ECLI:NL:GHARL:2025:5358

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.338.373/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 176577

arrest van 26 augustus 2025

in de zaak van

[appellant],

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de rechtbank optrad als gedaagde,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. O.A. van Oorschot te Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde],

die woont in [woonplaats2] ,

die ook hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de rechtbank optrad als eiseres,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. C.W. van Weert te Assen.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Het procesverloop tot aan de mondelinge behandeling op 15 mei 2025 bij het hof blijkt uit de inleidende dagvaarding, de memorie van grieven, de memorie van antwoord, tevens eis in incidenteel appel met wijziging van eis, en de memorie van antwoord in het incidenteel appel. Van de mondelinge behandeling is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

Het gaat in deze zaak om de financiële afwikkeling na de verkoop van een pand dat partijen samen in eigendom hadden. Centraal staat daarbij de uitleg van de daarover gemaakte afspraken en de begroting van diverse onderdelen van de afrekening.

Een en ander heeft de volgende feitelijke achtergrond.

2.2

[appellant] en [naam1] BV ( [naam1] BV) hebben op 8 augustus 2007 gezamenlijk, ieder voor de onverdeelde helft, het bedrijfspand met erf en ondergrond aan [adres1] in [woonplaats1] gekocht voor € 450.000, vermeerderd met aankoopkosten (hierna: het pand). Op 9 oktober 2007 heeft [naam1] BV haar onverdeelde helft aan [geïntimeerde] verkocht. Enig aandeelhouder/bestuurder van [naam1] BV is de echtgenoot van [geïntimeerde] , [naam2] .

2.3

Op 11 september 2010 hebben [geïntimeerde] en [appellant] een samenwerkingsovereen-komst gesloten om een projectrealisatie te initiëren van woningbouw, dan wel om onroerende zaken te vervreemden en daarmee projectontwikkeling door derden mogelijk te maken. In deze overeenkomst is onder meer de financiële afwikkeling geregeld bij de verkoop van het pand.

2.4

Op enig moment heeft ABN AMRO de kredietovereenkomst opgezegd die zij met [appellant] had gesloten. Executoriale verkoop van het pand is toen voorkomen doordat het op 20 september 2019 onderhands kon worden verkocht. Van de opbrengst is ter gedeeltelijke aflossing van de schuld uit de kredietovereenkomst € 879.129,18 betaald aan de bank, waarna, na aftrek van de kosten, aan omzetbelasting € 241.500 resteerde. Partijen hebben elk de helft van dat bedrag gekregen (ieder € 120.750).

2.5

De rechtbank heeft [appellant] op vordering van [geïntimeerde] veroordeeld om € 219.667,54 te betalen, vermeerderd met rente en kosten. Ook heeft de rechtbank uitgesproken (voor recht verklaard) dat [appellant] niets van [geïntimeerde] te vorderen heeft ter zake van de aankoop, financiering, exploitatie en verkoop van het pand. Het door [appellant] ten laste van [geïntimeerde] op 9 december 2020 gelegde conservatoire derdenbeslag is door de rechtbank opgeheven. De door [appellant] ingestelde tegenvordering (de reconventie) is afgewezen. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld.

2.6

De bedoeling van het hoger beroep van beide partijen is dat een herbeoordeling plaatsvindt van de in het hoger beroep aan de orde gestelde uitgaven en inkomsten. [appellant] wil dat de veroordeling wordt teruggebracht van € 219.667,54 naar € 24.242,74; [geïntimeerde] heeft haar vordering juist vermeerderd en vraagt nu veroordeling tot betaling van € 488.766,09. Tegen die vermeerdering is geen bezwaar gemaakt en het hof ziet ook geen procedurele belemmeringen^[1]. De afwijzing van de reconventionele vordering van [appellant] is in hoger beroep niet aan de orde.

