ECLI:NL:GHARL:2025:7993

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 23/2375

uitspraakdatum: 9 december 2025

Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de erven [belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbenden)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 2 juni 2023, nummer ZWO 21/2392, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 82 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 317.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbenden, en mr. A. Bakker, gemachtigde, alsmede [naam2] , taxateur, namens de heffingsambtenaar. Ter zitting is het onderzoek aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen overeenstemming te bereiken over de primaire objectkenmerken.

1.6.

Partijen hebben nadere stukken overgelegd.

1.7.

Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 10 november 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbenden, en mr. A. Bakker, gemachtigde, alsmede mr. [naam3] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

2.Vaststaande feiten

[belanghebbende] , erflater, was eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning met bouwjaar 1970, een garage en een berging, ieder van 20m². De kavel heeft een oppervlakte van ongeveer 745m². De heffingsambtenaar heeft als gebruiksoppervlakte wonen 114m² in aanmerking genomen.

3.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak van € 317.000 per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en voert daartoe aan dat de gebruiksoppervlakte kleiner is, omdat een ruimte is meegenomen die volgens de meetinstructie niet tot de gebruiksoppervlakte wonen mag worden gerekend. Ook zijn de bergingen ten onrechte meegewaardeerd terwijl deze roerend zijn. Ook is de grondwaarde onjuist bepaald. Het vergelijkingsobject [adres2] 2 is onjuist gewaardeerd omdat het onderhoud beter is dan waarmee rekening is gehouden en omdat de gebruiksoppervlakte te klein is vastgesteld. Ter zitting heeft belanghebbende de gronden over de informatieverstrekking in bezwaar onvoorwaardelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.

3.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend en verwijst daartoe naar de door hem overgelegde taxatiematrices.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.^[1]

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.

4.3.

Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.5.

Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de gebruiksoppervlakte wonen onjuist vastgesteld. Het gaat daarbij om een ruimte van ruim 4m² op de eerste verdieping waarin zich de C.V. bevindt, zoals ook staat aangegeven op de bouwtekening. Volgens belanghebbende moet dit als overige inpandige ruimte worden aangemerkt.

4.6.

Het Hof constateert dat de in aanmerking te nemen gebruiksoppervlakte al gedurende een lange tijd een geschilpunt is tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar en dat er al vaak onderzoek naar is gedaan. In de gedingstukken heeft het Hof de volgende bevindingen aangetroffen:

[naam4] , taxateur in opdracht van belanghebbende in het kader van een WOZ bezwaar, januari 2020: 114m²;
[naam5] , taxateur van de heffingsambtenaar, augustus 2022: 109m²;
[naam6] , taxateur van de heffingsambtenaar, januari 2023: 114m²;
[naam7] , taxateur van de heffingsambtenaar, september 2024: 114m² op basis van de bouwtekeningen, heeft 109m² geaccepteerd op basis van eigen opgave belanghebbende dat de woning kleiner is gebouwd dan blijkt uit de bouwtekening;
[naam8] , medewerker buitendienst van de heffingsambtenaar, april 2025: 114m².

4.7.

Niet is in geschil dat deze vijf opgaven zijn gedaan door ter zake deskundigen. Hoewel belanghebbende kan worden toegegeven dat de omschrijving in de meetinstructie in dit geval enige ruimte laat voor interpretatie, zijn vier van de vijf deskundigen tot dezelfde conclusie gekomen over hoe de ruimte op de eerste verdieping moet worden gekwalificeerd, waarbij zij de meetinstructie hebben toegepast. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de gebruiksoppervlakte wonen terecht op 114m² heeft gesteld. Het hoger beroep slaagt op dit punt niet.

4.8.

In de laatstelijk overgelegde matrix van 25 mei 2025 zijn als bijgebouwen uitsluitend een stenen berging en een garage in de waardering betrokken. Van deze bijgebouwen is niet in geschil dat ze onroerend zijn. Voor zover belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar ten onrechte ook nog roerende zaken in de waardering heeft meegenomen, ontbeert dat betoog feitelijke grondslag en kan het om die reden niet slagen.

