Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.314.202/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 181381
arrest van 31 oktober 2023
in de zaak van
1.[appellant] ,
die woont in [woonplaats1] ,
2. [appellante],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep hebben ingesteld,
en bij de rechtbank optraden als gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna samen:
[appellanten]en ieder afzonderlijk
[appellant]en
[appellante],
[appellanten]en ieder afzonderlijk
[appellant]en
[appellante],
advocaat: mr. J.J. Veldhuis te Leeuwarden,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
die woont in [woonplaats2] ,
2. [geïntimeerde2],
die woont in [woonplaats2] ,
die ook hoger beroep hebben ingesteld,
en bij de rechtbank optraden als eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna samen:
[geïntimeerden]en ieder afzonderlijk
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2],
[geïntimeerden]en ieder afzonderlijk
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2],
advocaat: mr. P.M. Jongeling te 's-Gravenhage.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, op 20 april 2022 tussen partijen heeft uitgesproken [1] . Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep en het anticipatieexploot
• de memorie van grieven
• de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep
• de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep
• een akte van [geïntimeerden]
2.De kern van de zaak
2.1
In deze zaak gaat het over de vraag of [geïntimeerden] van
[appellanten] een woning hebben gekocht. Volgens [appellanten] is dat niet het geval, omdat niet is voldaan aan de wettelijke eis dat de koopovereenkomst schriftelijk is aangegaan. Dat geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond. [2]
2.2
Nadat [appellanten] hun woning aan de [adres] in [plaats1] te koop hadden aangeboden, hebben [geïntimeerden] via hun aankoopmakelaar een bod uitgebracht van € 860.000. Dit bod is door [appellanten] op 27 augustus 2021 geaccepteerd, waarna hun makelaar een koopovereenkomst heeft opgesteld. [appellanten] hebben die op 1 september 2021 digitaal (via het systeem DocuSign) ondertekend. De ondertekende overeenkomst is aan [geïntimeerden] aangeboden. Het aangeboden document bleek echter niet door [geïntimeerden] getekend te kunnen worden. Nadat zij de verkoopmakelaar daarvan op de hoogte hadden gesteld, schreef deze op
3 september 2021 de ondertekening opnieuw klaar te hebben gezet: “Deze was per abuis door mijn collega op voltooid gezet in plaats van corrigeren toen de tekenvolgorde zou worden aangepast. Verkoper is momenteel nog in het buitenland maar dinsdag [7 september; hof] weer terug en zullen dan opnieuw tekenen. Tot die tijd kunnen aankoopmakelaar en kopers hun handtekening zetten en neemt de familie [appellant] het stokje weer over."
2.3
De koopovereenkomst die de verkoopmakelaar vervolgens opnieuw ter ondertekening heeft klaargezet, was woordelijk gelijk aan de eerdere versie, maar bevatte niet de handtekening van [appellanten] [geïntimeerden] hebben dit document op hun beurt op 3 en 4 september 2021 ondertekend. Hun makelaar schreef daarna op
9 september 2021 aan de verkoopmakelaar dat de hypotheekadviseur graag nog een kleine aanpassing in de akte wilde: “Zoon en dochter kopen ook mee. Zou je hen aan de akte willen toevoegen? Dan kan er daarna heel snel getekend worden."
2.4
De verkoopmakelaar heeft de door [geïntimeerden] ondertekende akte de ochtend daarop - op 10 september 2021 om 8.47 uur - op ongeldig (void) gezet en heeft [geïntimeerden] geschreven dat pas van een rechtsgeldige koopovereenkomst sprake zou zijn als de particuliere verkoper en de particuliere koper de koopovereenkomst hebben ondertekend: “ (…) Vandaag heeft verkoper van een nieuwe gegadigde een voorstel ontvangen. (…) Verkoper kiest ervoor om met u en met de nieuwe gegadigde in onderhandeling te treden. Zowel u als de nieuwe gegadigde mogen een (uiterst) bod doen. Op verzoek van de verkoper zie ik graag uw (uiterste) bod en voorwaarden tegemoet (…)." De aankoopmakelaar heeft daarop geantwoord dat een rechtsgeldige koopovereenkomst was bereikt nadat de heer [geïntimeerde1] als laatste zijn handtekening had gezet. Volgens de verkoopmakelaar was op het verzoek van de verkoper echter geen nieuw bod uitgebracht en stond het [appellanten] vrij om met de andere partij verder te gaan: “Er ligt immers geen document met de handtekeningen van twee verkopers en twee kopers. Er bestaat geen koop."
