ECLI:NL:GHARL:2025:5226 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Schadevergoeding wegens niet-nakoming verplichting aanleg...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.303.340

zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, 377265

arrest van 26 augustus 2025

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als eisende partij in conventie en verwerende partij in reconventie

hierna: [appellant]

advocaat: mr. F.J. van Beek

tegen

Dutch Housing Company Ontwikkeling B.V.

die is gevestigd in Den Haag

die bij de rechtbank optrad als gedaagde partij in conventie en eisende partij in reconventie

hierna: DHC

advocaat: mr. T.E. Hovius

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 1 oktober 2024 heeft de door het hof benoemde deskundige zijn rapport uitgebracht. Daarna heeft [appellant] een memorie na deskundigenbericht genomen, met daarin een wijziging van zijn eis, die ziet op de ingangsdatum van de wettelijke rente. In een zogenoemde begrotingsbeschikking heeft het hof de aanspraak van de deskundige wegens loon en schadeloosstelling vastgesteld. Vervolgens heeft DHC een memorie van antwoord na deskundigenbericht genomen. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

De zaak gaat in hoger beroep in de kern nog over de vraag of [appellant] aanspraak kan maken op schadevergoeding omdat DHC de tussen partijen gesloten overeenkomst heeft geschonden en niet heeft gezorgd voor een (geschikte) weg naar het pand van [appellant] .

2.2.

Het hof heeft in zijn arrest van 21 mei 2024 geoordeeld dat [appellant] aanspraak kon maken op een toegangsweg van 3 meter breed (en niet meer, zoals de rechtbank ook heeft beslist) maar dat DHC aan deze verplichting niet geheel heeft voldaan omdat een gedeelte van de weg maar 2,45 meter breed is. Het hof heeft aangekondigd dat een deskundige zal moeten beoordelen wat de hoogte van de schade van [appellant] is. In het arrest van 1 oktober 2024 heeft het hof [naam1] werkzaam bij Van Ameyde Taxateurs & Rentmeesters (hierna: de deskundige) tot deskundige benoemd.

2.3.

De deskundige heeft in zijn rapport van 11 april 2025 de door het hof gestelde vragen beantwoord. [appellant] en DHC zijn het allebei niet eens met de uitkomst van het rapport van de deskundige.

3.Het oordeel van het hof

De wijziging van eis door [appellant]

3.1.

heeft in zijn memorie van grieven vervangende schadevergoeding gevorderd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van die memorie (1 maart 2022). In zijn memorie na deskundigenbericht stelt [appellant] dat het hof heeft geoordeeld dat de schade bepaald dient te worden per de dag van dagvaarding in de eerste aanleg, 23 september 2020. [appellant] wijzigt daarom zijn eis in die zin dat hij thans vordert dat de door hem gevorderde vervangende schadevergoeding wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 september 2020. DHC maakt bezwaar tegen deze vermeerdering van eis, omdat dit in strijd met de zogenoemde twee-conclusie regel is.

3.2.

