Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.340.014/03
zaaknummer rechtbank Overijssel 287581
arrest van 13 januari 2026
in de zaak van
1.Logistance B.V. ,
gevestigd te Oldebroek ,
2.
Lomax Vastgoed B.V.,
Lomax Vastgoed B.V.,
gevestigd te Zwolle ,
3.
[appellant3],
[appellant3],
wonende te [woonplaats1] ,
die hoger beroep hebben ingesteld,
en bij de rechtbank optraden als eisers,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [woonplaats2] ,
2.
[geïntimeerde2] B.V.,
[geïntimeerde2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats1] ,
3.
[geïntimeerde3],
[geïntimeerde3],
wonende te [woonplaats3] ,
4.
[geïntimeerde4] B.V.,
[geïntimeerde4] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats2] ,
5.
[geïntimeerde5] B.V.,
[geïntimeerde5] B.V.,
gevestigd te Zwolle ,
6.
Wiwawi 2 B.V.,
Wiwawi 2 B.V.,
gevestigd te Zwolle ,
7.
Botterweg B.V.,
Botterweg B.V.,
gevestigd te Zwolle ,
8.
Drijberweg B.V.,
Drijberweg B.V.,
gevestigd te Zwolle ,
9.
Thienenweg B.V.,
Thienenweg B.V.,
gevestigd te Zwolle ,
10.
Werkerweg B.V.,
Werkerweg B.V.,
gevestigd te Zwolle ,
11.
Groteweg B.V .,
Groteweg B.V .,
gevestigd te Zwolle ,
12.
Vasari Beheer B.V.,
Vasari Beheer B.V.,
gevestigd te Nijverdal ,
13.
[geïntimeerde13],
[geïntimeerde13],
wonende te [woonplaats4] ,
14.
Stichting Administratiekantoor Triple T,
Stichting Administratiekantoor Triple T,
gevestigd te Zwolle ,
15.
Goedgelegen Vastgoed B.V.,
Goedgelegen Vastgoed B.V.,
gevestigd te Zwolle ,
16.
[geïntimeerde16],
[geïntimeerde16],
wonende te [woonplaats5] ,
17.
Rock Development B.V.,
Rock Development B.V.,
gevestigd te Zwolle ,
18.
Samenzorgbouw B.V.,
Samenzorgbouw B.V.,
gevestigd te Hattem ,
geïntimeerden,
die bij de rechtbank optraden als verweerders,
advocaat: mr. R.S. van der Spek.
Appellanten worden hierna
Logistance,
Lomaxen
[appellant3]genoemd en samen worden zij
Lomax c.s.genoemd. Geïntimeerde 1 wordt aangeduid als
[geïntimeerde1], geïntimeerde 3 als
[geïntimeerde3], geïntimeerde 5 als
[geïntimeerde5], geïntimeerde 13 als
[geïntimeerde13], geïntimeerde 14 als
Triple Ten geïntimeerde 16 als
[geïntimeerde16]. Geïntimeerden 1 t/m 13 en 15 t/m 18 worden samen aangeduid als
GMM.
Logistance,
Lomaxen
[appellant3]genoemd en samen worden zij
Lomax c.s.genoemd. Geïntimeerde 1 wordt aangeduid als
[geïntimeerde1], geïntimeerde 3 als
[geïntimeerde3], geïntimeerde 5 als
[geïntimeerde5], geïntimeerde 13 als
[geïntimeerde13], geïntimeerde 14 als
Triple Ten geïntimeerde 16 als
[geïntimeerde16]. Geïntimeerden 1 t/m 13 en 15 t/m 18 worden samen aangeduid als
GMM.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Lomax c.s. hebben tijdig hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle , op 29 november 2023 tussen partijen heeft gewezen. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord;
- de bepaling van een datum voor de mondelinge behandeling;
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling van 25 november 2025.
1.2.
