond is voor beëindiging van de overeenkomsten. Volgens Lentis heeft de kantonrechter met de eis dat de overlastmeldingen moeten worden geconcretiseerd ‘een extra voorwaarde’ toegevoegd aan de beëindigingsbepaling.
6.6
Deze grief slaagt niet. Het hof motiveert dit als volgt.
Ten eerste heeft de kantonrechter geoordeeld dat het, gelet op de betwisting van de Kredietbank dat [naam1] overlast veroorzaakte na de waarschuwingsbrief van 23 februari 2021, op de weg van Lentis lag om haar stelling dat er sprake was van overlast nader te onderbouwen. Naar het oordeel van het hof gaat het hier niet om een extra voorwaarde die is toegevoegd aan de voorwaarden voor beëindiging, maar om toepassing van artikel 150 Rv Pro.
Ten tweede is ook een contractueel beding als hier aan de orde geen vrijbrief wanneer gemotiveerd wordt betwist dat Lentis in redelijkheid gebruik maakt van haar bevoegdheid. Lentis dient dan inzichtelijk maken – met concretisering en onderbouwing van de overlastmeldingen en haar pogingen het woongedrag te helpen verbeteren – dat zij haar bevoegdheid tot beëindiging van de overeenkomsten in redelijkheid uitoefent.
De overlastmeldingen en contact daarover met [naam1] na 23 februari 2021 zijn geconcretiseerd (grief III)
6.7
Grief III richt zich eveneens tegen het oordeel van de kantonrechter dat Lentis onvoldoende had onderbouwd en gespecificeerd dat [naam1] na de waarschuwingsbrief van 23 februari 2021 nog overlast heeft veroorzaakt, terwijl dat – vanwege de betwisting van [naam1] – op haar weg lag.
6.8
In hoger beroep heeft Lentis zowel de overlastmeldingen als de pogingen van Lentis om [naam1] te waarschuwen en te begeleiden om de overlast te stoppen – tezamen de feiten die aanleiding waren voor de opzeggingen van 14 oktober 2021 en 7 december 2021 en vervolgens de ontruimingsvordering - onderbouwd met documenten uit haar eigen administratie, uit de administratie van Lefier en een toelichting ter zitting die onweersproken is gebleven. Zo is vast komen te staan dat Lentis haar bevoegdheid tot beëindiging van de onderhuur- en begeleidingsovereenkomsten in redelijkheid heeft uitgeoefend. Het hof licht dit toe.
6.9
Na de gedocumenteerde contactmomenten van zowel Lefier als Lentis met [naam1] en de waarschuwingsbrief aan [naam1] van 23 februari 2021, kwam het in juli, september en oktober 2021 weer tot meldingen van bijna dagelijkse overlast tot in de nacht. Lentis heeft deze overlastmeldingen, gedaan door omwonenden in juli, september en oktober 2021, onderbouwd met uittreksels uit de administratie van Lefier, die een bewonerswebsite beheert waarop bewoners online overlast kunnen melden. Die overlastmeldingen zijn met [naam1] besproken op 23 februari 2021, 28 september 2021, 13 oktober 2021, 22 oktober 2021 en 27 oktober 2021 tijdens huisbezoeken en gesprekken tussen hulpverleners en [naam1] . Lentis heeft deze contactmomenten gespecificeerd en onderbouwd met data uit haar eigen administratie.
6.1
Het hof oordeelt dat Lentis met deze gegevens en haar toelichting ter zitting voldoende heeft onderbouwd en geconcretiseerd dat wel degelijk sprake was van overlastmeldingen van omwonenden en dat [naam1] hiervan op de hoogte was. Voor het feit dat klachten uit juli 2021 niet meteen met [naam1] zijn besproken, heeft Lentis een verklaring gegeven die het hof in de volgende overweging bespreekt. Verder kwam het op 15 november 2021 tot hevige overlast en een incident in de woning van [naam1] waarbij de politie ingeschakeld werd en waarna [naam1] is opgenomen in een psychiatrische kliniek.