3.Het oordeel van het hof

Inleiding

3.1

Het hof zal oordelen dat het hoger beroep van [appellant] gedeeltelijk doel treft en dat van [geïntimeerde] deels ook. Dit laatste is uitsluitend het gevolg van haar eisvermeerdering. Per saldo zal het hof daardoor echter wel meer toewijzen dan de rechtbank. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) van beide partijen zullen thematisch worden behandeld voor zover die zijn aangevoerd in de memories van grieven in principaal appel ( [appellant] ) en het daarop volgende incidenteel appel ( [geïntimeerde] ). Voor zover in latere processtukken andere grieven zijn te lezen, zal het hof die niet bespreken omdat dergelijke grieven strijdig zijn met het procesrecht. Deze overweging ziet met name op de in de memorie van antwoord in incidenteel appel gewijzigde stellingen met betrekking tot de verrekening en de ontvangen huur.

3.2

Eerst zal een door [appellant] aan de orde gestelde uitlegkwestie worden behandeld. Daarna komen de door hem ter discussie gestelde posten aan de orde. Ten slotte beoordeelt het hof de post die [geïntimeerde] opnieuw wil laten begroten.

Uitleg van de samenwerkingsovereenkomst

3.3

In 2010 hebben partijen een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin onder meer de verdeling is geregeld bij de vervreemding van het pand. Bij de verkoop zou de netto opbrengst “
naar evenredigheid worden verdeeld…De voormelde netto opbrengst is de verkoopopbrengst minus de aan deze onroerende zaak gerelateerde en af te lossen hypotheek /de te verrekenen rentes die verschuldigd zijn/ waren aan de bank en geldverstrekkers en investeringen gedaan door ondergetekenden in deze onroerende zaak.

De huurinkomsten van deze onroerende zaak als ook de lasten/investeringen die betrekking hebben op de exploitatie en eigendom van deze onroerende zaak zullen worden verrekend, een totaal exploitatie overzicht wordt door partijen overgelegd”(artikel 3).

3.4

De rechtbank heeft overwogen dat [appellant] en [geïntimeerde] op grond van deze afspraak ieder voor de helft delen in de opbrengst van het pand. [appellant] bestrijdt die uitleg. Volgens hem zijn partijen de verdeling overeengekomen naar evenredigheid van de gedane investering – in het geval van [appellant] 68,75%, in het geval van [geïntimeerde] 31,25%.

3.5

De vraag is hiermee of moet worden uitgegaan van een verdeling naar ieders aandeel in de juiste verhouding van de
eigendomof van
gedane investeringen. De tekst van artikel 3 geeft daarover geen uitsluitsel, en staat beide lezingen toe. [appellant] beroept zich erop dat in deze bepaling niet staat dat de netto opbrengst voor de helft zou worden gedeeld (de lezing van [geïntimeerde] ), maar dat kan hem niet baten. Hetzelfde geldt namelijk voor de lezing die hij zelf verdedigt (een verband met gedane investeringen). Daar komt het volgende bij.

3.6

In artikel 2 van de overeenkomst is ingeval van de verkoop van een ander object ( [adres2] in [woonplaats1] ) expliciet een procentuele verdeelsleutel afgesproken (65%/35%). Het zou bij de door [appellant] gegeven uitleg voor de hand hebben gelegen dat dan in artikel 3 de percentages 68,5/31,25 zouden zijn vermeld. Dat is echter niet het geval; het artikel gebruikt de neutrale term ‘evenredigheid’.

3.7

Voor zover de overige tekst van de overeenkomst zelf een indicatie kan zijn voor de aan dat begrip te geven uitleg, kan die worden gevonden in de inleidende tekst. Daarin wordt opgemerkt dat partijen ‘elk voor een gelijk deel eigenaar’ van het pand waren. Die toevoeging duidt op evenredige verhoudingen, en kan binnen de context van de overeenkomst slechts betekenis hebben als daarmee iets wordt gezegd over de ter discussie staande verdeelsleutel. Bovendien is bij de eindafrekening anderszins al rekening gehouden met de onevenredigheid in de investeringen die beide partijen hebben gedaan.

