Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.341.398/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, 186112)
arrest van 20 mei 2025
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en die bij de rechtbank optrad als eiser
hierna:
[appellant]
[appellant]
advocaat: mr. I. Bergsma, die kantoor houdt te Sneek
tegen
1.Maatschap [geïntimeerde1]
die is gevestigd in [plaats1]
2. [geïntimeerde2]
hierna: [geïntimeerde2] , en
3. [geïntimeerde3]
die wonen in [plaats1]
en die bij de rechtbank optraden als gedaagden
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden]
[geïntimeerden]
advocaat: mr. S. Madjidi, die kantoor houdt te Drachten
1.De verdere procedure bij het hof
1.1
In het tussenarrest van 26 november 2024 is een enkelvoudige mondelinge behandeling bepaald.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 maart 2025. Bij die gelegenheid heeft de advocaat van [appellant] spreekaantekeningen overgelegd. Van de mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt.
2.De kern van de zaak
2.1
[geïntimeerden] hebben een aantal agrarische percelen gekocht van [appellant] , maar zij hebben die niet afgenomen. [geïntimeerden] hebben een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde (financieringsvoorbehoud), maar dat heeft [appellant] niet geaccepteerd. [appellant] vordert dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot betaling van een contractuele boete van 10% van de koopsom vermeerderd met rente en kosten.
2.2
De rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, heeft de vorderingen van [appellant] in het vonnis van 18 oktober 2023 afgewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel. Dat zal het hof hierna uitleggen. Hierbij zal het hof eerst de vaststaande feiten weergeven. Vervolgens geeft het hof zijn beoordeling van de vorderingen in hoger beroep.
3.De feiten
3.1
[appellant] en [geïntimeerden] kennen elkaar al circa veertig jaar. Delen van hun landbouwgronden grenzen aan elkaar. [geïntimeerden] hebben in 2020 een aantal percelen van [appellant] gepacht.
3.2
Op 7 april 2021 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten die betrekking heeft op vijf percelen grasland nabij de [adres] onder [plaats1] (totaal 5 ha 82 a 60 ca) voor een koopsom van € 235.953,-. Als leveringsdatum is afgesproken 7 mei 2021. [geïntimeerden] hebben de percelen, die zij op dat moment pachtten van [appellant] , met ingang van de datum van de koopovereenkomst in gebruik genomen. De relevante artikelen van de koopovereenkomst luiden als volgt:
"(...)
artikel 7 Feitelijke levering. Overdracht aanspraken.
7.1
De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op de datum van ondertekening van dit koopcontract door de koper. Deze feitelijke levering houdt in dat koper het verkochte alleen mag gaan bemesten. Ingeval koper een beroep doet op ontbinding van deze koopovereenkomst op grond van artikel 15.1.b ontvangt koper van verkoper geen vergoeding voor zijn bemestingskosten.
(...)
Artikel 15 Ontbindende voorwaarde(n).
(...)
Financiering.
15.1.bDeze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op
3 mei 2021koper voor de financiering van de onroerende zaak tot een bedrag van
de koopsomgeen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht.
3 mei 2021koper voor de financiering van de onroerende zaak tot een bedrag van
de koopsomgeen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht.
(...)
15.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning(en) en/ of financiering en/ of garantie(s) en/ of toezegging(en) en / of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient ervoor zorg te dragen dat de mededeling dat zij de ontbinding inroept, uiterlijk op de datum dat de betreffende ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen voor 16:00 door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Op de partij die de ontbinding inroept rust de bewijslast dat de mededeling de wederpartij tijdig heeft bereikt.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden, bijvoorbeeld per aangetekende brief of per e-mail. Indien de mededeling verband houdt met het in artikel 15.1.b 'Financiering' bedoelde dient de koper bij zijn mededeling in ieder geval te voegen een afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling inclusief de aanvraag waarop afwijzend de bankinstelling afwijzend heeft gereageerd. (...)"
3.3
Op 8 mei 2021 hebben partijen een allonge bij de koopovereenkomst ondertekend waarin is afgesproken dat de termijn waarbinnen het financieringsvoorbehoud kan worden ingeroepen, wordt verlengd tot 1 september 2021.
"(...)
In overweging nemende dat:
(...) Koper zijn financieringsaanvraag bij de Rabobank niet tijdig heeft kunnen afronden, omdat de bank de jaarstukken van koper zijn agrarische onderneming over het boekjaar mei 2020/mei 2021 wil beoordelen. Partijen daarom de ontbindende voorwaarde voor de financiering van artikel 15.1. willen wijzigen en het grondgebruik over het jaar 2021 willen regelen.
Art. 1 Financiering
De ontbindende voorwaarde voor de financiering voor het gekochte wordt gewijzigd van 3 mei 2021 in 1 september 2021. Koper is verplicht de gevraagde jaarstukken zeer spoedig bij zijn bank aan te leveren.
Art. 2 Eigendomsoverdracht
De akte van levering wordt uitgesteld van 7 mei naar 15 december 2021.
