Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.331.042
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen 9925831
arrest van 30 april 2024
in de zaak van
W3 B.V.
die is gevestigd in Assen,
die hoger beroep heeft ingesteld
en die bij de kantonrechter optrad als eiseres,
hierna:
W3
W3
advocaat: mr. A.J. Boer
tegen
Mukaries Vastgoed B.V.
die is gevestigd in Assen
en die bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
Mukaries
Mukaries
advocaat: mr. J.J. Veldhuis
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Na het tussenarrest van 12 maart 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald, heeft op 17 april 2024 de zitting plaatsgevonden. Voorafgaand aan die zitting hebben beide partijen nog (een) aanvullend(e) stuk(ken) in het geding gebracht.
1.2
Van de zitting is een verslag gemaakt (een ‘proces-verbaal’). Uitspraak is bepaald op
21 mei 2024 of zoveel eerder als mogelijk is.
2.De kern van de zaak
2.1
W3 is vanaf 2018 opvolgend verhuurster van een perceel grond dat in 2014 is verhuurd aan Veenstra & Stroeve Vastgoed B.V. en sindsdien in gebruik is bij Veenstra & Stroeve B.V. Volgens W3 is de huurder (die inmiddels vernoemd is tot Mukaries Vastgoed B.V.) vanaf 22 juli 2021 de contractuele boete voor verboden ingebruikgeving aan een derde verschuldigd. Zij maakt aanspraak op betaling daarvan en vordert ook ontbinding van de huurovereenkomst.
2.2
De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen. Met het hoger beroep wil W3 bereiken dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen.
3.
Het oordeel van het hof
Het oordeel van het hof
3.1
Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter tot afwijzing van de vorderingen van W3. Dat oordeel zal het hof hierna uitleggen, nadat eerst de feiten zijn vastgesteld.
de feiten
3.2
Mukaries (tot midden 2021 Veenstra & Stroeve Vastgoed B.V. genaamd) is sinds 2008 eigenaar van het bedrijfsgebouw aan de Korenmaat 9 in Assen. Dat gebouw heeft zij in gebruik gegeven aan haar (toen nog) dochtervennootschap Veenstra & Stroeve B.V. Die produceert daar onder meer prefab dakkapellen. Beide vennootschappen werden bestuurd door [naam1] (hierna: [naam1] ) en maakten deel uit van een holding waarin [naam1] en [naam2] participeerden.
3.3
Mukaries heeft per 1 juli 2014 een aan het gebouw grenzend onbebouwd bedrijfsterrein aan de Schepersmaat in Assen gehuurd van Aprisco B.V., bestemd voor opslag van o.a. dakkapellen. Dit terrein wordt sindsdien voor dat doel gebruikt door Veenstra & Stroeve B.V.
De huurovereenkomst kent een indexclausule en kan alleen opgezegd worden door de huurder. Op grond van de toepasselijke algemene bepalingen mag de huurder het gebruik niet aan een derde afstaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Op handelen in strijd daarmee is een boete gesteld van tweemaal de huurprijs per dag.
3.4
W3 is in 2018 eigenaar en verhuurder van het terrein geworden, dat aan haar is verkocht en geleverd door Aprisco II B.V., rechtsopvolger van Aprisco B.V. Bestuurder van W3 is [naam3] (hierna: [naam3] ).
3.5
[naam1] en [naam3] hebben elkaar op 17 februari 2021 telefonisch gesproken. Diezelfde dag stuurde [naam1] een e-mail naar [naam3] waarin hij verwijst naar het zojuist gevoerde gesprek over de huur van het terrein. [naam1] schrijft:
“Dit wordt tot heden gehuurd door V&S Vastgoed B.V. Zoals we hebben afgesproken wordt dit voortaan gehuurd door Veenstra & Stroeve B.V.
De gegevens hiervan zijn:[volgt naam en adres van Veenstra & Stroeve B.V. -hof].
Voortaan mag de factuur worden gericht aan deze B.V. Zou je ons een nieuwe factuur willen sturen voor de huur van de maanden 01 en 02 en 03 van dit jaar?
Voortaan mag de factuur worden gericht aan deze B.V. Zou je ons een nieuwe factuur willen sturen voor de huur van de maanden 01 en 02 en 03 van dit jaar?
[naam1][volgt naam en adres van Veenstra & Stroeve B.V. en een telefoonnummer- hof].”
[naam3] antwoordde op 18 februari 2021 per e-mail:
“Bedankt voor je e-mail. Bij deze stuur ik de drie gecorrigeerde facturen naar jou en -in het vervolg alleen- naar jullie administratie email.”
De drie bijgevoegde gecorrigeerde facturen staan op naam van Veenstra & Stroeve B.V.