Het hof acht de wijziging van eis in strijd met de goede procesorde. [appellant] heeft in de memorie van grieven in zijn toelichting op grief 1 vermeld dat nakoming van de overeenkomst met betrekking tot de realisatie van de toegangsweg in zijn optiek blijvend onmogelijk is geworden en dat hij om die reden vervangende schadevergoeding vordert. Bij blijvende onmogelijkheid tot nakoming ontstaat de verplichting tot schadevergoeding en de daaraan gekoppelde vergoeding van de wettelijke rente direct na de niet-nakoming. Is geen sprake van blijvende onmogelijkheid tot nakoming, dan is daarvoor verzuim vereist. Uit 3.13 van de memorie van grieven volgt dat de blijvende onmogelijkheid volgens [appellant] is ontstaan door de verkoop en levering van de percelen met bouwnummers 4 en 5. Wanneer die percelen geleverd zijn en wanneer de muurtjes aan weerszijden van de toegangsweg zijn opgericht kan het hof niet uit de stellingen van [appellant] afleiden. Uit de stukken volgt wel dat kavel 4 op 31 januari 2020 is verkocht, maar niet duidelijk is wanneer dit perceel is geleverd. Over het perceel met bouwnummer 5 is niets gesteld. [appellant] heeft nog gewezen op zijn brief van 18 augustus 2020 (productie 21 bij de dagvaarding) waarin DHC namens hem wordt gesommeerd om binnen vijf dagen na de datum van die brief schriftelijk te bevestigen dat DHC een toegangsweg zal aanleggen die minimaal 3.25 meter breed is. Kennelijk was op dat moment in de visie van [appellant] de aanleg van de toegangsweg op de door hem gewenste wijze nog niet onmogelijk. [appellant] stelt dat DHC als gevolg hiervan in verzuim is geraakt op grond van 6:83 sub c BW. Wanneer dit verzuim is ontstaan en op basis van welke mededeling van DHC [appellant] heeft afgeleid dat DHC zou tekortschieten in de nakoming van haar verplichting tot aanleg van de overeengekomen toegangsweg, is niet uitgewerkt. In plaats daarvan heeft [appellant] er voor gekozen om als ingangsdatum voor de wettelijke rente aan te sluiten bij de datum van indiening van de memorie van grieven. Het staat [appellant] vrij die keuze te maken, maar het is naar het oordeel van het hof in strijd met de goede procesorde om ruim drie jaar later de ingangsdatum van de wettelijke rente te wijzigen naar de door het hof bepaalde datum waarop de schade moet worden vastgesteld, waarbij het hof bij gebrek aan concrete gegevens aansluiting heeft gezocht bij de datum van dagvaarden in de eerste aanleg.

Het deskundigenrapport

3.3.

Het hof heeft de deskundige gevraagd om de waarde per 23 september 2020 te bepalen van het perceel [adres] in [woonplaats1] (kadastrale aanduiding: gemeente [de gemeente] , sectie L, nummers 1662 en 1683) en de daarop staande opstallen, in de (huidige) situatie dat de toegangsweg aan de oostzijde 3 meter breed is behoudens het deel tussen kavel 4 en 5 waar de weg 2,45 meter breed is. Daarnaast is de deskundige gevraagd de waarde per 23 september 2020 te bepalen in de (fictieve) situatie dat er op het huidige tracé een toegangsweg van 3 meter breed over de volle lengte gerealiseerd zou zijn, dus ook tussen kavel 4 en 5. Het hof heeft in de eerdere arresten beslist dat de schade die [appellant] leidt in beginsel zal worden bepaald door het verschil in beide waardes,

3.4.

De deskundige heeft de waarde in de huidige situatie bepaald op € 1.000.000,- en de waarde in de door het hof beschreven fictieve situatie op € 1.080.000,-.

De kritiek van [appellant] op het rapport

3.5.

[appellant] heeft verschillende bezwaren tegen (de uitkomst van) het rapport van de deskundige. Het hof zal die bezwaren hierna beoordelen. Het hof stelt daarbij voorop dat een herhaling in de conclusie na deskundigenbericht van eerder geuite bezwaren waarop in het deskundigenrapport reeds gemotiveerd is ingegaan, in het algemeen niet als een voldoende gemotiveerde betwisting van de juistheid van de zienswijze van het deskundigenrapport zal worden aangemerkt en niet spoedig aanleiding tot nadere motivering van de (bewijs)beslissing van het hof zal geven. Dit kan anders liggen als de deskundige in het (definitieve) deskundigenrapport niet inhoudelijk heeft gereageerd op een voor de beslissing van de rechter relevante opmerking van een partij (naar aanleiding van het concept-deskundigenrapport) waarin de juistheid van (een onderdeel van) de zienswijze van de deskundige gemotiveerd is betwist.

3.5.1.

