ECLI:NL:GHARL:2023:7288

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.321.774/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9925700)

arrest van 29 augustus 2023

in de zaak van

Meubelopslag Almere B.V.,

gevestigd te Almere,

die hoger beroep heeft ingesteld,

bij de kantonrechter: eiseres,

hierna
: [appellante],

advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

United NL 2021 Propco V B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

bij de kantonrechter: gedaagde,

hierna:
Mileway,

niet verschenen.

1.De procedure bij de kantonrechter

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van

30 november 2022 dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, (hierna: de kantonrechter) heeft gewezen.

2.De procedure in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

- de appeldagvaarding van 17 januari 2023;

- de memorie van grieven van 11 april 2023;

- het tegen Mileway verleende verstek.

2.2

Vervolgens heeft [appellante] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3.Waar gaat deze procedure over?

3.1

Deze zaak gaat in essentie over de vraag of [appellante] recht heeft op financiële compensatie in verband met het feit dat het door haar gehuurde minder vierkante meters bevat dan in de huurovereenkomst met Mileway is vermeld.

3.2

Het hof oordeelt, net als de kantonrechter, dat de door [appellante] in eerste aanleg gevorderde bedragen niet toewijsbaar zijn en zal dit na een bespreking van de feiten en de beslissing van de kantonrechter toelichten.

4.De feiten

4.1

De heer [naam1] is statutair bestuurder van [naam2] Beheer B.V. (hierna: [naam2] Beheer). [naam2] Beheer is statutair bestuurder van [appellante] .

4.2

CB Vastgoed B.V. (hierna: CB Vastgoed) was tot medio 2021 eigenaar van een bedrijfsruimte in Almere aan de Beemsterweg 23.

4.3

Op 1 augustus 2016 heeft Nienaber Bedrijfsmakelaars B.V. (hierna: Nienaber) in opdracht van CB Vastgoed een taxatierapport opgesteld met betrekking tot genoemde bedrijfsruimte. Doel van het rapport was ‘de beoordeling van de dekkingswaarde van de onroerende zaak voor de hypothecaire lening’. Het rapport vermeldt - voor zover relevant -: ‘(…)

Ruimtetypes

VVO m²

[verhuurbare vloeroppervlakte, hof]

huur/unit

% huur

markthuur

Bedrijfsruimte

1.961

70,18 %

88.245

Kantoor BG

360

24,47 %

Kantoor VERD

120

7,16%

Parkeren

250

1,19%

1.5

Totaal

2.441

100%

125.745

(…)’

4.4

Op 3 april 2020 hebben CB Vastgoed als verhuurder en [appellante] als huurder een huurovereenkomst (hierna: de Huurovereenkomst) gesloten met betrekking tot genoemde bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde). Het gehuurde bestaat voor een deel uit opslagruimte en voor een deel uit kantoorruimte. Naast de Huurovereenkomst hebben partijen enige afspraken neergelegd in een op 30 maart 2020 gedateerd addendum (hierna: het Addendum).

4.5

In de drie jaar voorafgaand aan de Huurovereenkomst huurde Verhuisbedrijf [appellante] B.V. (hierna: Verhuisbedrijf [appellante] ) het gehuurde van CB Vastgoed. De heer [naam1] was destijds, via [naam2] Beheer, bestuurder van Verhuisbedrijf [appellante] . De heer [naam1] heeft het gehuurde in 2017 bezichtigd. Daarna is het gehuurde door Verhuisbedrijf [appellante] in gebruik genomen.

4.6

De Huurovereenkomst luidt - voor zover van belang -:

‘1.1 Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder circa 1.962 m² bedrijfsruimte en circa 480 m² kantoorruimte (hierna ‘gehuurde’) (…)

1.6

Indien blijkt dat de in artikel 1.1 genoemde oppervlakte niet juist is komen partijen overeen dat: een verschil met de daadwerkelijke grootte (onder- dan wel overmaat) geen verschil zal hebben voor de huurprijs. (…)

4.1

De aanvanghuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 135.000,-- (…)’

4.7

Het Addendum luidt - voor zover van belang:

‘- Verhuurder verstrekt aan huurder, in verband met de voortzetting van het familiebedrijf [appellante] Verhuizingen, gedurende de eerste 4 jaar een huurkorting ter grootte van € 172.500 minus de te stellen waarborgsom van € 34.500,- door huurder. Deze wordt gelijkelijk verdeeld over 48 kalendermaanden per jaar.

