ECLI:NL:GHARL:2025:6413

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

Locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.343.527/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 18225356

arrest van 14 oktober 2025

in de zaak van

1.[appellante1]

2.
[appellante2]

die wonen in [woonplaats1] ,

bij de rechtbank: eisers,

hierna:
[appellanten] ,

advocaat: mr. R. Rijkeboer-Kollee te Assen,

[geïntimeerde] ,

die woont in [woonplaats2] ,

bij de rechtbank: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. M. Bentum te Veendam.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de vonnissen die de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen, (hierna: de rechtbank) op 22 november 2023 en 13 maart 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

 de dagvaarding in hoger beroep van 12 juni 2024 met herstelexploot van

10 juli 2024;

het arrest van 13 augustus 2024 waarbij een mondelinge behandeling na aanbrengen is bepaald;
het proces-verbaal van die mondelinge behandeling van 11 november 2024;
de memorie van grieven van 11 februari 2025;
de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van 22 april 2025;
de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep van 3 juni 2025;
een akte van 29 juli 2025 van [appellanten] ;
een antwoordakte van 26 augustus 2025 van [geïntimeerde] .

1.2

Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd en hebben [appellanten] het procesdossier aan het hof toegezonden.

2.
De kern van de zaak

2.1

[appellanten] hebben een woning van [geïntimeerde] gekocht. De woning vertoonde nadien gebreken. De vraag is of [geïntimeerde] daarvoor aansprakelijk is. De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] alleen aansprakelijk is voor de schade vanwege de lekkende riolering.

[appellanten] willen ook vergoeding voor andere door hen ondervonden gebreken. In incidenteel appel vecht [geïntimeerde] de veroordeling tot schadevergoeding voor het rioleringsprobleem aan.

2.2

Het hof is het met de rechtbank eens en zal die beslissing hierna toelichten, nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven.

3.De feiten

3.1

[geïntimeerde] heeft in 2020 zijn woning [adres1] in [woonplaats1] (hierna: de woning) te koop aangeboden en heeft daarbij een verkoopmakelaar in de arm genomen.

Het betreft een tussenwoning uit 1974 met drie woonlagen en een plat dak met aan de achterzijde een (door [geïntimeerde] gerealiseerde) uitbouw van één woonlaag met daarboven een dakterras. Het hof zal hierna spreken van respectievelijk het hoofdgebouw en de uitbouw.

3.2

Ten behoeve van de verkoop van de woning heeft [geïntimeerde] een vragenlijst ingevuld. In de vragenlijst heeft [geïntimeerde] de vragen of de kruipruimte toegankelijk, droog en vrij van puin en restanten was beantwoord met ‘ja’. De vragenlijst is eerst na de totstandkoming van de koopovereenkomst aan [appellanten] ter hand gesteld.

3.3

[appellanten] hebben de woning met hun aankoopmakelaar bezichtigd en een bod uitgebracht. Voor de woning bestond veel belangstelling.

3.4

Tussen partijen is vervolgens op 1 juni 2021 een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij de prijs voor de woning is bepaald op € 185.000,00 kosten koper. Verder staat in de koopovereenkomst onder meer het volgende:

“(…)
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen bijzondere lasten zijn. (…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor particuliere bewoning. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (…)

c. op - - uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door (naam keurder) / nader te bepalen blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € 0,00, zegge nul euro, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.(…)

artikel 19 Bijlagen

Tot deze koopovereenkomst behoren de volgende bijlagen:

koper verklaart deze te hebben ontvangen en bekend te zijn met de inhoud van:

- vragenlijst bij de bemiddelingsopdracht verkoop

- lijst van zaken bij de bemiddelingsopdracht verkoop

- ontvangstbevestiging

- gevalideerd energielabel

- kadastraal plan

- kadastraal uittreksel

- toelichting op de koopovereenkomst voor de consument

- voorgaande akte van levering d.d. 31.07-2009

- rapport aardbevingsschade [nummer1]

artikel 20 Nadere afspraken

Koper is bekend met het feit, dat er enige lichte ‘bevingschade’ is geweest aan het verkochte. Verkoper heeft betreffende schade gemeld bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen. Een schaderapport is door het IMG opgemaakt (…). Herstel van de schade is toegekend, echter niet door verkoper uitgevoerd. Herstel zal dan ook niet worden uitgevoerd. (…)

Koper verklaart ermede bekend te zijn dat het verkochte oud is en dat de eisen, welke aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.

De koper verklaart volledig bekend te zijn met de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand van het verkochte en de verkoper te vrijwaren voor elke aansprakelijkheid dienaangaande.(…)”

3.5

Voor de woning is op 31 december 2020 een energielabel ‘B’ gevalideerd, met een geldigheidsduur tot 31 december 2030.