6.11
Waar de Kredietbank betwist dat er overlast was door te wijzen op de perioden waarin kennelijk geen meldingen zijn gedaan of contact is gezocht met [naam1] , weerspreekt Lentis dit gemotiveerd. Lentis heeft toegelicht dat de woning onder die van [naam1] in 2020 lange tijd niet verhuurd is geweest en dat sinds daar een nieuwe huurder was ingetrokken, de meldingen ook weer toenamen. Verder heeft Lentis ter zitting verklaard dat in haar administratie alleen notitie wordt gemaakt van wat hulpverleners met cliënten bespreken wanneer er daadwerkelijk contact is geweest. Van de momenten dat zorgmedewerkers tevergeefs opbellen of langsgaan maar door [naam1] niet worden binnengelaten, worden geen gespreksverslagen gemaakt. Van de zijde van [naam1] wordt bevestigd dat deze verklaring past bij haar zorgmijdende gedrag. Het hof heeft daarom geen reden om te betwijfelen dat Lentis vaker tevergeefs heeft geprobeerd [naam1] te helpen haar woongedrag te verbeteren.
6.12
Dat leidt tot de conclusie dat Lentis voldoende heeft onderbouwd en geconcretiseerd dat zij in oktober 2021 en december 2021 op goede gronden de onderhuur- en begeleidingsovereenkomsten heeft beëindigd.
6.13
Grief III slaagt.
De waarschuwingsbrief van 23 februari 2021 was geen beëindigingsbrief (Grief I)
6.14
De eerste grief van Lentis gaat over de betekenis van de waarschuwingsbrief die aan [naam1] is verstuurd op 23 februari 2021. Volgens de Kredietbank heeft [naam1] daarmee een laatste waarschuwing gekregen in die zin dat sprake was van een schone lei, zodat overlast van vóór die datum – die erkend was door [naam1] - niet meer zou worden meegerekend. Lentis betwist dat.
6.15
Omdat Lentis in hoger beroep heeft geconcretiseerd en onderbouwd dat ook na de laatste waarschuwing van 23 februari 2021 nog sprake was van overlast en daarmee redelijke gronden om de overeenkomsten op te zeggen, behoeft deze grief – wegens gebrek aan zelfstandige betekenis - geen behandeling meer.
Proceskosten in eerste aanleg voor rekening van Lentis (Grief IV)
6.16
Met haar vierde grief komt Lentis op tegen r.o. 5.7 en 5.8 van het vonnis waarin Lentis in de proceskosten en in de gevorderde nakosten is veroordeeld. Deze grief slaagt niet. Het hof is van oordeel dat de proceskostenveroordeling in eerste aanleg voor rekening van Lentis moet blijven, omdat zij die aan zichzelf heeft te wijten; zij heeft immers haar vordering tot ontruiming in eerste aanleg na betwisting onvoldoende met gronden daarvoor onderbouwd.
Ontruiming in kort geding gerechtvaardigd
6.17
Uit wat hiervoor is overwogen volgt, dat het hof voorshands van oordeel is dat Lentis de overeenkomsten met [naam1] op goede gronden heeft opgezegd en in het verlengde daarvan ontruiming mag eisen. Met redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure ook zal worden toegewezen, terwijl in redelijkheid niet van Lentis kan worden gevergd dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht. Het hof zal de ontruimingstermijn bepalen op drie maanden zoals door de Kredietbank bepleit, zodat Lentis binnen die termijn een voor [naam1] meer passende zorg- en woonsituatie kan realiseren.
De slotsom
6.18
De grieven in het hoger beroep slagen grotendeels, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd met uitzondering van de beslissing omtrent de proceskosten.
De vordering tot ontruiming wordt toegewezen, met inachtneming van een termijn van drie maanden. Het hof zal de gevorderde dwangsom afwijzen, omdat ontruiming zo nodig met behulp van de gerechtsdeurwaarder kan worden afgedwongen. De Kredietbank zal als bewindvoerder worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep, aan de zijde van Lentis vastgesteld op € 127,43 voor kosten van dagvaarding in hoger beroep, € 783,- aan griffierecht en op € 2.228,- voor salaris advocaat (2 punten x tarief II à € 1.114,-). De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
7.De beslissing
Het hof, recht doende in kort geding in hoger beroep,
- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 4 februari 2022 met uitzondering van de proceskostenveroordeling en doet in zoverre opnieuw recht;
- veroordeelt de Kredietbank, althans [naam1] :
- de woning aan het adres [adres] in [woonplaats1] binnen drie maanden na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden met alle personen en goederen die zich daarin bevinden en bezemschoon op te leveren aan Lentis, onder afgifte van de sleutels;
- tot betaling van de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Lentis, vastgesteld op € 2.228,- voor kosten advocaat overeenkomstig het liquidatietarief en € 910,43 voor verschotten;
- tot betaling van de nakosten ten bedrage van € 163,- zonder betekening van het in deze zaak te wijzen arrest, vermeerderd met € 85,- in geval van betekening;
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. R. Koolhoven, M.E.L. Fikkers en J.J. Dammingh, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2022.