Het eerste bezwaar van [appellant] is gericht tegen de omschrijving van het te taxeren object. [appellant] wijst erop dat het hof in zijn arrest van 21 mei 2024 het object heeft omschreven als ‘het perceel in de huidige staat’. Die staat omvat volgens [appellant] de kadastrale nummers L 1662, 1683, 1834, 1851 en 1852. [appellant] bezat reeds de percelen L 1662 en L 1683. Op grond van de met DHC gesloten overeenkomst heeft hij ook de percelen L 1834, 1851 en 1852 verkregen. Volgens [appellant] was de bedoeling van partijen dat kavel 1852 de mogelijkheid zou verschaffen om vanaf de Kemperbergerweg het voorterrein van de Sylvahoeve op te rijden en daarop te parkeren. [appellant] stelt dat de drie aan hem overgedragen percelen gedurende meer dan 30 jaar onderdeel uitmaakten van buitenplaats de Sylvahoeve en ook door hem werden onderhouden. Volgens [appellant] heeft het hof de vraagstelling in het arrest van 1 oktober 2024 aangepast, zonder dat partijen zich daarover hebben kunnen uitlaten. Van een redactionele wijziging van ondergeschikt belang, bedoeld om misverstanden te voorkomen, zoals het hof de wijziging heeft omschreven, is volgens [appellant] geen sprake.

3.5.2.

De rechtbank heeft in het vonnis van 26 mei 2021 beslist dat DHC de percelen L 1834, 1851 en 1852 uiterlijk op 1 juli 2021 aan [appellant] moest leveren. Tegen deze beslissing is geen grief gericht. Daarmee staat in hoger beroep vast dat [appellant] voor 1 juli 2021 geen recht had op levering van deze percelen. Uit het rapport van de deskundige volgt dat de percelen op 29 juni 2021 aan [appellant] zijn geleverd. Op de door het hof bepaalde datum waarop de schade van [appellant] moet worden vastgesteld was [appellant] dus nog geen eigenaar van deze drie percelen. Dat die percelen volgens hem onderdeel uitmaakten van de buitenplaats Sylvahoeve en dat hij die percelen onderhield, zijn geen omstandigheden waarmee bij de berekening van de door [appellant] geleden schade op de peildatum van 23 september 2020 rekening kan worden gehouden, alleen al omdat die percelen toen geen onderdeel waren van het vermogen van [appellant] en hij op die datum ook geen opeisbaar recht op levering daarvan had.

3.5.3.

[appellant] heeft in punt 15 tot en met 17 van de memorie na deskundigenbericht opmerkingen gemaakt over de
contextwaartegen de schadebegroting dient plaats te vinden. [appellant] wijst erop dat het gaat om het ontbreken van een begaanbare weg naar de hoofdtoegang van een buitenplaats, waarvan is overeengekomen dat die, zij het in bescheidener vorm, zou worden hersteld. Volgens [appellant] is evident dat het achterom vanaf de [adres] volstrekt onvoldoende is als hoofdtoegang. [appellant] wijst er in dit verband nog op dat de gemeente het adres Kemperbergerweg 45 aan de Sylvahoeve heeft toegekend. Volgens [appellant] brengt dit mee dat bij de schadevaststelling moet worden betrokken dat de Sylvahoeve vanaf de Kemperbergerweg niet bereikbaar is met een auto en dat als gevolg daarvan het voorterrein (kavel 1852) niet gebruikt kan worden als parkeerplaats. Gevolg is volgens [appellant] ook dat hij het adres Kemperbergerweg 45 niet zal kunnen gebruiken voor bezoekers. Volgens [appellant] heeft hij dit in zijn reactie op het concept-deskundigenrapport aan de orde gesteld en heeft de deskundige hier niet op gereageerd.

3.5.4.

