Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.294.886/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 4976657)
arrest van 8 februari 2022
in de zaak van
1.[appellante1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
hierna te noemen: [appellante1] ,
hierna te noemen: [appellante1] ,
2. [appellant2] ,
wonende te [woonplaats1] ,
3. [appellante3] ,
wonende te [woonplaats1] ,
appellanten,
bij de rechtbank: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. F.P. Dwarka Panday, die kantoor houdt te Amsterdam,
tegen
ABN AMRO Hypotheken Groep B.V.,
gevestigd te Amersfoort,
geïntimeerde,
bij de rechtbank: eiseres,
hierna:
de bank,
de bank,
advocaat: mr. E.E.W. Danen, die kantoor houdt te Rosmalen.
1.De procedure bij de rechtbank
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 2 december 2020 dat de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, heeft gewezen.
2.De procedure in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 2 maart 2021;
- de memorie van grieven van 10 augustus 2021;
- de memorie van antwoord (met producties) van 19 oktober 2021;
- een akte van [appellanten] c.s. van 16 november 2021 en een antwoordakte van de bank van 14 december 2021.
2.2
Vervolgens heeft de bank de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.Waar gaat deze procedure over?
3.1
Deze zaak gaat over een executieverkoop in december 2015 van twee appartementen door de bank vanwege een betalingsachterstand door de hypotheekgevers. De opbrengst van de veiling was minder dan de hypotheekschuld; ook was de opbrengst minder dan het hoogste bij de veilingnotaris binnengekomen hoogste onderhandse bod.
In hoger beroep is uitsluitend nog de vraag aan de orde of de bank onzorgvuldig heeft gehandeld door niet op dit onderhandse bod in te gaan, dan wel deze onderhandse biedingen niet door te geven aan [appellanten] c.s.
3.2
Het hof is van oordeel dat de bank niet gehouden was om op de biedingen in te gaan en dat op haar ook niet de verplichting rustte om na te gaan of [appellanten] c.s. op de hoogte waren gesteld van deze biedingen. Er is geen reden om de restschuld met het verschil tussen de veilingprijs en de hoogste onderhandse bieding te verminderen. Het hof zal die beslissing hierna uitleggen.
4.De feiten
4.1
[appellanten] c.s. hebben op 20 juli 2006 een hypothecaire lening afgesloten voor een bedrag van € 370.000,- bij een rechtsvoorganger van de bank (Fortis ASR Praktijkvoorziening N.V.). Tot zekerheid voor deze lening hebben zij een hypotheek verleend op de appartementen [adres] 192-I en 194-I te [plaats] .
4.2
De bank (althans haar rechtsvoorgangster, toen geheten Direktbank Praktijkvoorziening) heeft op 24 juli 2015 de geldlening opgezegd vanwege een betalingsachterstand van € 19.956,53 en heeft [appellante1] gesommeerd dit bedrag te voldoen binnen zeven dagen.
4.3
Bij exploot van 12 augustus 2015 heeft de bank de openbare verkoop van de appartementen aan [appellanten] c.s. aangezegd.
4.4
Beide appartementen zijn rond 1 oktober 2015 getaxeerd door Geldhof Makelaardij o.g. te Amsterdam, waarbij de marktwaarde van [adres] 192-I werd gesteld op € 185.000,- en de executiewaarde op € 160.000,-, in onverhuurde staat, en de marktwaarde van [adres] 194-I op € 190.000,- en de executiewaarde op € 165.000,- eveneens in onverhuurde staat.
4.5
De bank heeft notaris R.H Meppelink te Amsterdam (kantoor Loyens Loeff) tot veilingnotaris aangesteld, die de executieveiling heeft bepaald op 4 december 2015.
Voorafgaand aan de veiling zijn respectievelijk 6 ( [adres] 192-I) en 8 ( [adres] 194-I) onderhandse biedingen bij de veilingnotaris binnengekomen. De hoogste biedingen waren van Iblue Makelaars, die € 180.000,- bood voor elk van beide appartementen. De bank is niet op deze biedingen ingegaan.