Vervolgens hebben partijen het hof gevraagd om arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Partijen (Lomax c.s. en GMM) hebben gezamenlijk geïnvesteerd in vastgoed. Tussen hen is op enig moment onenigheid ontstaan. Dit is de reden dat besloten is de gezamenlijke investeringen te ontvlechten. Partijen hebben in dat kader een vaststellingsovereenkomst (vso) gesloten. In de vso is een clausule opgenomen waarin staat – samengevat – dat GMM aan Lomax c.s. garanderen dat de verstrekte informatie over de investeringen, juist, actueel en niet misleidend is. In deze procedure gaat het om de vraag of die garantie geschonden is.
2.2.
Lomax c.s. hebben bij de rechtbank gevorderd om voor recht te verklaren dat GMM (en Triple T ) toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van de garantiebepaling uit de vso. Verder hebben zij gevorderd om voor recht te verklaren dat GMM en Triple T hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de geleden schade. Ook hebben Lomax c.s. gevraagd om de gedaagden te veroordelen tot betaling van schadevergoeding.
2.3.
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. [1] De rechtbank oordeelde onder meer dat niet is aangetoond dat GMM en Triple T de garantiebepaling geschonden hebben.
2.4.
De bedoeling van het hoger beroep van Lomax c.s. is dat de ingestelde vorderingen alsnog worden toegewezen.
2.5.
Het hoger beroep slaagt gedeeltelijk. Lomax c.s. hebben voldoende aangetoond dat GMM toerekenbaar tekortgeschoten zijn door Lomax c.s. niet adequaat te informeren over twee van de vastgoedobjecten ( Thienenweg en Dobbe ). Het hof zal GMM veroordelen tot vergoeding van de schade die Lomax c.s. door die tekortkomingen lijden. De schade zal vastgesteld moeten worden in een schadestaatprocedure. Voor wat betreft een derde vastgoedobject (Obrechtstraat) blijkt niet dat GMM de garantie geschonden hebben. Het hof zal dit oordeel hieronder toelichten. Daarbij wordt eerst een overzicht gegeven van de feiten.
3.De feiten
3.1.
[appellant3] is enig bestuurder en enig aandeelhouder van Logistance. Logistance is op haar beurt enig bestuurder en enig aandeelhouder van Lomax. Lomax is een vennootschap die zich bezighoudt met investeringen in onroerend goed.
3.2.
[geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] (hierna: [geïntimeerden 1 en 3] ) zijn broers. Zij zijn (indirect) directeur-grootaandeelhouder van [geïntimeerde5] (geïntimeerde 5), met welke bv zij al vele jaren actief zijn op de vastgoedmarkt in Zwolle en omgeving. De aandelen in [geïntimeerde5] worden gehouden door [geïntimeerde2] B.V. en [geïntimeerde4] B.V. (geïntimeerden 2 en 4). [geïntimeerde1] is ook enig bestuurder en enig aandeelhouder van Wiwawi 2 B.V. (geïntimeerde 6). [geïntimeerde3] is enig bestuurder en enig aandeelhouder van Vasari Beheer B.V. (geïntimeerde 12). [geïntimeerden 1 en 3] zijn verder direct of indirect bestuurder en/of aandeelhouder van de vijf bv’s die hierboven vermeld zijn als geïntimeerden 7 t/m 11.
3.3.
[geïntimeerde13] is enig bestuurder van Triple T en van Goedgelegen Vastgoed B.V. (geïntimeerden 14 en 15). Triple T is de aandeelhouder van Goedgelegen Vastgoed B.V.
3.4.
[geïntimeerde16] is direct dan wel indirect enig bestuurder en enig aandeelhouder van Rock Development B.V. en Samenzorgbouw B.V. (geïntimeerden 17 en 18).
3.5.
