Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.311.746/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 208337
arrest van 5 september 2023
in de zaak van
[appellante] ,
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna: de vrouw,
advocaat: mr. H.L. Thiescheffer te Leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde] ,
die woont in [woonplaats2] ,
die bij de rechtbank optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie,
hierna: de man,
advocaat: mr. M. Schuring te Groningen.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 januari 2023 hier over.
1.2.
Naar aanleiding van het arrest van 10 januari 2023 heeft op 10 mei 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Het geschil in hoger beroep gaat over de waarde waartegen de gemeenschappelijke woning van partijen moet worden verdeeld.
2.2.
Partijen zijn in wettelijke gemeenschap van goederen gehuwd. Hun huwelijk is op 20 februari 2013 ontbonden door inschrijving van de tussen hen gewezen echtscheidingsbeschikking in de daartoe bestemde registers van de burgerlijke stand. Partijen hebben na de echtscheiding de huwelijksgoederengemeenschap bij helfte verdeeld, met uitzondering van de gemeenschappelijke echtelijke woning aan de [adres] te [woonplaats2] .
2.3.
Op 28 mei 2020 hebben partijen met betrekking tot de woning een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin zijn partijen overeengekomen:
“De man zal de echtelijke woning overnemen en de woning op zijn naam doen stellen, de vrouw zal gevrijwaard worden van de hypothecaire schuld na vaststelling waarde van de woning en uitkoop of verrekening. De vrouw gaat hiermee akkoord. Partijen kiezen binnen een week samen een taxateur voor het vaststellen van de waarde van de woning;”
“De man zal de echtelijke woning overnemen en de woning op zijn naam doen stellen, de vrouw zal gevrijwaard worden van de hypothecaire schuld na vaststelling waarde van de woning en uitkoop of verrekening. De vrouw gaat hiermee akkoord. Partijen kiezen binnen een week samen een taxateur voor het vaststellen van de waarde van de woning;”
2.4.
Op 27 oktober 2020 heeft [naam1] , werkzaam bij makelaardij [naam2] B.V., (hierna: de makelaar) in opdracht van de man de woning aan de [adres] te [woonplaats2] geïnspecteerd. In het daarvan opgemaakte taxatierapport van 29 oktober 2020 heeft de makelaar de marktwaarde van de woning per de waardepeildatum van
20 oktober 2020 gesteld op € 170.000,-.
2.5.
De man heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal bepalen dat de vrouw medewerking verleent aan toedeling van de woning aan uitsluitend de man, mits [naam3] N.V. haar ontslaat uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid, met verdeling van de overwaarde bij helfte, na aftrek van de kosten van de hiervoor omschreven transacties en met verdeling van de poliswaarde voornoemd bij helfte, althans zal bepalen dat het in dezen te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van de vrouw, althans dat een door de rechtbank aan te wijzen notaris als vertegenwoordiger de handelingen zal verrichten, met bepaling zo nodig dat het vonnis in plaats van de akte of deel daarvan zal treden, met veroordeling van de vrouw in de kosten van de procedure.
2.6.
De vrouw heeft in eerste aanleg in reconventie voor wat betreft de woning, samengevat, gevorderd dat de rechtbank:
* primair: haar machtigt, althans (vervangende) toestemming geeft om, mede namens de man de woning te verkopen en te leveren;
* subsidiair: de man veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis volledige medewerking te verlenen en te blijven verlenen aan de verkoop en de levering van de woning, onder verbeurte van een dwangsom.
2.7.
De rechtbank Noord-Nederland, zittingslocatie Groningen, heeft bij vonnis van 30 maart 2022, in conventie en reconventie - voor wat betreft de vorderingen van partijen over de woning - partijen gelast om hun gemeenschappelijke woning te verdelen op de wijze als in de overwegingen van het vonnis is bepaald, het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard, de kosten van de procedure gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, en het meer of anders gevorderde afgewezen.