- Indien verhuurder, gedurende de huurovereenkomst, het object (…) verkoopt aan een derde ontvangt huurder van verhuurder vanaf datum eigendomsoverdracht de huurkorting van de resterende huurperiode, minus een bedrag van € 34.500,- welke wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar als waarborgsom. Dit bedrag wordt binnen 14 dagen na eigendomsoverdracht door verhuurder aan huurder overgemaakt.’

4.8

Op de Huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte (hierna: de Algemene Bepalingen) in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing. De Algemene Bepalingen luiden - voor zover van belang -:

‘2.1 Voor de vraag of huurgenotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7: 204 Burgerlijk Wetboek, is van belang wat Huurder bij de aanvraag van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde. (…)

2.3

Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te (doen) inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege Huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die Huurder daaraan moet geven. (…)

28.1

In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een (…) exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst (…) te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten – aan (Ver)Huurder te voldoen.

De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders ed.) door de in het ongelijk gestelde partij vergoed.(…) ’

4.9

Op 24 juni 2021 is Mileway eigenaar geworden van het gehuurde. Mileway is daarmee de rechtsopvolger van CB Vastgoed als verhuurder in de Huurovereenkomst.

4.1

In het kader van de overname van het gehuurde heeft Mileway bevestigd dat zij op de hoogte is van het bestaan van het Addendum en van de omstandigheid dat de huurkorting doorslaggevend was voor [appellante] om de Huurovereenkomst met CB Vastgoed te sluiten.

4.11

In januari 2022 heeft [appellante] aan Mileway laten weten dat zij interesse had om het gehuurde te kopen. Een e-mail die [appellante] in dit verband op 18 januari 2022 aan Mileway heeft gestuurd, luidt – voor zover relevant -:

‘Overigens hebben wij de oppervlaktes eens goed bekeken en constateren dat de verhuurde kantoorruimte volgens u 480 m2 is terwijl wij niet verder komen dan 168 m2 (90 op begane grond en 78 op 1e etage), de verhuurder bedrijfshal een oppervlakte heeft volgens u van 1961 m2 terwijl dit volgens ons 1918 m2 is. Het lijkt me raadzaam deze informatie helder te krijgen door een onafhankelijke makelaar de juiste oppervlaktes te laten vaststellen.’

4.12

In reactie op deze e-mail heeft Mileway op 19 januari 2022 de uitkomsten van een NEN2580-meting (naar verhuurbare vloeroppervlakte) aan [appellante] toegestuurd. Deze meting had op 11 december 2020 in opdracht van Mileway plaatsgevonden. Uit dit rapport volgt dat de kantoorruimte van het gehuurde inclusief verkeersruimte, sanitair en pantry (hierna gezamenlijk aangeduid als de kantoorruimte) 171,29 m² omvat, in plaats van 480 m² zoals de Huurovereenkomst vermeldt. In de begeleidende e-mail heeft Mileway over de afwijkende vierkante meters het volgende opgemerkt: ‘Overigens maakt dit voor de overeengekomen huurprijs niet uit, zie artikel 1.6 uit jullie huurovereenkomst’.

4.13

Op 20 januari 2022 heeft [appellante] hierop per e-mail aan Mileway - voor zover relevant - als volgt gereageerd:

‘Voor de lopende huurovereenkomst is dit dan wel geregeld maar voor de mogelijke verlenging van de huurovereenkomst zullen wij wel vasthouden aan de werkelijke m2 van het gehuurde. (…) Gelukkig draagt de vorige eigenaar nog bij aan de huidige lopende huur en kan de door u berekende huur nog tot het eind van de lopende huurovereenkomst worden voldaan.’

5.De vorderingen van [appellante] en de beslissing van de kantonrechter

5.1

[appellante] heeft bij de kantonrechter kort gezegd gevorderd

- aanpassing van de huurprijs in de Huurovereenkomst met € 23.175,- ex btw per jaar met ingang van 1 april 2020, met aanpassing op basis van de indexering;

- betaling van € 46.350,- aan te veel betaalde huur vanaf 1 april 2020, te vermeerderen met wettelijke handelsrente door Mileway ; en

- veroordeling van Mileway in de proceskosten en buitengerechtelijke incassokosten van

€ 1.238,50.