3.8

Dat inderdaad is gesproken over een verdeling naar evenredigheid van de eigendomsverhoudingen, blijkt uit een e-mail die een medewerker van ABN AMRO voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op 16 maart 2010 aan [naam1] heeft gestuurd. Hij schrijft dan dat de netto opbrengst van het pand na verkoop verdeeld zal worden ‘50/50 [appellant] en mevr [naam2] ’ (lees: [geïntimeerde] ). Niet gesteld of gebleken is dat partijen daar vervolgens van hebben willen afwijken.

3.9

Een en ander leidt tot de conclusie dat, zoals de rechtbank al heeft geoordeeld, de verdeling moet plaatsvinden naar evenredigheid van deze eigendomsverhoudingen.

Door [appellant] gemaakte kosten

- Door [appellant] betaalde rente

3.1

De rechtbank heeft het door [appellant] betaalde bedrag aan rente over de lening van € 330.000 ‘naar redelijkheid’ vastgesteld op het door [geïntimeerde] erkende totaal van € 144.231,24. [appellant] heeft zich in zijn memorie van grieven echter beroepen op een e-mail van de bank van 22 april 2024, waarin wordt gesproken over een rentepercentage van 5%. Over een periode van 160 maanden (€ 1.375 per maand) komt dat volgens hem neer op € 220.000 (€ 75.768,76 meer dan waar de rechtbank van is uitgegaan).

3.11

Die benadering heeft hij vervolgens verlaten; hij heeft aangevoerd dat hij tot en met 2011 in totaal € 270.059,80 aan rente heeft betaald. Bij die gelegenheid is toegelicht dat de rente alleen door een procentuele toerekening kan worden berekend, omdat niet sprake was van een specifieke hypothecaire lening voor [adres1] , maar van een zogenoemde paraplufinanciering waarin meerdere vastgoedobjecten waren betrokken. De renteverplichting is nooit opgesplitst.

Maar dan nog kan het hof de berekening niet volgen. Om te beginnen is namelijk nog steeds onvoldoende onderbouwd hoeveel rente sinds het aangaan van de overeenkomst in 2010 is betaald tot het tweede kwartaal van 2012, en welk deel daarvan aan [adres1] kan worden toegeschreven.

3.12

Vanaf 2012 is, zo schrijft ABN AMRO, de opeisbaarheid van verschuldigde rente en kosten administratief opgeschort tot het moment dat het pand werd verkocht. Uit de overgelegde berichten valt af te leiden dat de bank toen is uitgegaan van een totale schuld van € 1.150.000, die voor € 382.165,65 bestond uit de vanaf 2012 verschuldigde rente en kosten. Dat bedrag heeft de bank met gebruikmaking van een deel van de verkoopopbrengst afgeboekt. 42% van dit bedrag (€ 160.509,57) kan volgens de bank (de heer [naam3] ) worden toegeschreven aan Peterseliewaltje. Dat bedrag komt in de berekeningen van [appellant] echter niet terug; hij gaat uit van een lager bedrag (€ 149.276,80).

3.13

Het hof komt wat betreft de rente niet tot een ander oordeel dan de rechtbank. De steeds wisselende standpunten van [appellant] en de slechts bij wege van schatting opgevoerde rente, op basis van getallen die ieder voor zich niet onderbouwd zijn, geven onvoldoende houvast om uit te gaan van het bedrag dat [appellant] in de berekening wil opnemen.

- Door [appellant] aan makelaar [naam4] betaalde kosten

3.14

De rechtbank heeft de door [appellant] opgevoerde € 120.000 aan bemiddelingskosten niet aangemerkt als investeringen die betrekking hebben op de exploitatie en eigendom van het verkochte onroerend goed, zoals dat is geregeld in artikel 3 van de samenwerkingsovereenkomst. Gelet op wat [appellant] daartoe heeft gesteld, hebben deze kosten betrekking op de door ABN AMRO bank voorgenomen executoriale verkoop van het pand in verband met de betalingsachterstand van [appellant] . Daarnaast volgt uit de stukken dat deze kosten ook betrekking hebben op de afwikkeling van andere verplichtingen van [appellant] dan die, welke voortvloeien uit het pand.

