Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.303.724/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9004565 CV EXPL 21-501)
arrest van 11 oktober 2022
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld, daarnaast verweerster in het incidenteel hoger beroep,
bij de kantonrechter: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. G.B. de Jong, die kantoor houdt in Hoogezand,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
hierna:
[geïntimeerde1],
[geïntimeerde1],
2. [geïntimeerde2],
hierna:
[geïntimeerde2],
[geïntimeerde2],
beiden wonende in [woonplaats2] ,
die ook zelf hoger beroep hebben ingesteld,
verweerders in het principaal hoger beroep,
bij de kantonrechter: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. R.M.A. Arnoldus, die kantoor houdt in Groningen.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 24 augustus 2021 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 23 november 2021;
- de memorie van grieven van 22 februari 2022, deze bevat ook een vermeerdering van eis;
- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van 4 mei 2022;
- de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep van 14 juni 2022.
Vervolgens hebben partijen het hof verzocht arrest te wijzen en hebben zij daartoe de procesdossiers aan het hof toegezonden.
2.De kern van de zaak
2.1
Deze zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomst van de door [geïntimeerden] gehuurde woning moet worden ontbonden vanwege huurachterstand, en of zij een boete moeten betalen omdat zij de woning gekocht hadden maar deze koop niet na konden komen.
Dit geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.
2.2
[geïntimeerden] wilden in 2016 de woning aan de [adres] in [woonplaats2] van [appellante] kopen. Zij konden op dat moment de financiering niet rond krijgen. Toen is eerst een huurovereenkomst voor de duur van één jaar gesloten om [geïntimeerden] in staat te stellen in dat jaar alsnog de financiering te regelen. Dat lukte toen niet en de huurovereenkomst is doorgelopen. De maandelijkse huur bedroeg in 2021 € 735,-.
2.3
Op 20 januari 2020 is alsnog een koopovereenkomst gesloten voor € 140.000,- met een financieringsvoorbehoud dat liep tot en met 17 februari 2020, welke termijn in onderling overleg is verlengd tot uiteindelijk 17 april 2020. De koopovereenkomst bevatte een boeteclausule (10 % van de koopsom) bij het niet nakomen van de verplichtingen.
2.4
[geïntimeerden] hebben het financieringsvoorbehoud ingeroepen, maar hebben dat niet voldoende gedocumenteerd met afwijzingen, zoals de koopovereenkomst dat voorschreef.
2.5
[appellante] heeft, na de koopovereenkomst op 25 juni 2020 te hebben ontbonden, bij de kantonrechter betaling van de boete uit de koopovereenkomst (€ 14.000,-) gevorderd en ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde vanwege betalingsachterstand van de verschuldigde huur.
2.6
In reconventie hebben [geïntimeerden] de geldigheid van de boeteclausule aangevochten en een schadevergoeding nader op te maken bij staat gevorderd vanwege onrechtmatig handelen van [appellante] .
2.7
De kantonrechter heeft vorderingen van [appellante] deels toegewezen. De boete heeft de kantonrechter gematigd tot € 5.000,- en dit bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 3 juli 2020 toegewezen. Ook heeft de kantonrechter de gevorderde huurachterstand (€ 1.905,-) toegewezen. De ontbinding en de daaraan gekoppelde ontruiming heeft de kantonrechter afgewezen, omdat het woonbelang van [geïntimeerden] zwaarder weegt dan het belang van [appellante] bij ontruiming. [geïntimeerden] zijn wel in de kosten van de procedure veroordeeld.
De vorderingen in reconventie zijn afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
Omvang van het hoger beroep
3.1
[appellante] vordert, onder aanvoering van 2 Romeins genummerde bezwaren (grieven) tegen het eindvonnis van de kantonrechter, dat het hof alsnog de volledige boete uit de koopovereenkomst toewijst en dat het hof alsnog de huurovereenkomst ontbindt en [geïntimeerden] veroordeelt tot ontruiming, en tot betaling van de inmiddels opgelopen huurachterstand. Ook vordert [appellante] de betaling van een gebruiksvergoeding.
3.2
In incidenteel hoger beroep vorderen [geïntimeerden] dat de boete tot nihil wordt gematigd.