In rechtsoverweging 4.10 van dit vonnis heeft de rechtbank wat betreft de wijze van verdeling overwogen dat zij zal gelasten “dat de woning aan de man wordt toegedeeld onder de opschortende voorwaarde dat de man binnen drie maanden na vandaag, of zoveel korter of langer als partijen nader overeenkomen, het daarheen leidt dat een notariële akte van verdeling wordt gepasseerd waarmee de woning met de waarde van € 170.000,- wordt verdeeld en op zijn naam wordt gesteld, hij de hypothecaire verplichting op zich neemt dan wel deze aflost, de vrouw wordt ontslagen uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire schuld en waarbij de poliswaarde bij helfte wordt verdeeld. (…) Voor het geval het de man niet lukt om binnen die termijn de woning toegedeeld te krijgen, zal de rechtbank gelasten dat de woning zal worden verkocht.(…)”
2.8.
De man is vervolgens een kortgedingprocedure gestart bij de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden. In die procedure is proces-verbaal opgemaakt van de mondelinge behandeling die op 20 juni 2022 heeft plaatsgehad en van het op die datum door de voorzieningenrechter gewezen mondeling vonnis. In dit mondeling vonnis is, voor zover van belang, beslist dat de vrouw haar medewerking moet verlenen aan wat in rechtsoverweging 4.10 van het vonnis van 30 maart 2022 is overwogen, met bepaling dat de in dat vonnis genoemde termijn van drie maanden wordt verlengd met 30 dagen na
30 juni 2022.
2.9.
Bij notariële akte van 21 juli 2022 heeft de man de woning tegen een waarde van € 170.000,- toebedeeld en geleverd gekregen.
2.10.
De vrouw vordert in hoger beroep, samengevat, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van 30 maart 2022 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de man alsnog in zijn vorderingen niet ontvankelijk zal verklaren, althans hem deze zal ontzeggen met zijn veroordeling in de proceskosten van beide instanties.
3.Het oordeel van het hof
De uitkomst van het hoger beroep
3.1.
Het hof zal oordelen dat bij de verdeling van de gemeenschappelijke woning aan die woning een waarde van € 170.000,- moet worden toegekend.
De standpunten van partijen
3.2.
De vrouw heeft vijf grieven opgeworpen. Deze zijn alle gericht tegen de beslissing van de rechtbank in het vonnis van 30 maart 2022 dat de woning van partijen met een waarde van € 170.000,- wordt verdeeld. De vrouw vindt dat de woning meer waard is dan € 170.000,-. Zij voert daartoe in haar grieven en de daarop gegeven toelichtingen diverse redenen aan die het hof hierna per onderwerp zal bespreken.
3.3.
De man bestrijdt de stellingen van de vrouw.
De peildatum voor de waardering van de woning (grief IV deels).
3.4.
De makelaar heeft de waarde van de woning per de waardepeildatum van
20 oktober 2020 vastgesteld op € 170.000,-. De man vindt dat van die datum als peildatum uitgegaan kan worden. De vrouw stelt dat de woning meer waard is en verwijst daartoe naar waarden die de woning na 20 oktober 2020 zou hebben gehad. Zij noemt namelijk een WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2021 van € 186.000,-, een bedrag van € 230.000,- dat een potentiële koper op enig moment na 20 oktober 2020 voor de woning zou hebben willen betalen en waarden die zij via internet heeft gevonden, waaronder een waarde per peildatum 4 oktober 2021 van € 208.689,-. De vrouw voert echter geen bezwaar aan tegen
20 oktober 2020 als peildatum voor de waarde van de woning. Het hof begrijpt daaruit dat de vrouw zich wel met die datum kan verenigen, maar dat uit de waarden op die latere data zou moeten worden afgeleid dat de woning op 20 oktober 2020 meer waard was dan het bedrag van € 170.000.-. Het hof gaat daarom ook van 20 oktober 2020 uit als peildatum voor de waarde van de woning.
De waarde per de peildatum 20 oktober 2020
3.5.
De vrouw stelt dat niet kan worden uitgegaan van de door de makelaar per 20 oktober 2020 vastgestelde waarde van € 170.000,-, omdat de taxatie onjuist en ondeugdelijk is. Zij voert daartoe de hierna te bespreken redenen aan.
Het waarderingsbegrip (grief III)
3.6.
