ECLI:NL:GHARL:2025:8407

• Datum uitspraak: 16 december 2025
• Publicatiedatum: 19 december 2025
• Zaaknummer: 24/300
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.R. van der Heide
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 16 december 2025 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 309.000 per waardepeildatum 1 januari 2019, wat leidde tot een aanslag onroerendezaakbelasting van € 382,85 voor het jaar 2020. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar handhaafde zijn beslissing. De rechtbank Gelderland verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting op 13 november 2025 heeft belanghebbende zijn standpunt toegelicht, waarbij hij aanvoerde dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog had vastgesteld en dat de vergelijkingsmethode die gebruikt is voor de waardebepaling niet legitiem is. De heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde en verwees naar een taxatierapport dat de waarde op € 317.000 had getaxeerd. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd voor de vastgestelde waarde en dat de argumenten van belanghebbende niet opgingen. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Er werd geen griffierecht of proceskostenvergoeding toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 24/300

uitspraakdatum: 16 december 2025

Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 december 2023, nummer 20/6993, ECLI:NL:RBGEL:2023:6697, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 309.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 382,85.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 november 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn partner [naam1] , alsmede [naam2] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1997 gebouwde geschakelde woning met een garage, een aanbouw en een tuinhuis. De woning heeft een woonoppervlak van 141 m2 en de perceeloppervlakte bedraagt 283 m².

2.2.

De onroerende zaak is door belanghebbende op 3 januari 2020 verkocht en op 28 april 2020 geleverd. De verkoopprijs bedroeg € 340.000.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld erop gewezen dat de heffingsambtenaar de waarde heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Dit systeem is volgens belanghebbende niet bruikbaar omdat elk huis uniek is. De Wet WOZ is daarom niet rechtmatig en wordt niet rechtmatig uitgevoerd door de heffingsambtenaar en is in strijd met artikel 1 van de Grondwet. Volgens belanghebbende had daarom de Wet op de Grondbelasting – de voorloper van de Wet WOZ – in stand moeten blijven. Daarnaast kan de beschikking niet in stand blijven, omdat de heffingsambtenaar volgens belanghebbende de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, in het bijzonder het vertrouwensbeginsel. Onder verwijzing naar de uitspraak van dit Hof van 5 september 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:7658, betreffende de WOZ-waarde van onroerende zaak voor het jaar 2015, bepleit belanghebbende dat voor het belastingjaar 2020 de vastgestelde waarde moet worden verminderd met € 22.000.

3.3.

Belanghebbende heeft ter zitting, na een toelichting van het Hof, gesteld niet langer een punt te maken van het ontbreken van de datum op het afschrift van de uitspraak die hij van de Rechtbank heeft ontvangen.

3.4.

De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 309.000 niet te hoog is en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Ter onderbouwing verwijst hij naar een op 23 oktober 2023 opgesteld taxatierapport, waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 317.000. In dit rapport is een matrix met drie referentieobjecten opgenomen die zijn gelegen in dezelfde straat en van hetzelfde type zijn als de onroerende zaak.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2.

In artikel 20 van de Wet WOZ is bepaald dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Op grond hiervan is het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: UBOUW) vastgesteld. In artikel 2 UBOUW is vervolgens bepaald dat bij ministeriële regeling een instructie wordt vastgesteld waarin regels zijn neergelegd voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling van onroerende zaken op de voet de Wet WOZ. Artikel 4 van deze Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken luidt voor zover van belang als volgt:

“1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn; (…).”

4.3.

Uit het hiervoor bij 4.2. beschreven rechtskader volgt dat het betoog van belanghebbende dat de vergelijkingsmethode niet legitiem zou zijn en de heffingsambtenaar daarom onrechtmatig handelt, geen hout snijdt.

4.4.

Ten aanzien van het door belanghebbende gedane beroep op schending van de Grondwet overweegt het Hof dat het hem op grond van artikel 120 van de Grondwet en artikel 11 van de Wet algemene bepalingen niet vrij staat om formele wetgeving - in dit geval de Wet WOZ - te toetsen op haar grondwettigheid, respectievelijk de innerlijke waarde of billijkheid van de Wet WOZ te beoordelen.

4.5.

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

4.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de matrix, welke beide door belanghebbende inhoudelijk niet zijn bestreden, de door haar verdedigde waarde van € 309.000 voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt.

4.7.

Aan de gestelde schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft belanghebbende, geen, dan wel onvoldoende, feiten ten grondslag gelegd die zien op het nemen van de WOZ-beschikking. Reeds daarom slaagt het beroep van belanghebbende op deze beginselen niet. Dat geldt ook voor de door belanghebbende gestelde toezegging van de heffingsambtenaar. Daar komt bij dat, anders dan belanghebbende meent, voor de jaarlijkse waardebepaling van de onroerende zaak geldt dat ieder jaar op zichzelf staat. Er bestaat daarom geen aanleiding voor de door belanghebbende bepleite verlaging van de beschikte waarde met € 22.000. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 16 december 2025 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(H. de Jong) (R.R. van der Heide)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.