3.3
Het hof zal uitgaan van de vordering van [appellante] zoals die in hoger beroep opnieuw is geformuleerd. [geïntimeerden] hebben daartegen geen bezwaar gemaakt.
Het hof is van oordeel dat het hoger beroep van [appellante] deels slaagt en dat van [geïntimeerden] niet. Het hof zal die beslissing hierna motiveren.
De boete uit de koopovereenkomst
3.4
Het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van een geldig boetebeding en dat [geïntimeerden] het financieringsvoorbehoud niet op de juiste wijze hebben ingeroepen (want onvoldoende gedocumenteerd met afwijzingen van hypotheekverstrekkers) is in hoger beroep niet aangevochten. Het hof moet alleen oordelen of er reden is om deze boete al dan niet te matigen, en zo ja, tot welk bedrag.
3.5
Het gaat om een boete die in een overeenkomst is opgenomen. Een dergelijke contractuele boete kan niet zomaar worden gematigd, maar uitsluitend wanneer ‘de billijkheid dit klaarblijkelijk eist’, aldus de wet (artikel 6:94 lid 1 BW Pro). De Hoge Raad heeft dit verduidelijkt, onder meer in het ook door de kantonrechter aangehaalde arrest Intrahof/ Bart Smit [1] . Daaruit volgt dat de rechter uitsluitend een terughoudend gebruik mag maken van zijn bevoegdheid tot matiging van contractuele boetes en daarvan pas gebruik mag maken als het boetebeding in de omstandigheden van het geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Ook blijkt daaruit dat de vraag of een dergelijk geval zich voordoet moet worden bepaald aan de hand van de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. In een later arrest [2] heeft de Hoge Raad opnieuw geoordeeld dat de omstandigheden van het geval beslissend zijn en verder dat niets de rechter verhindert om in dat verband gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen. De Hoge Raad heeft daarbij ook geoordeeld dat de rechter niet minder terughoudend met matiging van een verbeurde boete moet zijn wanneer het gaat om een koopovereenkomst tussen particulieren die betrekking heeft op een woning, zoals hier aan de orde is.
3.6
[geïntimeerden] hebben voor hun beroep op matiging aangevoerd dat zij in een financieel benarde positie zitten. Van het niet verkrijgen van de financiering kan hun geen verwijt worden gemaakt. Verder hebben zij gesteld dat niet gebleken is dat [appellante] schade heeft geleden. [appellante] heeft daar tegenover gesteld dat zij niet weet hoe groot haar schade is en dat, als zij de woning in verhuurde staat moet verkopen, de kans groot is dat een lagere prijs wordt geboden.
3.7
Het hof oordeelt met de kantonrechter dat niet is gebleken dat [geïntimeerden] zich bij meerdere financiële instellingen voldoende hebben ingespannen om tijdig een financiering te verkrijgen. Daarvan valt hun wel een verwijt te maken. Hoewel [geïntimeerden] in hoger beroep hun beroep op hun financieel benarde situatie niet verder hebben toegelicht, staat voor het hof, op grond van wat de kantonrechter daarover heeft opgemerkt in haar vonnis, voldoende vast dat de financiële situatie van [geïntimeerden] niet rooskleurig is. De door [appellante] gevraagde ontruiming – die het hof hierna zal toestaan – zal hun financiële situatie ook eerder verslechteren dan verbeteren. Met die ontruiming ontvalt ook het voornaamste argument dat [appellante] tegen de door de kantonrechter toegepaste matiging van de boete heeft aangevoerd. Gelet op de stijging van de prijzen op de woningmarkt in het algemeen vanaf februari 2020 valt ook niet te verwachten dat de woning bij verkoop minder op zal brengen dan het tussen partijen overeengekomen bedrag. Het hof is van oordeel dat onder deze omstandigheden het toekennen van de volledige boete aan [appellante] een buitensporig en voor [geïntimeerden] onaanvaardbaar resultaat zal opleveren. Het hof zal de boete daarom, evenals de kantonrechter heeft gedaan, matigen tot € 5.000,-.
Zowel grief 1 in principaal hoger beroep als de grief in incidenteel hoger beroep faalt.
Ontbinding huurovereenkomst
3.8
Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt.
