ECLI:NL:GHARL:2025:7498

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.343.631/01

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 551737

arrest van 25 november 2025

in de zaak van

1.[appellant] ,

2. [appellante],

die wonen in [woonplaats] ,

die hoger beroep hebben ingesteld,

en bij de rechtbank optraden als eisers,

hierna samen:
[verkopers]en ieder afzonderlijk
[appellant]en
[appellante],

advocaat: mr. E. Zondervan te Amsterdam,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2],

die wonen in [woonplaats] ,

en bij de rechtbank optraden als gedaagden,

hierna samen:
[kopers]en ieder afzonderlijk
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2],

advocaat: mr. K. Çolakoglu te Amsterdam.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

[verkopers] hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, (hierna: de rechtbank) op 24 april 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven
de memorie van antwoord
nagezonden: de spreekaantekeningen die zijn voorgedragen bij de rechtbank.

1.2

Naar aanleiding van het arrest van 29 april 2025 heeft op 2 oktober 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

[verkopers] hebben hun woning verkocht aan [kopers] , die daarna een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde (financieringsvoorbehoud). Volgens [verkopers] is dit beroep niet tijdig en op onjuiste wijze gedaan. Zij vorderen dat [kopers] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding dan wel een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom, in beide gevallen € 44.000, vermeerderd met rente en kosten.

2.2

De rechtbank heeft de vordering van [verkopers] afgewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel en zal dat hierna uitleggen. Hierbij zal het hof eerst de vaststaande feiten weergeven.

3.De feiten

3.1

[verkopers] en [kopers] hebben op 14 september 2022 een koopovereenkomst gesloten waarbij [verkopers] de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) hebben verkocht aan [kopers] voor een koopsom van € 440.000.

3.2

[kopers] werden bij de aankoop van de woning bijgestaan door de heer [naam1] , financieel adviseur bij De Hypotheekshop (hierna: [naam1] ). [verkopers] werden bij de verkoop bijgestaan door hun verkoopmakelaar, de heer [naam2] , van [naam3] makelaars (hierna: [naam2] ).

3.3

In de koopovereenkomst zijn de volgende bepalingen opgenomen:

“
artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom

5.1.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 20 oktober 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 44.000,- (…)

5.2.

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. (…)

artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2. (…).

(…). Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

artikel 15 Ontbindende voorwaarde15.1.Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 13 oktober 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 400.000,- (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.

(…)

15.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op 13 oktober 2022door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

De mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: een afwijzingsbrief van de geldverstrekkende instelling waar de hypotheek is aangevraagd waarin ten minste het onderpand, de personalia van de aanvrager, datum aanvraag en de aan te vragen hypotheeksom zijn opgenomen. (…)”

3.4

Op 11 oktober 2022 stuurt [naam1] een e-mailbericht aan [naam3] makelaars. Daarin is – voor zover relevant - het volgende opgenomen:

“Wij zijn voor onze klanten de heer [geïntimeerde1] en mevrouw [geïntimeerde2] bezig met de financiering voor de aankoop van de [adres] te [woonplaats] ,

Helaas moeten wij u vragen, mede namens de kopers de koopovereenkomst te ontbinden omdat wij geen bindende financiering kunnen krijgen.

Als zelfstandig ondernemer is een inkomensverklaring nodig, door een veel lagere inkomensbepaling door Pentrax ten opzichte van de verwachting van de klant is de gevraagde hypotheek bij Nat. Nederlanden (verhuisregeling) niet haalbaar.

Wij krijgen nog een afwijzing van Nationale Nederlanden, zodra die binnen is zullen wij u die doen toekomen.”

3.5

In een e-mail van 12 oktober 2022 reageert [naam2] als volgt:

“Bedankt voor onderstaand bericht. (…) Graag ontvangen wij spoedig de afwijzing-, inclusief een goed onderbouwde reden van de bank.”

