Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.336.358/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10360332
arrest van 4 februari 2025
in de zaak van
[appellant],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als eiser,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. W.Y. Hofstra te Hilversum,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats2] ,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. M.R. Koppe te Hilversum.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Op 20 februari 2024 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen bepaald. Deze heeft geen doorgang gevonden op verzoek van partijen. Daarna is de zaak naar de rol verwezen en heeft [appellant] een memorie van grieven genomen en [geïntimeerde] een memorie van antwoord. Vervolgens heeft [appellant] om een mondelinge behandeling verzocht. Deze heeft op 13 januari 2025 plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna heeft [geïntimeerde] gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
[geïntimeerde] heeft haar woning (in gemeubileerde staat) aan de [adres] in [woonplaats2] vanaf 5 januari 2023 tot en met 31 juli 2023 aan [appellant] verhuurd. [appellant] heeft een waarborgsom van € 9.900 betaald en de huur van januari 2023 (€ 4.882,19). Hij heeft echter een beroep gedaan op ontbinding van deze overeenkomst met ingang van 12 januari 2023 en heeft om die reden bij de kantonrechter gevorderd dat deze uitspreekt (voor recht verklaart) dat de huurovereenkomst is ontbonden, althans dat de rechter die overeenkomst ontbindt.
2.2
De kantonrechter heeft deze vorderingen grotendeels afgewezen en heeft geoordeeld dat [appellant] tot 1 maart 2023 huur verschuldigd is. Na verrekening van deze huur met de door [appellant] betaalde borg heeft de kantonrechter zijn vordering toegewezen tot een bedrag van € 479,48 -, vermeerderd met wettelijke rente. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat alsnog toewijzing van zijn volledige vordering volgt
3.Het oordeel van het hof
3.1
Het hof schaart zich geheel achter de beslissing van de kantonrechter en de overwegingen die daartoe hebben geleid. Voor een goed begrip voegt het hof daar het volgende aan toe.
3.2
[geïntimeerde] verbleef in verband met werkzaamheden geruime tijd in Hawaii en verhuurde haar woning tot haar terugkeer naar Nederland via het makelaarskantoor People on the Move/Expat rentals. [appellant] heeft op 19 december 2022 contact opgenomen met deze makelaar. De woning was op dat moment nog verhuurd tot eind januari 2023. [appellant] had haast met deze huur, omdat hij met zijn gezin uit het buitenland was teruggekeerd, maar door ernstige wateroverlast nog niet meteen in zijn eigen woning in [woonplaats1] kon terugkeren. [geïntimeerde] heeft hierover vanaf 22 december 2022 contact met [appellant] onderhouden en heeft er vanwege deze spoed voor gezorgd dat de voorgaande huurders de woning per 1 januari 2023 zouden ontruimen. In de tussentijd heeft [geïntimeerde] € 1.663,33 betaald ter overbrugging van tijdelijke huisvestingskosten van [appellant] en zijn gezin in de periode tussen 23 en 29 december 2022. [appellant] heeft er echter voor gekozen de woning pas enkele dagen nadien, op 5 januari 2023, in gebruik te nemen. Omdat hij er toen over klaagde dat de woning door de vorige huurders niet schoon was achtergelaten, heeft [geïntimeerde] twee schoonmaaksters de woning tussen 5 januari ’s avonds en 6 januari laten schoonmaken. In totaal zijn zij daarmee op kosten van [geïntimeerde] 10 uur bezig geweest. In verband met die werkzaamheden heeft [appellant] tot 7 januari 2023 in een Airbnb verbleven. Ook de kosten daarvan (€ 1.639) zijn door [geïntimeerde] betaald. Omdat [appellant] er daarna over klaagde dat de woning nog steeds niet schoon was, hebben partijen op 7 januari 2023 afgesproken dat hij een professioneel schoonmaakbedrijf zou inschakelen en dat [geïntimeerde] maximaal € 550 van de daaraan verbonden kosten zou dragen. Omdat in de woonkamer een radiator niet werkte, is op 7 januari 2023 eveneens afgesproken dat daar door een installateur naar zou worden gekeken.
