ECLI:NL:GHARL:2025:5701 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - VvE kan kosten lekkende ramen vorderen van woningbouwcorp...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.335.260/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8220592

arrest van 16 september 2025

in de zaak van

Stichting Nijestee

gevestigd in Groningen,

die hoger beroep heeft ingesteld,

bij de kantonrechter: gedaagde,

hierna:
Nijestee,

advocaat: mr. S. Bosma te Heerenveen,

Vereniging van Eigenaars Rembrandt van Rijnstraat “De Staalmeesters” te Groningen

gevestigd in Groningen,

bij de kantonrechter: eiseres,

hierna: de
VvE,

niet in hoger beroep verschenen

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Nijestee heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de vonnissen die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter), op 25 mei 2021, 15 maart 2022 en 7 maart 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van 6 juni 2023;
het aan de VvE verleende verstek;
de memorie van grieven van 26 maart 2024.

Op 3 december 2024 heeft Nijestee de stukken aan het hof overgelegd en verzocht arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

Nijestee is een woningbouwcorporatie in de stad Groningen. Zij heeft, in het kader van stadsvernieuwing, opdracht gegeven tot sloop van een aantal rijtjeswoningen en bouw van vervangende nieuwbouw in de vorm van het complex ‘De Staalmeesters’ en dat complex in appartementen doen splitsen. Nijestee heeft een aantal appartementsrechten, al voor de bouw en de splitsing, aan de toekomstige bewoners verkocht. Daarnaast is zij zelf eigenares van een aantal appartementsrechten, die zij verhuurt. De VvE is opgericht als gevolg van de splitsing van het complex.

2.2

In het dak c.q. de gebogen voorgevelconstructie – deel uitmakend van het gemeenschappelijk deel van ‘De Staalmeesters’– is sprake van lekkageproblemen, ook in de ondergelegen appartementen. Herhaaldelijk zijn ruiten vervangen, aanvankelijk onder garantie van de leverancier, later op kosten van de VvE. De VvE heeft vergoeding van deze kosten gevorderd door Nijestee. Die vordering is door de kantonrechter toegewezen.

2.3

Nijestee stelt dat de VvE niet vorderingsgerechtigd is, dat de VvE zich op niet-toepasselijke bepalingen heeft beroepen, dat de vorderingen zijn verjaard dan wel dat de VvE haar eerst had moeten aanmanen. Het hof verwerpt het eerste verweer. Nijestee heeft wel gelijk dat de vordering op een verkeerde juridische grondslag (koop) is beoordeeld. Het hof moet ambtshalve nagaan of de vordering van de VvE wel op een andere grondslag toewijsbaar is. Naar het oordeel van het hof ligt aanneming van werk voor de hand, maar daarover mag Nijestee zich eerst uitlaten. Het hof zal die beslissingen hierna motiveren, nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven.

3.De feiten

3.1

In 2008 is in opdracht van Nijestee een appartementencomplex aan de Rembrandt van

Rijnstraat in Groningen gerealiseerd ter vervanging van een aantal naoorlogse triplexwoningen (hierna: het complex). Bouwbedrijf Rottinghuis heeft het complex gebouwd, dat de naam ‘De Staalmeesters’ draagt.

3.2

Het complex bestaat uit zowel koop- als huurwoningen. Nijestee heeft voor wat betreft de koopappartementen met de eerste eigenaren een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten waarbij Nijestee als ondernemer wordt aangeduid (in de algemene voorwaarden behorende bij die overeenkomst gedefinieerd als verkoper en aannemer). In die overeenkomsten – waarvan is overgelegd de overeenkomst van juni 2006 gesloten met [naam1] , later voorzitter van de VvE – verplicht Nijestee zich om het verkochte appartementsrecht te leveren en om in opdracht van de deelgerechtigden het gebouw, waarvan het verkochte appartementsrecht een aandeel uit maakt, af te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk. Verder is bepaald dat de koop- en aanneemovereenkomst tezamen één geheel vormen.

3.3

Op de koop-/aannemingsovereenkomsten zijn de algemene voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten (versie 1 september 2003, hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.

Artikel 16 van Pro die voorwaarden heeft betrekking op de onderhoudsperiode.

Lid 1 bepaalt dat de ondernemer het gebouw en de privégedeelten garandeert gedurende zes maanden na de oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen.

Lid 2 bepaalt dat na die termijn de ondernemer niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het gebouw en de privégedeelten, tenzij, onder meer, het gebouw of het privé-gedeelte of enig onderdeel daarvan een ernstig gebrek heeft. Onder ernstig gebrek wordt ingevolge lid 3 verstaan de situatie dat het gebrek de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, danwel het gebrek het gebouw casu quo het privé-gedeelte ongeschikt maakt voor zijn bestemming.