Het hof gaat aan de in dit verband door [appellant] gemaakte opmerkingen voorbij. In het arrest van 9 mei 2023 heeft het hof in 3.9 overwogen dat [appellant] niet is opgekomen tegen de overweging (in 4.14) van de rechtbank in het bestreden vonnis luidende: “(…) moet worden vastgesteld dat in de overeenkomst niet is opgenomen dat de weg aan het bouwbesluit moet voldoen en dat de toegangsweg begaanbaar moet zijn voor hulpdiensten (…)” – ook niet met (de toelichting op) grief 1 die zich beperkt tot twee concreet geciteerde passages uit rechtsoverweging 4.14 – zodat het hof van de juistheid van dat oordeel moet uitgaan. In 3.10 van dat arrest heeft het hof overwogen dat het nieuwe pad er kennelijk is gekomen in plaats van de vroeger bestaande toegangsweg, door [appellant] aangeduid als oprijlaan, die over het vroegere RIN-terrein met een breedte van 5 meter tot de Sylvahoeve liep. Zoals [appellant] ter zitting van het hof heeft erkend, had hij geen zakenrechtelijke aanspraak om gebruik te mogen maken van deze toegangsweg in de situatie vóórdat DHC (en haar rechtsvoorhanger) de gronden heeft gekocht, maar had hij (verbintenisrechtelijke) toestemming van de toenmalige eigenaar van het terrein, het RIN dan wel de Staat. Aan deze toestemming is een einde gekomen bij die verkoop en daarop gevolgde eigendomsoverdracht. Het was evident dat in de nieuwe situatie, nadat DHC deze gronden had verworven ten behoeve van de bouw van woningen, de oude toegangsweg na verkaveling en doorverkoop zou komen te vervallen en dat de in de overeenkomst afgesproken nieuwe weg naar de Sylvahoeve die zich tussen de percelen van de nieuw te bouwen woningen door kronkelde, aanzienlijk smaller zou worden dan voorheen. [appellant] heeft ook geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 4.14 van het bestreden vonnis dat uit de omstandigheid dat de door DHC aan te leggen toegangsweg diende ter vervanging van deze oorspronkelijke weg, niet volgt dat deze (bijna) even breed moet zijn als de vorige. Met – onder meer – deze uitgangspunten diende de deskundige de twee waardebepalingen te doen. Wat [appellant] in zijn memorie na deskundigenbericht stelt over de context laat zich hier naar het oordeel van het hof niet mee rijmen.

3.5.5.

[appellant] heeft in punt 17 van zijn memorie na deskundigenbericht nog 4 nadelen opgesomd die hij ondervindt als gevolg van de tekortkoming van DHC. Daarover oordeelt het hof als volgt.

3.5.6.

Er is geen sprake van het verlies van een overeengekomen hoofdtoegang. De tekortkoming van DHC bestaat daarin, dat zij in plaats van een toegangsweg naar de Kemperbergerweg die over de gehele lengte 3 meter breed is, een toegangsweg heeft gerealiseerd die ter hoogte van bouwkavel 4 en 5 2,45 meter breed en voor de rest 3 meter breed is. De tekortkoming van DHC is niet meer omvattend dan dat. Op de parkeermogelijkheden op kavel L 1852 is de deskundige op p. 42 en p. 43 van zijn rapport uitvoerig ingegaan. Volgens hem is voor de waardebepaling de eventuele feitelijke parkeermogelijkheid op perceel 1852 niet van belang. Parkeren op dit perceel is immers in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan dat aan dit perceel de bestemming ‘bos’ toekent wat parkeren niet toelaat (behoudens een bijzondere aanwijzing die zich niet voordoet). Dat betekent dat wanneer perceel 1852 wel bij de waardering van de schade was betrokken, dat niet tot een andere uitkomst had geleid. Het hof sluit zich aan bij de deskundige, in diens beoordeling dat onvoldoende is onderbouwd dat als gevolg een overgangsregel parkeren toch zou zijn toegestaan. In de stellingen van [appellant] in de memorie na deskundigenbericht ziet het hof geen grond om tot een ander oordeel dan de deskundige te komen. Waarom het noodzakelijk is om het adres Kemperbergerweg 45 te laten vervallen en waarom dit een gevolg is van de tekortkoming van DHC heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende toegelicht. Ook aan de stellingen van [appellant] hieromtrent gaat het hof daarom voorbij. Dat [appellant] de toegang vanaf de [adres] moet blijven gebruiken is naar het oordeel van het hof inherent aan de afspraken die [appellant] met DHC heeft gemaakt en in het bijzonder aan de verwachtingen over de toegangsweg vanaf de Kemperbergerweg die hij gerechtvaardigd mocht hebben. Het hof verwijst daarvoor naar zijn eerdere arresten in deze zaak.

3.5.7.