De vrouw heeft in het beroepschrift gesteld dat de makelaar ten onrechte de marktwaarde van de woning heeft vastgesteld, terwijl dit de waarde in het economische vrije verkeer ten tijde van de verdeling had moeten zijn. Ter zitting is evenwel aan de zijde van de vrouw verklaard dat het bij deze waarderingsbegrippen om hetzelfde gaat, namelijk om wat in de markt voor de woning wordt betaald. De in het taxatierapport gegeven definitie van het begrip ‘marktwaarde’ sluit daarbij aan. Het hof gaat er daarom vanuit dat de taxateur door de marktwaarde van de woning vast te stellen, het juiste waarderingsbegrip heeft toegepast.
De wijze waarop de makelaar zich van zijn taak heeft gekweten (grief IV deels)
3.7.
De vrouw stelt dat de makelaar in het taxatierapport foutief heeft opgetekend dat de man alleen eigenaar van de woning zou zijn en dat de taxateur derhalve nooit het kadaster heeft geraadpleegd. De vrouw vindt dat hieruit kan worden afgeleid dat de makelaar zich niet goed van zijn taak heeft gekweten en dat de waarde van € 170.000,- niet bindend tussen partijen kan zijn.
3.8.
Het hof is echter van oordeel dat uit deze fout niet kan worden afgeleid dat de makelaar zijn taak om de waarde van de woning te taxeren niet goed heeft uitgevoerd. De vrouw licht dat verder ook niet toe.
De objectiviteit van de makelaar (grief IV deels en grief V)
3.9.
De vrouw stelt dat de makelaar de waarde van de woning niet objectief heeft vastgesteld. Volgens de vrouw heeft de man de makelaar voorgehouden dat de taxatie nodig was voor het oversluiten van de hypotheek en heeft hij de makelaar meegedeeld dat een waarde van € 170.000,- wenselijk was. De vrouw stelt dat de makelaar daardoor moet zijn beïnvloed omdat het anders wel heel toevallig zou zijn dat de waarde op € 170.000,- is bepaald.
3.10.
De man bestrijdt dat hij de makelaar heeft beïnvloed. In het licht daarvan heeft de vrouw haar stellingen niet voldoende onderbouwd. Het is juist dat, zoals de vrouw stelt, de makelaar in het taxatierapport als reden voor de taxatie heeft vermeld ‘het vaststellen van de marktwaarde voor het verkrijgen van (hypothecaire) financiering’, terwijl het doel van de taxatie was om tot een boedelverdeling te kunnen komen. Ook is juist dat de man in een door hem op 7 augustus 2020 ondertekende ‘volmacht afkopen opgebouwde waarde bij een tekort bij verkoop’ als verkoopwaarde van de woning een bedrag van € 170.000,- heeft genoemd. Daaruit volgt echter nog niet dat de makelaar zich daardoor bij de waardevaststelling heeft laten leiden. In het taxatierapport wordt namelijk toegelicht waarom tot een waarde van € 170.000,- is gekomen. In dit rapport worden drie woningen genoemd die als vergelijkingsobject zijn gebruikt. Daarbij is telkens vermeld welke koopsom voor die woningen is verkregen en, zo nodig, wat die koopsom gecorrigeerd naar de waardepeildatum zou zijn geweest. Ook is aangegeven op welke onderdelen die woningen meer of minder waarde bepalende elementen hebben dan de woning van partijen. Hieruit blijkt dat de makelaar bij de vaststelling als van de waarde van de woning van partijen aansluiting heeft gezocht bij de bedragen waarvoor vergelijkbare objecten zijn verkocht (de marktwaarde). De vrouw stelt wel dat als “boedelscheiding” als grond voor taxatie zou zijn opgegeven, er een andere waarde uit zou zijn gekomen, maar onderbouwt dat verder niet. De vrouw heeft tegenover het rapport van de door henzelf gezamenlijk uitgekozen makelaar, geen rapport of verklaring van een andere makelaar, of andere gegevens overgelegd waaruit blijkt dat de objecten die de makelaar noemt niet vergelijkbaar zijn en/of dat uit de gegevens van die objecten een hogere marktwaarde van de woning van partijen per 20 oktober 2020 voortvloeit. De door de vrouw overgelegde, ongedateerde, printscreen van de website ‘huispedia.nl’ is daarvoor niet voldoende, alleen al omdat deze geen datum van waardering bevat en ook geen toelichting over de wijze waarop tot de daarin genoemde waarde is gekomen. Ook de andere door haar genoemde omstandigheden, hiervoor onder 3.4 vermeld, zijn niet toereikend. Het zijn geen van alle omstandigheden die betrekking hebben op de marktwaarde van de woning per 20 oktober 2020. De vrouw heeft met dit alles, ook bezien in samenhang, onvoldoende onderbouwd gesteld dat de makelaar zich bij de vaststelling van de waarde van de woning heeft laten beïnvloeden door mededelingen of wensen van de man. Het bewijsaanbod van de vrouw dat daarop ziet wordt daarom ook gepasseerd.