3.6

[appellanten] heeft op 5 augustus 2021 het volgende WhatsAppbericht aan [geïntimeerde] verstuurd:

“ [appellante1] : Hoi. Probeer je te bereiken, maar krijg voicemail. Wil je graag laten weten dat ik een bouwkundig inspecteur gevraagd heb om de woning te gaan bekijken. Niet om het 1 of ander, maar puur voor mijn eigen belang. Wil graag weten wat ik kan verwachten de komende jaren aan onderhoud, kosten, verduurzaming. Heb hem gevraagd of het volgende week kan. Hij neemt nog contact met je op. Succes nog even met de verhuizing (begreep dat jullie druk bezig zijn). Gr. [appellante1] ”

3.7

De akte van levering is gepasseerd op 16 augustus 2021.

3.8

In opdracht van [appellanten] heeft Expertise Bureau Noord (EBN) op 19 augustus 2021 de woning bouwkundig geïnspecteerd en hiervan op 20 augustus 2021 een rapportage opgesteld. In de rapportage staat onder meer het volgende:

“Kruipruimte (…)

Voor zover zichtbaar was de kruipruimte zeer vochtig tot nat. Plaatselijk stond er water in de kruipruimte. De indruk bestaat dat dit gedeeltelijk rioolwater was. Zie hiervoor onderdeel riolering/ afvoeren in deze rapportage. De ventilatievoorzieningen in de kruipruimte hebben wij niet kunnen inspecteren/ beoordelen. Geadviseerd wordt om het bouwafval uit de kruipruimte te verwijderen. (…)

Metselwerken (…)

Het metselwerk boven het kunststof deurkozijn in de aanbouw buigt, door het ontbreken van een deugdelijke, voldoende draagkrachtige lateiconstructie, enigszins door en begint hierdoor al enige scheurvorming te vertonen. Boven dit kunststof kozijn zal dan ook (alsnog) een deugdelijke, voldoende draagkrachtige lateiconstructie aangebracht moeten worden (begroot). Dit om verdere scheurvorming van het metselwerk en het doorbuigen van de bovendorpel van het kunststof kozijn te voorkomen. In het binnenspouwblad van de achtergevel is plaatselijk niet verontrustende scheurvorming aangetroffen. Directe herstelwerkzaamheden achten wij hier niet noodzakelijk.(…)

Kozijnen, ramen en deuren, inclusief hang en sluitwerk (…)

Het houtwerk van de houten kozijnen is plaatselijk al eens uitgestukt of opgevuld met een hard houtvulmiddel. Directe vervanging van deze kozijnen is nog niet aan de orde.

Een aantal ramen en deuren van de kunststof puien klemmen en/ of sluiten niet optimaal. Hier zal men dan ook met herstelwerkzaamheden (het na stellen van draaiende delen) rekening moeten houden (begroot).

De kunststof puien zijn zeer plaatselijk mechanisch beschadigd (niet begroot).

De bovendorpel van het deurkozijn in de aanbouw buigt enigszins door (zie hiervoor onderdeel metselwerken). (…)

Dakbedekking (…)

Vanwege de grote hoogte hebben wij de dakbedekking op het hoge dak niet kunnen inspecteren. Tijdens de keuring heeft de nieuwe eigenaar (onze opdrachtgever) het platte dak via een eigen ladder betreden en heeft foto’s van de dakbedekking gemaakt en heeft deze vervolgens aan ons verstrekt. Op deze foto’s is duidelijk zichtbaar dat de bovenzijde van de dakbedekking al sporen van slijtage vertoont. Wij zijn dan ook van mening dat deze dakbedekking op termijn (rond de 5 jaar) vervangen moet worden (begroot en beoordeeld op basis van de verstrekte foto’s). Volgens de site van de verkopende makelaar (Funda) is deze dakbedekking in 2015 volledig vervangen. (…)

Waterleidingen

De waterleidingen in de kruipruimte zijn behoorlijk gecorrodeerd en de ophangbeugels zijn aanzienlijk verroest. Zie hiervoor de tekst bij onderdeel afvoeren. (…)

Afvoerleidingen (…)

In de kruipruimte is plaatselijk een geringe rioollucht en verkleurd water waargenomen. Dit kan duiden op een eventuele lekkage van de afvoer(en) of van de riolering. Wij adviseren dan ook om het gehele leidingstelsel in de kruipruimte (waterleidingen, afvoeren, riolering en c.v..4 leidingen) te laten inspecteren en te laten beoordelen door een erkend installatiebedrijf. Deze kunnen u dan (beter) informeren in hoeverre er vervangingen of herstelwerkzaamheden aan het (algehele) leidingstelsel uitgevoerd moeten worden. (…)

3.9

Op 8 september 2021 heeft Daktechniek Assen in opdracht van [appellanten] het dak van het hoofdgebouw geïnspecteerd. Bij e-email van 15 september 2021 rapporteert Daktechniek Assen hierover als volgt:

“De witte beschermlaag laat los van de bedekking wat aangeeft dat deze dusdanig slecht of oud is dat vervanging wenselijk is.

Het huidige dak is niet gemaakt volgens de daarvoor bedoelde richtlijnen.