3.15

[appellant] – die het beheer over het pand voerde, maar gelet op zijn leeftijd (hij is geboren in 1951) geen groot netwerk meer zegt te hebben - houdt echter vol dat een derde voor de verkoop moest worden ingeschakeld, omdat het om een moeilijke en nagenoeg onverkoopbare locatie ging. De factuur d.d. 14 juni 2020 van [naam4] BV ( [naam4] ) beloopt netto € 100.000 voor ‘werkzaamheden plus Succesvergoeding’ inzake het pand.

3.16

[geïntimeerde] bestrijdt niet dat die rekening door [appellant] is betaald. Dat hij het beheer voerde, betekent volgens [geïntimeerde] evenwel nog niet dat hij in dat opzicht de vrije hand had. Onduidelijk is nog steeds om welke werkzaamheden het ging, en of die een dergelijke factuur rechtvaardigen. De kosten van [naam4] zijn immers niet in de eindafrekening van de notaris betrokken. Hij heeft dus geen bemoeienis gehad met de verkoop en het leveringstraject.

3.17

Bij de beoordeling van deze verrekenpost staat voorop dat de lasten en investeringen die betrekking hebben op de exploitatie en eigendom van het pand moeten worden verrekend. Niet valt in te zien waarom daarbij van belang is in wiens opdracht die lasten zijn opgekomen. Dat geldt zeker voor door [appellant] gegeven opdrachten, omdat [geïntimeerde] bij de exploitatie en de verkoop van het pand (en ander onroerend goed waarop de overeenkomst ziet) in het geheel geen actieve rol vervulde. Dat [naam4] al was ingeschakeld voordat de executoriale verkoop dreigde, is door hem als informant ter zitting toegelicht. Ook heeft hij toegelicht dat de gefactureerde kosten volledig op de verkoop van het pand betrekking hebben. Van de kant van [geïntimeerde] is dat daarna niet bestreden. Dat de executoriale verkoop dreigde doordat [appellant] achterbleef met de voldoening van financiële verplichtingen aan de bank, mag dan zo zijn, maar het betekent niet dat het – zo leest het hof het betoog van [geïntimeerde] – onaanvaardbaar zou zijn om de factuur in weerwil van de gemaakte afspraken voor rekening van [appellant] te laten.

- Door [appellant] betaalde advocaatkosten

3.18

Een andere post die de rechtbank volgens [appellant] in de berekening had moeten betrekken, ziet op advocaatkosten van in totaal € 68.651,23 tot augustus 2019 (Yspeert Advocaten). Tot dat bedrag hebben de door [appellant] gemaakte advocaatkosten volgens hem betrekking op de verkoop van het pand.

3.19

De rechtbank heeft deze kosten (die toen nog tot een hoger bedrag werden gevorderd) net zomin als de rekening van [naam4] aangemerkt als investeringen die betrekking hebben op de exploitatie en eigendom, omdat [appellant] ook die kosten heeft moeten maken omdat hij zelf niet kon voldoen aan zijn betalingsverplichtingen ten aanzien van zijn eigen aandeel in de koopprijs van het pand.

3.2

Het hof concludeert op de hiervoor ten aanzien van de rekening van [naam4] gegeven argumenten echter dat ook deze kosten in de verrekening moeten worden betrokken. De hoogte van het in hoger beroep opgevoerde bedrag is niet bestreden.

Door [appellant] genoten huurinkomsten

3.21

De rechtbank is er schattenderwijs vanuit gegaan dat [appellant] € 101.444 aan huurinkomsten heeft genoten. Maar [geïntimeerde] wijst erop dat ABN AMRO in het door haar ingeroepen huurbeding de huurinkomsten heeft opgesomd. Die inkomsten beliepen volgens de berekening van [geïntimeerde] maandelijks € 2.678,50. Over de periode van 1 maart 2010 tot en met 31 augustus 2019 (114 maanden) komt dat uit op een totaal van € 305.349, aldus nog steeds [geïntimeerde] . Dat is € 203.905 meer dan waar de rechtbank mee rekende.