3.6
[naam1] heeft diezelfde dag de administratie van Veenstra & Stroeve B.V. ingelicht. W3 heeft sindsdien de huurtermijnen aan Veenstra & Stroeve B.V. gefactureerd en die vennootschap heeft de facturen betaald.
3.7
Omstreeks 22 juli 2021 heeft Mukaries Holding B.V. de aandelen in Veenstra & Stroeve B.V. verkocht en sindsdien is Veenstra & Stroeve Group B.V. enig bestuurder en aandeelhouder.
3.8
Op 17 februari 2022 heeft W3 aan Mukaries geschreven dat sprake is van verboden ingebruikgeving aan een derde, dat aanspraak wordt gemaakt op de boete en dat W3 de huurovereenkomst wil ontbinden. Mukaries heeft betwist dat sprake is van verboden gebruik en niet ingestemd met het beëindigen van de huur. W3 heeft vergeefs onderhandeld met Mukaries en met de nieuwe bestuurder van Veenstra & Stroeve B.V. over een aanpassing van de huurovereenkomst.
het vonnis van de kantonrechter en de bezwaren van W3 daartegen
3.9
De kantonrechter heeft de gevorderde boete en ontbinding afgewezen, omdat geen sprake is van verboden onderhuur of ingebruikgeving. Daartoe overwoog de kantonrechter dat:
- het gehuurde vanaf het begin is gebruikt voor opslag van zaken die Veenstra & Stroeve B.V. (hierna: V&S) produceerde en dat dit gebruik overeenkomstig de contractuele bestemming was;
- W3 en haar rechtsvoorgangster daar tot februari 2022 nooit een punt van hebben gemaakt;
- W3 er in februari 2021 zelfs mee heeft ingestemd dat V&S het gehuurde rechtstreeks van haar zou gaan huren.
Onder deze omstandigheden is van verboden gebruik geen sprake, aldus de kantonrechter.
Dat Mukaries na de aandelenoverdracht geen zeggenschap meer heeft over V&S leidt de kantonrechter niet tot een ander oordeel. W3 heeft een huurovereenkomst met een rechtspersoon en een wijziging van aandeelhouders of bestuurders van een rechtspersoon heeft voor de huurovereenkomst geen gevolgen, tenzij daarover afwijkende afspraken zijn gemaakt. Maar dat is niet gesteld of gebleken.
3.1
Volgens W3 is er wel sprake van een tekortkoming en had de kantonrechter Mukaries bewijs moeten opdragen van schriftelijke instemming met ingebruikgeving aan V&S. Er is al sinds 2014 sprake van een tekortkoming en die tekortkoming rechtvaardigt ontbinding omdat er in juli 2021 wijziging is gekomen in de zeggenschap over de feitelijke gebruiker van het terrein, waarover Mukaries W3 in februari 2021 niet heeft geïnformeerd.
Het hof zal deze bezwaren hieronder bespreken.
geen tekortkoming
3.11
W3 betoogt dat haar rechtsvoorganger niet heeft geweten dat Mukaries het terrein sinds 2014 liet gebruiken door V&S. Zij heeft in hoger beroep een verklaring overgelegd van commercieel directeur [naam4] van Aprisco II B.V. waarin staat dat voor de levering van het perceel in 2018 naar eer en geweten alle informatie is verstrekt en dat destijds aan de huurder geen toestemming is gegeven voor afstaan van het gebruik.
3.12
Het hof gaat niet in deze stelling van W3 mee. Aprisco II is blijkens het overgelegde uittreksel uit het Handelsregister in 2017 opgericht en heeft een ander KvK-nummer dan Aprisco, de vennootschap die in 2014 als verhuurder optrad en een ander dan [naam4] als bestuurder had. Mukaries heeft al in de kantonprocedure een verklaring overgelegd van [naam5] , die vanuit Aprisco betrokken was bij de totstandkoming van de huurovereenkomst in 2014. [naam5] schrijft dat hem indertijd duidelijk was dat de vastgoedvennootschap niet zelf het terrein voor opslag zou gebruiken, maar fabrikant V&S die in het bedrijfspand van Mukaries zat. Daarmee was Aprisco uitdrukkelijk akkoord, aldus [naam5] .
Dat brengt mee dat het hof ervan uitgaat dat de oorspronkelijke verhuurder heeft ingestemd met het gebruik door V&S, een gebruik dat aansluit bij de contractuele bestemming en dat de vastgoedonderneming bovendien zelf niet kon realiseren. Die instemming bindt ook opvolgende verkrijgers van de oorspronkelijke verhuurder. Daar doet de verklaring van [naam4] niet aan af.