Vanaf 2014 hebben [geïntimeerden 1 en 3] , [appellant3] , [geïntimeerde13] en [geïntimeerde16] samen geïnvesteerd in vastgoed. Daarbij verwierven zij een groot aantal vastgoedobjecten in of nabij Zwolle . Ten behoeve van die gezamenlijke investeringen zijn 19 vennootschappen opgericht (OG-vennootschappen). [geïntimeerden 1 en 3] waren direct of indirect enig bestuurder van die vennootschappen. Feitelijk werden de OG-vennootschappen bestuurd door [geïntimeerde1] . [geïntimeerden 1 en 3] , [appellant3] , [geïntimeerde13] en [geïntimeerde16] hielden elk een aandelenbelang van 25% in de OG-vennootschappen.
3.6.
Vanaf 2017 ontstonden er problemen in de samenwerking. Tussen enerzijds [appellant3] en anderzijds [geïntimeerden 1 en 3] , [geïntimeerde13] en [geïntimeerde16] bestond verschil van inzicht over onder meer de informatieverstrekking, de wijze waarop [geïntimeerde1] de OG-vennootschappen bestuurde, en de vraag of bepaalde projecten door GMM buiten de samenwerking mochten worden gehouden. Vanaf eind 2017 heeft [appellant3] niet meer deelgenomen aan de gezamenlijke overleggen. In 2019 is het conflict verder geëscaleerd.
3.7.
In of omstreeks februari 2019 bracht BPD Ontwikkeling B.V. (hierna: BPD) een bod van € 26,5 miljoen uit (netto € 24,5 miljoen) voor vijf vastgoedobjecten van de investeerders. Het betreft de objecten Thienenweg , Dobbe , Meeuwenlaan , Drijbersingel en Broerenkwartier (hierna samen: de BPD-locaties).
3.8.
Op 15 maart 2019 deed [geïntimeerde1] verslag aan [appellant3] en de andere investeerders over onder meer een voornemen tot verkoop van de BPD-locaties. [geïntimeerde1] schrijft onder meer:
“De verkoop van 5 potentiële woningbouwlocaties ( [adres1] , [adres2] ,
[adres3] , [adres4] en Broerenkerkplein / Weeshuispassage ) is het kader van waarde creatie voor de aandeelhouders noodzakelijk omdat mijns inziens de woningmarkt en prijzen op een hoogtepunt zitten in de markt:
- We niet zelfstandig over zullen gaan tot ontwikkeling en/of verdere zelfstandige financiering
- We nu een interessant volume hebben in een groeimarkt in Zwolle .
Deze verkoop kan zowel de bankfinanciering als de aandeelhoudersfinanciering voor een belangrijk deel laten afnemen. Tegelijkertijd ontstaat er geen discussie tussen aandeelhouders over verkoopbelangen bij achterblijvende aandeelhouders en komt er aanwijsbaar geld vrij dat eventueel gebruikt kan worden voor afwikkeling van andere onderlinge posities binnen verschillende bv's. Voor deze locaties lopen sinds eind december/begin januari gesprekken met diverse partijen, waarvan de eerste bieding nu binnen is van BPD. Deze bieding bedraagt 26.5 miljoen euro (zie bijlage), waarbij ik ervanuit ga dat er nog wel wat ruimte is in bedrag en voorwaarden. Mogelijke andere biedingen sluit ik niet uit; ik verwacht daar binnen enige weken meer duidelijkheid over te kunnen verschaffen. Ik verneem graag jullie mening over de hoogte van de thans voorliggende indicatieve bieding.”
3.9.
Op 12 juni 2019 ondertekende [geïntimeerde5] samen met de gemeente Zwolle en enkele andere partijen de startnotitie ‘Samenwerking Gebiedsvisie Zwartewaterallee Zwolle ’. [geïntimeerde5] gaf daarbij ook samen met een aantal andere partijen, opdracht aan ‘buro MA.AN’ (hierna: Buro Maan) voor het opstellen van de Gebiedsvisie Zwartewaterallee.
3.10.
Op 18 juni 2019 heeft [geïntimeerde5] aan [appellant3] een update gestuurd over de ontwikkelingen bij de verschillende OG-vennootschappen. In de update staat onder meer:
“
Watersteeg b.v.
