ECLI:NL:GHARL:2022:9756 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Verdeling gemeenschap bedrijfshal en omliggende grond tus...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden/Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof: 200.297.963

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 372703

arrest van 15 november 2022

in de zaak van

[appellant] ,

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als gedaagde

hierna [appellant] te noemen,

vertegenwoordigd door mr. E.M. Uijttewaal,

tegen

[geïntimeerde] ,

die woont in [woonplaats1]

en bij de rechtbank optrad als eiser,

hierna [geïntimeerde] te noemen,

vertegenwoordigd door mr. G.A.M.F. Galjé-Deckers.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Naar aanleiding van het arrest van 9 augustus 2022 heeft op 29 september 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende vaststaande feiten:

( i) Op 1 juni 1994 hebben [appellant] en [geïntimeerde] (broers) ten behoeve van de bouw van een bedrijfshal een perceel op het industrieterrein [naam1] in [woonplaats1] geleverd gekregen (kadastraal bekend als gemeente Echteld, sectie [A] , nummer [nummer1] ). Op dat perceel hebben zij in 1994 een bedrijfshal gebouwd, nu plaatselijk bekend als [adres1] 11b en 11c (kadastraal bekend als gemeente Echteld, sectie [A] , nummer [nummer2] , hierna:
perceel [nummer2]).

(ii) De bedrijfshal is omstreeks 2000 uitgebreid met een extra gedeelte aan de voorzijde, nu plaatselijk bekend als [adres1] 11a (kadastraal bekend als gemeente Echteld, sectie [A] , nummer [nummer3] , hierna:
perceel [nummer3]).

(iii) Op 21 juni 2001 hebben [appellant] en [geïntimeerde] het perceel [nummer2] met de daarop staande bedrijfshal verkocht en geleverd aan hun besloten vennootschap Bouw- en Aannemingsmij. Meebo B.V. (hierna:
Meebo). Perceel [nummer3] is in eigendom bij [appellant] en [geïntimeerde] gebleven. Om die reden is ten gunste van perceel [nummer2] en ten laste van perceel [nummer3] een erfdienstbaarheid van weg gevestigd.

(iv) Op 14 november 2012 heeft Meebo perceel [nummer2] weer geleverd aan [appellant] en [geïntimeerde] . De erfdienstbaarheid is door vermenging tenietgegaan. Ten behoeve van de aankoop van perceel [nummer2] zijn [appellant] en [geïntimeerde] een hypothecaire lening (geadministreerd onder leningnummer [nummer4] , hierna:
de hypothecaire geldlening) aangegaan bij de Rabobankhypotheekbank N.V. en Coöperatieve Rabobank West Betuwe U.A. (hierna gezamenlijk:
Rabobank). Ten behoeve van Rabobank is een hypotheekrecht gevestigd op het recht van eigendom van perceel [nummer2] en [nummer3] .

( v) Meebo is in 2013 ontbonden en uitgeschreven uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel. In deze periode zijn [appellant] en [geïntimeerde] met elkaar in conflict geraakt. Na de bedrijfsbeëindiging hebben zij de bedrijfshal, die feitelijk is opgedeeld in drie bedrijfsunits, gezamenlijk in eigendom behouden.

(vi) [appellant] en [geïntimeerde] hebben de bedrijfshal verhuurd. De bedrijfsunits [adres1] 11a en 11b zijn verhuurd aan Klop Innovations B.V. (hierna:
Klop), als kantoor- respectievelijk magazijnruimte. De bedrijfsunit [adres1] 11c is verhuurd aan Boogert Competition Automobile (hierna:
Boogert). De huidige totaalhuur bedraagt € 42.615,-. De huurinkomsten worden ontvangen op een gezamenlijke bankrekening bij Regiobank ( [nummer5] ).

(vii) In 2019 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] verzocht de bedrijfshal gezamenlijk te verkopen, dan wel het aandeel van [geïntimeerde] over te nemen. [geïntimeerde] heeft een waardebepaling door makelaarskantoor Budding B.V. (hierna:
Budding) laten uitvoeren. De waarde is op 18 februari 2020 gesteld op € 450.000,-.

(viii) Op 16 februari 2022 heeft Van der Horst Bedrijfsmakelaardij (hierna:
Van der Horst) een taxatierapport voor de bedrijfshal opgesteld. Daarin is de waarde bij verkoop van het geheel bepaald op € 530.000,- en de waarde bij gesplitste verkoop van de percelen [nummer3] ( [adres1] 11a) en [nummer2] ( [adres1] 11b en 11c) op € 290.000,-, respectievelijk € 250.000,-. Over de waardering bij gesplitste verkoop schrijft Van der Horst onder ‘J Splitsing kadastrale percelen’, voor zover hier van belang, het volgende:

“Het gebouw is reeds voorzien van 2 aansluitingen op nuts voorzieningen. Derhalve is er bij de gesplitste waardering geen correctie opgenomen voor het extra realiseren hiervan. Ook is het perceel reeds kadastraal gescheiden. Bij splitsing van eigendom dienen wel erfdienstbaarheden te worden vastgesteld voor het recht van overpad en legaliseren bouwwijze (inbalking, regenwaterafvoer etc.).