In punt 18 van zijn memorie na deskundigenbericht wijst [appellant] op het verlies van de hoofdentree. Volgens [appellant] volgt uit de overeenkomst met DHC evident dat herstel van de hoofdentree zou plaatsvinden, zij het in bescheidener mate. Het hof verwijst naar wat is overwogen in 3.5.4 van dit arrest. Daaruit volgt dat herstel van de hoofd-entree vanaf de Kemperbergerweg niet overeen is gekomen. En dat de deskundige dit dus terecht tot uitgangspunt heeft genomen. [appellant] mocht verwachten dat hij een alternatieve entree kreeg, in de vorm van een toegangsweg naar de Kemperbergerweg van 3 meter breed, die niet in een rechte lijn liep, maar tussen de nieuwe bebouwing en bestaande bomen door en bovendien een aanzienlijk hoogteverschil moest overbruggen. Dat volgens [appellant] bij de bepaling van de schade rekening moet worden gehouden met verlies aan ‘grandeur en statigheid’ en ‘uitstraling van de zaal’ volgt het hof niet. [appellant] heeft onvoldoende toegelicht dat hij op grond van de afspraken die hij met DHC heeft gemaakt over het realiseren van een nieuwe toegangsweg naar de Kemperbergerweg mocht verwachten dat er geen verlies aan ‘grandeur en statigheid’ en ‘uitstraling van de zaal’ zou zijn, nog daargelaten dat het hof zonder nadere onderbouwing niet kan aannemen dat hiervan sprake is en evenmin tot welke (mogelijke) gevolgen voor de schadeberekening dit zou leiden.

3.5.8.

In punt 19 van zijn memorie na deskundigenbericht verwijst [appellant] naar zijn reactie op het concept-rapport over de gebruiksmogelijkheden van de gerealiseerde toegangsweg. Gelet op de reactie van de deskundige in het definitieve rapport heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd waarom de herhaling van zijn standpunt in punt 19 van de memorie na deskundigenbericht ertoe moet leiden dat het hof af zou moeten wijken van het rapport van de deskundige. Ook hieraan gaat het hof daarom voorbij.

3.5.9.

[appellant] stelt dat de deskundige ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een verlies van de gebruiksmogelijkheden van minimaal 3 parkeerplaatsen op kavel L 1852.

3.5.10.

De deskundige heeft hierover in zijn rapport opgenomen dat het bestemmingsplan parkeren niet toestaat op kavel L 1852 en dat deze kavel ook niet tot de taxatieopdracht behoort. In zijn reactie op de opmerkingen van [appellant] voegt de deskundige daar nog aan toe dat daardoor ook niet relevant is wat de feitelijke parkeersituatie was, omdat de vraagstelling van het hof enkel uitgaat van het verschil in breedte van de toegangsweg. Daar voegt de deskundige nog aan toe dat hij niet is uitgegaan van de veronderstelling dat er op het voorterrein in het geheel niet geparkeerd kon worden. Dat kan volgens de deskundige ook op kavel L1662. Het hof voegt hier ten overvloede aan toe dat [appellant] dus geen belang heeft bij zijn bezwaar tegen het deskundigenbericht, dat inhoudt dat enkel is uitgegaan van de kavels L 1662 en L 1683 zodat parkeermogelijkheden op kavel L 1852 niet zijn meegewogen. Ook op dit onderdeel is naar het oordeel van het hof sprake van een herhaling van het in de reactie van [appellant] op het concept-rapport ingenomen standpunt. Daarmee is niet voldoende onderbouwd waarom het hof op dit onderdeel zou moeten afwijken van het standpunt van de deskundige. Het hof is van oordeel dat de deskundige van de juiste uitgangspunten is uitgegaan en dat hij zijn bevindingen deugdelijk heeft onderbouwd. Overigens geldt dat naar het oordeel van het hof voor zijn gehele rapport.

3.5.11.

[appellant] maakt in zijn memorie na deskundigenbericht vervolgens nog een opmerking over een erfdienstbaarheid, maar het hof leest in die opmerking geen concrete stellingen op grond waarvan het hof tot een andere uitkomst zou moeten komen dan de deskundige in zijn rapport heeft opgenomen. Bovendien geldt ook hiervoor dat de deskundige al in zijn reactie op de opmerkingen van [appellant] op het conceptrapport op in is gegaan. Dat een afwijking van het deskundigenrapport gerechtvaardigd is, heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd.

3.5.12.