3.3
Los van de schoonmaakwerkzaamheden is volgens [appellant] afgesproken dat op 9 januari 2023 de ramen nog zouden worden gelapt. De schoonmaakster die [geïntimeerde] daarvoor had benaderd, en die ook op 5 januari was ingeschakeld, heeft [geïntimeerde] echter laten weten dat zij niet is gegaan omdat [appellant] kort daarvoor ‘very picky’ en ‘difficult’ was geweest en dat zij niet meer voor hem wilde werken. Vervolgens heeft [geïntimeerde] op 10 januari 2023 vergeefs aangeboden de binnen- en buitenkant van de ramen op haar kosten door een andere partij te laten wassen (Opster Glasbewassing). Diezelfde dag deelde [appellant] mee dat hij de huurovereenkomst met ingang van 12 januari 2023 wenste te ontbinden.
3.4
Uit het voorgaande blijkt dat [geïntimeerde] haar best heeft gedaan om [appellant] tegemoet te komen – ook door meerdere keren financieel bij te springen. Enige tekortkoming aan haar kant valt er niet uit destilleren.
3.5
De overige klachten van [appellant] hebben betrekking op twee radiatoren, kruidengeur in een slaapkamer, gebreken aan een vloer, een kapotte Sonosinstallatie en kapotte verlichting in een meterkast.
3.6
Vast staat dat een installateur op 9 januari 2023 naar de radiatoren heeft gekeken, dat hij deze toen niet heeft kunnen repareren, maar dat hij wel met [appellant] heeft afgesproken op 11 januari 2023 terug te keren om thermostaatknoppen te monteren op een radiator in de woonkamer en de radiator in de badkamer. De dag daarvoor is de ontbinding echter al ingeroepen. Gelet hierop is ook de op de radiatoren betrekking hebbende klacht in hoger beroep onvoldoende onderbouwd. De klacht heeft hoe dan ook niet geresulteerd in verzuim, en zou bovendien onvoldoende zijn om een ontbinding te rechtvaardigen.
3.7
Dezelfde conclusie moet bij gebrek aan onderbouwing worden getrokken voor de overige klachten - ook als deze klachten in hun onderlinge verband worden beoordeeld.
3.8
Nu niet sprake is van een terechte ontbinding, staat tussen partijen vast dat sprake is van een opzegging. In de huurovereenkomst is bepaald dat met inachtneming van een volle kalendermaand kon worden opgezegd. Dat is in overeenstemming met de wettelijke regel dat de huur kan worden opgezegd tegen een termijn die gelijk is aan de voor de huurbetaling geldende termijn. In de correspondentie is steeds sprake geweest van een opzeggingsperiode van (maximaal) een maand. Zonder nadere onderbouwing - die ook hier ontbreekt - ziet het hof niet in dat [geïntimeerde] ondanks de duidelijke bewoordingen van de overeenkomst heeft moeten begrijpen dat [appellant] heeft bedoeld met dat laatste een opzeggingstermijn van 31 of (30) dagen overeen te komen, waarbij die termijn onmiddellijk zou ingaan. In de huurovereenkomst of de toepasselijke algemene voorwaarden is niet uitdrukkelijk bepaald tegen welk moment kon worden opgezegd. Daarmee geldt het wettelijke regime: in artikel 7:271 lid 1 BW Pro is bepaald dat kan worden opgezegd ‘tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag’. In artikel 1.6 van de huurovereenkomst is dat bepaald op de eerste dag van de maand. Gezien de opzegging van 12 januari 2023 moet de huur dus geacht worden per 1 maart 2023 te zijn opgezegd. Voor bewijsvoering ziet het hof bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing van het standpunt van [appellant] geen ruimte.
3.9
De kantonrechter heeft beslist dat iedere partij in die procedure de eigen proceskosten moest dragen. Omdat het vonnis wordt bekrachtigd en [geïntimeerde] tegen de beslissing over de proceskosten niet zelfstandig heeft geprotesteerd (incidenteel hoger beroep heeft ingesteld), blijft die beslissing in stand.
3.1
De conclusie luidt dat het hoger beroep niet slaagt. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 19 juli 2023;
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 343,- aan procedurele kosten
€ 2.428 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II);
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, J.H. Kuiper en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
4 februari 2025.