ECLI:NL:GHARL:2024:1772

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.322.419/01

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 546155

arrest van 12 maart 2024

in de zaak van

1.[appellant1] ,

die woont in [woonplaats1] ,

2. Stichting Evenaar,

die is gevestigd in Almere,

die hoger beroep hebben ingesteld,

en bij de voorzieningenrechter optraden als eisers,

hierna samen:
[appellanten]en ieder afzonderlijk
[appellant1]en
stichting Evenaar,

advocaat: mr. N.M. [appellant1] te Amstelveen,

tegen

Gemeente Almere,

die haar zetel heeft in Almere,

en bij de voorzieningenrechter optrad als gedaagde,

hierna:
de gemeente,

advocaat: mr. L.J. Vermeulen te Enschede.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Na het arrest van 20 juni 2023 heeft op 22 februari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

[appellant1] is eigenaar van een perceel dat grenst aan een strook grond die de gemeente heeft verkocht aan zijn buren. Hij wil voorkomen dat de gemeente die grond levert, omdat hij zelf in de gelegenheid wil worden gesteld op de strook een bod uit te brengen, net als stichting Evenaar. Dat geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond, waarbij rekening is gehouden met wat partijen daarover in hoger beroep nader hebben aangevoerd.

2.2

[appellant1] is eigenaar van het perceel aan de [adres] in [plaats1] , kadastraal bekend gemeente Almere, Sectie [Y] , nummer [nummer1] . Daarop is een Hindoetempel met een parkeerterrein gebouwd en aangelegd. Dit perceel zal het hof hierna ‘de tempel’ noemen.

2.3

Op de tempel is ten gunste van Stichting Evenaar^[1]een erfpachtrecht gevestigd

(het perceel) en een opstalrecht (de tempel zelf).

2.4

De gemeente is eigenaar van een strook grond, kadastraal bekend gemeente Almere, sectie R, nummer 3078 (hierna: de strook). De strook is onderwerp van deze procedure, en maakte in het verleden deel uit van het aan het voorterrein van de tempel grenzende kavel S6 noord, dat in zijn geheel eigendom was van de gemeente. De strook is daarvan in december 2020 afgescheiden, omdat een grensgeschil tussen de gemeente en [appellant1] in de weg stond aan de voorgenomen verkoop en levering van S6 noord (waarover hierna meer) in haar geheel. S6 Noord is toen verder opgesplitst in perceelnummers 3076 en 3079.

2.5

De tempel grenst behalve aan de strook ook aan een perceel van Yaja Real Estate B.V. (Yaja). Daarop is een kinderdagverblijf gevestigd (kavelnummer 2588, hierna De Kleine Tuin).

2.6

De situatie was na de splitsing van S6 noord als volgt.

Deze afbeelding is ter zitting met instemming van partijen besproken.

2.7

[appellant1] heeft in 2012 en 2017 met de gemeente onderhandeld over de aankoop van S6 noord, dat toen nog niet was gesplitst. Hij heeft daarvan indertijd echter afgezien. Later heeft de gemeente ten aanzien van dit kavel een reserveringsovereenkomst gesloten met Yaja. Dat is op 11 december 2019 aan [appellant1] meegedeeld, en op 3 november 2020 heeft de gemeente aangekondigd over te zullen gaan tot de verkoop aan Yaja. Aan die transactie stond echter in de weg dat [appellant1] op dat perceel (op de latere strook) een hek had geplaatst. Over die grens hebben [appellant1] en de gemeente geprocedeerd: op

6 april 2022 heeft de rechtbank [appellant1] veroordeeld tot ontruiming van de strook. Het hof heeft die veroordeling op 25 juli 2023 bekrachtigd. Daarbij overwoog het hof dat [appellant1] onrechtmatig jegens de gemeente heeft gehandeld door een erfafscheiding en andere voorwerpen op en in de grond van de gemeente te (doen) plaatsen. De strook is in de tussentijd (in december 2020, na de reserveringsovereenkomst, maar voor de koopovereenkomst) van de rest van S6 noord afgesplitst om de verkoop aan Yaja mogelijk te maken.

2.8

Al voorafgaand aan deze uitspraken, op 14 januari 2021, is de koop met Yaja van S6 noord gesloten, welk perceel inmiddels was gesplitst in de strook en perceelnummers 3079 en 3076. Die percelen zijn tezamen aan Yaja verkocht ten behoeve van de uitbreiding van het kinderdagverblijf. In de koopovereenkomst staat dat het notarieel transport van de strook zal plaatsvinden zodra de gemeente haar geschil met [appellant1] heeft afgerond. Met uitzondering van de strook zijn de verkochte percelen op 29 januari 2021 aan Yaja geleverd (3079 en 3076). Hierop is inmiddels de uitbreiding van het kinderdagverblijf gerealiseerd. De strook is nog steeds niet aan Yaja geleverd.