Alle dak-doorvoeren zijn aan vervanging toe.

De dakranden moeten opgehoogd worden om een acceptabele opstand te creëren. (…)”

3.1

[appellanten] hebben [geïntimeerde] op 11 oktober 2021 een brief gestuurd. In de brief staat onder meer dat [appellanten] een aantal gebreken aan de woning heeft ontdekt. [appellanten] berichten [geïntimeerde] dat het dak van de woning in slechte staat verkeert en vervanging op korte termijn wenselijk is en dat de kosten hiervan worden geschat op tenminste € 4.500,00. Verder berichten [appellanten] dat er twee inspecties in de kruipruimte zijn uitgevoerd en dat gebleken is dat de kruipruimte vol water stond en dat een rioolbuis was gescheurd. Een snelle reparatie op 14 september 2021 was volgens [appellanten] noodzakelijk en omdat de kruipruimte langere tijd vol rioolwater heeft gestaan, is de aangetaste gasleiding reeds op

27 september 2021 vervangen en moeten de cv-leiding en de waterleiding nog worden vervangen. [appellanten] verzoekt [geïntimeerde] om samen tot een oplossing te komen. Voor wat betreft het gebrek ten aanzien van het aanbrengen van een latei boven de tuindeuren bericht [appellanten] aan [geïntimeerde] dat zij deze reparatiekosten voor hun rekening zullen nemen.

3.11

[geïntimeerde] heeft via zijn verkoopmakelaar op 1 november 2021 aan [appellanten] onder meer bericht dat hij zich niet verantwoordelijk acht voor de gemelde gebreken.

3.12

In opdracht van [appellanten] heeft EBN op 18 mei 2022 de woning nogmaals geïnspecteerd. [geïntimeerde] is uitgenodigd om hierbij aanwezig te zijn, maar heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. In de rapportage staat onder meer het volgende:

“(…) Voorgevel

Achter het balkon ontbreekt een deel van de afwerking tussen de kozijnen op de eerste verdieping en de begane grond (foto 4). Dit deel moet weer aangebracht worden. Door het ontbreken van dit deel ontstaan lekkages via de bovenzijde van het kozijn. Voor zover te zien, is het isolatiepakket achter de bekleding vrij ver naar buiten aangebracht, waardoor de ventilatie achter de bekleding wordt belemmerd. Ook ontbreekt een ventilatie-profiel of een andere voorziening om ventilatie achter de bekleding mogelijk te maken. Aan de bovenzijde van de bekleding, onder het kozijn op de eerste verdieping, zijn evenmin ventilatieopeningen te zien.

Onder een kozijn is een profiel aangebracht om water af te voeren (foto 5). Dit profiel had achter het kozijn geplaatst moeten worden. Nu kan, onder ongunstige omstandigheden, water door de naad naar binnen dringen. (…)

Achtergevel

De achtergevel bestaat uit gevel sluitende elementen. Dat betekent dat de achtergevel geen dragende functie heeft of lijkt te hebben. De gevelelementen bestaan uit kozijnen, al dan niet voorzien van draaiende delen en betimmeringen.

Onder het deurkozijn is recent gebleken dat het lood niet goed is aangebracht. Het lood is slechts een klein stukje onder het kozijn gedrukt, waar het eigenlijk volledig onder het kozijn door naar binnen aangebracht had moeten zijn. (…) Alleen op deze wijze kan water dat via het kozijn naar binnen komt, worden afgevoerd. Nu loopt het water naar binnen. Er is reeds lekkage geweest, waardoor binnen schade is ontstaan. Daarnaast zijn de delen lood te lang. Beter is delen van 1 m1 lengte te gebruiken en deze met een felsnaad aan elkaar te koppelen. Het lood kan dan werken en de naden zijn waterdicht. Om dit te kunnen herstellen moet, omdat er aan de onderzijde te weinig ruimte lijkt te zijn, het kozijn worden gedemonteerd. De aansluitingen rondom kunnen dan op de juiste wijze worden uitgevoerd en het kozijn kan weer worden gemonteerd. Deze tekortkoming was tijdens de bezichtiging voor de aankoop niet te zien.

De hierboven omschreven kunststof pui in de achtergevel blijkt niet waterpas te zijn gemonteerd en de pui hangt door (…). Daarnaast is er beweging in de pui geconstateerd. De deur sluit slecht en de driepuntssluiting functioneert niet goed. De deur sluit uitsluitend op de nachtschoot.

Deze tekortkomingen waren niet direct zichtbaar en staan ook niet specifiek in het BTK-rapport omschreven. Het hang- en sluitwerk is als algemene post verwoord.

Als de pui opnieuw en correct wordt geplaatst, kunnen de waargenomen tekortkomingen waarschijnlijk worden opgelost. Omdat een aantal draaiende delen niet goed sluiten, is verder gekeken naar de plaatsing van de kunststof kozijnen. Het kozijn in de slaapkamer linksachter is niet waterpas gesteld. Mogelijk sluit het raam hierdoor niet goed.