Dat de waardering voor de beide percelen opgeteld iets hoger uitkomt dan de waardering van het geheel komt doordat bij lossen verkoop de vloeroppervlakten en prijsklasse couranter zijn dan bij de verkoop in zijn geheel.”

Onder ‘B6 Nadere toelichting op de waardering’ schrijft Van der Horst onder meer het volgende over een mogelijk (beperkt) hogere onnauwkeurigheid van de taxatie:

“2) De splitsing van het object in 2 delen zoals berekend en vermeld onder de Bijzondere Uitgangspunten is ng niet daadwerkelijk uitgevoerd. Ook zijn de kosten die hiermee gemoeid gaan, afscheiden van de ruimten op elk perceel, verplaatsen aansluitingen nutsvoorzieningen achterste hal) zijn nog niet bekend. Daarnaast komt het de taxateur aannemelijk voor dat men bij gesplitste verkoop niet zou kiezen voor de kadastrale grens als scheidslijn maar de scheidingswand van de reeds fysiek van elkaar afgescheiden bedrijfsruimten. De opdracht die taxateur heeft gehad is echter duidelijk afgebakend op de kadastrale grens. Indien uiteindelijk toch anders wordt beslist heeft dat direct invloed op de getaxeerde (gesplitste) bedragen.”

Onder ‘F.1 Objectinformatie’ staat, voor zover hier van belang, het volgende over de indeling:

“Achter een brandmuur bevindt zich het middelste gedeelte van het gebouw, een bedrijfsruimte welke in gebruik is als magazijn bij de huurder van het voorste deel. Voor de toegankelijkheid heeft huurder zelf een doorgang gemaakt. Aan het einde van zijn huur dient huurder deze brandmuur weer te herstellen.”

(ix) Per 18 juli 2022 is de hypothecaire geldlening volledig afgelost. Het recht van hypotheek is nog niet doorgehaald. Rabobank is wel bereid daaraan mee te werken. Het saldo op de bij Rabobank aangehouden bankrekening onder rekeningnummer [nummer6] is nul. Er is een verzoek tot opheffing van deze bankrekening gedaan.

3.De kern van de zaak

3.1

[appellant] en [geïntimeerde] zijn broers en gezamenlijk eigenaar van een bedrijfshal en omliggende grond. De broers zijn met elkaar in onmin geraakt en [geïntimeerde] wil om die reden uit de gemeenschap.

3.2

[geïntimeerde] heeft bij de rechtbank – kort gezegd – gevorderd dat de gemeenschap wordt verdeeld door de bedrijfshal te verkopen aan een derde, een en ander met benoeming van een onzijdig persoon. [appellant] stelt belang te hebben bij behoud van zijn huurinkomsten uit de verhuur van de bedrijfshal, als aanvulling op zijn AOW-uitkering en dat hij elders niet een vergelijkbaar rendement kan behalen. Daarom heeft [appellant] een alternatieve wijze van verdeling voorgesteld, waarbij het perceel [nummer2] aan hem wordt toebedeeld en het perceel [nummer3] aan [geïntimeerde] . Daarnaast verlangt hij dat bepaald wordt dat, voordat tot verdeling wordt overgegaan, alle opeisbare schulden die voor rekening van de gemeenschap komen, moeten worden voldaan, waaronder een vordering uit hoofde van ten behoeve van de gemeenschap betaalde gemeentelijke belastingen tot het beloop van € 8.570,29.

3.3

De rechtbank heeft als wijze van verdeling gelast dat de bedrijfshal zal worden verkocht aan een derde en dat na aflossing van de daarop rustende hypothecaire schuld en overige aan de verkoop verbonden lasten, de eventueel resterende overwaarde dan wel onderwaarde bij helfte tussen partijen moet worden verdeeld of gedragen. Daarnaast is bepaald dat de schuld van de gemeenschap aan [appellant] ter hoogte van € 8.570,29 moet worden voldaan voordat tot de verdeling wordt overgegaan. Voor het geval een of beide partijen de medewerking aan de verdeling onthouden is als onzijdig persoon een notaris benoemd, teneinde die partij of partijen te vertegenwoordigen bij de verkoop, het transport van de akte van verdeling en de levering van de bedrijfshal. De proceskosten zijn gecompenseerd. De beslissing is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.4

In hoger beroep geeft [appellant] te kennen eigenlijk geen verdeling te willen, maar te begrijpen dat [geïntimeerde] niet tegen zijn wil kan worden gedwongen in de gemeenschap te blijven. De bedoeling van het hoger beroep is in de kern dat de toegewezen vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen, dat [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties wordt veroordeeld en dat de verdeling zal worden gelast op de wijze als door [appellant] voorgesteld.

