Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.303.340
zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, 377265
arrest van 1 oktober 2024
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats1] ,
appellant,
in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. F.J. van Beek,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Dutch Housing Company Ontwikkeling B.V.,
gevestigd te Den Haag,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna: DHC,
advocaat: mr. T.E. Hovius.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 21 mei 2024 hebben beide partijen op 18 juni 2024 een akte genomen. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
De zaak gaat in hoger beroep in de kern nog over de vraag of [appellant] aanspraak kan maken op schadevergoeding omdat DHC de tussen partijen gesloten overeenkomst heeft geschonden en niet heeft gezorgd voor een (geschikte) weg naar het pand van [appellant] .
2.2.
Het hof heeft in het arrest van 21 mei 2024 geoordeeld dat [appellant] aanspraak kon maken op een toegangsweg van 3 meter breed (en niet meer, zoals de rechtbank ook heeft beslist) maar dat DHC aan deze verplichting niet (ten volle) heeft voldaan omdat een gedeelte van de weg maar 2,45 meter breed is. Het hof heeft aangekondigd dat een deskundige zal moeten beoordelen wat de hoogte van de schade van [appellant] is. In dit arrest zal het hof die deskundige benoemen.
3.Het verdere oordeel van het hof
3.1.
In het arrest van 21 mei 2024 is het hof er vanuit gegaan dat met de benoeming van één deskundige kan worden volstaan. Verder heeft het hof overwogen dat de deskundigheid van de te benoemen deskundige moet zijn gelegen op het gebied van taxaties van bijzondere onroerende zaken, zoals de monumentale buitenplaats Sylvahoeve, in de regio Arnhem, en dat de deskundige bij voorkeur registermakelaar en taxateur moeten zijn. De door het hof in het arrest van 21 mei 2024 voorgestelde vragen aan de deskundige zijn:
a. Kunt u de waarde per 23 september 2020 bepalen van het perceel in de huidige staat met een toegangsweg van 3 meter breed, behoudens het deel tussen kavel 4 en 5 waar de weg 2,45 meter breed is, en
b. Kunt u de waarde per 23 september 2020 bepalen in de (fictieve) situatie dat er op het huidige tracé een toegangsweg van 3 meter breed over de volle lengte gerealiseerd zou zijn, dus ook tussen kavel 4 en 5.
Het verschil tussen beide bedragen betreft in beginsel de schade.
3.2.
[appellant] heeft in zijn akte van 18 juni 2024 aangegeven dat met de benoeming van een deskundige kan worden volstaan en dat die deskundige de door het hof aangegeven deskundigheid moet hebben. [appellant] is het eens met de door het hof voorgestelde vragen. In aanvulling daarop stelt [appellant] voor om de deskundige te vragen om bij de beantwoording van de vragen te betrekken het gebruik van het perceel en de daarop staande opstallen, namelijk enerzijds gebruik als woonhuis en anderzijds gebruik als kantoorruimte van [naam1] B.V.
3.3.
DHC stelt in haar akte van 18 juni 2024 dat het nodig is om drie deskundigen te benoemen, om het debat tussen partijen in goede banen te leiden. In de visie van DHC is het niet nodig dat de deskundigen in monumentaal vastgoed gespecialiseerd zijn, omdat het perceel van [appellant] niet uitzonderlijk is. DHC meent dat de deskundigen ingeschreven moeten zijn bij het vakgebied Vastgoed en/of onteigeningsdeskundige/taxateur van de Stichting Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD). Daarmee is in de visie van DHC gewaarborgd dat de deskundigen over de vereiste kennis en ervaring beschikken. DHC heeft in haar akte van 18 juni 2024 geen opmerkingen over de door het hof voorgestelde vragen. Wel wijst DHC erop dat de deskundigen alle omstandigheden van het concrete geval bij de taxatie moeten betrekken. DHC verwijst voor die concrete omstandigheden naar enkele overwegingen uit de eerdere tussenarresten in deze zaak en alle ter zake geldende relevante publiekrechtelijke en/of privaatrechtelijke beperkingen en/of besluiten, onder meer zoals die blijken uit het bestemmingsplan of het omgevingsplan.
3.4.
Het hof is van oordeel dat met de benoeming van één deskundige kan worden volstaan. Voor de beantwoording van de vragen is niet vereist dat deskundigen met verschillende deskundigheid worden benoemd. De deskundige zal onafhankelijk moeten zijn en moeten werken met inachtneming van de wettelijke regels en de Leidraad deskundigen in civiele zaken. Daarmee is voldoende gewaarborgd dat partijen hun zienswijze aan de deskundige kenbaar kunnen maken. De deskundige is niet degene die het debat tussen partijen in goede banen moet leiden. Als het debat tussen partijen daar aanleiding voor geeft, kan de deskundige zich wenden tot de in dit arrest te benoemen raadsheer-commissaris.
3.5.
