ECLI:NL:GHARL:2024:6148

• Datum uitspraak: 1 oktober 2024
• Publicatiedatum: 2 oktober 2024
• Zaaknummer: 24/62
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R. den Ouden; J.W.J. de Kort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 1 oktober 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel van 8 november 2023. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning aan [adres1] 160 te [woonplaats] voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg had de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 466.000, wat door belanghebbende als te hoog werd betwist. Belanghebbende stelde een waarde van € 403.000 voor en voerde aan dat er waardedrukkende omstandigheden waren, zoals een langdurig vochtprobleem en een gedateerde badkamer.

Tijdens de zitting op 19 september 2024 is de gemachtigde van belanghebbende, mr. A. Bakker, verschenen, evenals taxateur [naam2] namens de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar had een taxatierapport overgelegd waarin de waarde van de woning op € 590.000 werd getaxeerd. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de waarde van € 466.000 niet te hoog was, ondanks de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden. Het Hof vond de vergelijkingsobjecten die door belanghebbende werden aangedragen niet bruikbaar voor de waardebepaling.

Het Hof heeft het hoger beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en de uitspraak van de Rechtbank bevestigd. Er werd geen aanleiding gezien voor vergoeding van griffierecht of proceskosten. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 24/62

uitspraakdatum: 1 oktober 2024

Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 8 november 2023, nummer ZWO 23/78, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 160 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 466.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft digitaal plaatsgevonden op 19 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord: mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning met de volgende objectkenmerken:

Type woning

vrijstaand

Bouwjaar

1920 (gerenoveerd in 2002)

Gebruikersoppervlakte

233 m2

Kavel

15.280 m2

Overig

Vrijstaande garage (2003) vrijstaande berging (2015)

3. Geschil

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 403.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 466.000 een op 26 juli 2023 door taxateur [naam2] opgemaakt taxatierapport overgelegd. Daarin is de waarde van de woning per 1 januari 2021 op € 590.00 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.

4.2.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar – bezien in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en aan bewijs heeft aangedragen - met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de getaxeerde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 op € 590.000 niet te hoog is, en dat de beschikte waarde van € 466.00 dus zeker niet te hoog is. De door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.

4.3

Ook indien veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat alsnog rekening moet worden gehouden met de door belanghebbende gestelde waardedrukkende omstandigheden (kort gezegd: langdurig vochtprobleem, gedateerde badkamer, wateroverlast, houten etagevloer), dan nog doet dit niet af aan de in overweging 4.2 getrokken conclusie dat de beschikte waarde niet te hoog is. Tussen de getaxeerde – door het Hof aannemelijk geachte - waarde van € 590.000 en de vastgestelde waarde van € 466.000 zit immers een dusdanig grote marge dat aannemelijk is dat de door belanghebbende gestelde waardrukkende omstandigheden in elk geval niet ertoe leiden dat de waarde per waardepeildatum minder dan € 466.000 bedraagt.

4.4

De door belanghebbende genoemde vergelijkingsobjecten [adres1] 81 en [adres2] 57 te [woonplaats] acht het Hof niet bruikbaar ter bepaling van de gezochte WOZ-waarde. De woning [adres1] 81 heeft immers een veel kleinere gebruikersoppervlakte (141 m2 ) en een veel kleinere kavel (740 m2) dan de onderhavige woning waardoor zij hier niet bruikbaar is om als vergelijkingsobject te dienen. De verkoopprijs van de woning [adres2] 57 is te ver van de waardepeildatum gerealiseerd (namelijk op 23 december 2019) waardoor zij reeds hierom niet als onderbouwing van de gezochte WOZ-waarde kan dienen.

4.5.

Terecht en op goede gronden heeft de Rechtbank geoordeeld dat de bouwtekeningen en iWOZ-kaarten geen op de zaak betrekking hebbende stukken vormen. Het Hof verenigt zich hiermee en maakt deze oordelen tot de zijne.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024.

De griffier, De voorzitter,

J.W.J. de Kort R. den Ouden

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 2 oktober 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.