4.Het oordeel van het hof

4.1

Het hof zal beslissen dat het hoger beroep niet slaagt en de bestreden beslissing bekrachtigen. Dit oordeel baseert het hof op de volgende overwegingen.

4.2

Ook in hoger beroep liggen twee wijzen van verdeling ter beoordeling voor, te weten: i) verkoop van het geheel aan een derde of ii) toedeling van perceel [nummer2] aan [appellant] en perceel [nummer3] aan [geïntimeerde] . Bij het vaststellen van de wijze van verdeling komt het aan op een afweging van enerzijds de belangen van [appellant] en anderzijds de belangen van [geïntimeerde] .

4.3

[appellant] stelt dat hij een zwaarwegend belang heeft bij de door hem voorgestelde toedeling omdat hij dan de huurinkomsten uit de aan hem toe te delen bedrijfsruimtes kan blijven genieten. De huurinkomsten zijn belangrijk als aanvulling op zijn AOW-uitkering. Hij stelt dat er op dit moment geen andere mogelijkheden zijn om een dergelijk rendement te behalen. Dat laatste wordt door [geïntimeerde] bij gebrek aan onderbouwing betwist. [appellant] onderbouwt inderdaad niet dat er geen andere mogelijkheden bestaan om een vergelijkbaar rendement te behalen. Op de vraag of met de opbrengst van verkoop niet een andere bedrijfshal kan worden gekocht om te verhuren, antwoorde [appellant] tijdens de mondelinge behandeling dat die mogelijkheid niet is onderzocht. Waarom dit geen reëel alternatief zou kunnen zijn, heeft hij vervolgens niet duidelijk kunnen maken. Dat daaraan kosten en praktische bezwaren verbonden zijn, zoals [appellant] stelt, kan zo zijn, maar dat geldt ook voor de door hem voorgestelde wijze van verdeling. Daarmee boet het door [appellant] gestelde belang aan gewicht in.

4.4

Door [geïntimeerde] zijn bij de rechtbank verschillende bezwaren tegen de gevorderde wijze van verdeling geuit. Een aantal van deze door de rechtbank in aanmerking genomen bezwaren zijn inmiddels achterhaald. De hypothecaire lening is inmiddels afgelost en het recht van hypotheek zal worden doorgehaald, zodat de medewerking van Rabobank niet langer nodig is. Uit het taxatierapport van Van der Horst lijkt verder te volgen dat splitsing geen nadelige gevolgen voor de waarde zal hebben. [geïntimeerde] voert weliswaar aan dat uit het taxatierapport niet blijkt in hoeverre bij de waardering rekening is gehouden met de te vestigen erfdienstbaarheid, maar van de erfdienstbaarheid wordt in het rapport wel melding gemaakt en er zijn geen concrete aanwijzingen dat daarmee géén rekening is gehouden. Dat de te vestigen erfdienstbaarheid niet in de waardering is betrokken en een waarde drukkend effect zal hebben, is door [geïntimeerde] niet onderbouwd, bijvoorbeeld door een eigen taxatierapport te overleggen voor de waardering bij splitsing.

4.5

Onverkort blijft evenwel het bezwaar staan dat de relatie tussen de broers ernstig is verstoord en dat [geïntimeerde] geen enkel contact meer met [appellant] wenst te hebben. Gelet daarop heeft [geïntimeerde] een zwaarwegend belang bij de door hem gevorderde wijze van verdeling. [geïntimeerde] wijst erop dat zij met elkaar zullen worden geconfronteerd in verband met het te verrichten onderhoud en de te vestigen erfdienstbaarheid als perceel [nummer2] aan [appellant] en perceel [nummer3] aan [geïntimeerde] wordt toebedeeld. [appellant] heeft het hof er niet van kunnen overtuigen dat dit in dat geval steeds te voorkomen is. Dat eenzelfde splitsing al eens eerder succesvol met Meebo heeft plaatsgevonden, mag zo zijn, maar de omstandigheden zijn gezien de verstoorde verhoudingen inmiddels geheel anders. Als een vastgoedmanager wordt ingeschakeld, zoals door [appellant] als oplossing wordt voorgesteld, kan dat aanleiding geven tot discussies via de vastgoedbeheerder en wordt [geïntimeerde] nog altijd indirect met zijn broer geconfronteerd, nog daargelaten dat daaraan extra kosten zijn verbonden. Complicerende factor bij de door [appellant] verlangde verdeling is verder dat Klop huurder is van bedrijfsunit 11a (gelegen op perceel [nummer3] ) en bedrijfsunit 11b (gelegen op perceel [nummer2] ) en dat de beide bedrijfsunits met elkaar zijn verbonden doordat Klop in een tussengelegen brandmuur een doorgang heeft gemaakt. Ook deze huursituatie kan aanleiding geven tot confrontaties tussen de broers.