In de punten 24 tot en met 36 heeft [appellant] kritiek geuit op de door de deskundige gehanteerde methoden voor de waardebepaling. Het hof stelt voorop dat het rapport van de deskundige uitvoerig en deugdelijk gemotiveerd is en helder inzicht geeft in de wijze waarop de deskundige tot de beantwoording van de vragen is gekomen. Ook op de opmerkingen van [appellant] over de gehanteerde methoden voor de waardebepaling en de in aanmerking te nemen referentiepanden is de deskundige in zijn definitieve rapport al ingegaan. Het hof ziet in de herhaling van de opmerkingen in de memorie na deskundigenbericht geen voldoende onderbouwing om af te wijken van het deskundigenrapport.

3.6.

Ook DHC heeft verschillende bezwaren tegen (de uitkomst van) het rapport van de deskundige. Het hof zal deze bezwaren hierna beoordelen.

3.6.1.

DHC meent dat de deskundige onvoldoende rekening heeft gehouden met de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke beperkingen die op de te taxeren percelen rusten. Daardoor heeft de deskundige volgens DHC de fictieve situatie te rooskleurig voorgesteld en de waarde in die situatie dus te hoog getaxeerd. DHC stelt dat de deskundige ten onrechte rekening heeft gehouden met de mogelijkheid om parkeerplaatsen te realiseren op het voorhof aan de oostzijde (perceel L 1662) en bij de entree van de Kemperbergerweg (perceel L 1852). Volgens DHC is parkeren op perceel L 1662 in strijd met de bestemming en doet de aanleg van een parkeerplaats voor 6 auto’s juist afbreuk aan de waarde van het pand. Volgens DHC heeft een smallere weg geen waarde drukkend effect. Daar komt volgens DHC bij dat [appellant] voor het gebruik van de toegangsweg een erfdienstbaarheid heeft verkregen van de eigenaar van de grond, Vereniging Beheer Syva’s Bos. Die erfdienstbaarheid staat uitsluitend particulier gebruik van de toegangsweg toe ten behoeve van het heersend erf. Ook mag de weg alleen worden gebruikt door verkeer waarvoor de weg blijkens haar inrichting geschikt is. De weg is volgens DHC niet aangelegd en bedoeld voor veelvuldig gebruik en al helemaal niet om te worden gebruikt door zakelijke bezoekers. DHC vindt dat de deskundige te veel waarde heeft gehecht aan het zakelijk gebruik van de opstallen op het perceel.

3.6.2.

Het hof passeert deze bezwaren van DHC. De deskundige is in zijn definitieve rapport uitvoerig ingegaan op de hiervoor opgenomen stellingen van DHC. Het hof ziet in de herhaling van de opmerkingen in de memorie van antwoord na deskundigenbericht geen voldoende onderbouwing om af te wijken van het deskundigenrapport.

3.7.

DHC stelt verder dat sprake is van eigen schuld van [appellant] aan het ontstaan van de schade. DHC stelt dat daardoor 50% van de schade door [appellant] zelf moet worden gedragen. DHC stelt dat [appellant] als vastgoedspecialist en jurist bij uitstek deskundig en in staat was om op basis van de aan hem verstrekte tekeningen te kunnen nameten hoe breed de weg tussen kavel 4 en 5 zou zijn. In ieder geval had [appellant] hier onderzoek naar moeten doen. Volgens DHC had het op de weg van [appellant] gelegen om zijn wensen duidelijker in de overeenkomst en op de tekeningen te laten vastleggen, inclusief de vermelding van de afmetingen van de weg. In ieder geval had hij hier volgens DHC om moeten vragen. Volgens DHC heeft [appellant] door zijn nalaten bijgedragen aan de situatie dat de weg na aanleg niet meer aangepast kon worden.

3.8.