De achtergevel is voorzien van gevelbekleding tussen de kozijnen. Aan de buitenzijde zijn aansluitingen slordig afgewerkt (…)

Dit was tijdens de bezichtiging voor de aankoop te zien. (…)”

3.13

Op 22 november 2022 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellanten] een brief (ingebrekestelling) aan [geïntimeerde] verstuurd. In die brief wordt [geïntimeerde] de gelegenheid geboden om binnen vier weken na dagtekening van de brief over te gaan tot herstel van ‘de gebreken’ dan wel de schade te vergoeden die [appellanten] lijden en zullen lijden evenals de documentatie omtrent de NAM-schade aan de woning aan hem over te leggen.

3.14

[geïntimeerde] heeft bij deze ingebrekestelling op 1 december 2022 van de hand gewezen.

3.15

Op 25 november 2022 heeft Kunststof Noord B.V. een offerte verstrekt voor het plaatsen van diverse nieuwe ramen en deuren in de achtergevel voor een totaalbedrag van € 23.834,41.

3.16

Bij brief van 24 maart 2023 hebben [appellanten] [geïntimeerde] gesommeerd om over te gaan tot betaling van een bedrag van € 33.629,27, als volgt gespecificeerd:

Vervangen gasleiding € 748,18

Vervangen cv-ketel € 1.680,00

Vervangen waterleiding € 586,85

Vervangen riolering/bestrijding rioolvliegen € 1.253,02

Vervangen kozijnen € 23.834,41

Dakrenovatie € 6.687,44

3.17

[geïntimeerde] is niet tot betaling overgegaan.

4.Het oordeel van de rechtbank

4.1

[appellanten] hebben bij de rechtbank de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 33.109,86 (niet verder gespecificeerd) gevorderd wegens tekortkomingen in de nakoming van de koopovereenkomst, te vermeerderen met wettelijke rente en incassokosten. Bij akte vermeerdering eis hebben zij kort voor de mondelinge behandeling na antwoord een subsidiaire grondslag toegevoegd (aanpassing van de koopprijs met dit bedrag). Daarnaast hadden zij bij die akte gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot het dragen van de kosten van verwijdering van asbest en het aanpassen van de aanbouw als dat noodzakelijk is wegens bouw over de erfgrens, en voor de kosten van aanpassing aan de woning om energielabel B te verkrijgen, alles nader op te maken bij staat. Ook hadden zij gevorderd de afgifte van het schaderapport, opgesteld door het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG)

4.2

De rechtbank heeft de eiswijziging ontoelaatbaar verklaard, met uitzondering van de vordering tot afgifte van vordering tot afgifte van het schaderapport van IMG. Die laatste vordering is toegewezen.

4.3

Voor het overige heeft de rechtbank uitsluitend de vorderingen die zien op vergoeding van de schade als gevolg van lekkage in de kruipruimte (schade aan riolering, water- en gasleiding) toegewezen tot een bedrag van € 2.588,05, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 4 augustus 2023, onder compensatie van de proceskosten.

5.De toelichting op de beslissing van het hof

De vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellanten] vorderen in hoger beroep dat het hof de vonnissen van 22 november 2023 en 13 maart 2024 vernietigt en opnieuw rechtdoende

 [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van € 30.521,81, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 augustus 2021, althans vanaf een latere datum

en verder

 [geïntimeerde] zal veroordelen tot vergoeding van de kosten tot het opmaken van een energielabel en de kosten voor het maken van aanpassingen aan de woning om energielabel B te verkrijgen, alsmede tot [geïntimeerde] zal veroordelen tot vergoeding van de gemaakte kosten (expertise en Kadaster).

5.2

[appellanten] hebben vijf bezwaren (grieven) tegen het vonnis geformuleerd.

5.3

In incidenteel hoger beroep keert [geïntimeerde] zich met één grief tegen de veroordeling tot betaling van € 2.588,05 en de compensatie van proceskosten en vordert hij dat alle vorderingen van [appellanten] alsnog worden afgewezen en zij in de kosten worden veroordeeld.

De aktewisseling is ten onrechte toegestaan

5.4

Het hof constateert dat de aktewisseling na de memories ten onrechte op de rol is toegestaan. In hoger beroep is als hoofdregel slechts één volledige schriftelijke ronde toegestaan (artikel 347 Rv, zowel in het principaal als in het incidenteel appel). Daarna kan nog een akte worden toegestaan om te reageren op nieuwe bewijsstukken of nieuwe stellingen in de laatst genomen memorie. De door [appellanten] genomen akte is echter een conclusie van repliek, waarin ongeveer op elk punt van de memorie van antwoord van [geïntimeerde] wordt ingegaan. Vervolgens heeft [geïntimeerde] een antwoordakte genomen die het meest weg heeft van een dupliek. Voor re- en dupliek bestaat in hoger beroep geen ruimte. Het hof zal de aktewisseling uitsluitend in haar oordeel betrekken voor zover deze betrekking heeft op nieuwe stellingen in de memories van antwoord.