Lid 5 bepaalt dat een rechtsvordering uit hoofde van een ernstig gebrek binnen 20 jaar na het verstrijken van de garantieperiode van lid 1 moet worden ingesteld.

3.4

De VvE is opgericht bij het passeren van de akte van splitsing. Nijestee was de eerste voorzitter. De eerste vergadering van de VvE was op 18 februari 2008. PandGarant B.V., op dat moment een dochteronderneming van Nijestee die toen 100% van de aandelen hield, werd aangesteld als beheerder van de VvE.

3.5

Nijestee is zelf ook eigenaar van een aantal appartementsrechten in het complex. Deze verhuurt zij.

3.6

Het appartementencomplex bestaat uit een drietal woonlagen, waarbij de bovenste woonlaag aan de voorzijde een schuine metalen dakopbouw heeft die naar binnen helt, voorzien van eveneens schuin geplaatste ramen. In 2010 was sprake van lekkage. Toen is de gehele aluminium gevelbeplating vervangen. Bij een aantal ramen is in 2014 lekkage geconstateerd. Deze zijn toen onder garantie (van zes jaar) kosteloos vervangen.

3.7

Tussen 2015 en 2018 zijn meerdere ramen wegens lekkage vervangen voor rekening van de VvE.

3.8

In mei 2017 is op de ledenvergadering van de VvE aandacht gevraagd voor het probleem met de ramen. Daartoe is via het bedrijf SW/Vastgoedverbetering het bedrijf Thermophoto ingeschakeld (op kosten van de VvE, gefactureerd aan Pandgarant) die in oktober 2018 een rapport heeft uitgebracht. Daarin staat als conclusie:

“Kozijnen negatief plaatsen is nooit een ideale manier daar bij het minste of geringste gebrek in de aansluitingen met zetstukken of gebreken in glasrubbers water in het kozijn komt of er langs kan komen. Ook de draairamen welke van binnen beglaasd zijn niet geschikt voor negatieve plaatsing daar water wat via de raamrubbers binnenkomt makkelijk aan de binnenzijde kan uittreden. Ook veroorzaakt de negatieve stand van de beglazing ervoor dat condensatie op de beglazing de woning inloopt.

De toegepaste buitendeur is niet geschikt als buitendeur welk zwaar regen belast wordt.”

3.9

Op verzoek van de VvE heeft Bouw Scan Plus op 20 februari 2019 een rapport uitgebracht waarin staat:

“Onze eindconclusie van het probleem achten wij dus de slechte vochtafvoer doordat de kozijnen hellend zijn aangebracht. Dat dit na een aantal jaren optreedt, kan te maken hebben met het dicht slibben van de aangebrachte ontwateringssleuven in de onderdorpel. Ook het kitwerk tussen het glas en de kozijnen, rondom de isolatieramen, belemmert een correcte vochtafvoer richting de ontwateringsgaatjes van het kozijn. Maar door de achterover hellende kozijnen, blijft er altijd vocht in de sponning staan. (...)

Aanbeveling

(...)

Het gebouw is in 2008 opgeleverd. Het probleem is pas in de afgelopen jaren ontdekt en deels aangepakt. Er lijkt daarom sprake te zijn van een constructiefout of constructief gebrek wat zich bij de oplevering niet heeft gemanifesteerd maar wat pas later aan het licht is gekomen. Het is bekend dat lekkage in hellende kunststofkozijnen ramen vaker voorkomt (...).”

3.1

De ledenvergadering van de VvE van 4 juni 2019 is akkoord gegaan met het opstarten van een procedure tegen Nijestee.

3.11

Het bestuur van de VvE heeft op 19 juni 2019 Nijestee aansprakelijk gesteld voor de gebreken aan de ramen en aanspraak gemaakt op vergoeding van tot dan toe gemaakte kosten tot een bedrag van € 9.446,05.

3.12

In de vervolgens door de VvE gestarte procedure heeft de kantonrechter een deskundigenbericht gelast. Op 24 november 2022 heeft [naam2] , werkzaam bij Adviesburo Van der Plas B.V. zijn rapport uitgebracht. Daarin concludeert hij:

“
Lekke ruiten

Tijdens de bouw van de woningen en appartementen in 2007-2008, in opdracht van

Stichting Nijestee, zijn de huidige kunststof kozijnen en ramen geplaatst.