2.5
[appellanten] hebben vervolgens een koopovereenkomst gesloten met deze andere gegadigden ( [naam1] en [naam2] ) voor een koopsom van € 935.000. Die overeenkomst konden zij tot 2 mei 2022 zonder opgave van reden ontbinden, zonder dat zij dan enige vergoeding aan de kopers verschuldigd zouden worden. Dat is uiteindelijk ook gebeurd.
2.6
Op 22 september 2021 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] [appellanten] gesommeerd tot nakoming van de verbintenissen uit de met hen gesloten koopovereenkomst. De advocaat van [appellanten] heeft echter het standpunt herhaald dat geen overeenkomst tot stand was gekomen. Daarnaast heeft hij [geïntimeerden] gesommeerd te bevestigen dat zij jegens [appellanten] geen aanspraak meer maakten op de koop en levering van de woning. [geïntimeerden] zijn bij gebreke van voldoening aan die sommatie aansprakelijk gehouden voor de daaruit voortvloeiende schade.
2.7
[geïntimeerden] hebben hierop bij de rechtbank gevorderd dat
[appellanten] worden veroordeeld om onder verbeurte van een dwangsom de woning te leveren. Ook hebben zij een verklaring ‘voor recht’ gevorderd dat [appellanten] onrechtmatig hebben gehandeld, met veroordeling van die partijen tot betaling van
(zo begrijpt het hof) een contractuele boete en schade die [geïntimeerden] door de onrechtmatige daad hebben geleden. [appellanten] hebben daar een tegenvordering tegenover gesteld: een verklaring voor recht dat zij juist niet tot de levering verplicht zijn, omdat geen overeenkomst tot stand is gekomen en dat [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld door dat wel te pretenderen. Ook zij hebben aan de door hen gevorderde verklaring een schadevordering verbonden.
2.8
De rechtbank heeft [appellanten] onder verbeurte van een dwangsom veroordeeld tot ondertekening van de koopovereenkomst en de levering van de woning. Omdat dit medewerking van [geïntimeerden] zou vergen, heeft de rechtbank de beslissing over de contractuele boete, de eis van [appellanten] en de proceskosten aangehouden.
2.9
Ter uitvoering van het gewezen vonnis hebben [appellanten] de koopovereenkomst alsnog, op 28 april 2022, getekend. [geïntimeerden] hebben dat gedaan op 2 mei 2022. Levering van de woning door [appellanten] aan
[geïntimeerden] vond plaats op 13 juni 2022.
2.1
De bedoeling van het hoger beroep van [appellanten] is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen en dat hun eigen vorderingen worden toegewezen. Zij hebben die vorderingen echter aangepast aan wat zich na het eindvonnis heeft voorgedaan. Op grond van die uitspraak zijn zij namelijk genoodzaakt geweest aan de ondertekening van de koopovereenkomst en de levering mee te werken en hebben zij de koopovereenkomst met [naam1] en [naam2] om die reden moeten ontbinden. Zij vorderen nu een verklaring dat op
4 september 2021 geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld door wel recht op nakoming van die overeenkomst te pretenderen. Bij de gevorderde schadevergoeding nemen zij tot uitgangspunt dat zij in dezelfde vermogenspositie moeten komen te verkeren als wanneer zij de woning (voor € 75.000 meer) aan [naam1] en [naam2] hadden kunnen leveren. Een en ander echter “onder vaststelling dat de koopovereenkomst, zoals deze op 28 april 2022 door appellanten resp. op 2 mei 2022 door geïntimeerden is getekend, in stand wordt gelaten en/of – voor zover daartoe vereist – geacht wordt door appellanten te zijn bekrachtigd en voortvloeiend uit een en ander de woning op 13 juni 2022 rechtsgeldig aan geïntimeerden is overgedragen”. Daarbij maken zij de kanttekening dat de levering onterecht (en onrechtmatig) door [geïntimeerden] is afgedwongen: als zij niet hadden voldaan aan het bevel tot nakoming na de betekening van het eindvonnis, zouden zij elk dwangsommen van € 150.000 hebben verbeurd.