3.6

Op 12 oktober 2022 heeft Nationale Nederlanden aan de Hypotheekshop laten weten dat de hypotheekaanvraag is afgewezen. In dat bericht (hierna de afwijzing) staat het volgende vermeld:

“Bedankt voor de hypotheekaanvraag namens [geïntimeerde2] . Wij brengen geen rentevoorstel uit voor deze aanvraag. (…)

De aanvraag past niet op basis van LTI. De overschrijding is meer dan 3% (…). We hebben de aanvraag definitief beëindigd. (…)”

3.7

Op 14 oktober 2022 om 12:07 uur stuurt [naam2] een e-mailbericht aan [naam1] , waarin staat:

“Tot op heden heb ik nog géén mail ontvangen met als bijlage een goed onderbouwde reden vanuit de bank met daarin de afwijzing voor de financieringsaanvraag. Gisteren nog heb ik via de app contact gehad met koopster en zij gaf aan contact met u gehad te hebben en u zou de afwijsbrief binnen hebben en deze naar ons versturen z.s.m. We hebben dus nog niets binnen en voor zover gaat verkoper niet akkoord met de ontbinding.

Ik zie graag vandaag, voor 16:00 uur, de afwijsbrief van de bank tegemoet.”

3.8

Op 14 oktober 2022 om 12:44 uur stuurt [naam1] aan [naam2] het op 7 oktober 2022 gedateerde rapport “Inkomensverklaring Ondernemer” van Pentrax en het aan Nationale Nederlanden gerichte “Aanvraagformulier hypothecaire geldlening”. Op het aanvraagformulier staat onder het kopje inkomen van [geïntimeerde1] een bedrag van € 30.179 en onder het kopje inkomen van [geïntimeerde2] is geen bedrag opgenomen. In dat formulier zijn verder gegevens vermeld over het onderpand en het gevraagde hypotheekbedrag. In het begeleidende e-mailbericht van 14 oktober 2022 staat – voor zover relevant – het volgende:

“Bijgaand doe ik de afwijzing van Nationale Nederlanden toekomen. (…) Klanten hebben bij Pentrax de inkomensaanvraag ingediend. (…) In aanvang hebben de klanten aangegeven een zakelijk inkomen te hebben van circa € 60.000,-. Bij de inkomensbepaling van Pentrax bleek al snel dat het inkomen van mevrouw [geïntimeerde2] (als startend ondernemer) niet meegeteld kon worden (nog geen volledig jaar zelfstandig en nog geen winst gemaakt). (…)
De aanvraag voor de inkomensverklaring bij Pentrax heeft inderdaad langer op zich laten wachten omdat de boekhouder van de kopers niet alle gewenste informatie snel en correct heeft aangeleverd.

Het inkomensresultaat van de Inkomenstoetsing laat echter een veel lager inkomen zien waardoor de financiering op basis van inkomen helaas niet haalbaar is.

Bijgaand doe ik je onze hypotheekaanvraag toekomen evenals Pentrax inkomensverklaring.”

3.9

Op 14 oktober 2022 om 13:52 uur reageert [naam2] als volgt:

“Bedankt voor deze mail en de bijgevoegde documenten. Lees ik er overheen, of zit er géén afwijsbrief bij vanuit de bank. Ik kan in dat geval hier nog steeds niet al te veel mee.
Zie graag de afwijsbrief tegemoet vandaag voor 16:00 uur.”

3.1

Op 14 oktober 2022 om 15:16 uur stuurt [naam1] per e-mail de afwijzing van Nationale Nederlanden alsnog aan [naam2] toe. Diezelfde dag hebben [verkopers] laten weten niet in te stemmen met de ontbinding van de koopovereenkomst.

3.11

[verkopers] hebben [kopers] per brief van 31 oktober 2022 gesommeerd om binnen acht dagen een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten. [kopers] hebben geen gehoor gegeven aan deze sommatie.

3.12

In de brief van 15 november 2022 ontbinden [verkopers] de koopovereenkomst en sommeren zij [kopers] een bedrag van € 44.000 aan hen te betalen. [kopers] hebben niet betaald.

4.Het oordeel van het hof

inleiding

4.1

In artikel 15.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat koper de overeenkomst kan ontbinden als er geen bindend aanbod tot een hypothecaire lening is verkregen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling. De mededeling dat de koper de ontbinding inroept, dient uiterlijk op 13 oktober 2022 door de wederpartij of diens makelaar te zijn ontvangen.