Het hof verwijst allereerst naar 3.10 en 3.11 van het arrest van 21 mei 2024. Daaruit volgt dat niet kan worden vastgesteld dat [appellant] de beschikking heeft gekregen over een of meer tekeningen op het formaat A2 en op een schaal van 1 op 200 waarop de breedte van de weg zichtbaar was. DHC was volgens het oordeel van het hof in zoverre niet geslaagd in de bewijsopdracht. Dat [appellant] de breedte van de weg had kunnen nameten is dus niet komen vast te staan. Wat daar verder van zij, het hof passeert het beroep op eigen schuld, omdat het honoreren ervan in strijd met de ‘tweeconclusieregel’ is. Ook voor DHC als geïntimeerde geldt dat zij haar standpunt in het eerste processtuk moet weergeven. Nadere specificering of aanvulling is mogelijk. DHC heeft in haar memorie van antwoord geen beroep gedaan op eigen schuld aan de zijde van [appellant] . In eerste aanleg speelde dit punt niet, omdat [appellant] toen nakoming vorderde in plaats van vervangende schadevergoeding. Het hof is van oordeel dat het in strijd met de goede procesorde is dat DHC drie jaar na haar memorie van antwoord in de memorie van antwoord na deskundigenrapport, waarop [appellant] niet meer heeft kunnen reageren, voor het eerst een beroep op het leerstuk van de eigen schuld doet.

3.9.

Nu de bezwaren van beide partijen tegen het door de deskundige opgemaakte rapport niet opgaan, zal het hof voor de berekening van de schadevergoeding waar [appellant] recht op heeft aansluiten bij de door de deskundige bepaalde waarde van het perceel [adres] in [woonplaats1] (kadastrale aanduiding: gemeente [de gemeente] , sectie L, nummers 1662 en 1683) en de daarop staande opstallen, in de (huidige) situatie dat de toegangsweg aan de oostzijde 3 meter breed is behoudens het deel tussen kavel 4 en 5 waar de weg 2,45 meter breed is en door de deskundige bepaalde waarde per 23 september 2020 in de (fictieve) situatie dat er op het huidige tracé een toegangsweg van 3 meter breed over de volle lengte gerealiseerd zou zijn, dus ook tussen kavel 4 en 5. De deskundige heeft de waarde in de eerste situatie bepaald op € 1.000.000,- en in de tweede situatie op € 1.080.000,-. Het verschil in waarde is dus € 80.000,- en het hof zal dat bedrag toewijzen als vervangende schadevergoeding.

3.10.

[appellant] vordert verder op grond van artikel 6:96 lid 2 aanhef Pro en onder c BW, althans wegens vergoeding van schade die uit de tekortkoming van DHC voortvloeit, vergoeding van het bedrag van € 928,68 wegens door hem gemaakte kosten voor SK Ingenieurs en Ronnico. [appellant] heeft in 3.8 en 3.9 van zijn memorie van grieven uitgelegd dat hij deze kosten heeft gemaakt om te bezien hoe de toegangsweg die DHC feitelijk heeft gerealiseerd, en die niet voldoet aan wat hij op grond van de overeenkomst met DHC mocht verwachten, toegankelijker kan worden gemaakt. Het hof beslist dat uit de stellingen van [appellant] volgt dat hij deze kosten heeft gemaakt als gevolg van de tekortkoming van DHC en dat [appellant] op deze manier heeft onderzocht op welke manier de nadelige effecten van de tekortkoming teniet gedaan konden worden. [appellant] stelt deze kosten te hebben gemaakt om te trachten tot aanpassing van het tracé van de toegangsweg te komen, op een zodanige manier dat werd voldaan aan de overeenkomst met DHC. Daarmee zijn deze kosten aan te merken als kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, althans als onderdeel van de door [appellant] geleden schade. DHC heeft de hoogte van de kosten onvoldoende betwist. DHC betwist dat de door SK Ingenieurs gemaakte tekeningen en het rapport van Ronnico bruikbaar zijn bij de beslissing in deze zaak, maar dat maakt niet dat deze kosten niet redelijk zijn en staat niet aan toewijzing van de vergoeding van deze kosten in de weg.

3.11.

[appellant] heeft verder vergoeding gevorderd van de door hem gemaakte kosten voor het taxatierapport van Van Heteren Taxaties van 28 oktober 2021, zijnde € 2.000,-. Die kosten zijn toewijsbaar als kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, artikel 6:96 lid 2 aanhef Pro en onder b BW.

3.12.