4.6

[appellant] stelt nog dat [geïntimeerde] na splitsing en verdeling het aan hem toebedeelde perceel zou kunnen verkopen. Tot op heden is het partijen echter niet gelukt een koper te vinden voor alleen perceel [nummer3] . Het vinden van een koper kan ook worden bemoeilijkt door de huursituatie en de verbondenheid van de bedrijfsunits op de beide percelen. Dat is mogelijk anders als de huidige huurder Klop perceel [nummer3] zou willen kopen, maar Klop heeft zich daartoe (nog) niet bereid verklaard.

4.7

In de hiervoor geschetste omstandigheden komt meer gewicht toe aan het door [geïntimeerde] gestelde belang, dan aan het belang van [appellant] en doet de door [geïntimeerde] gevorderde wijze van verdeling ook het meest recht aan het aan artikel 3:178 BW Pro ten grondslag liggende beginsel dat eenieder vrij over zijn vermogen moet kunnen beschikken. De beslissing van de rechtbank zal dan ook worden bekrachtigd. De gewijzigde vordering in hoger beroep van [appellant] geeft nog aanleiding tot enkele aanvullingen op die beslissing. Het hof licht dit laatste hierna toe.

4.8

Tegen het oordeel dat de schuld van de gemeenschap aan [appellant] van € 8.570,29 moet worden voldaan voordat tot verdeling wordt overgegaan is door [geïntimeerde] niet gegriefd, zodat dat oordeel zal worden bekrachtigd. In hoger beroep betoogt [appellant] dat (in aanvulling daarop) wordt bepaald dat alle opeisbare schulden die voor rekening van de gemeenschap komen, moeten worden voldaan alvorens tot verdeling van de gemeenschap wordt overgegaan. Daarbij heeft [appellant] geen concrete schulden op het oog. Achtergrond van de beoogde aanvulling is dat mogelijk nog zal blijken van andere schulden, zoals belastingaanslagen, die ten laste van de gemeenschap moeten komen. Door [geïntimeerde] is op dit punt geen verweer gevoerd, zodat het hof aanvullend zal bepalen dat de opeisbare schulden die zijn ontstaan na de datum van het vonnis en voor rekening van de gemeenschap komen, moeten worden voldaan.

4.9

In hoger beroep betoogt [appellant] verder dat zal worden bepaald dat de bankrekeningen met rekeningnummers [nummer6] en [nummer5] moeten worden opgeheven na voldoening van de hiervoor bedoelde opeisbare schulden die voor rekening van de gemeenschap komen en dat de resterende saldi bij helfte tussen partijen worden verdeeld. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat op de bankrekening met rekeningnummer [nummer6] geen saldo staat en dat Rabobank is verzocht deze bankrekening op te heffen. Onweersproken is dat op de bankrekening met rekeningnummer [nummer5] , waarop de huurpenningen binnenkomen, een positief saldo staat. Ten aanzien van deze bankrekening zal het hof aanvullend bepalen dat deze moet worden opgeheven na voldoening van de hiervoor bedoelde opeisbare schulden die voor rekening van de gemeenschap komen en dat het resterende saldo bij helfte tussen partijen wordt verdeeld.

4.1

[appellant] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een andere beslissing moeten leiden. Daarom passeert het hof zijn bewijsaanbod.

De conclusie

4.11

Het hoger beroep slaagt niet, behalve voor zover de genoemde aanvullende bepalingen zullen worden uitgesproken (zie 4.8 en 4.9). Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen.

4.12

Het hof bepaalt dat elke partij zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) vanwege de aard van de zaak (familieverhoudingen).

5.De beslissing

Het hof:

1. bekrachtigt het op 11 juni 2021 gecorrigeerde vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 12 mei 2021,

2. bepaalt in aanvulling op onderdeel 5.2 van dictum van het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 12 mei 2021, dat de opeisbare schulden die zijn ontstaan na de datum van het vonnis en voor rekening van de gemeenschap komen, moeten worden voldaan;

3. bepaalt dat de bankrekening met rekeningnummer [nummer5] moet worden opgeheven na voldoening van de hiervoor bedoelde opeisbare schulden die voor rekening van de gemeenschap komen en dat het resterende saldo bij helfte tussen partijen wordt verdeeld;

4. bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. L. Janse, D.M.I. de Waele en G.D. Hoekstra, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 november 2022.