4.2

[verkopers] stellen zich op het standpunt dat het beroep op de ontbindende voorwaarde door [kopers] niet rechtsgeldig is gedaan. Volgens [verkopers] is de aanvullende documentatie niet tijdig verstrekt, voldoet deze documentatie niet aan de eisen uit de koopovereenkomst en kan – gelet op deze stukken – niet gecontroleerd dan wel geconcludeerd worden dat [kopers] aan hun inspanningsplicht hebben voldaan. Het hof zal deze stellingen hierna thematisch bespreken.

de mededeling is ‘goed gedocumenteerd’ gedaan

4.3

Artikel 15.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat de mededeling schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen dient te geschieden. Onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan: een afwijzingsbrief van een geldverstrekkende instelling waar de hypotheek is aangevraagd waarin ten minste het onderpand, de personalia van de aanvrager, de datum van de aanvraag en de aan te vragen hypotheeksom zijn opgenomen. Het doel van artikel 15.3 en de documentatieplicht is om te waarborgen dat de potentiële koper niet te lichtzinnig een bod kan doen op een onroerende zaak, maar dat hij bepaalde inspanningen moet verrichten om de benodigde financiering te verkrijgen. De documentatieplicht strekt ertoe dat deze inspanningen door de verkoper kunnen worden gecontroleerd. Voor de vraag hoever die documentatieplicht strekt, zijn van belang alle omstandigheden van het geval, in hun onderlinge samenhang bezien.

4.4

Volgens [verkopers] is niet aan de documentatieplicht voldaan, omdat de afwijzing van Nationale Nederlanden van 12 oktober 2022 alleen de personalia van de aanvrager bevatten, en niet het onderpand of de aan te vragen hypotheeksom. Het hof is van oordeel dat deze omstandigheid onvoldoende is om te concluderen dat [kopers] niet aan de documentatieplicht hebben voldaan. De koopovereenkomst is opgesteld door (de makelaar) van [verkopers] en er is gebruik gemaakt van een NVM-modelovereenkomst. Op de mondelinge behandeling hebben partijen verklaard dat vooraf niet is gesproken of onderhandeld over de tekst van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. Een strikte grammaticale uitleg is daarom niet op z’n plaats. In dit geval is niet alleen de afwijzing verstrekt aan [verkopers] , maar ook het aanvraagformulier hypothecaire geldlening. Hierop staan het onderpand en de aangevraagde hypotheeksom vermeld. Het hof is – net als de rechtbank – van oordeel dat [verkopers] met deze aanvullende gegevens voldoende in de gelegenheid zijn gesteld om te controleren of [kopers] de ontbindende voorwaarde al dan niet terecht hebben ingeroepen.

4.5

De conclusie is dat [kopers] hebben voldaan aan de documentatieplicht.

de ontbinding is tijdig ingeroepen

4.6

Het hof stelt vast dat namens [geïntimeerde1] in een e-mail van 11 oktober 2022 een beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde. De mededeling zelf is daarmee tijdig gedaan. Het hof is het met de rechtbank eens dat het enkele feit dat de aanvullende documentatie een dag na het verstrijken van de termijn is aangeleverd, niet maakt dat het beroep op ontbinding niet rechtsgeldig is. Artikel 15.3 heeft immers een bewijsfunctie en [verkopers] waren op 14 oktober 2022 in staat om de hiervoor bedoelde controle uit te voeren.

geen schending van de inspanningsplicht

4.7

Volgens [verkopers] hebben [kopers] hun inspanningsplicht geschonden. [verkopers] vinden dat van zelfstandig ondernemers kan worden verwacht dat zij vooraf onderzoek doen naar het bedrag dat zij ongeveer kunnen lenen bij een bank. [kopers] zijn uitgegaan van een inkomen van € 60.000 op jaarbasis, terwijl dit in werkelijkheid ging om € 30.000. [kopers] hebben daarmee lichtzinnig gehandeld, aldus [verkopers]

4.8

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de inspanningsplicht van [kopers] niet zo ver gaat dat zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst al onderzocht moesten hebben welk bedrag zij ‘ongeveer konden lenen’. Het hof merkt daarbij op dat het financieringsvoorbehoud juist bedoeld is voor een situatie waarin niet zeker is welk bedrag geleend kan worden bij een geldverstrekker. Dit geldt ook wanneer kopers zelfstandig ondernemers zijn.

