ECLI:NL:GHARL:2023:8386

• Datum uitspraak: 3 oktober 2023
• Publicatiedatum: 6 oktober 2023
• Zaaknummer: 22/1755
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.M. Breij
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, waarin de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder de waarde van de onroerende zaak heeft vastgesteld op € 387.000 per 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft deze waarde bepaald op basis van een taxatiematrix, waarin de waarde van vergelijkbare woningen in de omgeving is meegenomen. Belanghebbende is het niet eens met deze waardebepaling en stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, waarbij hij een WOZ-waarde van € 244.000 voorstaat. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna hij in hoger beroep is gegaan.

Tijdens de zitting op 24 augustus 2023 heeft het Hof de argumenten van beide partijen gehoord. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de inhoud van de woning niet correct is berekend en dat er onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud, de aanwezigheid van asbest en de nabijheid van een windturbine. Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft daarbij de inhoud van de woning en de waarde van de bijgebouwen beoordeeld, evenals de waardedruk van de nabijgelegen windturbine.

Het Hof concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de waardedruk en dat de door hem gehanteerde waarde van de onroerende zaak gerechtvaardigd is. Het hoger beroep van belanghebbende wordt ongegrond verklaard, en de uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd. De beslissing is openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 22/1755

uitspraakdatum: 3 oktober 2023

Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 13 juni 2022, nummer UTR 20/4246, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Noordoostpolder (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7-2 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en voor het jaar 2020 vastgesteld op € 387.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2020 voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 543,73.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1956 gebouwde vrijstaande woonboerderij met bijgebouwen. De inhoud van de woning bedraagt tenminste 1.082 m³ en het perceel is 7.666 m² groot. Van het perceel is 4.230 m² als cultuurgrond aangemerkt en bij de waardering buiten beschouwing gelaten. Het te waarderen perceel is derhalve 3.436 m² groot.

2.2.

Op 138 meter ten zuid-oosten van de onroerende zaak staat een windturbine van 660 kWatt met een ashoogte van 55 meter en een geluidsniveau van 72 decibel.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde een taxatiematrix ingebracht waarin taxateur [naam2] de waarde van de onroerende zaak heeft bepaald aan de hand van rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vijf in het buitengebied van de gemeente Noordoostpolder gelegen woonboerderijen. In de taxatiematrix is dit als volgt weergegeven:

Object

Bouwjaar

Inhoud

(m³)

Waarde

per m³

(€)

Waarde inhoud

(€)

Per-ceel

(m²)

Waarde perceel

(€)

Bijgebouwen

(m²)

Waarde bijgebouwen

(€)

Aftrek ivm windturbine

(€)

Waarde

(afgerond)

(€)

Koopsom en datum

(€)

[adres1] 7-2 te [woonplaats]

1956

936

250

234

3436

174.36

640

22.591

10% =

-/- 43.095

387

[adres2] 19 te [plaats1]

1954

790

290

229.1

7190

211.9

700

61.652

502

470

(29-12-2017)

[adres3] 7 – 1 te [plaats1]

1954

620

327

202.74

7090

210.9

171

46.8

460

435

(20-02-2018)

[adres4] 5 te [plaats2]

1951

412

427

175.924

7740

217.4

510

63.7

457

450

(06-10-2018)

[adres5] 3 te [plaats3]

1954

478

326

155.828

6686

206.86

523

87.602

2,5% =

11.257

(afstand tot windturbine

125 m)

439

425

(10-07-2018)

[adres6] 16 te [plaats1]

1954

761

312

237.432

9890

238.9

622

44

2,5% =

13.008

(afstand tot

windturbine

130m)

507

535

(13-05-2019)

3. Geschil

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend. Belanghebbende staat een WOZ-waarde voor van € 244.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.

De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is rust op de heffingsambtenaar. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem ingebrachte taxatiematrix (zie 2.3). Belanghebbende voert daartegen aan dat de inhoud van de woning niet juist is berekend en voorts dat onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud, de aanwezigheid van asbest en de ligging nabij een windturbine.

4.3.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen.

4.4.

Partijen verschillen niet van mening over de waarde van het perceel van de onroerende zaak maar wel over de waarde van de opstallen.

Inhoud van de woning

4.5.

Om te beginnen zijn partijen het – ook in hoger beroep – niet eens over de inhoud van de woning. Belanghebbende stelt dat deze 1.082 m³ is, terwijl de heffingsambtenaar de inhoud van de woning na een hercalculatie op 1.168 m³ heeft berekend. Het verschil ziet voor 72 m³ op ruimte boven de eerste verdieping van de woning die volgens belanghebbende gelet op de NEN 2580-normen niet tot de inhoud mag worden gerekend en volgens de heffingsambtenaar wel. Het Hof stelt vast dat tussen partijen een inhoud van ten minste 1.082 m³ niet in geschil is. Nu de heffingsambtenaar in zijn berekening is uitgegaan van een inhoud van 936 m³, is hij daarmee van een te kleine inhoud van (tenminste) 146 m³ uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft zich in verband hiermee op het standpunt gesteld dat hij de waarde van de onroerende zaak hoger had moeten vaststellen.

