ECLI:NL:GHARL:2024:6550

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummers BK-ARN 23/3012 en 23/3013

uitspraakdatum: 22 oktober 2024

Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 29 september 2023, nummers ZWO 23/58 en 23/1879 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de regionale belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij in één biljet verenigde beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 44a te [woonplaats] (hierna: de camping), en de onroerende zaak [adres1] 44b te [woonplaats] (hierna: de woning) per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 311.000 respectievelijk € 477.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 19 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] namens de heffingsambtenaar.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de camping. Het betreft camping [naam3] beschikkend over 70 toeristische plaatsen en een verwarmd sanitairgebouw. De camping is gelegen op een perceel met een totale oppervlakte van 21.280 m2 waarvan 20.730 m2 is toegerekend aan de camping. De overige 550 m2 is toegerekend aan de woning.

2.2.

De woning betreft een in 2020 gebouwde vrijstaande bedrijfswoning bij de camping met een gebruiksoppervlakte van 159 m2 en beschikt over een dakkapel, een aangebouwde en een vrijstaande berging/schuur en een carport. De woning ligt op een perceel met een oppervlakte van 3.570 m2, inclusief de 550 m2 toegerekend zoals hiervoor verwoord.

3.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de camping en de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog zijn vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 221.000 voor de camping en van € 389.000 voor de woning. De heffingsambtenaar beantwoordt die vragen ontkennend.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.

4.3.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.

De waarde van de woning (nr. 23/58)

4.5.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.6.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 27 juli 2023 opgesteld door [naam1] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning per waardepeildatum op € 478.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen. De door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar met de verschillen in ligging van de verschillende objecten rekening heeft gehouden door voor ieder object een afzonderlijke grondstaffel te gebruiken.

4.7.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Het Hof acht evenwel aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten de best beschikbare referentieobjecten zijn nu de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof geloofwaardig en door belanghebbende niet, althans onvoldoende onweersproken heeft verklaard dat hij de meest geschikte referentieobjecten heeft gebruikt en heeft verklaard dat transacties waarbij woningen gelijktijdig worden verkocht met een bijbehorende camping zich zeer zelden voordoen. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat belanghebbende zijn standpunt niet heeft onderbouwd door referentieobjecten in te brengen die naar zijn oordeel beter geschikt zijn ter onderbouwing van de gezochte waarde dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten.

De waarde van de camping (zaak nr.23/3013)

4.8.

Op grond van artikel 4, eerste lid aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet woningen bepaald door middel van de kapitalisatie van de bruto huur, een methode van vergelijking met marktgegevens dan wel een DCF-methode.

4.9.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de camping een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.10.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 13 juli 2023 opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de camping per waardepeildatum op € 311.000 getaxeerd aan de hand van de operationele cash-flow methode. Bij de waardering is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen deel 0 Algemeen en de Taxatiewijzer en kengetallen deel 22 Recreatie (waardepeildatum 1 januari 2021) (de Taxatiewijzer). In aansluiting op de systematiek van voormelde Uitvoeringsregeling dient op grond van de Taxatiewijzer de waardering te geschieden door middel van een operationele cashflowberekening (de OCF-berekening). Uit het taxatierapport volgt dat voor de waardering van de camping de rekenbladen zijn gebruikt die bij de Taxatiewijzer zijn gevoegd. Bij de waardering is verder uitgegaan van de classificatie vier sterren, het gebied Twente, Salland en Vechtstreek en een normale kwaliteit van het gebied.

4.11.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de camping per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof ziet, nu belanghebbende het taxatierapport en de berekeningen niet gemotiveerd heeft bestreden, geen objectieve aanknopingspunten om de heffingsambtenaar niet te volgen in de gebruikte methode of de bij de toepassing daarvan gebruikte uitgangspunten.

Indexatie

4.12.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum.

4.13.

Het Hof overweegt in dit kader dat de taxateur van de heffingsambtenaar in de matrix in het taxatierapport het indexeringspercentage heeft genoemd en dat over deze indexering in het taxatierapport op de pagina’s 28 tot en met 31 een toelichting is gegeven. De gehanteerde indexering is naar het oordeel van het Hof dan ook voldoende inzichtelijk en aannemelijk geworden.

Op de zaak betrekking hebbende stukken

4.14.

Belanghebbende herhaalt in hoger beroep zijn door de Rechtbank verworpen standpunt dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht heeft geschonden voor zover hij de iWOZ-kaarten en de bouwtekeningen van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet heeft overgelegd.

4.15.

Evenals de Rechtbank, is het Hof van oordeel dat dit standpunt faalt. Het Hof verwijst daarvoor naar de gronden vermeld in overweging 17 van de uitspraak van de Rechtbank die het Hof overneemt en tot de zijne maakt.

4.16.

Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2024.

De griffier, De voorzitter,

J.W.J. de Kort R. den Ouden

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 23 oktober 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.