2.9

[appellanten] hebben tegen de gemeente als gedaagde een vordering bij de voorzieningenrechter ingesteld die het hof hierna letterlijk zal weergeven. Zij vorderen:

1. gedaagde te verbieden uitvoering te geven aan de met Yaja Real Estate B.V. gesloten koopovereenkomst d.d. 14 januari 2021 door over te gaan tot levering van het perceel, kadastraal bekend gemeente Almere, sectie R, nummer 3078, aan Yaja Real Estate B.V., [de strook; hof] zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria waaruit een koper kan worden geselecteerd, dan wel te gebieden daaraan geen uitvoering te geven totdat een openbare selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria is doorlopen en [appellanten] in het kader van die openbare selectieprocedure als koper kunnen worden geselecteerd, op straffe van verbeurte van een direct opeisbare en aan eisers verschuldigde dwangsom van € 100.000,--;

2. een zodanige (andere) voorziening treft als U Edelachtbare Voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, zodanig dat ten behoeve van de gerechtvaardigde belangen van [appellanten] als gegadigden voor het perceel, kadastraal bekend gemeente Almere, sectie R, nummer 3078, wordt verzekerd dat gedaagde (alsnog) zal voldoen aan de eisen ten aanzien van het bieden van de vereiste mededingingsruimte in een procedure waarin een passende mate van openbaarheid wordt betracht, welke voortvloeien uit het gelijkheidsbeginsel zoals dat in het Didam-arrest vooropgesteld wordt, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,-- voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat gedaagde daarmee in gebreke blijft; en

3. gedaagde te veroordelen in de proceskosten inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente, conform het liquidatietarief begroot op € 246,-- dan wel in het geval van betekening op € 328,-- met de verklaring dat deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad is.

2.1

De voorzieningenrechter heeft deze vorderingen afgewezen, omdat zij voorshands niet aannemelijk achtte dat de bodemrechter de vorderingen van [appellanten] zal toewijzen; zij achtte zelfs aannemelijk dat de bodemrechter dat
nietzal doen. De bedoeling van het hoger beroep is dat het hof wel aannemelijk acht dat de bodemrechter tot toewijzing komt en dat ook in dit kort geding om die reden alsnog toewijzing van de vordering volgt.

3.Het oordeel van het hof

Inleiding

3.1

Het hof zal de bestreden beslissing in stand laten. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld, waarbij het hof het spoedeisend belang van de vorderingen – als onbestreden - aanneemt.

Uitgangspunten

3.2

Zoals de voorzieningenrechter al heeft overwogen, mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan de gemeente toekomt niet worden uitgeoefend in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.^[2]Daaronder valt het gelijkheidsbeginsel, waaruit voortvloeit dat de gemeente die het voornemen heeft een aan haar toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen, als er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop of redelijkerwijs te verwachten is dat die er zullen zijn. Volgens [appellanten] heeft de gemeente dit beginsel geschonden. Het hof zal de twee argumenten die zij daarvoor in dit hoger beroep aanvoeren hierna afzonderlijk bespreken. Beide standpunten stranden echter al op het volgende.

3.3

[appellanten] wensen een strook grond in eigendom te verkrijgen die de gemeente nooit afzonderlijk heeft willen verkopen. Niet aan hen, niet aan Yaja en niet aan enige andere partij. Van een juridische splitsing en afzonderlijke verkoop van die strook grond (in een koppelverkoop) is enkel en alleen sprake omdat [appellant1] onrechtmatig de levering van het perceel heeft gefrustreerd waarvan die strook deel uitmaakte (S6 noord). Het gelijkheidsbeginsel kan er alleen al om die reden niet toe leiden dat enkel die strook (alsnog) aan [appellant1] of stichting Evenaar te koop zou moeten worden aangeboden. Daar komt het volgende nog bij.

Is een aanbiedingsplicht aan Stichting Evenaar geschonden?

3.4

Stichting Evenaar voert aan dat perceel S6 noord, dat nu in opgesplitste vorm aan Yaja is verkocht, nooit aan haar is aangeboden. [appellant1] zegt namelijk niet namens deze stichting met de gemeente te hebben onderhandeld.

3.5

Deze klacht veronderstelt dat de gemeente stichting Evenaar als potentiële gegadigde voor de verkoop van de strook had moeten beschouwen, maar het hof volgt dat niet. Het was immers de eigenaar van het aangrenzende perceel, [appellant1] , die claimde van die strook eigenaar te zijn en die belang beweerde te hebben bij het verkrijgen van dat gedeelte, omdat de riolering ten aanzien van het perceel waarop de tempel zich bevindt doorloopt onder een gedeelte van de strook. Niet is aangevoerd welke reden de gemeente dan had kunnen hebben om te vermoeden dat de Stichting Evenaar, erfpachter van het perceel en opstalhouder van de bebouwing op dat perceel, geïnteresseerd was in de koop van enkel die strook.