3.13
Maar los daarvan heeft [naam3] tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat hij bij de verwerving van het perceel in 2018 heeft gezien waarvoor het werd gebruikt en dat het hem toen niet uitmaakte wie de feitelijke gebruiker was. Hij heeft ook ingestemd met de wijziging van de tenaamstelling op de huurfacturen in februari 2021. Daarmee kwam uitdrukkelijk aan de orde dat de gebruiker een andere vennootschap was dan Mukaries. [naam3] heeft aangevoerd dat hij geen moeite met de wijziging van de tenaamstelling had, omdat het voor hem allemaal “een pot nat” was. Maar dat is te simpel. Het hof heeft [naam3] bevraagd op zijn kennis van en ervaring met vennootschapsconstructies, waarop [naam3] liet weten zelf een personal holding te hebben, een beleggingsmaatschappij met daaronder werkmaatschappijen. Ook bezit en exploiteert hij vastgoed met compagnons.
[naam3] moet zich daarom hebben gerealiseerd dat Mukaries en V&S verschillende juridische entiteiten zijn. Hij heeft zich ook in februari 2021 niet tegen gebruik door V&S verzet. Integendeel zelfs: met de gewijzigde tenaamstelling van de facturen heeft hij bevestigd dat V&S het gehuurde mag gebruiken.
schriftelijkheidseis geen constitutief vereiste voor toestemming verhuurder
3.14
W3 beroept zich op de tekst van de verbodsbepaling (artikel 8.1 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte volgens het ROZ-model 2003) waarin staat dat de huurder het gebruik niet mag afstaan ‘behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder’. W3 heeft echter niet onderbouwd dat de schriftelijkheidseis een ander doel heeft dan te dienen als bewijs van de toestemming. Ook is niet bepaald dat uitsluitend schriftelijke toestemming tot bewijs van toestemming mag dienen.
3.15
Met de huurfacturen die W3 vanaf februari 2021 tot op heden naar V&S heeft gestuurd, heeft W3 overigens iedere maand ook schriftelijk het gebruiksrecht van V&S bevestigd, zoals al aan het slot van 3.13 is geoordeeld. [1]
belang van zeggenschap over de gebruiker
3.16
W3 bestrijdt de overweging van de kantonrechter dat wijziging in zeggenschap over V&S niet tot een ander oordeel leidt. Volgens W3 heeft zij er belang bij dat zij materieel dezelfde wederpartij houdt, die zeggenschap over de gebruiker heeft via de vennootschapsrechtelijke band.
3.17
W3 en haar rechtsvoorgangers hebben bij instemming van gebruik door V&S echter niet bedongen dat dit slechts gold zolang huurder en gebruiker dezelfde bestuurder of (uiteindelijk) belanghebbende zouden hebben. Daarom valt niet zonder meer in te zien dat [naam1] in februari 2021 aan [naam3] had moeten melden dat V&S mogelijk in andere handen zou komen. Ook heeft W3 niet duidelijk kunnen maken wat precies het probleem is nu er geen vennootschapsrechtelijke band meer is. Feit is dat V&S haar bedrijfspand huurt van Mukaries, zodat Mukaries (ook) voor het pand een contractuele band met V&S heeft en als verhuurster toezicht kan houden op het gebruik van zowel het pand als het terrein. [2]
3.18
Overigens zou W3 één materiële wederpartij hebben indien zij bereid is met Mukaries en V&S te formaliseren dat V&S in de plaats wordt gesteld van Mukaries als huurder van de grond. Ter zitting bij het hof is gebleken dat W3 daartoe alleen bereid zou zijn indien de huurprijs aanmerkelijk wordt verhoogd. Dat gaat de grenzen van dit geschil echter te buiten.
3.19
Het hof passeert het bewijsaanbod van W3, omdat met het aanbod Aprisco te horen gedoeld wordt op Aprisco II (zie randnummers 2, 3, 28 en 37 van de memorie van grieven).
Het gebruiksrecht van V&S is echter gebaseerd op toestemming van de verhuurder in 2014 (waar het bewijsaanbod niet op ziet) en, daar bovenop nog, de toestemming van W3 zelf.
de conclusie
3.2
De grieven van W3 falen en het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd. W3 wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [3]
3.21
De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 16 mei 2023;
- veroordeelt W3 tot betaling van de volgende proceskosten van Mukaries in hoger beroep:
€ 2.135 aan griffierecht
€ 3.142 voor salaris van de advocaat (2 procespunten x appeltarief III à € 1.571);
- bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
- verklaart dit arrest voor zover het betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, M. Willemse en W.P.M. ter Berg en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
30 april 2024.