(...)"
3.4
[geïntimeerden] hebben op basis van de meest recente jaarcijfers van hun maatschap de mogelijkheden van een hypothecaire geldlening bij de Rabobank besproken met hun vaste contactpersoon aldaar, de heer [naam1] (hierna: [naam1] ). Op 31 augustus 2021 heeft [geïntimeerde2] de makelaar van [appellant] gebeld en laten weten dat hij de financiering voor de aankoop niet rond kan krijgen.
3.5
Na diverse e-mailcontacten met de makelaar van [appellant] hebben [geïntimeerden] een e-mail van [naam1] van 8 september 2021 doorgezonden, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
"Op 28 april 2021 heb ik [hof: [naam1] ] in een persoonlijk gesprek met u [hof: [geïntimeerden] ] aangegeven dat de mogelijke aankoop van ca 5.8 ha voor uw bedrijf op dat moment een stap te ver was. Er was toen de mogelijkheid om deze gronden voor een jaar los te huren van de eigenaar. De bedoeling was om op grond van de resultaten over boekjaar 2020/21 een definitief besluit te nemen om de gronden wel of niet te kunnen financieren.
Op 17 augustus jongstleden heb ik de jaarcijfers 2020/21 van u ontvangen. Op 25 augustus jl. hebben wij in een telefonisch overleg met u gezamenlijk besloten om af te zien van aankoop van de 5.8 ha. Om reden dat de aanvullend benodigde financiering van ca 230K niet haalbaar is gebleken. De bank heeft het verzoek dan ook afgewezen."
3.6
[appellant] is niet akkoord gegaan met het inroepen van het financieringsvoorbehoud door [geïntimeerden] Nadat [geïntimeerden] op 15 december 2021 niet bij de notaris zijn verschenen om de percelen af te nemen en te betalen, heeft [appellant] [geïntimeerden] in gebreke gesteld en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10% van de koopsom. [geïntimeerden] hebben dit bedrag niet betaald, waarna [appellant] zijn vordering aan de rechtbank heeft voorgelegd.
4.De beoordeling in hoger beroep
4.1
Het staat vast dat [geïntimeerde2] vóór 1 september 2021, te weten op 31 augustus 2021, de makelaar van [appellant] heeft gebeld om te zeggen dat [geïntimeerden] de financiering niet rond konden krijgen. Het staat ook vast dat [geïntimeerden] niet hebben voldaan aan het vormvereiste om het financieringsvoorbehoud schriftelijk in te roepen en ook niet aan de clausule dat zij een schriftelijke afwijzing van de bank dienden te overleggen, inclusief de aanvraag waarop de bank afwijzend heeft gereageerd.
4.2
Tegen de achtergrond van deze feiten komen de grieven van [appellant] erop neer dat [geïntimeerden] het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig hebben ingeroepen. Volgens [appellant] heeft de rechtbank dat miskend en moet zijn vordering in hoger beroep alsnog worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties.
4.3
Centrale vraag in deze zaak is of het financieringsvoorbehoud door [geïntimeerden] rechtsgeldig is ingeroepen. Het doel van artikel 15.3 en de documentatieplicht is om te waarborgen dat de potentiële koper niet te lichtzinnig een bod kan doen op een onroerende zaak, maar dat hij bepaalde inspanningen moet verrichten om de benodigde financiering te verkrijgen. De documentatieplicht strekt ertoe dat deze inspanningen door de verkoper kunnen worden gecontroleerd. Voor de vraag hoever die documentatieplicht strekt, zijn van belang alle omstandigheden van het geval, in hun onderlinge samenhang bezien.
4.4
In dit geval is van belang dat partijen elkaar en elkaars situatie goed kenden. Zij kenden elkaar al tientallen jaren en [geïntimeerden] pachtten percelen van [appellant] . Partijen zijn met elkaar in gesprek geraakt over de verkoop van de percelen op een moment dat de schoonouders van [geïntimeerde2] vanwege hun leeftijd uit de maatschap gingen. [geïntimeerden] verkeerden daarom in de veronderstelling dat er voldoende geld zou vrijkomen voor de aankoop van de percelen. [appellant] wist dat dit speelde. Hij heeft immers verklaard dat [geïntimeerde2] heeft gezegd dat er € 200.000,- vrij zou komen om te herinvesteren in grond en dat € 35.000,- erbij dan niet veel is om te financieren.
4.5
Verder is van belang dat het koopcontract door (de makelaar van) [appellant] is opgesteld en daarbij gebruik is gemaakt van een NVM-modelovereenkomst. [geïntimeerde2] heeft gezegd dat hij alleen wilde kopen onder voorbehoud van financiering, maar over de inhoud van het contractuele voorbehoud hebben partijen niet onderhandeld. De makelaar die handelde in opdracht van [appellant] is op 7 april 2021 rond etenstijd bij [geïntimeerden] langs geweest voor een handtekening onder de koopovereenkomst. Er is op dat moment ook niet nader gesproken over inhoud van de overeenkomst.