4.9

In hoger beroep nemen [verkopers] het standpunt in dat het aan hen verstrekte aanvraagformulier niet de aanvraag is op basis waarvan Nationale Nederlanden heeft beslist. Zij wijzen erop dat een datum ontbreekt en de achternaam ( [geïntimeerde2] ) niet overeenkomt met de personalia op de afwijzingsbrief ( [geïntimeerde2] ). Ook is door [verkopers] een ander aanvraagformulier overgelegd, waarop de inkomensgegevens ontbreken. [kopers] hebben doelbewust een afwijzing geprobeerd uit te lokken, aldus [verkopers]

4.1

Het hof is van oordeel dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn om te oordelen dat Nationale Nederlanden op een andere aanvraag heeft beslist dan die aan [verkopers] is verstrekt. Dat [kopers] op basis van de inkomensbepaling van Pentrax een hypotheekaanvraag hebben ingediend bij Nationale Nederlanden, blijkt onder meer uit de in 3.4 bedoelde e-mail van 11 oktober 2022 van [naam1] . Het hof stelt vast dat de gegevens op het aanvraagformulier overeenkomen met het rapport van Pentrax. Beide documenten zijn aan [verkopers] verstrekt. Op 12 oktober 2022 heeft Nationale Nederlanden laten weten geen rentevoorstel uit te brengen, omdat het inkomen ontoereikend was voor de gevraagde hypotheeksom. Dat de hypotheekvraag onvolledig zou zijn geweest, bijvoorbeeld omdat het inkomen niet zou zijn ingevuld, blijkt niet uit de afwijzingsbrief. Bovendien hebben [kopers] ter zitting aangevoerd dat het door [verkopers] overgelegde aanvraagformulier slechts een uitdraai van de systemen van de Hypotheekshop betreft, wat door [verkopers] onvoldoende is weersproken. Gelet op voorgaande omstandigheden is het enkele feit dat de achternaam van [geïntimeerde2] in de afwijzing met “ [geïntimeerde2] ” onjuist is geschreven, onvoldoende om aan te nemen dat sprake is geweest van een andere aanvraag. Bovendien valt zonder nadere toelichting – die ontbreekt – niet in te zien waarom [kopers] een onjuiste aanvraag zou indienen of bewust een afwijzing wilde uitlokken. Met de ontvangst van de inkomensbepaling door Pentrax van 7 oktober 2022 was duidelijk geworden dat de voor de nakoming van de koopovereenkomst van 14 september 2022 gewenste hypotheeksom niet haalbaar zou zijn, voor welke omstandigheid juist tussen partijen het voorbehoud was overeengekomen.

geen strijd met de redelijkheid en billijkheid

4.11

[verkopers] stellen zich verder nog op het standpunt dat het beroep van [kopers] in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, omdat [kopers] , gelet op het verschil tussen het inkomen van € 60.000 waarvan [kopers] uitgingen en het daadwerkelijke toetsingsinkomen van € 30.000, de koopovereenkomst te lichtvaardig zijn aangegaan. Naar het oordeel van het hof is met dat enkele verschil nog niet gebleken van bijzondere omstandigheden die een beroep op de redelijkheid en billijkheid rechtvaardigen. Bovendien is niet komen vast te staan dat [kopers] lichtvaardig hebben gehandeld bij het aangaan van de koopovereenkomst. Zij hebben gemotiveerd aangevoerd dat zij voorafgaand aan het traject bij de boekhouder het gezamenlijk inkomen hebben opgevraagd en ook een hypotheekadviseur in de arm hebben genomen. Pas na het sluiten van de koopovereenkomst bleek dat het toetsingsinkomen lager lag dan het gezamenlijk jaarinkomen, omdat het inkomen van [geïntimeerde2] vanwege de recente oprichting van haar onderneming niet meetelde en de gemiddelde winst van [geïntimeerde1] in de afgelopen drie jaar onvoldoende was om het gat te dichten.

de conclusie

4.12

De conclusie is dat er in de gegeven omstandigheden geen grond is om aan te nemen dat [kopers] hun documentatie- en inspanningsplicht hebben geschonden. Zij hebben daarom een rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Daarmee is de koop ontbonden en kunnen [verkopers] geen aanspraak maken op een schadevergoeding of contractuele boete. De grieven van [verkopers] falen en het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd.

de proceskosten in hoger beroep

4.13

Het hof zal [verkopers] als de in het ongelijk te stellen partij veroordelen in de kosten van dit hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[1]

4.14

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof:

5.1

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 24 april 2024;

5.2

veroordeelt [verkopers] tot betaling van de volgende proceskosten van [kopers] :

€ 798,- aan griffierecht
€ 4.426,- aan salaris van de advocaat van [kopers] (2 procespunten × appeltarief IV à € 2.213,-)

5.3

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

5.4

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.5

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.A. Wind, J.H. Kuiper en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

25 november 2025.

Beroep op financieringsvoorbehoud bij woningverkoop en afwijzing schadevergoeding