Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.348.194/01
zaaknummer rechtbank Overijssel 10825323
arrest van 9 september 2025
in de zaak van
1.De vennootschap onder firma Pizzeria Sephora
die is gevestigd in Nieuwleusen
en haar vennoten
2. [appellant2]
die woont in [woonplaats1] , en
3. [appellant3]
die woont in [woonplaats2]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als eisers in conventie en verweerders in reconventie
hierna samen:
Sephora c.s.en afzonderlijk
vof Sephora,
[verhuurder1]en
[verhuurder2]
Sephora c.s.en afzonderlijk
vof Sephora,
[verhuurder1]en
[verhuurder2]
advocaat: mr. C.A.M.J.M. Joosten te Venlo
tegen
1.[geïntimeerde1]
die woont in [woonplaats3]
2. [geïntimeerde2]
die woont in [woonplaats2]
die ook hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie
hierna samen:
[de huurders]en ieder afzonderlijk
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2]
[de huurders]en ieder afzonderlijk
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2]
advocaat: mr. H.G. Ruis te Meppel
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Sephora c.s. hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, op 1 oktober 2024 tussen partijen heeft uitgesproken, zoals dat is hersteld op 22 oktober 2024. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep
- de memorie van grieven
- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met wijziging van eis
- de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep
- de H16-formulieren van 18 februari, 20 juni, 30 juni en 4 juli 2025 door Sephora c.s.
1.2.
Na het tussenarrest van 10 juni 2025 heeft op 9 juli 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
[verhuurder2] huurt van [de huurders] een pand waarin vof Sephora is gevestigd. Sephora c.s. hebben in conventie gevorderd dat de eenmanszaak ‘Pizzaria Bello Vero’ van [naam1] , die zich voegde in de procedure, in hun plaats wordt gesteld als huurder. [de huurders] hebben na wijziging van eis in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en daarnaast betaling van a) de achterstallige huur, b) de huur tot aan de ontbinding van de overeenkomst, c) een bedrag gelijk aan de huur vanaf de dag van ontbinding tot de dag waarop [de huurders] het pand weer hebben verhuurd, d) vergoeding van de deurwaarderskosten en e) een boete.
2.2
De kantonrechter heeft de vorderingen van [de huurders] toegewezen, met uitzondering van de vordering genoemd onder c, en met veroordeling van [verhuurder2] in de proceskosten. De vordering van Sephora c.s. is afgewezen, met veroordeling van Sephora c.s. in de proceskosten.
2.3
Sephora c.s. beperken hun hoger beroep tot de beslissing in reconventie en komen met hun grieven op tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en de toegewezen boete.
2.4
[de huurders] hebben het incidentele hoger beroep op de mondelinge behandeling ingetrokken, zodat het hof alleen nog hoeft te oordelen over de proceskosten van het incidentele hoger beroep.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding
3.1
Het hof zal oordelen dat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden en de gevorderde boete heeft toegewezen. Dat wordt hierna uitgelegd, nadat eerst de feiten zijn vastgesteld.
De feiten
3.2
[verhuurder2] huurt sinds 1 januari 2018 de bedrijfsruimte aan de [adres] in [woonplaats3] (hierna: het pand). Het pand was toen in eigendom van de heer [naam2] . Vanaf 1 december 2021 zijn [de huurders] eigenaars van het pand.
3.3
In het pand is vof Sephora gevestigd die in het pand een pizzeria exploiteert. Dit gebeurde eerst in de vorm van een Engelse Limited. De exploitatievergunning stond ook op naam van Sephora Ltd. Met ingang van 1 januari 2022 is Sephora Ltd omgezet in een vennootschap onder firma, waarvan [verhuurder2] en [verhuurder1] vennoten zijn.
3.4
Op 21 juni 2022 hebben [verhuurder2] en [verhuurder1] bij de gemeente een aanvraag ingediend voor een exploitatievergunning ten behoeve van vof Sephora. De aanvraag is op 28 augustus 2023 buiten behandeling gesteld, omdat [verhuurder2] en [verhuurder1] niet alle gevraagde gegevens hadden aangeleverd. Zo ontbrak onder meer een getekende huurovereenkomst (of indeplaatsstelling) op naam van vof Sephora of op naam van beide vennoten.
3.5
Op last van de gemeente is de pizzeria vanaf eind augustus 2023 gesloten, omdat er geen geldige exploitatievergunning was. [verhuurder2] en [verhuurder1] hebben daarover bij de bestuursrechter geprocedeerd tegen de gemeente.
3.6
Op 6 december 2023 hebben [verhuurder2] en [verhuurder1] opnieuw een aanvraag ingediend voor een exploitatievergunning ten behoeve van vof Sephora. Op 6 juni 2024 is uiteindelijk alsnog een exploitatievergunning afgegeven aan vof Sephora en op 12 juli 2024 zijn de deuren van de pizzeria weer geopend.
3.7
Over de maanden februari 2024 tot en met oktober 2024 is een huurachterstand ontstaan ter hoogte van € 14.707,85. [verhuurder2] en [verhuurder1] hebben geld geleend bij familie en hebben daarmee in januari 2025 de huurachterstand ingelost.