Het hof neemt de aanvullingen van partijen op de door het hof voorgestelde vragen over en heeft nog enkele redactionele wijzigingen van ondergeschikt belang aangebracht, bedoeld om misverstanden te voorkomen. Ook de suggestie van DHC om een deskundige te benoemen die is ingeschreven in het LRGD, neemt het hof over.
3.6.
Het hof heeft [naam2] , werkzaam bij Van Ameyde Taxateurs & Rentmeesters bereid gevonden in deze zaak als deskundige op te treden.
Beide partijen hebben geen bezwaar tegen de benoeming van [naam2] en evenmin tegen de hoogte van het voorschotbedrag.
3.7.
Beide partijen hebben in hun schriftelijke reactie opgenomen dat zij er elk vanuit gaan dat de andere partij het voorschot zal moeten betalen. Zoals het hof reeds heeft beslist in het tussenarrest van 9 mei 2023, en heeft herhaald in het tussenarrest van 21 mei 2024, zal [appellant] als eisende partij op grond van artikel 195 Rv Pro het voorschot op de kosten van de deskundige moeten betalen.
4.De beslissing
Het hof:
De benoeming
4.1.
Het hof benoemt tot deskundige:
[naam2]
werkzaam bij Van Ameyde Taxateurs & Rentmeesters
Meander 651
6825 ME Arnhem
telefoon: [nummer1]
e-mail: [naam2] @vanameyde.com
om een onderzoek in te stellen en schriftelijk bericht uit te brengen over de volgende vragen:
Kunt u de waarde per 23 september 2020 bepalen van het perceel Menthenbergseweg 2 in Arnhem (kadastrale aanduiding: gemeente Arnhem, sectie L, nummers 1662 en 1683) en de daarop staande opstallen, in de (huidige) situatie dat de toegangsweg aan de oostzijde 3 meter breed is behoudens het deel tussen kavel 4 en 5 waar de weg 2,45 meter breed is;
Kunt u de waarde per 23 september 2020 bepalen in de (fictieve) situatie dat er op het huidige tracé een toegangsweg van 3 meter breed over de volle lengte gerealiseerd zou zijn, dus ook tussen kavel 4 en 5;
U dient bij de beantwoording van de vragen uit te gaan van het gebruik van het perceel en daarop staande opstallen, namelijk als woonhuis maar deels ook als kantoorruimte;
U dient bij de beantwoording van de vragen te betrekken de door het hof in de arresten van 9 mei 2023 en 21 mei 2024 opgenomen uitgangspunten en alle ter zake geldende relevante publiekrechtelijke en/of privaatrechtelijke beperkingen en/of besluiten, onder meer zoals die blijken uit het bestemmingsplan of het omgevingsplan;
Indien u afwijkt van de taxatie van Van Heteren Taxaties van 28 oktober 2021 die zich bij de processtukken bevindt en/of de begroting van de schade op basis van de gemiddelde grondprijzen van de gemeente ter plaatse met verwijzing naar de Nota Grondprijzen 2018 die DHC hanteert, dient u uit te leggen waarom uw taxatie daarvan afwijkt.
4.2.
Het hof stelt het voorschot van de deskundige vast op € 17.035,00 (inclusief btw).
[appellant] moet het voorschot betalen.
[appellant] moet het voorschot betalen.
Aanwijzingen voor de deskundige
4.3.
Pas als de griffier heeft laten weten dat het voorschot is betaald, hoeft de deskundige met het onderzoek te beginnen.
4.4.
De deskundige moet schriftelijk antwoorden op de hiervoor geformuleerde vragen.
4.5.
Bij de uitvoering van het onderzoek moet de deskundige de
Leidraad deskundige in civiele zakenvolgen die is gepubliceerd op www.rechtspraak.nl.
Leidraad deskundige in civiele zakenvolgen die is gepubliceerd op www.rechtspraak.nl.
4.6.
Als de deskundige vragen heeft, kan hij die stellen aan mr. W.C. Haasnoot, raadsheer-commissaris.
4.7.
Het ondertekende deskundigenbericht moet vóór 1 februari 2025 worden gestuurd aan de griffie van dit hof (postbus 9030, 6800 EM, Arnhem).
Aanwijzingen voor partijen
4.8.
Het Landelijke Dienstencentrum voor de Rechtspraak zal aan [appellant] een voorschotfactuur sturen van € 17.035,00 (inclusief btw). Dit voorschot moet binnen 4 weken na de datum op de factuur zijn betaald.
4.9.
[appellant] moet aan de deskundige een kopie van het dossier sturen. De griffier stuurt de deskundige een kopie van dit arrest.
4.10.
Partijen moeten de deskundige de inlichtingen geven waarom deze vraagt.
4.11.
Op dinsdag 4 maart 2025 kan [appellant] op het deskundigenbericht reageren. Op dinsdag 1 april 2025 mag DHC daarop reageren.
4.12.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, R. Verkijk en M.F.J.N. van Osch en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024.