5.2

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld.

6.De beoordeling van de grieven en de vorderingen in hoger beroep

De vorderingen in hoger beroep

6.1

[appellante] vordert in het hoger beroep kort gezegd vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 30 november 2022 (hierna: het vonnis) en alsnog toewijzing van haar (opnieuw geformuleerde) vorderingen, met veroordeling van Mileway in de kosten van het geding in beide instanties.

6.2

[appellante] heeft in hoger beroep veertien grieven (bezwaren) tegen het vonnis geformuleerd. Mileway heeft daar niet op gereageerd; zij is in hoger beroep niet ‘verschenen’.

6.3

Het hof zal [appellante] ’ grieven hierna zoveel mogelijk tezamen en per onderwerp behandelen.

Eerdere bekendheid [appellante] met het gehuurde; aantal vierkante meters onderwerp van gesprek geweest?

6.4

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder meer overwogen dat de omstandigheid dat sprake blijkt te zijn van een forse ondermaat op zichzelf nog niet meebrengt dat artikel 1.6 van de Huurovereenkomst beperkter moet worden uitgelegd dan uit de tekst daarvan volgt. Weliswaar heeft [appellante] zich tegen dit (uitleg-)oordeel gekeerd, maar een steekhoudend argument om de Huurovereenkomst op dit punt anders uit te leggen dan de kantonrechter heeft gedaan, heeft zij niet gegeven.

6.5

De tweede grief van [appellante] keert zich onder meer tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is gesteld of gebleken dat het aantal vierkante meters aan kantoorruimte en de vastlegging hiervan in de Huurovereenkomst voorafgaand aan het sluiten daarvan onderwerp van gesprek is geweest tussen [appellante] en CB Vastgoed. De kantonrechter heeft overwogen dat dit, gelet op de omstandigheden waaronder de Huurovereenkomst is gesloten, “ook niet vreemd” is nu “het gehuurde gedurende een periode van drie jaren voorafgaand aan de huurovereenkomst door Verhuisbedrijf [appellante] gehuurd en (…) de heer [naam1] in zijn hoedanigheid als statutair bestuurder van Verhuisbedrijf [appellante] dus zelf ervaring had met het gebruik van deze ruimte.”

6.6

Dit oordeel van de kantonrechter – dat door het hof mede zo wordt begrepen dat de bij Verhuisbedrijf [appellante] door de heer [naam1] opgedane kennis in redelijkheid aan [appellante] kan worden toegerekend - wordt vergeefs door [appellante] bestreden. Uit de als productie 2 en 6 bij inleidende dagvaarding door haarzelf in het geding gebrachte KvK-uittreksels laat zich niet anders afleiden dan dat de heer [naam1] vanaf 27 maart 2017 bestuurder was van [naam2] Beheer B.V. en dat deze vennootschap een dag later is ingeschreven als bestuurder van Verhuisbedrijf [appellante] . In verband met dit een en ander moet de heer [naam1] redelijkerwijs worden geacht bekendheid te hebben gekregen met de eigenschappen van het gehuurde, voordat de Huurovereenkomst was getekend. Ook overigens faalt de grief, nu [appellante] ook in hoger beroep geen feiten of omstandigheden heeft aangedragen waaruit kan worden afgeleid dat het aantal vierkante meters aan kantoorruimte en de vastlegging hiervan in de Huurovereenkomst onderwerp van gesprek is geweest tussen [appellante] en CB Vastgoed. Weliswaar stelt of suggereert [appellante] meermaals in haar memorie van grieven dat het gedifferentieerde aantal vierkante meters dat in artikel 1.1 van de Huurovereenkomst wordt vermeld, voor [appellante] “het uitgangspunt” is geweest en dat de “correctheid van de hem voorgehouden meting” reden voor [appellante] is geweest om na het verlenen van huurkorting zijn akkoord te geven, maar uit niets blijkt dat [appellante] over dit alles op enig moment met CB Vastgoed heeft gesproken of gecorrespondeerd in aanloop naar het sluiten van de Huurovereenkomst. Hierop stuit de tweede grief af. Voor zover de grieven V en VI op de tweede grief voortbouwen, delen zij in het lot daarvan.

Beroep op over- en ondermaatbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? Onrechtmatige daad?