3.6

Bovendien mocht de gemeente ervan uitgaan dat het voornemen tot de verkoop van S6 noord aan stichting Evenaar bekend was. [appellant1] is immers voorzitter van de Raad van Toezicht van deze stichting, die als gezegd zelf weer erfpachter van zijn grond is en opstalhouder van de Tempel. [appellant1] was met het voornemen bekend. Daarom moet ook de stichting geacht worden ermee bekend te zijn geweest. De stichting heeft zich echter nooit als gegadigde bij de gemeente gemeld – ook niet als koper van S6 noord.

Is de strook onder gunstiger voorwaarden aan Yaja aangeboden dan eerder aan [appellant1] ?

3.7

[appellant1] voert aan dat de gemeente tijdens de onderhandelingen met hem

(uit het niets) de voorwaarde stelde dat op perceel S6 noord een erfdienstbaarheid ten gunste van De Kleine Tuin (Yaja) zou komen te rusten, omdat die partij anders geen toegang zou hebben tot haar parkeerplaatsen. De bestaande parkeerplaatsen mochten volgens [appellant1] niet worden verplaatst. Daarover kon volgens hem niet worden onderhandeld, en op die voorwaarden zouden de onderhandelingen zijn afgeketst. Aan Yaja zijn dergelijke voorwaarden volgens [appellant1] niet gesteld.

3.8

De gemeente heeft gemotiveerd bestreden dat zij ooit de eis heeft gesteld dat de locatie van parkeerplaatsen op perceel S6 noord gehandhaafd zou moeten blijven. De voorzieningenrechter heeft gelet op dat verweer op goede gronden overwogen dat het op de weg van [appellanten] lag om bewijsstukken over te leggen die zien op deze eis van de gemeente. Zij hebben dat in eerste aanleg niet gedaan, en ook in hoger beroep ontbreekt een afdoende onderbouwing van hun standpunt. De producties die alsnog zijn overgelegd, maken het niet aannemelijk: niet de overgelegde publicatie, en niet de e-mail van gemeenteonderhandelaar Smit, die immers enkel constateert dat [appellant1] niet bereid is het perceel voor de vraagprijs te kopen. Het enkele feit dat hij niet is ingegaan op de mededeling van [appellant1] dat ‘de gesitueerde parkeerplaatsen op het perceel in stand moeten blijven’, ondersteunt weliswaar het standpunt van [appellant1] erover, maar maakt niet voorshands al aannemelijk dat de gemeente als voorwaarde stelde dat die parkeerplaatsen en de locatie ervan gehandhaafd moesten blijven. Belangrijker is echter dat een dergelijke voorwaarde hoe dan niet aan de orde zou zijn bij de verkoop en levering van enkel de strook.

3.9

Daarnaast is, zoals de voorzieningenrechter ook terecht oordeelde, met de verwerving van de eigendom van perceelnummers 3076 en 3079 door Yaja de noodzaak van een erfdienstbaarheid ten behoeve van het kinderdagverblijf op
diepercelen vervallen. Deze percelen maken echter geen deel uit van het geschil in dit kort geding. Het belang van deze constatering is daarom klein. Dat geldt eveneens voor het standpunt van [appellanten] dat er helemaal geen aanleiding toe bestond een erfdienstbaarheid te vestigen. Zij hebben dat ook niet aannemelijk weten te maken: de gemeente voert aan dat indertijd twee rijen van vijf parkeerplaatsen waren aangelegd ten behoeve van De Kleine Tuin. De ene rij op het perceel van Yaja, de andere daar recht tegenover, op een gedeelte van de percelen dat toen nog eigendom van de gemeente was (het huidige 3076). De weg (rijloper) die toegang gaf tot de parkeerplaatsen, was deels gesitueerd op het perceel van Yaja en deels op de later door die partij gekochte percelen. Gelet hierop was het volgens de gemeente noodzakelijk om bij verkoop aan [appellant1] een erfdienstbaarheid op die percelen te vestigen ten behoeve van de bereikbaarheid van de toen bestaande parkeerplaatsen. Dat is in overeenstemming met de onbetwiste tekeningen van de positie van de destijds bestaande parkeerplaatsen.

De conclusie

3.1

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[3]

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter van rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 30 november 2022;

veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van de gemeente:

€ 783 aan kosten van de procedure

€ 2.428 aan salaris van de advocaat van de gemeente (2 procespunten x appeltarief II)

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, W.F. Boele en J. Smit, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

12 maart 2024.