De ontvankelijkheid van het hoger beroep en de toelaatbaarheid van de wijziging van eis

5.5

[appellanten] lopen op twee punten tegen in de wet geregelde appelverboden aan, waarvan zij zich klaarblijkelijk niet bewust zijn geweest.

5.6

Het tussenvonnis van 22 november 2023 behelst niet meer dan de bepaling van een mondelinge behandeling. In artikel 131 Rv is bepaald dat tegen een dergelijk vonnis geen hogere voorziening openstaat, zodat [appellanten] niet-ontvankelijk zijn in hun hoger beroep tegen dit tussenvonnis.

5.7

In artikel 130 lid 2 Rv is bepaald dat tegen beslissingen van de rechtbank over het al dan niet toelaten van een wijziging van eis geen hogere voorziening openstaat. Dit betekent dat het betoog van [appellanten] dat hun eiswijziging ten onrechte niet is toegestaan (hun grieven I en deels V) niet verder beoordeeld hoeft te worden.

5.8

[appellanten] kunnen wel hun vordering in hoger beroep vermeerderen ten opzichte van wat zij bij de rechtbank hebben gevorderd en daarin de afgewezen eisvermeerdering meenemen. Dit dient dan wel bij het eerste processtuk in hoger beroep te gebeuren. Het hof stelt vast dat [appellanten] hun eis in hoger beroep wel gewijzigd hebben, maar dat deze anders luidt dan de geweigerde eiswijziging. De daarin opgenomen passages over asbestvervuiling komen bijvoorbeeld in hoger beroep niet terug.

5.9

De eiswijziging in hoger beroep is op zich tijdig gedaan en behelst de betaling van een bedrag van € 30.521,82, dus hetzelfde bedrag als bij de rechtbank was gevorderd. De grondslag van die vordering is blijkens de toelichting in de memorie van grieven nu primair partiële ontbinding van de koopovereenkomst met aanpassing van de koopprijs op grond van artikel 6:270 BW en subsidiair aanpassing van de prijs wegens dwaling, op grond van artikel 6:230 BW. Het hof acht die eiswijziging als zodanig toelaatbaar, zodat het hof op die grondslag zal beslissen. Datzelfde geldt voor zover vergoeding van de kosten van het Kadaster wordt gevorderd.

5.1

Moelijker ligt dat met de vorderingen die zien op het energielabel. Vaststaat dat een energielabel B is opgemaakt. De vordering tot afgifte van een energielabel ziet er klaarblijkelijk op dat een nieuwe energielabel B moet worden afgegeven, overeenkomstig de huidige normen en door een instantie die daar nu toe bevoegd is, nadat eerst de woning op niet nader omschreven punten is aangepast op kosten van [geïntimeerde] . Die vordering verdraagt zich niet goed met de hiervoor weergegeven grondslagen. [geïntimeerde] heeft zich tegen dit onderdeel van de eiswijziging verzet. Het hof staat deze onduidelijke eiswijziging niet toe. Voor zover het bieden van een herstelmogelijkheid op dit punt aan [appellanten] al aan de orde zou kunnen zijn, zou dat tot een te grote vertraging van de procedure leiden.

De uitleg van de koopovereenkomst en het incidenteel appel

5.11

De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 4.7 tot en met 4.9 het kader voor de uitleg van de koopovereenkomst- die is geënt op het NVM-model – weergegeven. Dat kader is in hoger beroep niet door [appellanten] bestreden. Dit komt erop neer dat in de koopovereenkomst is afgeweken van de wettelijke regeling van artikel 7:17 BW. Die is van regelend recht in die zin dat artikel 6.1 van het NVM-model de hoofdregel bevat: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. Dit artikel kan als een ‘exoneratie’ ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. In artikel 6.3 wordt echter een (vergaande) uitzondering op de hoofdregel van artikel 6.1 gemaakt. Met artikel 6.3 staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit artikel 6.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’. Daarbij is van belang dat de mededelingsplicht van de verkoper ten aanzien van geconstateerde gebreken vóór de onderzoeksplicht van de koper gaat.

5.12

In het incidenteel appel wordt deze uitleg in zoverre terecht aangevochten dat de rechtbank in dit kader niet de nadere afspraken van artikel 20 in het beoordelingskader heeft betrokken. De daarin opgenomen ouderdomsclausule en de verdergaande exoneratieclausule staan naast artikel 6.3. In beginsel is het zo dat de artikelen 6.3 en 20 van de koopovereenkomst, in onderling samenhang bezien, redelijkerwijs zo moeten worden gelezen dat de algemene verplichting om “
in te staan” van artikel 6.3 niet geldt voor zover het geconstateerde gebrek valt onder de gebreken waarvoor geëxonereerd wordt in artikel 20.^[1]Dat houdt echter niet in dat artikel 6.3 geen enkele betekenis meer toekomt. De rechtbank heeft haar oordeel dat de rioleringsproblemen voor rekening komen van [geïntimeerde] erop gebaseerd dat [geïntimeerde] van deze problematiek geweten moet hebben en daarvan ten onrechte geen melding heeft gemaakt bij de bezichtigingen voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst. Die motivering is door [geïntimeerde] niet aangevochten. Het hof oordeelt dat de exoneratie van artikel 20 niet zover strekt dat die de mededelingsplicht van de verkoper opzijzet om melding te maken van bij hem bekende gebreken die aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan.