Waarde van de woning

4.6.

Partijen hebben ter zitting van het Hof verklaard dat zij het erover eens zijn dat voor de woning in beginsel van een m³-prijs van € 247 kan worden uitgegaan. De heffingsambtenaar is in zijn berekening uitgegaan van € 250 per m³, terwijl belanghebbende bepleit dat op de – met een m³-prijs van € 247 berekende – waarde van de woning een aftrek van € 22.855 moet worden toegepast vanwege scheuren in de buitengevel en de herstelwerkzaamheden die in verband daarmee moeten worden uitgevoerd. Ter onderbouwing van deze stelling heeft hij een offerte van Bouwbedrijf [naam3] overgelegd van 7 september 2021, waarin een kostenraming van de herstelwerkzaamheden is gegeven. De kosten van het herstel van de woning zijn daarin, inclusief btw, op € 14.812,58 geraamd. Verder wijst belanghebbende op benodigd herstel van een bolle muur en het voegwerk. Het Hof ziet geen aanleiding voor een extra aftrek vanwege herstelwerkzaamheden. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met achterstallig onderhoud voldoende rekening is gehouden door van een substantieel lagere kubieke meterprijs uit te gaan dan bij de vergelijkingsobjecten, die minder achterstallig onderhoud hebben. Het Hof acht de kubieke meterprijs van € 247 daarom niet te hoog. Hiervan uitgaande had de heffingsambtenaar, mede gelet op het in 4.5 overwogene, de waarde (146 m³ x € 247) -/- (936 m³ x (€ 250 -/- € 247 =) € 3) = € 36.062 -/- € 2.808 = € 33.254 hoger kunnen vaststellen.

Waarde van de bijgebouwen

4.7.

Belanghebbende heeft verder tegen de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiematrix aangevoerd dat de waarde van de bijgebouwen moet worden gesteld op -/- € 28.999. Hiertoe gaat belanghebbende uit van een waarde van € 32.001 en brengt hij daarop in mindering € 15.000 in verband met een verzakte vloer, € 8.000 voor scheuren in binnen/buitenmuren bijgebouwen en € 38.000 in verband met asbest. Ter onderbouwing van deze waardeverminderende elementen heeft belanghebbende allereerst verklaard dat de vloer van één van de schuren dermate is verzakt en dat deze vervangen moet worden. Verder heeft hij ter zake van de scheuren in de muren gewezen op de hiervoor (in 4.6) genoemde offerte van Bouwbedrijf [naam3] , waarin een bedrag van € 8.042,87 (inclusief btw) is berekend voor herstelwerkzaamheden (metselwerk) van de schuren. Ter zake van de aftrek in verband met asbest heeft hij een offerte overgelegd van [naam4] B.V. van 4 november 2021, waarin een bedrag van € 18.150 (inclusief btw) is berekend voor het verwijderen van asbest uit de schuren. Belanghebbende heeft het bedrag uit de offerte van € 18.150 in een berekening verhoogd tot € 30.000, vanwege de (snellere) stijging van de bouwkosten ten opzichte van de rente en de reserve die in verband daarmee op de waardepeildatum gevormd zou mogen worden. Hij stelt dat daarnaast nog € 8.000 moet worden berekend voor het herstel van de kapschuur – een nieuw dak – en komt hij zodoende op een aftrekpost in verband met asbest van € 38.000.

4.8.

Het Hof acht aannemelijk dat de bijgebouwen van de vergelijkingsobjecten die van dezelfde leeftijd zijn, eveneens in enige mate met verzakte vloeren en onregelmatig metselwerk hebben te kampen. Zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting geloofwaardig verklaard dat dit in informatieformulieren door de kopers van de vergelijkingsobjecten is vermeld. Het Hof acht voorts aannemelijk dat de heffingsambtenaar er in de berekening van de vierkante meterprijs van de bijgebouwen rekening mee heeft gehouden dat de vloeren van de schuren van de onroerende zaak ernstiger zijn verzakt/gescheurd dan die van de vergelijkingsobjecten, en ook dat de scheurvorming in de binnen- en buitenmuren in de bijgebouwen van de onroerende zaak erger is dan die van de vergelijkingsobjecten. Het Hof leidt dit af uit de (veel) lagere vierkante meterprijs die voor de bijgebouwen van de onroerende zaak is gerekend, namelijk € 35 per m², waar voor de bijgebouwen van de vergelijkingsobjecten € 70 tot € 237 per m² wordt gerekend. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de waardedruk vanwege de genoemde waardeverminderende elementen.