Watersteeg b.v.
• Gebouw de “ Hooglaer ” [
vastgoedobject Obrechtstraat; toevoeging hof] is per 01-08-2018 voor 100% verhuurd. Nijhuis bouw heeft de locatie naast ons pand ( Kwik-Fit ) aangekocht en kijken we naar een gezamenlijke herontwikkeling van deze locatie. Het zal dan naar verwachting gaan om 3 torentjes met appartementen (250 stuks). De ontwikkeling van “ Hooglaer ” is meegenomen in de nieuwe structuurvisie voor het de hele Zwartewaterallee. Daarvoor is op 12 juni een samenwerking gebiedsvisie Zwartewaterallee Zwolle getekend met alle betrokken partijen.
vastgoedobject Obrechtstraat; toevoeging hof] is per 01-08-2018 voor 100% verhuurd. Nijhuis bouw heeft de locatie naast ons pand ( Kwik-Fit ) aangekocht en kijken we naar een gezamenlijke herontwikkeling van deze locatie. Het zal dan naar verwachting gaan om 3 torentjes met appartementen (250 stuks). De ontwikkeling van “ Hooglaer ” is meegenomen in de nieuwe structuurvisie voor het de hele Zwartewaterallee. Daarvoor is op 12 juni een samenwerking gebiedsvisie Zwartewaterallee Zwolle getekend met alle betrokken partijen.
(…)
• Voor de locatie aan [adres1] in Zwolle [
vastgoedobject Thienenweg ; toevoeging hof] is er recent door de Gemeente een concept startnotitie afgerond. Daarbij geeft men aan ruimte te zien voor de realisatie ongeveer 250 wooneenheden, deels grondgebonden. In de visie van de gemeente past woningbouw op deze locatie in de herontwikkeling van dit gebied. Het gaat hier om een verdeling tussen sociale huur, midden huur en het hogere segment.
vastgoedobject Thienenweg ; toevoeging hof] is er recent door de Gemeente een concept startnotitie afgerond. Daarbij geeft men aan ruimte te zien voor de realisatie ongeveer 250 wooneenheden, deels grondgebonden. In de visie van de gemeente past woningbouw op deze locatie in de herontwikkeling van dit gebied. Het gaat hier om een verdeling tussen sociale huur, midden huur en het hogere segment.
(…)
Dobbe b.v.
(…)
• De gemeente Zwolle neemt de nieuwbouw aan de Dobbe [
vastgoedobject Dobbe ; toevoeging hof] mee in een nieuwe structuurvisie voor het hele gebied. Daarvoor is op 12 juni een samenwerking gebiedsvisie Zwartewaterallee Zwolle getekend met alle betrokken partijen.
vastgoedobject Dobbe ; toevoeging hof] mee in een nieuwe structuurvisie voor het hele gebied. Daarvoor is op 12 juni een samenwerking gebiedsvisie Zwartewaterallee Zwolle getekend met alle betrokken partijen.
Ontwikkellocaties:
• Met BPD en Van Wonen worden er momenteel gesprekken gevoerd over de mogelijke verkoop van een aantal ontwikkelingslocaties aan deze partijen. Dat betreft de locaties aan de Meeuwenlaan , Drijbersingel , Pand Dr. Van Thienenweg , Broerenkwartier , Dobbe en Hooglear . Partijen zijn nu bezig om een 2e bieding met voorwaarden op te stellen.”
3.11.
In een brief van Lomax c.s. aan GMM van 7 augustus 2019 is vermeld dat Lomax c.s. niet op voorhand instemmen met de voorgenomen verkoop van de BPD-locaties aan BPD of aan Van Wonen Projecten B.V. (hierna: Van Wonen). Lomax c.s. vermelden verder dat zij nadrukkelijk wensen het biedingsproces niet te frustreren, en dat zij wel graag betrokken willen worden bij het biedingsproces en de eventuele verkoop.
3.12.