5.13

Per saldo treft het incidenteel appel dan ook geen doel.

Het bouwkundig onderzoek

De koopovereenkomst is gesloten zonder het voorbehoud van een bouwkundig onderzoek. De in de standaard NVM-akte opgenomen ontbindende voorwaarde die daarop betrekking heeft, is doorgehaald (zie rov 3.4). Volgens [appellanten] waren er zoveel belangstellenden voor de woning dat als zij dit voorbehoud wel hadden gemaakt, de woning waarschijnlijk niet aan hen was verkocht. [appellanten] maken er een heel punt van dat dat [geïntimeerde] zou hebben belet dat er kort voor het passeren van de akte van levering niet alsnog een bouwkundig onderzoek kon plaatsvinden, maar zij geven niet aan op grond waarvan [geïntimeerde] daartoe verplicht zou zijn. Zij stellen vervolgens dat [geïntimeerde] , via zijn makelaar, zou hebben toegezegd de gebreken die voortvloeien uit het bouwkundig onderzoek dat kort nadien plaatsvond, voor zijn rekening te zullen herstellen. De rechtbank heeft die stelling niet gevolgd, waartegen [appellanten] hun grief II richten.

5.14

Aan hun stelling hebben [appellanten] ten grondslag gelegd een antwoordmail van

12 juli 2023 van hun aankoopmakelaar, gericht aan hun toenmalige advocaat, waarin deze schrijft:

“Er was bij verkoper sprake van hectiek door verhuizing en naar wat ik begreep, ook persoonlijke spanning. Verkopend makelaar gaf aan dat er niets anders opzat dan de keuring na overdracht te doen en dat er geen gekke dingen zouden zijn en verkoper niet weg zou lopen voor eventuele niet gemelde gebreken. Bijvoorbeeld ook dat het met de nog niet afgestelde kozijnen goed zou komen. Verkopend makelaar heeft inderdaad gezegd dat verkoper ervoor zou staan als eventuele gebreken zouden worden aangegeven door de deskundige.”

[geïntimeerde] heeft betwist een dergelijke toezegging te hebben gedaan en heeft een verklaring van zijn makelaar overgelegd, die op de mail van de makelaar van [appellanten] reageert:

“Het afstellen van de deuren en kozijnen aan de achterzijde van de woning moest nog plaatsvinden, dit is inderdaad toegezegd door verkoper en ook als zodanig voor overdracht uitgevoerd. Verkoper heeft zich correct aan zijn afspraak gehouden; dit was voor ons een vanzelfsprekendheid en is ook als zodanig gemeld.

Met betrekking tot zondermeer herstel van niet gemelde en/ of achteraf door een deskundige geconstateerde, danwel niet bekende gebreken, is door ons geen concrete toezegging gedaan. Hier was ook geen enkele aanleiding toe en waren wij niet bevoegd.”

5.15

Het hof oordeelt dat [appellanten] niet aannemelijk hebben gemaakt dat [geïntimeerde] , nadat in de koopovereenkomst een vergaande exoneratieclausule was opgenomen, op enig moment rond de passeerdatum van de akte van levering een daarop diametraal staande toezegging zou hebben gedaan dat alle gebreken die bij een bouwkundig onderzoek aan het licht zouden komen, alsnog voor zijn rekening zouden komen. De mail van 5 augustus 2021 van [appellante1] (zie hiervoor onder 3.5) waarin hij aankondigt nog graag een bouwkundig onderzoek te laten plaatsvinden, wijst er ook helemaal niet op dat dit onderzoek zag op gebreken die mogelijk voor rekening van [geïntimeerde] zouden komen. Hij schrijft daarin immers dat het onderzoek diende om een inschatting te maken van de kosten die de komende jaren voor rekening van [appellanten] zouden komen, zoals de rechtbank ook al heeft overwogen. [appellanten] zijn hier niet meer op ingegaan en hebben ook niet aangegeven waarom de mededeling van wat hun makelaar van een gesprek met de makelaar van [geïntimeerde] zou hebben begrepen, voor zou moeten gaan boven de tussen partijen opgemaakte, ondertekende koopovereenkomst. Daarbij moet ook worden betrokken dat makelaars naar vaste jurisprudentie moeten worden aangemerkt als niet meer dan bode van hun opdrachtgever, zodat de enkele mededeling van de verkopende makelaar van [geïntimeerde] , wat daarvan verder ook zij, niet aan [geïntimeerde] als hem bindende toezegging kan worden aangemerkt.