3.22

De onderbouwing van dit standpunt (waaromtrent de stelplicht en bewijslast op [geïntimeerde] rusten) is te summier, omdat uit de overgelegde stukken niet kan worden opgemaakt over welke periodes huur verschuldigd was. [appellant] heeft bovendien een overzicht gepresenteerd dat tot de conclusie leidt dat (1) de huurovereenkomsten korter hebben geduurd dan [geïntimeerde] veronderstelt, dat (2) bepaalde huurovereenkomsten helemaal niet bestaan, en dat (3) de ingang van bepaalde huurovereenkomsten veel later is. Hoewel ook dat verweer moeilijk op juistheid valt te controleren, volstaat het wel voor de conclusie dat niet al voorshands kan worden uitgegaan van de berekeningen van [geïntimeerde] . Bij gebrek aan een voldoende bewijsaanbod ter zake van haar kant, moet het daarbij blijven.

De berekening van het hof

3.23

Alles overziende komt het hof tot de volgende afrekening tussen partijen

Netto-verkoopopbrengst 1.120.629,18

Aan [geïntimeerde] komt toe

- Aandeel in de aankoopprijs 150.000

- Stortingen aan [appellant] 117.000

Totaal - 267.000

Aan [appellant] komt toe:

- aandeel in de aankoopprijs 330.000

- rentebetalingen 144.231,24

- vordering gemeente Leeuwarden 24.895

- overige kosten 91.820,51

- bemiddelingskosten 120.000

- kosten advocaat 68.651,23

- door [appellant] ontvangen huur - 101.444

- door [appellant] ontvangen stortingen - 117.000

Totaal - 561.153,98

Resteert te verdelen 292.475,20

Aan zowel [geïntimeerde] als aan [appellant] komt dus een bedrag toe van (€ 292.475,20: 2 =) € 146.237,60.

Aan [geïntimeerde] komt dan toe:

- aandeel in de aankoopprijs 150.000

- stortingen aan [appellant] 117.000

- helft van het restant 146.237,60

- reeds uitbetaald ten tijde van de verkoop - 120.750

Totaal 292.487,60

De conclusie

3.24

Het hoger beroep van [appellant] slaagt deels. Dat geldt in zoverre ook voor [geïntimeerde] , dat rekening moet worden gehouden met haar eisvermeerdering. Die eisvermeerdering is noodzakelijk geworden omdat de rechtbank tot de conclusie kwam dat € 219.667,54 toewijsbaar was (meer was niet gevorderd), terwijl de berekening van de rechtbank uitkwam op € 386.813,22^[2]. Meer kon de rechtbank dus niet toewijzen. Hoewel deze omissie in hoger beroep is hersteld en het hof uiteindelijk meer zal toewijzen dan de rechtbank, is het voorgaande aanleiding om nu – zowel in principaal als in incidenteel appel – de proceskosten van partijen voor hun eigen rekening te laten.

3.25

Het vonnis van 27 juli 2023 zal worden bekrachtigd, omdat daartegen geen grieven zijn aangevoerd die doel treffen. Het vonnis van 6 september 2022 zal alleen in conventie deels worden vernietigd.

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 27 juli 2022;

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden 6 september 2023 voor zover dat in conventie onder 3.1 is gewezen en beslist:

3.1.

veroordeelt [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te

betalen een bedrag van € 292.487,60, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 16 december 2020 tot aan de dag van algehele voldoening:

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

bepaalt dat partijen ieder de eigen proceskosten in het principaal en incidenteel appel dienen te dragen;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door M.W. Zandbergen, J. Smit en H.R. Bos, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025.

Financiële afwikkeling na verkoop van gezamenlijk pand met uitleg van afspraken en begroting