De kozijnen en ramen zijn onder een negatieve hoek van 14 graden geplaatst. De

kozijnen en ramen hebben een standaard profilering welke normaliter verticaal worden toegepast.

In de verticale plaatsing loopt de onderdorpel iets af naar buiten. Aan de voorzijde

bevinden zich ontwateringsgaatjes welke ervoor zorgen, dat het (regen) water, dat

achter de glaslatten terechtkomt naar buiten, via de ontwateringsgaatjes en het

kozijnprofiel aan de onderzijde van het kozijn, wordt afgevoerd.

Echter de kozijnen en ramen zijn onder een negatieve hoek van 14 graden geplaatst.

Hierdoor loopt de onderdorpel niet meer af naar buiten, maar juist naar binnen. Omdat de ontwateringsgaatjes zich aan de voorzijde bevinden kan het water niet weglopen en blijft het in de sponning van het kozijnprofiel, staan onder het glas. Het glas staat hierdoor met de onderzijde in het water, wat volgens de glasfabrikant niet mag (…). In een poging te voorkomen dat er water onder het glas komt heeft men het glas rondom afgekit met een grijze kit (butylkit 37).

De kit sluit ook niet voldoende af om het glas tegen het water te beschermen.

Het glas mag niet blijvend in contact zijn met water.

Daarom moet het water altijd worden afgevoerd via de ontwateringsgaatjes en moet de sponning en ruimte rond het glas kunnen drogen.

Enkele ontwateringsgaatjes zijn zelfs afgekit.

De dubbele (HR++) beglazing wordt in de fabriek met zwarte kit met de afstandhouder aan elkaar gelijmd. De spouw tussen de ruiten wordt gevuld met droge lucht of gas. Doordat er water onder de ruit in de sponning van het kozijn staat, zal dit in de winterperiode bij strenge vorst gaan bevriezen. Omdat water bij bevriezen gaat uitzetten zal er aan de onderzijde van de ruit druk komen te staan. Deze druk op de ruit zorgt ervoor dat het glas beschadigt en de verlijming los raakt. Waardoor de spouw tussen de glasruiten lek raakt. De isolerende werking gaat hierdoor teniet en er ontstaat condens in de spouw, waardoor de doorzichtigheid vermindert.

Lekkage aan de binnenzijde bij de kozijnen.

De ruiten in de kozijnen zijn van buitenaf beglaasd. Hiermee bevinden zich de

glaslatten aan de buitenzijde.

De lekkage aan de binnenzijde van de kozijnen ter plaatse van de onderdorpel wordt

veroorzaakt, doordat er water dat zich ophoopt onder het glas en de glaslat van de

onderdorpel. Ten gevolge van winddruk via de onderste ontwateringsgaatjes omhoog gestuwd. Bij harde wind ontstaat er in de woning tevens een onderdruk. Het regenwater wordt hierdoor naar binnen gezogen. Hierdoor loopt de sponning aan de binnenzijde ‘over’ en komt het water in de woning wat voor de lekkage zorgt.

Bij wind ontstaat er ook nog eens het zogenaamde pompeffect bij glas, waardoor het

water in de sponning omhoog wordt gepompt.

Lekkage aan de binnenzijde bij de ramen.

De ramen zijn de beweegbare delen in het kozijn. De ruiten in de ramen zijn van

binnenuit beglaasd, hiermee bevinden zich de glaslatten aan de binnenzijde. De

lekkage aan de binnenzijde van de ramen ter plaatse van de onderdorpel wordt

veroorzaakt, door water, wat zich ophoopt onder het glas van de onderdorpel. De

sponning loopt al af naar binnen. Hier loopt het water tussen de glaslatten en het raam door naar binnen en zorgt ook voorde lekkage, net als bij de kozijnen.”

[…]

3.13

Volgens de deskundige is sprake van een constructiefout:

“De toegepaste kozijnen en ramen zijn gemaakt voor verticale plaatsing en niet schuin. De kozijnen zijn echter onder een negatieve hoek aangebracht wat zorgt voor het niet goed functioneren van de ontwatering van de onderdorpel. Het water kan immers niet worden afgevoerd. Hierbij kan men spreken van een onjuiste toepassing van de gebruikte materialen en daarmee een constructief gebrek.

De lekkage rond het kozijn bij woning nr. [nummer] (dit geldt zeer waarschijnlijk voor alle schuin geplaatste kozijnen ter plaatse van de balkons) wordt veroorzaakt doordat de bovenaansluiting niet is afgedicht waardoor water ter plaatse van de randen lekkage veroorzaakt. Doordat de bovenzijde van het kozijn niet waterdicht is afgewerkt en er daardoor lekkage ontstaat betreft dit een constructief gebrek. De gevolgen van de geconstateerde gebreken als de diverse lekke ruiten en lekkage zoals aangetroffen in het appartement aan de Rembrandt van Rijnstraat [nummer] zijn verminderd woongenot en mogelijke schade voor de gezondheid.