Het hof passeert in dit licht het aanbod om de aankoopmakelaar als getuige te horen als niet terzake dienend.

Het dak van het hoofdgebouw

5.16

De derde grief ziet volgens de toelichting daarop op de gevorderde schadevergoeding voor nog te verrichten herstelwerkzaamheden aan het dak van het hoofdgebouw. Hoewel dat niet heel duidelijk was gevorderd, gaat het hof ervan uit dat dit ziet op de kosten van dakrenovatie, opgenomen in de onder 3.16 genoemde aanmaning. Het hof gaat er in navolging van de rechtbank vanuit dat [appellanten] niet hebben aangetoond dat dit dak ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst lekte. [geïntimeerde] had voor het sluiten van de koopovereenkomst meegedeeld dat er lekkage was geweest en dat deze was verholpen. In het eerste onderzoek van EBN is ook niet vermeld dat het dak lekte, alleen dat het dak aan slijtage onderhevig was en dat het op een termijn van vijf jaar vervangen moest worden. Ter zitting bij de rechtbank hebben [appellanten] ook erkend dat er geen lekkagesporen in de woning waren.

5.17

[appellanten] hebben gesteld dat zij in december 2021 lekkage aan het dak hebben opgemerkt. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] zich op dit punt terecht op de exoneratieclausule van artikel 20 van de koopovereenkomst beroept. Daarbij kan dan in het midden blijven of de lekkage het gevolg was van werkzaamheden die in opdracht van [appellanten] aan de dakdoorvoer van de cv hebben plaatsgevonden, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld. Deze lekkage uit december 2021 hebben [appellanten] pas op 22 november 2022 aan [geïntimeerde] meegedeeld. De rechtbank heeft dan ook terecht overwogen dat, afgezien van de exoneratieclausule, dit onderdeel van de vordering ook niet toewijsbaar is omdat [appellanten] niet tijdig hebben geklaagd over de lekkage aan het dak.

Het hof is het dan ook met de rechtbank eens dat de renovatie voor het dak een tegenvaller voor [appellanten] is die voor hun eigen rekening komt.

De achtergevel

5.18

De vierde grief van [appellanten] ziet op de achtergevel. De grief laat zich lastig lezen, omdat deze grief lijkt te gaan over gebreken aan de uitbouw, maar het bedrag dat wordt genoemd van € 22.099,33 ziet op een offerte van Home Vision van 27 maart 2024, die net als de eerdere offerte van Kunststof Noord (zie rov 3.15) betrekking heeft op nieuwe kunststof kozijnen in de achtergevel van het hoofdgebouw en vervanging van de kunststofschrootjes in die achtergevel, zij het dat in de offerte van Home Vision hieraan ook nieuwe schuifdeuren voor de uitbouw aan zijn toegevoegd. Home Vision meldt over de bestaande kozijnen dat die veel gebreken vertonen, deels verkeerd zijn geplaatst (binnenste buiten), niet stevig genoeg zijn, dat er sprake is van verschillende kleuren, dat sommige toegepaste materialen niet bestand zijn tegen Uv-straling, dat er geen veiligheidsglas in zit, dat deze niet voldoende inbraakwerend zijn, dat nog aanwezige oorspronkelijke houten kozijnen rot zijn, en dat sprake is van kiervorming.

5.19

Daargelaten dat Home Vision mogelijk belang heeft bij het verkrijgen van een order voor het plaatsen van nieuwe kozijnen, wil het hof best aannemen dat de bestaande kozijnen diverse gebreken vertonen, waarvan sommige van esthetische aard zijn en andere maken dat het woongenot van [appellanten] inmiddels behoorlijk wordt aangetast. Ook voor deze gebreken geldt echter dat [geïntimeerde] zich kan beroepen op de exoneratieclausule van artikel 20 van de koopovereenkomst. Niet gebleken is dat ten tijde van het opstellen van de koopovereenkomst en de daarop gevolgde overdracht, de vertrekken die grensden aan de achterzijde van de woning niet voor normaal gebruik geschikt waren. EBN meldt in haar eerste rapport alleen dat een aantal ramen en deuren van de kunststof puien klemmen dan wel niet optimaal sluiten en dat deze opnieuw gesteld moeten worden, en dat bij in de achtergevel van de uitbouw een latei ontbreekt. Van die latei had Viet al op 11 oktober 2021 geschreven dat hij de kosten daarvan voor zijn rekening zou nemen (zie rov 3.10).

5.2

[appellanten] noemen nog een aantal andere gebreken aan de uitbouw, maar dat die bestonden ten tijde van het passeren van de akte van levering blijkt niet uit de overgelegde deskundigenrapporten.