4.6
De appartementen zijn op de veiling verkocht voor respectievelijk € 173.000,- ( [adres] 192-I) en € 176.000,- ( [adres] 194-I).
4.7
De bank heeft [appellanten] c.s. op 3 maart 2016 geïnformeerd over de hoogte van de restschuld. Deze bedroeg, na aftrek van de netto veilingopbrengst (verkoopprijs minus de veilingkosten) op dat moment € 61.077,86.
5.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
5.1
De bank heeft, kort samengevat, gevorderd dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld tot betaling van de restschuld en de daarover verschuldigde rente en buitengerechtelijke incassokosten, in totaal neerkomende op € 64.628,26, te vermeerderen met wettelijke rente over € 64.521,55 vanaf 4 november 2019. Ook heeft de bank gevorderd dat [appellanten] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, worden veroordeeld.
5.2
[appellanten] c.s. hebben diverse verweren gevoerd, die alle door de rechtbank zijn verworpen.
5.3
De rechtbank heeft de vordering van de bank toegewezen en [appellanten] c.s. veroordeeld tot betaling van € 64.628,26, vermeerderd met de wettelijke rente over € 64.521,55 met ingang van 4 november 2019. Ook zijn [appellanten] c.s. in de proceskosten veroordeeld.
6.De beoordeling van de grief en de vordering in hoger beroep
6.1
[appellanten] c.s. vorderen in hoger beroep dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en, opnieuw rechtdoende, het bedrag waartoe zij zijn veroordeeld vermindert met € 11.000,-, althans met een in goede justitie te bepalen bedrag, onder veroordeling van de bank in de kosten van de procedure in eerste aanleg en hoger beroep. Daartoe hebben zij één formele grief (bezwaar) tegen het vonnis geformuleerd.
6.2
De grief keert zich tegen de verwerping door de rechtbank van een subsidiair verweer dat [appellanten] c.s. tegen de vordering van de bank hadden gevoerd, namelijk dat de bank had moeten ingaan op de hoogste onderhandse biedingen die voor de veiling waren ingediend en dat de lagere opbrengst die op de veiling is behaald niet voor rekening van [appellanten] c.s. mag komen.
6.3
Het hof overweegt dat de hoofdregel bij de uitoefening van het recht van parate executie is dat de hypotheekhouder de verhypothekeerde zaak in het openbaar, op een veiling, laat verkopen ten overstaan van een notaris (artikel 3:268 eerste Pro lid BW). In veel gevallen levert een ‘normale’ verkoop – zonder dat in de markt bekend is dat sprake is van gedwongen verkoop – een hogere opbrengst van het onderpand op. Die opbrengst is de vrije verkoopwaarde of marktwaarde zoals die in dit geval door de makelaar is getaxeerd. Van een dergelijke verkoop is in dit geval geen sprake geweest.
Ook bij een verkoop op een executieveiling moet de gelegenheid worden geboden om schriftelijke onderhandse biedingen te doen bij de notaris. Die mogelijkheid moet worden vermeld in de aankondiging van de executieveiling. Dit is geregeld in artikel 547 lid 2 Rv Pro. Bij een dergelijke bieding weten geïnteresseerde kopers dus dat sprake is van een gedwongen verkoop. De taxatie van de vrije verkoopwaarde ziet niet op dergelijke onderhandse biedingen. De hypotheekhouder of de hypotheekgever kan een dergelijke onderhandse bieding accepteren indien zij menen dat die bieding gunstiger is dan de te verwachten opbrengst als de veiling doorgaat. Zij hebben daarvoor echter wel de toestemming van de voorzieningenrechter nodig. De daarvoor te volgen procedure is geregeld in artikel 3:268 leden Pro 2 en 3 BW en artikel 548 Rv Pro.
