Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof: 200.301.664
(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 8468930)
arrest van 17 januari 2023
in de zaak van
1.[appellante]
en
2. [appellant],
beiden wonende te [woonplaats1] ,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna samen: [appellante] (vrouwelijk enkelvoud),
advocaat: mr. D.F. Briedé,
tegen:
1.[geïntimeerde1]
en
2. [geïntimeerde2],
beiden wonende te [woonplaats1] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
hierna samen: [geïntimeerde1] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. R.W.A. Kroon.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 7 december 2021 heeft op 11 februari 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal (een verslag) gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Vervolgens heeft [appellante] een memorie van grieven (met producties) opgestuurd en [geïntimeerde1] een memorie van antwoord (met producties). [appellante] heeft nog een akte opgestuurd met producties waartegen [geïntimeerde1] bezwaar heeft gemaakt. Het bezwaar is verworpen waarna [geïntimeerde1] nog een antwoordakte heeft opgestuurd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.Het oordeel van het hof
Inleiding
2.1
[appellante] woont in een zelfstandige huurwoning die zich bevindt in een aanbouw en garage van een inmiddels door brand verwoeste villa. [geïntimeerde1] is eigenaar van het perceel en verhuurder van [appellante] . Hij wil de ruïne van de villa en het gehuurde slopen en op het perceel een nieuwe villa bouwen. Hij heeft daarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning. [appellante] wil in de woning blijven wonen.
2.2
Tussen partijen hebben verschillende procedures gespeeld. Op dit moment loopt naast deze procedure een procedure over onder meer de vraag of [geïntimeerde1] gebreken aan de woning moet herstellen (hierna: de gebrekenzaak). Het hof vindt het voor de beoordeling van deze zaak noodzakelijk om de uitkomst te weten van de gebrekenzaak. Het hof heeft daarvoor de volgende redenen.
Samenhang gebrekenzaak en beëindigingszaak
2.3
Deze zaak is een zaak over de beëindiging van de huurovereenkomst op basis van dringend eigen gebruik. Bij de vraag of de huurovereenkomst moet worden beëindigd op die grond, is de (toekomstige) onderhoudstoestand en de huidige staat van het gehuurde een factor waarmee het hof rekening zal moeten houden.
2.4
In de gebrekenzaak tussen (alleen) [appellante] en [geïntimeerde1] , heeft [appellante] onder meer herstel gevorderd van het gehuurde. De kantonrechter vond dat er geen gebreken waren die verholpen moesten worden en heeft haar vordering afgewezen. Dit hof kwam tot een ander oordeel, maar met dezelfde uitkomst. Bij arrest van 4 januari 2022 in de zaak 200.266.684 [1] oordeelde het hof namelijk dat het gehuurde in (zeer) slechte staat was (onder 2.30) en dat als alle gevorderde herstelmaatregelen zouden worden uitgevoerd, de woning in de jaren daarna steeds aanzienlijk onderhoud nodig zal blijven hebben (2.32). Onder 2.33 oordeelt het hof dat er inmiddels een onherroepelijke omgevingsvergunning is en voorts:
“Bovendien heeft inmiddels de kantonrechter van de rechtbank Overijssel (bij vonnis van 27 juli 2021) het tijdstip waarop de huurovereenkomst met [appellante] eindigt, vastgesteld op 1 februari 2022. Dat door [appellante] hoger beroep [is] ingesteld van dit vonnis en dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, neemt niet weg dat naar de huidige stand van zaken er een vonnis ligt op grond waarvan de huurovereenkomst eindigt binnen afzienbare tijd. Daarmee bestaat er een reële kans dat het tot een einde van de huurovereenkomst komt.”Al deze feiten en omstandigheden leidden tot het oordeel dat het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [geïntimeerde1] te vergen zijn (2.34).
“Bovendien heeft inmiddels de kantonrechter van de rechtbank Overijssel (bij vonnis van 27 juli 2021) het tijdstip waarop de huurovereenkomst met [appellante] eindigt, vastgesteld op 1 februari 2022. Dat door [appellante] hoger beroep [is] ingesteld van dit vonnis en dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, neemt niet weg dat naar de huidige stand van zaken er een vonnis ligt op grond waarvan de huurovereenkomst eindigt binnen afzienbare tijd. Daarmee bestaat er een reële kans dat het tot een einde van de huurovereenkomst komt.”Al deze feiten en omstandigheden leidden tot het oordeel dat het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [geïntimeerde1] te vergen zijn (2.34).
2.5
Deze procedure is het hoger beroep van het vonnis van 27 juli 2021 waarover het hof in de gebrekenzaak spreekt, waarin de beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw zal moeten worden beoordeeld. In de onderhavige zaak twisten partijen opnieuw over de aard van de gebreken en de staat van het gehuurde. Ter voorkoming van mogelijk tegenstrijdige uitspraken over de staat van het gehuurde en de daaraan klevende gebreken (waarvan al dan niet herstel kan worden gevorderd) zal het hof deze zaak aanhouden. [appellante] heeft beroep in cassatie ingesteld van het arrest van 4 januari 2022 in de gebrekenzaak. De uitkomst daarvan beïnvloedt het oordeel of van de verhuurder gevergd kan worden de huurovereenkomst voort te laten duren in het kader van het beroep op dringend eigen gebruik. Als de Hoge Raad de beslissing van het hof op dit onderdeel vernietigt, ligt de discussie over de staat van het gehuurde en de gebreken weer open en zal er een – nu nog ongewis – vervolg kunnen komen in de gebrekenzaak.
2.6
Het hof vindt het daarom om proceseconomische redenen verstandig om de uitspraak van de Hoge Raad (en het eventuele vervolg) af te wachten voordat het hof in deze beëindigingszaak een oordeel geeft. Dat betekent dat het hof nu niet over de inhoud van de zaak gaat oordelen.
De conclusie
2.7
Het hof geeft in dit arrest nog geen oordeel maar zal de zaak ambtshalve doorhalen, dat wil zeggen dat de procedure in afwachting van hervatting administratief stil komt te liggen. De partij die belang heeft bij hervatting (dat kunnen ook beide partijen zijn) kan de zaak hervatten zoals beschreven is in 8.3 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven. Bij de hervatting kan die partij het arrest van de Hoge Raad en eventuele vervolghandelingen in de gebrekenzaak aan het hof opsturen. Daarna zal het hof verder oordelen.
3.De beslissing
Het hof haalt de zaak ambtshalve door.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, G.R. den Dekker en J.C.J. Rinkes, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2023.