3.9
[geïntimeerden] hadden tot de datum waarop de kantonrechter vonnis wees een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. [appellante] heeft – in haar op 22 februari 2022 genomen memorie van grieven – aangevoerd dat [geïntimeerden] hun leven op het punt van tijdige huurbetaling na het vonnis van de kantonrechter niet hebben gebeterd en dat de huur over de termijnen november/december 2021 en december 2021/januari 2022 niet is betaald, waarmee de huurachterstand medio januari 2022 € 2.975,- bedroeg. [geïntimeerden] hebben dit bedrag niet betwist. Zij voeren niet meer aan dan dat zij bezig zijn hun financiën op orde te brengen en dat zij erop vertrouwen dat budgetbeheer er uiteindelijk toe zal leiden dat er geen huurachterstand meer is. Zij hebben dit verder niet toegelicht. Per saldo is daarmee de huurachterstand ten opzichte van de situatie tijdens de beslissing van de kantonrechter toegenomen. [geïntimeerden] hebben in zoverre de waarschuwing van de kantonrechter, zoals verwoord in overweging 5.24 van het aangevallen vonnis, dat het voor hen twee voor twaalf is en bij een hernieuwde achterstand een afweging van hun woonbelang tegenover het belang van [appellante] bij tijdige en volledige betaling van de huur anders kan uitvallen, niet ter harte hebben genomen.
3.1
Tegenover het belang van [appellante] dat zij de woning kan verhuren aan een huurder die de huur (tijdig en volledig) voldoet, zijn de door [geïntimeerden] aangevoerde omstandigheden naar het oordeel van het hof dan ook veel te mager om tot de conclusie te komen dat de huurachterstand in dit geval de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. Ook de gevolgen die de ontbinding en ontruiming voor [geïntimeerden] hebben, brengen naar het oordeel van het hof niet mee dat de belangen van [geïntimeerden] bij het behoud van hun huidige woonruimte zwaarder wegen dan die van [appellante] .
3.11
Het hof zal de huurovereenkomst ontbinden. Grief 2 in principaal hoger beroep slaagt.
De vorderingen van [appellante]
3.12
Het hoger beroep van [appellante] slaagt voor zover het gericht is tegen de afwijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof zal ook de ontruiming toewijzen, waarbij het hof [geïntimeerden] een termijn van vier weken zal gunnen om de ontruiming te bewerkstelligen.
3.13
Het hof zal ook de gevorderde huurachterstand van € 2.975,- toewijzen en [geïntimeerden] veroordelen tot betaling van € 735,- per maand over de periode 15 januari 2022 tot de datum van dit arrest ten titel van huur, voor zover nog niet door [geïntimeerden] voldaan, en ten titel van gebruiksvergoeding over de periode na dit arrest tot het moment van ontruiming.
3.14
Ook zal het hof [geïntimeerden] , als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van de procedure in hoger beroep veroordelen, aan de kant van [appellante] te begroten op het van haar geheven griffierecht en de kosten van de dagvaarding in hoger beroep en 1 punt naar tarief II van het liquidatietarief voor salaris van de advocaat. Het hof heeft aan de zeer summiere memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep geen punt toegekend.
3.15
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
1. vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 24 augustus 2021, voor zover in conventie gewezen, behalve de beslissingen onder 6.1 (matiging boete) en onder 6.3 (proceskosten) die hierbij worden bekrachtigd, en beslist, opnieuw rechtdoende, als volgt:
ontbindt de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] te [woonplaats2] met ingang van heden;
veroordeelt [geïntimeerden] om binnen vier weken na betekening van dit arrest het gehuurde te ontruimen en ter vrije beschikking van [appellante] te stellen;
veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de achterstallige huurpenningen over de periode tot 15 januari 2022 aan [appellante] van € 2.975,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verschillende vervaldagen tot aan de dag van volledige betaling;
veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de huur van € 735,- per maand over de periode 15 januari 2022 tot heden;
veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 735,- per maand vanaf heden tot de datum van ontruiming;
2. veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] :
€ 772,- aan griffierecht;
€ 119,21 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden] ;
€ 1.114,- aan salaris van de advocaat van [appellante] (1 procespunt x tarief II in hoger beroep);
Al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
3. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4. wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, W.F. Boele en M. Aksu, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
11 oktober 2022.