Door de lekke ruiten wordt het zicht naar buiten en de daglichttoetreding in de woning /appartement verminderd en daarmee het woongenot verminderd. Het geeft een verpauperd beeld van de woning / appartement. De isolatiewaarde van lekke beglazing kan ook niet worden gegarandeerd. De schimmelvorming veroorzaakt door de lekkage zoals aangetroffen in het appartement op de binnenzijde van de buitengevel aan de Rembrandt van Rijnstraat [nummer] zorgt voor een verminderde luchtkwaliteit. Door de schimmel komen er sporen in de lucht wat slecht kan zijn voor de gezondheid. Tevens geven de lekkages overlast en geven de lekkagesporen een verpauperd beeld van het appartement.”

4.De beslissingen van de kantonrechter en de daartegen gerichte grieven

4.1

De VvE heeft – procederend zonder gemachtigde – bij inleidende dagvaarding de betaling door Nijestee gevorderd van de kosten van vervanging van de ramen die vanaf 2015 voor rekening van de VvE waren gekomen (inclusief het rapport van Thermoplus), en van de kosten van het rapport van Bouw Scan Plus, alles tezamen neerkomende op € 9.334,01 te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2

De kantonrechter heeft bij het tussenvonnis van 25 mei 2021 het beroep van Nijestee op niet-ontvankelijkheid afgewezen. Tegen die beslissing richt zich het eerste bezwaar (grief) van Nijestee. In dat vonnis heeft de kantonrechter verder overwogen dat de vordering terecht op de wettelijke regeling voor koop is gebaseerd. Tegen die beslissing richten zich de grieven II en III van Nijestee. Grief IV klaagt over de verwerping van het beroep op de klachtplicht. Grief V ziet op de verwerping van het beroep op verjaring en de grieven VI en VII zien op de verwerping van het beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling.

4.3

In het tussenvonnis van 15 maart 2022 heeft de kantonrechter overwogen dat ook de eigenaren die niet rechtstreeks van Nijestee hun appartementsrecht hebben gekocht, zich op non-conformiteit kunnen beroepen. In dat vonnis heeft de kantonrechter het hiervoor onder 3.12 genoemde deskundigenbericht gelast.

4.4

In het eindvonnis van 7 maart 2023 heeft de kantonrechter het deskundigenbericht gevolgd en overwogen dat gelet op de vaststelling dat sprake is van een constructiefout, tevens sprake is van non-conformiteit. Die beslissing wordt aangevochten in grief VIII.

De kantonrechter heeft de vordering van de VvE vervolgens toegewezen. Daartegen richten zich de grieven IX, X en XI terwijl grief XII de proceskostenveroordeling aanvalt.

5.De toelichting op de beslissing van het hof

5.1

Nijestee vordert dat het hof, onder vernietiging van de drie hiervoor genoemde vonnissen, alsnog de VvE niet-ontvankelijk verklaart dan wel haar vorderingen afwijst, onder veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure.

Kan de VvE een vordering instellen wegens lekkende ramen?

5.2

Het hof passeert voorshands het verweer dat de VvE geen directe en eigen procesbevoegdheid zou hebben omdat zij geen partij is bij de koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten tussen haar leden en Nijestee.

5.3

De VvE is opgericht ten gevolge van de in de koop-/aannemingsovereenkomsten voorziene splitsing van het complex in appartementen. Het hof stelt vast dat geen van partijen de splitsingsakte – waarover zij beiden moeten beschikken – in het geding heeft gebracht. Aannemende dat op de splitsing het modelreglement 2006 van toepassing is verklaard – aangezien het hanteren van het modelreglement gangbaar is, en het reglement van 2006 gelet op het moment van splitsing voor de hand ligt –, geldt dat de ramen in de buitengevels tot de gemeenschappelijke gedeelten van het complex behoren (artikel 17 onder Pro d van dat modelreglement) waaruit volgt dat uitsluitend de VvE over het beheer van de ramen en kozijnen gaat. Indien Nijestee zou worden gevolgd in haar stelling dat de VvE niet gerechtigd zou zijn een vordering in te stellen, zou dat tot gevolg hebben dat niemand zou kunnen klagen over de gebrekkige ramen, de VvE niet omdat zij geen contractspartij is en de appartementseigenaren niet omdat zij geen eigenaar zijn geworden van de ramen en niet blijkt Nijestee zich jegens de individuele kopers heeft verplicht tot levering van deugdelijke gemeenschappelijke delen. Dat is een niet te verdedigen uitkomst, die ook niet past bij de door Nijestee zelf gehanteerde algemene voorwaarden, waar immers (ondermeer in artikel 16) onderscheid wordt gemaakt tussen het Gebouw en de Privégedeelten.