De zolderverdieping (grief II)
3.11.
De vrouw stelt ook dat bij de taxatie rekening had moeten worden gehouden met een volledig afgebouwde zolderverdieping. Zij voert daartoe aan dat de man de werkzaamheden aan de zolderverdieping bewust heeft gestopt om zo een lagere waarde te krijgen en dat er indertijd bij het afsluiten van de hypotheek extra was geleend voor de verbouwing. De man bestrijdt dat hij een verplichting had om voorafgaand aan de taxatie te investeren in het afbouwen van de zolderverdieping. Hij stelt dat partijen over het afmaken van de zolderverdieping geen afspraken hebben gemaakt en dat er geen bouwdepot was. Volgens hem was er voor hem geen goede reden om extra investeringen te laten plegen in de woning, mede omdat de vrouw nooit heeft aangeboden om een deel van die investeringen voor haar rekening te nemen. Dat laatste is door de vrouw niet betwist.
3.12.
Het hof stelt voorop dat bij de waardering van een woning in beginsel moet worden uitgegaan van de toestand waarin de woning op de peildatum verkeert. In het taxatierapport is vermeld dat de zolderverdieping op de peildatum deels in aanbouw was.
3.13.
Het hof is van oordeel dat bij de taxatie alleen rekening kan worden gehouden met een voltooide zolderverdieping wanneer de man jegens de vrouw verplicht was om voorafgaand aan de taxatie de zolderverdieping af te bouwen en dat niet heeft gedaan. De vrouw heeft echter, in het licht van de betwisting door de man, niet voldoende onderbouwd dat de man tot afbouw van de zolderverdieping verplicht was. Zij beroept zich niet op daartoe gemaakte afspraken, maar wijst alleen op een voor de verbouwing aangegane financiering. Dat sprake was van een financiering die de man verplichtte tot afbouw heeft zij echter niet onderbouwd. Daarbij komt dat partijen de huwelijksgoederengemeenschap na de echtscheiding al hebben verdeeld, met uitzondering van de woning. De vrouw heeft niet gesteld en niet is gebleken dat er toen nog uit de financiering afkomstige gelden over waren die niet in de verdeling zijn meegenomen en door de man hadden kunnen worden gebruikt om de kosten van het voltooien van de zolderverdieping mee te betalen.
Dat de zolderverdieping niet is afgebouwd, is dan ook geen reden om bij de taxatie rekening te houden met een volledig afgewerkte zolderverdieping.
Door de vrouw gemaakt bezwaar tegen het taxatierapport (grief I)
3.14.
De vrouw stelt dat zij kort nadat de makelaar het taxatierapport had uitgebracht aan de man heeft meegedeeld dat zij bezwaar had tegen de vastgestelde waarde. Dat is, daargelaten dat de man dit heeft bestreden, op zichzelf geen reden om de woning thans opnieuw te laten taxeren, in de situatie dat de bezwaren die de vrouw heeft aangevoerd tegen de door de makelaar per 20 oktober 2020 op een bedrag van € 170.000,- vastgestelde waarde geen doel treffen. Partijen zijn daarom jegens elkaar aan die waardevaststelling gebonden. Ook het hof zal daarom van die waarde uitgaan.
4.De slotsom
4.1.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat partijen gewezen echtgenoten zijn en het geschil daaruit voortvloeit, zal het hof de proceskosten van het geding in hoger beroep compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van
30 maart 2022, voor zover aan het hoger beroep onderworpen;
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. L. van Dijk, O.E. Mulder en P.S. Bakker , en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
5 september 2023.