4.9.

Ter zake van de asbest in de schuren heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met een aftrekpost van € 2.160. Tussen partijen is niet in geschil dat in de daken van de bijgebouwen van de vergelijkingsobjecten ook asbest zit. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat er wat meer asbest in de bijgebouwen van de onroerende zaak zit dan in die van de vergelijkingsobjecten, zodat een aftrek is toegepast voor een oppervlak van 144 m², vermenigvuldigd met € 15. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat in de Taxatiewijzer Agrarisch 2020 van een waardedruk van € 8,18 per m² wordt uitgegaan, zodat de door hem gehanteerde aftrek niet te laag is. Voor de hogere aftrek die belanghebbende voorstaat, is volgens de heffingsambtenaar geen ruimte. Uit de offerte van [naam4] B.V. is volgens de heffingsambtenaar niet op te maken of die betrekking heeft op asbest die verplicht verwijderd moet worden, zodat het daarin genoemde bedrag niet zonder meer als aftrek in aanmerking kan worden genomen. De bedragen die belanghebbende er bij op telt (vorming reserve, vernieuwen dak) geven naar zijn mening evenmin aanleiding voor een aanvullende waardevermindering. Het Hof volgt de heffingsambtenaar hierin. Belanghebbende heeft onvoldoende onderbouwd waarom van een grotere waardedruk moet worden uitgegaan dan de heffingsambtenaar heeft gedaan, terwijl zijn stelling dat een veronderstelde koper op de waardepeildatum meer zou reserveren voor de toekomstige verwijdering van de asbesthoudende materialen dan het zou kosten om het op waardepeildatum te laten verwijderen onjuist wordt geacht. Het Hof ziet geen aanleiding de aftrek in verband met asbest op een hoger bedrag dan € 2.160 te stellen.

Waardedruk windturbine

4.10.

Tot slot is tussen partijen de waardedruk vanwege de nabijgelegen windturbine in geschil. De heffingsambtenaar heeft in dit verband de vergelijkingsobjecten [adres5] 3 te [plaats3] en [adres6] 16 te [plaats1] aangevoerd, die eveneens in de nabijheid van een windturbine zijn gelegen. Voorts heeft hij een tabel overgelegd die, naar de heffingsambtenaar heeft verklaard, in de loop van de jaren aan de hand van gerealiseerde transacties van vrijstaande, in de nabijheid van windturbines gelegen woonboerderijen in de gemeente Noordoostpolder is gevuld. Uit deze tabel komt naar voren dat de waardedruk van een grote windturbine (tussen 301 tot 900 kWatt), die tussen 100 en 200 meter van de woning is gelegen, zoals bij belanghebbende het geval is, afhankelijk van de windrichting, varieert tussen 2,5% en 5%. Volgens de heffingsambtenaar is tegen WOZ-waarden van andere nabij windturbines gelegen objecten waarbij de waardedruk aan de hand van deze tabel wordt vastgesteld, niet of nauwelijks bezwaar gemaakt, waaruit hij afleidt dat een reële waardedruk uit de transacties is geabstraheerd en in de tabel is verwerkt. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat gelet op de tabel bij belanghebbende een aftrek van 5% voldoende zou zijn, maar dat vanwege de specifieke ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de windturbine rekening is gehouden met meer overlast (slagschaduw, geluidsoverlast) en daarom een hogere aftrek, van 10%, is toegepast. Het Hof acht dit voldoende en ziet in hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd onvoldoende aanleiding om van een hogere aftrek uit te gaan. De door belanghebbende in dit kader aangehaalde jurisprudentie is sterk casuïstisch en ziet op de waardebepaling van andere objecten en/of in andere jaren. Bovendien is in die gevallen niet (altijd) duidelijk met welke waardedruk rekening wordt gehouden enkel vanwege de nabije ligging bij een windturbine. De stelling van belanghebbende dat door de heffingsambtenaar bij andere objecten in de Noordoostpolder, die even ver of zelfs verder van een windturbine zijn gelegen, met een hogere aftrek rekening is gehouden, is niet nader onderbouwd en bovendien door de heffingsambtenaar weersproken. Deze grond kan reeds daarom niet slagen.

4.11.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. Het Hof wijst er daarbij ten overvloede op dat er een ruimte van € 33.254 bestaat tussen de conform de taxatiematrix te berekenen waarde, uitgaande van een inhoud van de woning van 1.082 m³, en de beschikte waarde.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023.

De griffier, De raadsheer,

(J.H. Riethorst) (M.M. Breij)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 oktober 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.