5.4

Het hof zal Nijestee in staat stellen om, onder overlegging van de splitsingsakte, de statuten en het toepasselijke reglement, aan te tonen dat in geval van ‘De Staalmeesters’ andere keuzen zijn gemaakt dan waarvan het hof hiervoor veronderstellenderwijs is uitgegaan.

5.5

Het bestuur van de VvE heeft in de ledenvergadering van 4 juni 2019 toestemming gekregen om de procedure in eerste aanleg te voeren, zodat in zoverre het betoog van Nijestee over het ontbreken van procesbevoegdheid niet opgaat.

Kan de VvE een vordering baseren op de koopovereenkomsten?

5.6

De VvE heeft in haar aansprakelijkstelling van 19 juni 2019 gerefereerd aan artikel 7:17 BW Pro en gesteld dat de geleverde appartementen non-conform waren door de aanwezigheid van gebreken met betrekking tot de schuine dakramen in de gevel. In de dagvaarding worden verder geen wetsartikelen genoemd. Naar aanleiding van het verweer van Nijestee dat de VvE zich niet op de koopovereenkomsten kan beroepen, is bij de mondelinge behandeling bij de kantonrechter een debat gevoerd over de wettelijke bepalingen omtrent de koopovereenkomst en de vraag of de VvE namens de individuele eigenaren die last hadden van lekkage kan procederen en een vordering gebaseerd op artikel 7:17 BW Pro kon instellen, ook als die eigenaren hun appartement niet rechtstreeks van Nijestee hadden gekocht.

5.7

Het hof is met Nijestee van oordeel dat aan de VvE geen vordering uit hoofde van artikel 7:17 BW Pro toekomt. De VvE is niet de kopende partij. De VvE voert de procedure ook niet namens de individuele kopers van appartementen met vochtproblemen. De vordering strekt tot vergoeding van de schade die de VvE (het collectief van
alleleden, dus ook de appartementseigenaren die in appartementen wonen op andere etages dan de etage met de schuine ramen) heeft geleden – in de vorm van de kosten van vervanging van de lekke ramen (danwel ruiten of kozijnen) als gevolg van het constructieprobleem van die schuine ramen. De grieven die betrekking hebben op het ten onrechte door de kantonrechter toetsen van de vorderingen aan titel 1 van boek 7 BW (koop) en het op die grond toewijzen zijn in zoverre terecht voorgedragen.

5.8

Dit betekent echter niet dat daarmee de vorderingen van de VvE al afgewezen moeten worden. Het hof moet artikel 25 Rv Pro toepassen en zien of de vordering, gelet op de feiten die daaraan ten grondslag zijn gelegd, op een andere rechtsgrond toewijsbaar is. Het hof is voorshands van oordeel dat de VvE wel degelijk de partij is die de aannemer kan aanspreken op ernstige gebreken aan de gemeenschappelijke delen. Het hof merkt de vordering aan als een vordering tot vergoeding en/of herstel van een gebrek in de zin van artikel 7:759 en Pro 7:760 BW (dus titel 12, aanneming van werk) zoals verder uitgewerkt in de algemene voorwaarden, met name artikel 16. Voorshands is het hof van oordeel dat sprake is van ongeschikte ramen die Nijestee als aannemer heeft laten plaatsen en dat de lekkende en scheurende ramen als een ernstig gebrek in de zin van artikel 16 lid 3 moeten Pro worden aangemerkt. Het hof zal Nijestee in staat stellen om zich daarover bij akte uit te laten. Ook de verweren van Nijestee op het gebied van klachtplicht en verjaring en aanmaning mag zij nader toespitsen op de hiervoor genoemde bepalingen.

5.9

Het hof zal de verdere beoordeling aanhouden.

De conclusie

5.1

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor een akte van Nijestee waarbij zij in mag gaan op wat het hof hiervoor onder 5.4 en 5.8 heeft overwogen.

6.De beslissing

Het hof:

6.1

verwijst de zaak naar de rol van 28 oktober 2025 voor akte aan de zijde van Nijestee als hiervoor onder 5.10 omschreven;

6.2

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.E.L. Fikkers en M.A.M. Essed, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

16 september 2025.