4.9.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [naam6] van 18 januari 2023 alsmede verschillende matrices, waarvan de laatste op 25 mei 2025 is overgelegd. In deze laatste matrix is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 319.000 aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen in [plaats1] die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten:

[adres3] 11, verkocht op 14 april 2020 voor € 305.000;
[adres2] 2, verkocht op 3 mei 2019 voor € 387.505;
[adres4] 96, verkocht op 4 november 2019 voor € 290.000.

4.10.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport, de matrices en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object, de locatie, het bouwjaar, de inhoud, de kavel en de overige kenmerken, zijn de vergelijkingsobjecten goed genoeg vergelijkbaar met de onroerende zaak om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. De heffingsambtenaar heeft daarbij kenbaar rekening gehouden met het achterstallige onderhoud, de mindere kwaliteit en de gedateerde voorzieningen van de woning door deze achtereenvolgens op matig, matig en slecht te stellen. Dit leidt tot een afwaardering van de opstal met ongeveer 45% ten opzichte van het gecorrigeerde gemiddelde van de vergelijkingsobjecten. Gelet hierop, had het op de weg van belanghebbende gelegen om een nog grotere waardedruk concreet te onderbouwen, bijvoorbeeld aan de hand van offertes voor herstelwerkzaamheden. Dit heeft belanghebbende echter niet gedaan.

4.11.

Voorts heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat ondanks de omschrijving in de verkoopadvertentie, het vergelijkingsobject [adres2] 2 toch ook als matig moet worden aangemerkt wat betreft onderhoudstoestand gelet op de volledige omschrijving in de verkoopadvertentie. Het Hof acht dit aannemelijk. Verder is het Hof van oordeel dat het in dit geval voor de waardering van de woning niet doorslaggevend is of de gebruiksoppervlakte van het vergelijkingsobject [adres2] 2 130 of 134m² bedraagt. Waarderen van onroerende zaken met inachtneming van verschillende ficties, zoals gebeurt op grond van de Wet WOZ, is geen exacte wetenschap en een matrix is slechts een hulpmiddel bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde. Dit betekent dat, zoals de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken heeft gesteld, de waardering van onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten altijd geschiedt binnen een bepaalde marge van waarschijnlijkheid. Het Hof is van oordeel dat een eventueel verschil van 4m² in de gebruiksoppervlakte van een vergelijkingsobject, dat ook op andere onderdelen verschilt van de woning, dan niet noodzakelijkerwijs moet leiden tot een lagere schatting van de waarde van de woning.

4.12.

Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat op het perceel een erfdienstbaarheid rust die erop neerkomt dat de voortuin in het geheel niet bebouwd mag worden, zelfs mag er geen erker worden geplaatst. De heffingsambtenaar heeft hiertegen onweersproken ingebracht dat de voortuinen van de vergelijkingsobjecten evenmin bebouwd mogen worden op grond van de geldende voorschriften in het bestemmingsplan. Het Hof ziet in de uitleg van belanghebbende van de erfdienstbaarheid geen aanleiding om aannemelijk te achten dat die zodanig beperkender is dan de beperkingen die voortvloeien uit de bestemmingsplanvoorschriften, dat daarvan waardedruk uitgaat ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Verder is niet gebleken dat de voor de woning geldende bebouwingsvoorschriften afwijkend zijn van wat gebruikelijk is zodat ook in zoverre niet aannemelijk is dat sprake is van waardedruk.

4.13.

Belanghebbende heeft voorts kort vóór de tweede zitting een schriftelijk stuk ingebracht. Voor zover daarin feitelijke stellingen staan die zien op de gebruiksoppervlakte, de objectkemmerken van het vergelijkingsobject [adres2] 2 en de bebouwingsmogelijkheden van het perceel zijn die begrepen in hetgeen hiervoor reeds is besproken. Voor zover daarin overigens stellingen voor het eerst naar voren zijn gebracht acht het Hof die in strijd met de goede procesorde zodanig laat ingebracht – terwijl dat wel eerder had gekund - dat noch de heffingsambtenaar noch het Hof zich daarop afdoende heeft kunnen voorbereiden. Het Hof laat die stellingen daarom buiten beschouwing.

4.14.

Omdat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken de waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt het Hof niet toe aan een beoordeling van de door belanghebbende overgelegde matrix.

Slotsom

4.15.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 9 december 2025 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(J.W.J. de Kort) (J.M.W. van de Sande)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