Partijen hebben vanaf september 2019 geprobeerd om hun conflict door middel van mediation op te lossen. Van september tot eind november 2019 heeft de [mediator1] tussen partijen bemiddeld. Vanaf begin december 2019 heeft de [mediator2] bemiddeld.
3.13.
Op 13 november 2019 heeft [appellant3] bij [geïntimeerde5] informatie opgevraagd over een vermogensopstelling over de BPD-locaties. [geïntimeerde5] heeft diezelfde dag per e-mail aan [appellant3] bericht:
“Wat in de waardering is gedaan is het volgende:
- Op basis van de meest recente inschatting die [geïntimeerde1] heeft gemaakt zijn de heren gaan kijken naar de waardering van de locaties;
- Daarbij is alleen vanuit de beoordeling van BPD de inschatting overgenomen dat een te realiseren appartement ca. EUR 30k waarde oplevert voor verkoop van een ontwikkellocatie;
- Dat is aangehouden tegen de diverse locaties;
- (…)
- Bij Thienerweg heeft BPD aangegeven EUR 7 mln te willen betalen op basis van het aantal van ca. 23p appartementen;
- (…)
- Bij de Dobbe worden er naar verwachting 225 gerealiseerd. Daar moet dan echter nog wel 2 mln worden uitgegeven.”
3.14.
Op 26 februari 2020 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: de vso). In de vso is vastgelegd op welke wijze de samenwerking tussen enerzijds Lomax c.s. ( [appellant3] en zijn bv’s) en anderzijds GMM ( [geïntimeerden 1 en 3] , [geïntimeerde13] en [geïntimeerde16] met hun bv’s) beëindigd wordt. Zo is vastgelegd dat Lomax c.s. hun aandelenbelangen in een aantal OG-vennootschappen overdragen aan GMM. Ook is vastgelegd dat een aantal vastgoedobjecten zal worden overgedragen aan Lomax c.s. Naast Lomax c.s. en GMM zijn ook de OG-vennootschappen partij bij de vso. Triple T is geen partij bij de vso.
3.15.
Artikel 4 van de vso bevat een garantie over de informatie die GMM aan Lomax c.s. hebben verstrekt. [2] Deze bepaling luidt, voor zover van belang:
“
4. INFORMATIE VASTGOEDOBJECTEN
4. INFORMATIE VASTGOEDOBJECTEN
4.1
GMM verklaren de voor [Lomax c.s.] relevante informatie ten aanzien van de Vennootschappen te hebben verstrekt. (…) Ten aanzien van de Ontwikkelingsobjecten en de BPD Ontwikkelingslocaties hebben GMM aan [appellant3] c.s. de op
Bijlage 6genoemde informatie verstrekt.
Bijlage 6genoemde informatie verstrekt.
4.2
GMM garanderen naar beste weten dat alle informatie die op grond van artikel 4.1 aan [Lomax c.s.] is verstrekt, juist, actueel en niet misleidend is op de datum van ondertekening van de Vaststellingsovereenkomst. GMM verklaren tevens dat er ten tijde van ondertekening van deze Vaststellingsovereenkomst geen hogere bieding is ontvangen ten aanzien van de BPD Ontwikkellocaties.
4.4
GMM garanderen dat de aangeleverde informatie met betrekking tot de BPD Ontwikkelingslocaties tenminste alle informatie bevat waarvan zij weten of redelijkerwijs hadden kunnen weten dat deze in redelijkheid belangrijk was voor de oordeelsvorming van [Lomax c.s.] bij het aangaan van deze Vaststellingsovereenkomst.”
3.16.
De BPD Ontwikkellocaties (of BPD Ontwikkelingslocaties) die in artikel 4 vso worden aangeduid, zijn de BPD-locaties. Het gaat om de volgende objecten:
- Thienenweg ( [adres1] te Zwolle );
- Dobbe ( [adres2] te Zwolle );
- Meeuwenlaan ( [adres3] te Zwolle );
- Drijbersingel ( [adres4] te Zwolle );
- Broerenkwartier ( [adres5] en [adres6] te Zwolle ).