6.4
Tenzij de voorzieningenrechter anders heeft beslist, is de hypotheekhouder niet verplicht om een dergelijke onderhandse bieding te accepteren; wel kan onder omstandigheden de op de bank rustende zorgplicht meebrengen dat de bank als hypotheekhouder niet lichtvaardig aan gunstige onderhandse biedingen voorbij mag gaan. Wat [appellanten] c.s. gesteld hebben – namelijk dat uiteindelijk sprake was van een lagere veilingopbrengst dan het hoogste onderhandse bod – is echter onvoldoende grond om een schending van de hiervoor bedoelde zorgplicht aan te kunnen nemen. Indien hun standpunt in dezen gevolgd zou worden, zou dat er namelijk op neer komen dat het risico dat de veilingopbrengst lager uitvalt dan het hoogste onderhandse bod altijd voor rekening van de hypotheekhouder komt. Die consequentie verdraagt zich niet met het systeem van de wet. De bank heeft aangevoerd dat, gelet op het relatief grote aantal onderhandse biedingen dat bij de notaris was binnengekomen, de ligging van de appartementen op een goede locatie in Amsterdam en haar ervaringen met executieveilingen in Amsterdam, zij een redelijke verwachting had dat de veilingopbrengst hoger zou zijn dan het hoogste onderhandse bod. [appellanten] c.s. hebben aangevoerd dat uit het taxatierapport volgt dat een onderhandse verkoop tot een hogere verkoop leidt en dat de bank alleen daarom al op de onderhandse bieding had moeten ingaan. Die conclusie deelt het hof niet, omdat deze is gebaseerd op een onjuiste veronderstelling wat de taxateur met marktwaarde heeft bedoeld, zoals hiervoor is weergegeven in rechtsoverweging 6.3.
6.5
[appellanten] c.s. hebben verder aangevoerd dat de bank hen van de binnengekomen biedingen op de hoogte had moeten stellen. Het hof overweegt dat die informatieplicht op de veilingnotaris ligt. Dit is geregeld in artikel 547 lid 3 Rv Pro waarin staat dat de notaris de binnengekomen biedingen aan de hypotheekhouder en de hypotheekgever moet doorgeven. De bank is niet verplicht om te verifiëren of de notaris deze verplichting daadwerkelijk is nagekomen of om zelfstandig, naast de notaris, de door haar van de notaris ontvangen biedingen aan de hypotheekgever door te zenden. [appellanten] c.s. stellen dat zij de brief met de biedingen – die volgens de bank door de notaris op 23 november 2015 is verzonden- niet hebben ontvangen. Dat komt niet voor rekening en risico van de bank, nu zij geen verantwoordelijkheid droeg voor de correcte bezorging van die brief. De bank heeft er overigens in dit kader op gewezen dat [appellanten] c.s. de overige brieven van de notaris over de executieveiling ‑ waaronder die waarbij de veilingvoorwaarden zijn toegezonden - wel hebben ontvangen. [appellanten] c.s. hebben daarop ook gereageerd. [appellanten] c.s. hebben op 27 november 2015 - nadat de termijn voor de onderhandse biedingen was gesloten – de bank nogmaals verzocht om een overzicht van de achterstand om een laatste poging te doen deze te voldoen om op die wijze de executieveiling te laten afblazen. Dit wijst er niet op dat zij zelf het hoogste onderhandse bod aan de voorzieningenrechter hadden willen voorleggen op de voet van artikel 3:268 lid 2 BW Pro.
6.6
Tenslotte hebben [appellanten] c.s. zich nog beklaagd over de korte termijn die was gelegen tussen de brief van 23 november 2015 en de executiedatum van 4 december 2015. Deze termijn volgt echter uit de wet (artikel 547 lid 2 Rv Pro), zodat deze klacht evenmin doel treft.
De slotsom
6.7
De grief faalt, zodat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen. Het hof zal [appellanten] c.s. in de kosten van de procedure veroordelen, aan de zijde van de bank begroot op het van haar geheven griffierecht en op 1 punt naar tarief II van het liquidatietarief voor salaris van de advocaat.
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad van 2 december 2020;
veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de bank tot vandaag begroot op € 2.106,- aan verschotten en op € 1.114, - voor salaris advocaat;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, P.S. Bakker en M.M. Lorist en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2022.