5.21

Ook op het punt van de achtergevel oordeelt het hof dat [appellanten] niet hebben aangetoond dat [geïntimeerde] in de nakoming van de koopovereenkomst is tekortgeschoten. Aangezien de door [appellanten] genoemde gebreken aan de woning – anders dan die welke samenhangen met de lekke riolering - daarmee geen van alle voor rekening van [geïntimeerde] komen, strandt ook de vordering van [appellanten] tot partiële ontbinding van de koopovereenkomst en tot aanpassing van de koopprijs.

[appellanten] komt geen beroep op dwaling toe

5.22

In hun vijfde grief doen [appellanten] ook nog een beroep op dwaling en vorderen zij subsidiair aanpassing van de prijs op voet van artikel 6:230 lid 2 BW. Ter toelichting op hun dwalingsberoep beroepen [appellanten] zich op alle dwalingsgronden genoemd in artikel 6:228 lid 1 BW.

5.23

Ten aanzien van de grond van artikel 6:228 onder a BW (verkeerde inlichtingen door [geïntimeerde] ) beroepen [appellanten] zich op diverse antwoorden/mededelingen van [geïntimeerde] in de vragenlijst die onjuist zouden zijn. Aangezien vaststaat dat de vragenlijst voor het sluiten van de koopovereenkomst niet aan [appellanten] ter hand is gesteld, kan de koopoverkomst niet gesloten zijn onder invloed van eventuele onjuiste mededelingen daarin. Die dwalingsgrond gaat dus niet op.

Voor de grond van 6:228 onder b BW ( [geïntimeerde] had inlichtingen moeten verstrekken) stellen [appellanten] dat [geïntimeerde] [appellanten] had moeten mededelen dat er sprake was van binnenstromend water in de aanbouw, het niet kunnen verwarmen van de aanbouw en het onkundig uitvoeren van werkzaamheden bij het bouwen van de uitbouw over de erfgrens heen. Ook op deze grond is de vordering niet toewijsbaar. [geïntimeerde] heeft immers betwist dat er sprake was van binnenstromend water en [appellanten] hebben erkend dat geen lekkagesporen zijn aangetroffen. Ook heeft [geïntimeerde] betwist dat hij problemen had met de verwarming van het bijgebouw; dat zulks wel het geval was, is niet gebleken, zodat ook op dit punt geen schending van een mededelingsplicht is aangetoond. Voor zover [appellanten] aanvoeren dat [geïntimeerde] had moeten mededelen dat hij de uitbouw deels zelf gerealiseerd had en dat dat impliceert dat de uitbouw onkundig was uitgevoerd, oordeelt het hof dat, wat daarvan ook zij, dit afstuit op de exoneratieclausule van artikel 20, waarmee een dwaling op dat punt op grond van het tweede lid van artikel 6:228 BW voor rekening van [appellanten] moet blijven. Daarop strandt ook het beroep op wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder c BW) als beide partijen niet geweten hadden van de problemen aan de woning. Het betoog over overschrijding van de kadastrale grenzen is verder niet deugdelijk toegelicht en past ook niet bij de ingestelde vorderingen tot prijsaanpassing, zodat het hof dat verder onbesproken laat.

5.24

[appellanten] betrekken in hun stellingen omtrent de dwaling ook nog de rioleringsproblematiek, maar daarvoor heeft de rechtbank al een vergoeding toegekend en [appellanten] hebben niet aangevoerd dat die vergoeding te laag zou zijn. Hiervoor heeft het hof het incidenteel appel van [geïntimeerde] daarover verworpen.

Aangezien het hof het beroep op dwaling niet honoreert, kan het beroep op artikel 6:230 BW verder onbesproken blijven.

De vordering tot vergoeding van de kosten van het Kadaster

5.25

Deze vordering is verder niet deugdelijk toegelicht, zodat het hof deze vordering zal afwijzen.

De slotsom

Geen van de grieven treft doel. Het hof zal [appellanten] niet-ontvankelijk verklaren in hun hoger beroep tegen het tussenvonnis van 22 november 2023 en het eindvonnis van de rechtbank bekrachtigen en [appellanten] in de kosten van het principaal appel veroordelen, te begroten op het van [geïntimeerde] geheven griffierecht en op twee punten naar tarief III van het liquidatietarief voor salaris advocaat. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel appel, te begroten op 1 punt (2 punten maal factor 0,5) naar tarief I van het liquidatietarief. Dit salaris moet nog worden verhoogd met de forfaitaire nakosten die zijn opgenomen in dat tarief.

6.De beslissing

Het hof:

6.1

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep gericht tegen het tussenvonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 22 november 2023;

6.2

bekrachtigt het eindvonnis van 13 maart 2024;

6.3

veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in principaal hoger beroep:

€ 798,- aan griffierecht.

€ 3.142, - aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten naar het toepasselijke tarief III)

6.4

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] in incidenteel hoger beroep:

€ 858,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (1 punt naar het toepasselijke tarief I)

6.5

bepaalt dat al deze proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

6.6

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.W. Zandbergen en J. Smit, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

14 oktober 2025.

Aansprakelijkheid verkoper voor gebreken aan woning na koopovereenkomst met vergaande exoneratieclausule