ECLI:NL:GHARL:2023:3948

• Datum uitspraak: 9 mei 2023
• Publicatiedatum: 10 mei 2023
• Zaaknummer: 21/01610
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.F.A. van Huijgevoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardevaststelling tussenwoning met dakopbouw en bergingen

Belanghebbende maakte bezwaar tegen de WOZ-waarde van zijn tussenwoning met dakopbouw en bergingen, vastgesteld op €199.000 en na bezwaar verminderd tot €184.000. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Het hof heeft het hoger beroep behandeld en beoordeeld of de waarde van €184.000 terecht is vastgesteld. De heffingsambtenaar onderbouwde deze waarde met een waardeverklaring van een WOZ-taxateur, gebaseerd op de vergelijkingsmethode met drie vergelijkbare woningen. Belanghebbende stelde een lagere waarde van €175.000 voor, onder verwijzing naar lagere gemiddelde prijzen per vierkante meter van vergelijkingsobjecten.

Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is, mede omdat de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten adequaat zijn meegenomen. De door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten en argumenten waren onvoldoende om de waarde te verlagen. Daarom verklaart het hof het hoger beroep ongegrond en bevestigt de waarde van €184.000.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €184.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 21/01610

uitspraakdatum: 9 mei 2023

Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 28 september 2021, nummer LEE 20/468, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van het
Noordelijk Belastingkantoor (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 22 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 199.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 338,30 (hierna: de aanslag).

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar het bezwaar gegrond verklaard, de waarde verminderd tot € 184.000 en de aanslag verminderd met € 25,50.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 30 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] en [naam2] , taxateur.

1.6.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een tussenwoning met een dakopbouw van 5 m2 en een aangebouwde en een vrijstaande stenen berging van respectievelijk 5 m2 en 8 m2. Het bouwjaar is 1967. De woonoppervlakte van de woning is ongeveer 104 m2. De kaveloppervlakte is 120 m2. In 2009 zijn de dakpannen, de regels en de dakopbouw van de woning vernieuwd. In 2016 is de woning voorzien van modern sanitair en van kunststofkozijnen met HR ++glas.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak.

3.2.

De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 184.000.

3.3.

Belanghebbende staat een waarde voor van € 175.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde waardeverklaring opgemaakt op 26 maart 2020 door WOZ-taxateur [naam3] waarin aan de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 184.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt. In de bijbehorende matrix (hierna: de matrix), die in hoger beroep is gecorrigeerd, is het volgende opgenomen:

Onroerende zaak

[adres2] 101

[adres3] 6

[adres4] 10

Soort woning

Tussenwoning

Tussenwoning

Tussenwoning

Tussenwoning

Bouwjaar

1967

1965

1968

1967

Ligging

3

3

3

3

Grond

120 m2

124 m2

126 m2

120 m2

Waarde grond

€ 25.800

€ 26.660

€ 27.090

€ 25.800

Woonoppervlakte

104 m2

106 m2

116 m2

104 m2

Prijs per m2

€ 1.449

€ 1.460

€ 1.199

€ 1.496

Waarde wonen

€ 150.696

€ 154.782

€ 139.081

€ 155.537

Dakopbouw

€ 4.000

€ 2.000

€ 1.000

Berging

€ 4.000

€ 4.000

€ 2.000

€ 2.000

Kwaliteit

3

3

2

3

Onderhoud

3

3

2

3

Uitstraling

3

3

3

3

Doelmatigheid

3

3

3

3

Voorzieningen

3

3

2

4

Koopsom

€ 185.000

(20-10-2017)

€ 178.000

(02-08-2018)

€ 179.000

(20-08-2017)

Geïndexeerde koopsom

€ 187.442

€ 169.171

€ 183.337

WOZ-waarde

€ 184.000

Verder is bij de matrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen in de jaren 2016, 2017 en 2018 respectievelijk 3,3%, 6,9% en 8,5% bedragen.

4.4.

Belanghebbende heeft gewezen op de stamkaart van [adres1] 10 en opgemerkt dat op grond van de matrix de gemiddelde waarde per m2 van de [adres1] 10 € 1.362 is, van de [adres3] 6 € 1.266 en van de [adres2] 101 € 1.474 is. Dit is volgens belanghebbende een gemiddelde waarde van € 1.367 per m2, wat leidt tot een waardevermindering van de onroerende zaak van 104 m2 x (€ 1.449 -/- € 1.367) = € 8.528.

4.5.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen waardeverklaring en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de onderliggende verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden. Wat betreft de soort woning, het bouwjaar, de ligging, de grond, de uitstraling en de doelmatigheid zijn de scores van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten hetzelfde. Het Hof merkt nog op dat met name het vergelijkingsobject [adres1] 10 zeer goed vergelijkbaar is. Dat object ligt in dezelfde straat, is van hetzelfde bouwjaar, heeft dezelfde woonoppervlakte en perceeloppervlakte, alsmede ook een vrijstaande stenen berging van 8 m2. Weliswaar zijn de voorzieningen van [adres1] 10 iets hoger gewaardeerd, als gevolg van een in 2017 aangebrachte nieuwe keuken en nieuw sanitair. Daar staat echter tegenover dat de woning van belanghebbende beschikt over een bewoonbare zolder (door de dakopbouw en een vaste trap naar de zolder) en een aangebouwde stenen berging. Tevens is deze volledig voorzien van kunststofkozijnen met HR++glas.

4.6.

De door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten aan de [adres5] 26 en [adres6] 94, alsmede de andere door belanghebbende aangedragen argumenten, wegen niet op tegen de onderbouwing door de heffingsambtenaar.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023

De griffier is verhinderd De raadsheer,

de uitspraak te ondertekenen.

(B.F.A van Huijgevoort)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.