[appellant] heeft in de memorie van grieven naast het bedrag van € 150.000,- aan schade wegens waardevermindering nog gevorderd dat DHC wordt veroordeeld tot betaling van de overigens door hem geleden schade met betrekking tot de toegangsweg, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende toegelicht dat de mogelijkheid van schade, naast de in dit arrest toegewezen schadeposten, als gevolg van de tekortkoming van DHC aannemelijk is. Daarmee heeft [appellant] niet aan zijn stelplicht voldaan. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is dan geen plaats. Dit deel van de gewijzigde vordering van [appellant] zal het hof daarom afwijzen.

3.13.

De laatste grief van [appellant] richt zich tegen de door de rechtbank uitgesproken compensatie van proceskosten. Deze grief faalt, omdat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat [appellant] en DHC beiden gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld. De uitkomst van de procedure in hoger beroep brengt hier geen verandering in.

De conclusie

3.14.

Uit overweging 3.21 en 3.24 van het arrest van 9 mei 2023 volgt dat de tweede en derde grief van [appellant] falen en daarom niet tot vernietiging van het vonnis van 26 mei 2021, verbeterd op 8 juni 2021, kunnen leiden.

Uit overweging 3.22 van het arrest van 9 mei 2023 volgt dat de vierde grief slaagt. Dat brengt mee dat DHC een bedrag van (€ 420,77, zie 5.5 van het bestreden vonnis + € 250,92 =) € 671,69 aan [appellant] moet betalen in verband met door hem gemaakte beslagkosten. Het hof zal dit onderdeel van het dictum van het vonnis daarom vernietigen en vervangen.

Uit overweging 3.11 van het arrest van 21 mei 2024 volgt dat de eerste grief van [appellant] slaagt en dat hij recht heeft op schadevergoeding. Uit dit arrest volgt dat de gevorderde schadevergoeding tot een bedrag van € 82.928,68 toewijsbaar is.

3.15.

[appellant] heeft in de appeldagvaarding gevorderd dat het hof het vonnis van 26 mei 2021 vernietigt en alsnog de door [appellant] in eerste aanleg ingestelde vorderingen toewijst en de door DHC in eerste aanleg ingestelde vorderingen afwijst, met veroordeling van DHC in de (proces)kosten. In de memorie van grieven heeft [appellant] in aanvulling op de eis in de appeldagvaarding betaling van schadevergoeding gevorderd. Het hof heeft in 3.2 van het arrest van 9 mei 2023 vastgesteld wat de omvang van het hoger beroep is. Het hof begrijpt de eis van [appellant] in hoger beroep in het licht van de grieven aldus dat het slagen van de eerste grief en het toewijzen van de gevorderde schadevergoeding in de plaats komen van de eis tot realisatie van een toegangsweg die aan de door [appellant] in zijn petitum geformuleerde eisen voldoet. Verder begrijpt het hof de eis zo, dat [appellant] niet heeft bedoeld de vernietiging te vorderen van de door de rechtbank uitgesproken veroordeling van DHC tot aanleg van een toegangsweg tussen de Sylvahoeve en de Kemperbergerweg van ten minste 300 cm breed, met uitzondering van het deel van het tracé tussen de kavels 4 en 5, welk deel niet smaller mag worden dan 245 cm. Het hof begrijpt de vordering van [appellant] zo, dat hij naast die veroordeling door de rechtbank een veroordeling van DHC tot betaling van schadevergoeding wenst.

3.16.

Het hoger beroep slaagt deels. Van misbruik van procesrecht door [appellant] is alleen al daarom geen sprake. Voor toewijzing van de door DHC gevraagde volledige proceskostenveroordeling is geen aanleiding.

3.17.

Het hof bepaalt dat elke partij zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder gedeeltelijk ongelijk hebben gekregen.

3.18.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 26 mei 2021, zoals dat is verbeterd op 8 juni 2021, behalve de beslissing onder 5.5 die hierbij wordt vernietigd, en beslist:

4.1.1.

veroordeelt DHC om aan [appellant] in verband met de door hem gemaakte beslagkosten te betalen een bedrag van € 671,69, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 7 oktober 2020 tot aan de dag van volledige betaling;

4.1.2.

veroordeelt DHC om aan [appellant] ten titel van schadevergoeding te betalen het bedrag van € 82.928,68, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2022 tot aan de dag van volledige betaling;

4.2.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van het hoger beroep draagt;

4.3.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.4.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, R. Verkijk, en M.F.J.N. van Osch , en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025.