3.8
Nadat in het bestreden vonnis van 1 oktober 2024 de door de [de huurders] gevorderde ontbinding was toegewezen, is op vordering van [de huurders] bij vonnis van 17 juni 2025 ook de ontruiming toegewezen. [de huurders] hebben de ontruiming aangezegd tegen de datum van 19 augustus 2025.
De huurovereenkomst is terecht ontbonden
3.9
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming – gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis – de ontbinding niet rechtvaardigt. Sephora c.s. erkennen dat sprake is geweest van een huurachterstand van negen maanden. Deze huurachterstand levert in beginsel een tekortkoming op die ontbinding rechtvaardigt. Anders dan Sephora c.s. stellen, valt de grondslag voor de ontbinding niet weg door latere betaling van de huurachterstand. Het aanzuiveren van de achterstand kan wel een rol spelen in het kader van de beoordeling of reden is voor toepassing van de zogenoemde tenzij-clausule: het is aan Sephora c.s. om aannemelijk te maken dat de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, de ontbinding niet rechtvaardigt.
3.1
Sephora c.s. hebben in hun grieven aangevoerd dat de huurachterstand een specifieke reden had, namelijk dat zij geen exploitatievergunning konden verkrijgen door toedoen van de verhuurders, die geen huurovereenkomst op naam van vof Sephora wilden afgeven. [de huurders] betwisten echter dat [verhuurder1] en [verhuurder2] een dergelijk verzoek hebben gedaan. Het hof stelt vast dat Sephora c.s. een nieuwe exploitatievergunning moesten aanvragen, omdat de vennootschap naar Engels recht werd omgezet naar een vennootschap onder firma. De bestaande exploitatievergunning was om die reden niet meer geldig. Daarvan kunnen Sephora c.s. [de huurders] geen verwijt maken. Zij hebben bovendien niet aannemelijk gemaakt dat zij hun verhuurders duidelijk hebben verzocht om de huur (ook) op naam van [verhuurder1] of vof Sephora te zetten. Zij hebben wel een verzoek gedaan om de huurovereenkomst op naam van [naam1] (de broer van [verhuurder1] ) te zetten, maar dat is wat anders. Niet valt in te zien dat Sephora c.s. [de huurders] dan kunnen verwijten dat door hun toedoen aanvankelijk geen nieuwe exploitatievergunning is verkregen op naam van de vof. De gevolgen van het ontbreken van een geldige exploitatievergunning komen dus geheel voor rekening en risico van Sephora c.s.
3.11
Sephora c.s. zijn verder van mening dat de kantonrechter onvoldoende rekening heeft gehouden met de disproportionele gevolgen van de ontbinding, omdat zij hun broodwinning gaan missen en volgens hen grote investeringen verloren gaan. Dat zij grote investeringen hebben gedaan, hebben zij – gelet op de gemotiveerde betwisting door [de huurders] – echter in het geheel niet onderbouwd. Ook hebben Sephora c.s. niet toegelicht waarom zij als gevolg van de ontbinding hun onderneming moeten staken en niet kunnen voortzetten op een andere plek. Het hof is van oordeel dat hiermee onvoldoende is gebleken van disproportionele gevolgen. Ook als het hof rekening houdt met het inlopen van de huurachterstand, hebben Sephora c.s. onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de tekortkoming vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis geen ontbinding rechtvaardigt. De grieven 1 en 2 gaan niet op.
De boete is terecht opgelegd
3.12
Sephora c.s. vinden dat de kantonrechter ten onrechte de contractuele boete wegens te late huurbetaling heeft toegewezen. De toelichting van deze grief bouwt voort op de stelling dat door toedoen van [de huurders] geen exploitatievergunning kon worden verkregen. Het hof heeft onder 3.10 overwogen dat deze stelling niet op gaat. Sephora c.s. hebben geen andere feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan de boete niet of niet in die omvang had mogen worden opgelegd door de verhuurders.
De conclusie
3.13
Het hoger beroep van Sephora c.s. slaagt niet. Omdat zij in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hun hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [1]
3.14
Deze veroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
3.15
[de huurders] hebben het incidenteel appel ingetrokken. Het hof zal [de huurders] niet-ontvankelijk verklaren in hun hoger beroep en [de huurders] veroordelen in de proceskosten daarvan.
4.De beslissing
Het hof:
in principaal appel
4.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, van 1 oktober 2024 zoals hersteld op 22 oktober 2024 en gewezen in reconventie, voor zover daartegen hoger beroep is ingesteld;
4.2
veroordeelt Sephora c.s. tot betaling van de volgende proceskosten van [de huurders] :
€ 349,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [de huurders] (2 procespunten x appeltarief II)
4.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in incidenteel appel
4.5
verklaart [de huurders] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep;
4.6
veroordeelt [de huurders] tot betaling van de volgende proceskosten van Sephora c.s.:
€ 607,- aan salaris van de advocaat van Sephora c.s. (0,5 procespunten x appeltarief II);
4.7
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag,
in principaal en incidenteel appel
4.8
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.W. Zandbergen en M.E.L. Fikkers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
9 september 2025.