4.6
Vervolgens zijn de afspraken in de allonge van 8 mei 2021 aangepast. Uit de tekst van die aanvullende overeenkomst (zie 3.3) blijkt dat [appellant] wist dat de huisbankier van [geïntimeerden] eerst de resultaten over het boekjaar 2020/21 - dat loopt van mei tot mei - wilde zien alvorens een besluit te nemen over (aanvullende) financiering voor de aankoop van de percelen. [appellant] was er hierdoor ook van op de hoogte dat deze resultaten bepalend zouden zijn voor de huisbankier om wel of geen financiering te verstrekken aan [geïntimeerden] De termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is daarbij verlengd van 3 mei 2021 tot 1 september 2021. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] schriftelijk en gedocumenteerd aan [appellant] hebben laten weten dat zij de financiering niet tijdig (dat wil zeggen: voor 3 mei 2021) rond konden krijgen. Evenmin is gesteld of gebleken dat [appellant] daar toen een probleem van heeft gemaakt. Integendeel, [appellant] heeft zonder tegenwerpingen meegewerkt aan een ruimhartige verlenging van de termijn.
4.7
Onder deze omstandigheden mochten [geïntimeerden] erop vertrouwen dat hun telefonische mededeling aan (de makelaar van) [appellant] voldoende was voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Tussen partijen is niet in geschil dat dit telefoongesprek plaatsvond vóór het verstrijken van de termijn op 1 september 2021. Ook materieel is voldaan aan de strekking van het financieringsvoorbehoud. Uit de e-mail van [naam1] (zie 3.5) blijkt immers dat de huisbankier van [geïntimeerden] de jaarcijfers over 2020/21 onvoldoende heeft bevonden om het verzoek om financiering voor de aankoop van de percelen toe te wijzen. Dat deze e-mail pas na 1 september 2021 ter kennis van [appellant] is gekomen, doet niet af aan de inhoud ervan waarmee het tijdige beroep van [geïntimeerden] op het financieringsvoorbehoud wordt gestaafd.
4.8
Het argument van [appellant] dat dit onvoldoende is voor hem om te controleren of [geïntimeerden] zich voldoende hebben ingespannen om financiering te verkrijgen, slaagt niet. [appellant] wist dat financiering op grond van de cijfers over het voorgaande boekjaar niet mogelijk was (zie 3.3). Hij wist dat de huisbankier van [geïntimeerden] eerst de cijfers over 2020/21 wilde zien voordat een beslissing zou worden genomen. [appellant] wist ook dat dat een ongebruikelijk boekjaar zou zijn vanwege het uittreden uit de maatschap van de schoonouders van [geïntimeerde2] . Maar omdat [geïntimeerden] de percelen graag wilden kopen en omdat [appellant] graag wilde verkopen, is de termijn verlengd om de bank gelegenheid te geven de meest recente jaarcijfers te beoordelen. Dat heeft de bank ook gedaan tussen 17 augustus 2021, toen [naam1] de cijfers van [geïntimeerden] heeft ontvangen, en 25 augustus 2021 toen de bank aan [geïntimeerden] liet weten dat hun financieringsverzoek is afgewezen. Het had daarom voor [geïntimeerden] geen enkele zin alsnog een schriftelijk financieringsverzoek in te dienen en zij hebben dat ook niet gedaan: dit zou immers worden afgewezen.
4.9
Aan het argument van [appellant] dat [geïntimeerden] zo nodig een tweede bank hadden moeten raadplegen, gaat het hof voorbij. Uit wat partijen hebben afgesproken blijkt niet dat zo nodig bij meer dan één bank om financiering moest worden gevraagd. Bovendien hebben [geïntimeerden] een afwijzing van hun eigen huisbankier ontvangen op hun aanvraag om financiering. Het verwijt dat [geïntimeerden] in dit aanvraagtraject niet voldaan hebben aan hun inspanningsverplichting is door [appellant] , mede gelet op het verweer van [geïntimeerden] op dit punt, onvoldoende onderbouwd.
de conclusie
4.1
De conclusie is dat er in de gegeven omstandigheden geen grond is om aan te nemen dat [geïntimeerden] hun documentatie- en inspanningsplicht hebben geschonden en dat zij daarom een rechtsgeldig beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Daarmee is de koop ontbonden en kan [appellant] geen aanspraak maken op de contractuele boete. De grieven van [appellant] falen en het vonnis van de rechtbank – onder aanpassing van gronden – zal worden bekrachtigd.
de proceskosten in hoger beroep
4.11
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij veroordelen in de kosten van dit hoger beroep. Onder die proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. [1]
5.De beslissing
Het hof:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, van 18 oktober 2023;
5.2
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten in hoger beroep van [geïntimeerden] :
- € 2.175,- aan griffierecht,
- € 3.142,- aan salaris van de advocaat (2 procespunten x appeltarief III);
5.3
bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
5.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, J.H. Kuiper en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 mei 2025.