6.7

Met haar derde tot en met zevende grief bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat redelijkheid en billijkheid niet in de weg staan aan een beroep door Mileway op de over- en ondermaatclausule in de Huurovereenkomst. Het hof stelt bij de beoordeling van deze, elkaar onderling sterk overlappende, grieven voorop dat de relatie tussen huurder en verhuurder (inderdaad) mede wordt geregeerd door genoemde eisen van redelijkheid en billijkheid. Die eisen brengen onder meer mee dat huurder en verhuurder in hun onderlinge gedrag rekening moeten houden met elkaars gerechtvaardigde belangen.^[1]Bij de vaststelling van hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt geëist, dient mede acht te worden geslagen op algemeen erkende rechtsbeginselen, de in Nederland levende rechtsovertuigingen en de maatschappelijke en persoonlijke belangen, die bij het gegeven geval zijn betrokken (vgl. art. 3:12 BW Pro). Uit de eisen van redelijkheid en billijkheid kan soms volgen dat een beroep op een tussen partijen geldende regel in de gegeven onaanvaardbaar te achten is (vgl. art. 6:2 lid 2 BW Pro en art. 6:248 lid 2 BW Pro). De rechter dient voorts bij het honoreren van een dergelijk beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid te betrachten.

6.8

In het licht van het genoemde toetsingskader schiet het betoog van [appellante] duidelijk tekort. Dat betoog komt er in wezen op neer dat een beroep op het beding onaanvaardbaar is, omdat [appellante] thans ”betaalt voor vierkante meters waarvan hij geen gebruik maakt”. Het hof volgt [appellante] hier niet in, nu dat (generieke) argument er in wezen op neer komt dat een over- en ondermaatbeding ingeval van ondermaat altijd tot onaanvaardbare resultaten leidt. Dat vermag het hof niet in te zien, zeker niet in een situatie, zoals de onderhavige, waarin het gebruik van de wel aanwezige ruimte volgens [appellante] volstaat voor de uitvoering van haar bedrijfsactiviteiten. De jurisprudentie waarnaar [appellante] verwijst, kan haar evenmin baten, reeds nu [appellante] – vanwege de door de heer [naam1] vanaf 2017 bij Verhuisbedrijf [appellante] opgedane kennis met het gehuurde (zie hiervoor) – al bij het sluiten van de Huurovereenkomst moet worden geacht genoegzaam bekend te zijn geweest met de eigenschappen van het gehuurde. Van [appellante] had in hoger beroep een deugdelijker onderbouwing mogen worden verwacht van haar beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid dan zij heeft gegeven, gelet op (i) die aan [appellante] toe te rekenen kennis, maar ook (ii) omdat niet is gebleken dat het aantal vierkante meters aan kantoorruimte en de vastlegging hiervan in de Huurovereenkomst voor of ten tijde van het sluiten daarvan onderwerp van gesprek is geweest tussen [appellante] en CB Vastgoed, (iii) evenmin is gebleken dat in de Huurovereenkomst een koppeling wordt gemaakt tussen het aantal vierkante meters en de huurprijs en (iv) [appellante] ook in hoger beroep heeft bevestigd dat het gebruik van de wel aanwezige ruimte volstaat voor de uitvoering van de bedrijfsactiviteiten van [appellante] . Op dit een en ander stuiten de hiervoor genoemde grieven af.

6.9

Voor zover [appellante] in de toelichting op haar derde grief betoogt dat een door CB Vastgoed/Mileway jegens haar gepleegde onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW Pro) in dit geval (wel) een goede grondslag vormt voor toewijzing van het door haar gevorderde, geldt dat het hof ook dit niet kan inzien. Uitgangspunt van de wet is dat wanprestatie (waar [appellante] zich blijkens haar processtukken herhaaldelijk op heeft beroepen) in beginsel niet tevens een onrechtmatige daad oplevert. Waarom op dit uitgangspunt in dit geval een uitzondering moet worden gemaakt is door [appellante] niet duidelijk gemaakt. Voor zover [appellante] zich (mede) heeft willen beroepen op schending van een precontractuele informatieplicht door CB Vastgoed, heeft zij dat betoog – mede in het licht van de ten tijde van contractsluiting al bij [appellante] aanwezig te achten kennis van de eigenschappen van het gehuurde - onvoldoende handen en voeten gegeven, zodat het hof dat passeert.

Gebrek?