2.11
[geïntimeerden] vorderen naar het hof begrijpt ook vernietiging van het dictum van het eindvonnis. Zij vorderen in hoger beroep namelijk iets anders dan de rechtbank heeft beslist: een verklaring dat [appellanten] in de nakoming van de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten (niet langer: dat die partijen onrechtmatig hebben gehandeld), met veroordeling tot betaling van de daardoor geleden schade en (zo begrijpt het hof) van de al genoemde boete – een en ander opnieuw, onder verbeurte van dwangsommen, met veroordeling tot nakoming van de koopovereenkomst.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding
3.1
Het hof zal alle vorderingen afwijzen. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) van beide partijen zullen daarbij thematisch worden behandeld voor zover dat voor de te nemen beslissing van belang is.
3.2
Het hof verwerpt het bezwaar van [geïntimeerden] tegen de memorie van grieven (niet het maximum aantal van 25 pagina’s, maar 27), omdat zij dat bezwaar niet al na indiening bij de rolraadsheer hebben gemaakt – waar het thuishoort.
Uitgangspunten bij de beoordeling
3.3
[appellanten] hebben hun gewijzigde eis ingesteld ‘onder de vaststelling’ dat de koopovereenkomst die partijen hebben getekend in stand wordt gelaten, althans geacht wordt door [appellanten] te zijn bekrachtigd, en dat die laatsten de woning rechtsgeldig aan [geïntimeerden] hebben overgedragen. Ook [geïntimeerden] gaan ervan uit dat dat zij eigenaar van de woning zijn geworden en dat ook moeten blijven. Dit staat tussen partijen dus vast. Voor zover de vordering van [geïntimeerden] strekt tot nakoming van de koopovereenkomst, hebben zij daarbij om die reden geen belang meer.
3.4
Dit gezamenlijke uitgangspunt van partijen betekent verder dat het inmiddels alleen nog gaat om de vraag of een van partijen aansprakelijk is voor schade die de ander heeft geleden: [appellanten] omdat zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, of juist [geïntimeerden] omdat die partijen de levering van de woning met een beroep op een nietige koopovereenkomst hebben afgedwongen. Dat betekent dat eerst de vraag moet worden beantwoord of de koopovereenkomst inderdaad lijdt aan nietigheid.
De vraag of de koopovereenkomst nietig is
3.5
De koop van een woning door een consument kan niet mondeling tot stand komen. De wet schrijft in artikel 7:2 BW Pro voor dat een dergelijke koop wordt aangegaan in een tussen de koper en verkoper opgemaakte akte. Met dit voorschrift heeft de wetgever zowel de particuliere koper als de particuliere verkoper willen beschermen. Onder voorwaarden staat de wet toe dat aan dit voorschrift wordt voldaan doordat beide partijen hun digitale handtekening verbinden aan een elektronisch bestand waarin de koop is vervat, en dat niet kan worden gewijzigd (artikel 6:227a lid 1 BW). Een overeenkomst die niet aan deze vormvereisten voldoet, is nietig.
3.6
[appellanten] beweren niet dat het gebruikte digitale systeem (DocuSign) niet aan de in artikel 6:227a lid 1 BW gestelde voorwaarden zou voldoen, maar wel dat daarin de op grond van artikel 7:2 BW Pro voorgeschreven digitale akte niet tot stand is gekomen. Er is immers niet sprake van één enkel document waarop de handtekeningen van beide partijen staan. De twee documenten waarop telkens de handtekeningen staan van de verkopers dan wel de kopers, zijn afzonderlijke akten, met verschillende documentnummers. Een van die twee akten is bovendien digitaal ongeldig gemaakt.
3.7
Dit standpunt is juist. Blijkens de wetsgeschiedenis is aan het vormvoorschrift van artikel 7:2 BW Pro niet voldaan als sprake is van twee op elkaar aansluitende akten. Er is geen reden om aan te nemen dat deze regel niet zou opgaan als die akten inhoudelijk identiek zijn. Die conclusie kan immers pas na vergelijking van de twee versies blijken. Als daaraan wordt voorbijgegaan, zou dat afbreuk doen aan de rechtszekerheid die de wetgever heeft nagestreefd. Het wettelijke systeem is in dit opzicht voor digitale akten niet minder streng dan voor reguliere akten. Met deze constateringen ontvalt de grondslag aan de door
[geïntimeerden] gevorderde rechterlijke verklaring dat [appellanten] in de nakoming van de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten. De op dat standpunt gebaseerde schadevordering moet dat lot delen.
3.8
Dat betekent echter nog niet dat het hof voor recht zal verklaren dat op
4 september 2021
geenkoopovereenkomst tot stand is gekomen, dat [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld door
welrecht op nakoming van die overeenkomst te pretenderen en dat zij de daardoor veroorzaakte schade moeten betalen. Ook die vorderingen wijst het hof af. Hierna wordt die beslissing uitgelegd.
geenkoopovereenkomst tot stand is gekomen, dat [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld door
welrecht op nakoming van die overeenkomst te pretenderen en dat zij de daardoor veroorzaakte schade moeten betalen. Ook die vorderingen wijst het hof af. Hierna wordt die beslissing uitgelegd.
Het beroep op de redelijkheid en billijkheid
3.9
Voor zover de rechtbank van mening zou zijn dat de koopovereenkomst nietig was, hebben [geïntimeerden] in eerste aanleg aangevoerd dat onder de gegeven omstandigheden een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank is aan dat verweer niet toegekomen, maar het moet alsnog worden besproken, omdat het hof van oordeel is dat de overeenkomst nietig is en omdat dit verweer niet is prijsgegeven.
3.1
Het hof volgt [geïntimeerden] in hun verweer, ook al kan dat slechts in zeer bijzondere omstandigheden slagen. Uitgangspunt is namelijk dat een particuliere verkoper van een woonhuis mag weigeren zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn particuliere wederpartij bereikte wilsovereenstemming. In dat geval mag hij zich er ook op beroepen dat geen rechtsgevolg toekomt aan die mondelinge overeenstemming. Alleen onder zeer bijzondere omstandigheden is een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, en kan de verkoper worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die zijn wederpartij door zijn weigering lijdt [3] . In beginsel is dat niet het geval als - zoals hier – de verkoper van een derde alsnog een hoger bod ontvangt. De eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming geeft hem namelijk juist de ruimte om er alsnog vanaf te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten.
In deze zaak zijn echter bijzondere omstandigheden aan de orde die een uitzondering op dit beginsel rechtvaardigen. Vaststaat immers niet alleen dat partijen over de koop mondelinge overeenstemming hadden; ter uitvoering daarvan hebben [appellanten] als eersten ook de akte getekend waarin die koop en de bijbehorende voorwaarden waren vastgelegd. Dat gebeurde op 1 september 2021. Twee dagen daarna, op 3 september, moeten zij ervan op de hoogte zijn geweest dat hun kopers, [geïntimeerden] , het met de tekst van die akte geheel eens waren, dat zij ook hun handtekening wensten te zetten, maar dat zij daarin door een fout van de makelaar van [appellanten] niet slaagden. De akte die
[geïntimeerden] vervolgens wel hebben getekend, is hun door diezelfde makelaar voorgelegd en was - naar [appellanten] wisten en beoogden - woordelijk gelijk aan de akte die zij zelf al hadden getekend. Weliswaar heeft de aankoopmakelaar nadien nog om een aanpassing gevraagd, maar [appellanten] hebben op dat verzoek niet meer gereageerd en [geïntimeerden] hebben er verder niet aan vastgehouden. Deze kwestie speelt dus geen rol bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van het beroep van [appellanten] op de nietigheid van de met [geïntimeerden] gesloten overeenkomst. Op het moment van die vraag had bovendien – zo blijkt onder meer uit een getuigenverklaring van [appellante] - op 7 september met de latere kopers al een bezichtiging plaatsgehad. Aan deze [naam1] en [naam2] is toen meegedeeld dat de onderhandeling met [geïntimeerden] ‘geparkeerd zou worden’, terwijl op dat moment bekend was dat twee gelijkluidende koopaktes al door zowel [appellanten] als [geïntimeerden] waren getekend, en dat het - het zij herhaald - aan een fout van de verkoopmakelaar te wijten was dat niet sprake was van één enkele door deze partijen ondertekende akte. Enige onderhandeling daarover was op dat moment niet meer aan de orde. De verkoopmakelaar had juist aangekondigd dat [appellanten] op 7 september opnieuw zouden tekenen. Die dag is door [naam1] en [naam2] desalniettemin een bod gedaan dat [appellanten] vervolgens hebben geaccepteerd.