6.1

Gelet op de al eerder opgedane kennis van het gehuurde, moet het ervoor worden gehouden dat [appellante] voor en ten tijde van het sluiten van de Huurovereenkomst voldoende wist wat zij van het gehuurde kon verwachten. Daar komt bij dat [appellante] ook in hoger beroep heeft bevestigd dat het gebruik van de wel aanwezige ruimte voor haar bedrijfsuitoefening volstaat en door haar geen steekhoudende bezwaren zijn aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter dat het over- en ondermaatbeding aan een beroep op artikel 7:207 BW Pro in de weg staat. Gelet op dit alles verenigt het hof zich met het oordeel van de kantonrechter dat gezien de omstandigheden niet kan worden gesproken van een gebrek aan het gehuurde. Ook grief VIII kan daarom niet slagen. De grieven IX en XI, die beide op grief VIII voortbouwen, moeten het lot daarvan delen.

Dwaling?

6.11

Met haar tiende grief komt [appellante] op tegen de verwerping door de kantonrechter van het door haar gedane beroep op dwaling. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat voor een beroep op deze vernietigings- en aanpassingsgrond (zie voor dit laatste artikel 6:230 BW Pro) niet alleen een onjuiste voorstelling van zaken (dwaling) nodig is en causaal verband tussen de dwaling en het aangaan van de overeenkomst, in die zin dat de dwalende bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet of onder andere voorwaarden gesloten zou hebben. Daarnaast dient dit causale verband voor de wederpartij van de dwalende kenbaar te zijn, in die zin dat voor deze (in dit geval CB Vastgoed) kenbaar is dat het aspect van de overeenkomst waaromtrent bij de dwalende een onjuiste voorstelling van zaken bestaat, voor de dwalende van doorslaggevend belang is. De kantonrechter heeft het beroep van [appellante] op dwaling in eerste aanleg gewogen en te licht bevonden, naar het hof begrijpt mede omdat [appellante] niet duidelijk heeft gemaakt dat en waarom voor CB Vastgoed als wederpartij kenbaar was dat het juiste aantal vierkante meters voor [appellante] een wezenlijk punt was voor het aangaan van de overeenkomst. Het hof constateert dat [appellante] ook in hoger beroep geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die tot de conclusie voeren dat voor CB Vastgoed duidelijk was of moest zijn dat een correct inzicht in het aantal vierkante meters voor [appellante] van doorslaggevend belang was voor het sluiten van de Huurovereenkomst. Mede in het licht van de hiervoor al geconstateerde, ten tijde van contractsluiting al bij [appellante] aanwezig te achten kennis van de eigenschappen van het gehuurde en het feit dat niet is gebleken dat het aantal vierkante meters aan kantoorruimte en de vastlegging hiervan in de Huurovereenkomst voor of ten tijde van het sluiten daarvan onderwerp van gesprek is geweest tussen [appellante] en CB Vastgoed, had een deugdelijke onderbouwing van (onder meer) die kenbaarheid op [appellante] ’ weg gelegen. Nu zij die onderbouwing niet heeft gegeven, kan het dwalingsberoep reeds hierom niet slagen. Wat verder door partijen in eerste aanleg en door [appellante] in hoger beroep over deze vernietigings- en aanpassingsgrond is aangevoerd, kan gelet op het voorgaande onbesproken blijven.

Verklaring voor recht; buitengerechtelijke incassokosten; proceskosten

6.12

Nu uit het voorgaande volgt dat [appellante] geen vorderingen toekomen in verband met het feit dat het door haar gehuurde minder vierkante meters bevat dan in de Huurovereenkomst is vermeld, heeft zij ook geen belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht of enig recht op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De grieven XII en XIII falen dus eveneens. Dit geldt ook voor grief XIV, die handelt over de proceskosten in eerste aanleg en enkel op de hiervoor verworpen grieven voortbouwt.

De slotsom: het hoger beroep slaagt niet

6.13

De conclusie van het voorgaande is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt en dat zij als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten van het hoger beroep zal worden veroordeeld, welke door het hof zullen worden begroot op nihil.

7.De beslissing

Het hof:

1. bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

2. veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Mileway begroot op nihil;

3. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, M.W. Zandbergen en J. Smit en is door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

29 augustus 2023.

Hoger beroep over huurprijs en ondermaat bedrijfsruimte zonder toewijzing compensatie