3.11
Onder deze zeer bijzondere omstandigheden komt [appellanten] een beroep op het ontbreken van de wettelijk vereiste akte niet toe. Dat betekent dat zij geen belang hebben bij de gevraagde verklaring over het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, en dat hun eigen gedrag in de weg staat aan de conclusie dat
[geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld door nakoming van de koopovereenkomst af te dwingen.
De conclusie
3.12
Het beroep dat [geïntimeerden] bij de rechtbank hebben gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is in dit hoger beroep alsnog beoordeeld en gehonoreerd. Hoewel de bezwaren van [appellanten] tegen de overwegingen en beslissingen van de rechtbank deels terecht zijn, kan dat om die reden niet tot toewijzing van hun vorderingen leiden. Het hoger beroep van [appellanten] slaagt dus niet, en hun vorderingen moeten worden afgewezen.
3.13
Hetzelfde geldt echter voor zover [geïntimeerden] zich hebben beroepen op verzuim in de nakoming van de verbintenissen uit de koop door [appellanten] , de schadelijke gevolgen daarvan en de verschuldigdheid van de op dat verzuim gestelde contractuele boete. Die vorderingen, gebaseerd op tekortkomingen in de nakoming van de koopovereenkomst, stuiten op hun beurt af op de constatering dat de koopovereenkomst nietig was.
3.14
Het hof voegt daar voor een goed begrip aan toe dat de door
[geïntimeerden] gevorderde verklaring voor recht niet langer ziet op onrechtmatig handelen door [appellanten] , en dat in de onderbouwing van hun vordering ook niet valt te lezen dat zij schade hebben geleden doordat [appellanten] weigerde de mondelinge overeenkomst schriftelijk vast te leggen. Zij merken immers in onderdeel 63 van de memorie van grieven in het incidenteel appel juist op dat geen nakoming is gevorderd van enige verplichting tot het vastleggen van de mondelinge overeenkomst, omdat dit al zou zijn gebeurd. Enige onrechtmatigheid in de precontractuele fase wordt dus niet aan hun vordering ten grondslag gelegd. Voor zover dat al zou zijn bedoeld: het hof ziet aan de zijde van [geïntimeerden] meer in het algemeen evenmin enige onderbouwing van onrechtmatig handelen door [appellanten] of van daaruit voortvloeiende schade.
3.15
Het hof zal zowel in eerste aanleg als in hoger beroep bepalen dat elke partij zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten), omdat zij in essentie allebei ongelijk hebben gekregen.
Het hof houdt de zaak aan zich
3.16
Het hof zal de beslissing geheel aan zich houden, omdat (i) duidelijk is dat [appellanten] uiteindelijk aan het tekenen van de overeenkomst en de nakoming daarvan hebben meegewerkt, (ii) hun vorderingen niet toewijsbaar zijn, (iii) vaststaat dat ook
[geïntimeerden] geen aanspraak kunnen maken op enige schadevergoeding of boete, en (iv) het hof op grond van een en ander in staat is te beslissen over de proceskosten in eerste aanleg (en die van het hoger beroep).
4.De beslissing
Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van
20 april 2022 voor zover dat in conventie en in reconventie is gewezen, wijst de vorderingen van beide partijen zoals die in hoger beroep luiden af en bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt – zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de rechtbank.
Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, M. Aksu en W.P.M. ter Berg, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
31 oktober 2023.