3.17.
Bijlage 3 bij de vso bevat de volgende vermogensopstelling over de BPD-locaties:
3.18.
Bijlage 5 bij de vso bestaat uit een verwijzing naar informatie op een USB-stick die gedeponeerd is bij de notaris. Bijlage 6 bevat een biedingsbrief van BPD, twee excelsheets, een brief van Nijhuis Bouw B.V. (hierna: Nijhuis) van 12 december 2019 en een brief van Van Wonen van 21 mei 2019. De brieven van BPD en van Van Wonen bevatten een bieding op de BPD-locaties. De brief van Nijhuis betreft een bieding op het object Obrechtstraat.
3.19.
De objecten Thienenweg en Obrechtstraat waren eigendom van Watersteeg B.V. (hierna: Watersteeg BV). Het object Dobbe was eigendom van Teunisbloem B.V. en Dobbe Vastgoed B.V. In de vso is vastgelegd dat Lomax c.s. hun 25% aandelenbelang in deze drie bv’s overdragen aan GMM.
3.20.
Op 26 februari 2020 – de datum waarop partijen de vso ondertekenden – heeft Buro Maan de ‘Gebiedsvisie Zwartewaterallee’ gepresenteerd.
3.21.
In een brief van BPD aan [geïntimeerde5] die als datum 13 maart 2020 vermeldt, staat dat BPD een bod van € 10 miljoen uitbrengt op het object Thienenweg . De brief vermeldt dat aan het bod enkele voorwaarden zijn verbonden.
3.22.
In een brief van BPD aan [geïntimeerde5] met de datum 19 maart 2020 wordt vermeld dat BPD een bod doet van € 9 miljoen op Thienenweg , dit met een eventuele nabetaling van € 30.000 voor elke te realiseren woning boven het aantal van 250. De brief vermeldt dat aan het bod enkele voorwaarden zijn verbonden.
3.23.
Op 20 april 2020 hebben Lomax c.s. en GMM ter uitvoering van de vso, over en weer onroerende zaken en aandelen geleverd (de ‘closing’).
3.24.
Diezelfde dag, 20 april 2020, – enkele uren na de closing – is een overeenkomst ondertekend waarmee Watersteeg BV het vastgoedobject Thienenweg verkoopt aan BPD. De akte van levering van het object vermeldt als koopprijs € 9,16 miljoen exclusief btw.
3.25.
Op 23 juni 2020 hebben Lomax c.s. de rechtbank verzocht om een voorlopig getuigenverhoor te bevelen. Dat verzoek is toegewezen. Vervolgens zijn op 15 en 16 maart 2021 in totaal acht getuigen gehoord, onder wie [geïntimeerde1] , [geïntimeerde13] , [geïntimeerde16] , [getuige1] (van BPD) en [getuige2] (van BPD).
3.26.
Lomax c.s. hebben op 14 oktober 2022 de inleidende dagvaarding in deze procedure uitgebracht. Op 29 november 2023 heeft de rechtbank heeft de vorderingen van Lomax c.s. afgewezen. Tegen die beslissing hebben Lomax c.s. tijdig hoger beroep ingesteld.
4.Het oordeel van het hof
Inleiding
4.1.
Het gaat in dit hoger beroep om de vraag of GMM toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit artikel 4 vso. Lomax c.s. menen dat GMM voor wat betreft drie vastgoedobjecten – Thienenweg , Dobbe en Obrechtstraat – tekortgeschoten zijn. Het hof zal de vordering van Lomax c.s. hieronder per object bespreken.
Thienenweg
4.2.
Het object Thienenweg is een zogenaamde BPD-locatie. Over BPD-locaties bepaalt artikel 4 vso dat GMM ‘naar beste weten’ garanderen dat alle informatie die zij in bijlage 6 van de vso aan Lomax c.s. verstrekt hebben, “juist, actueel en niet misleidend is” op de datum van ondertekening van de vso. Ook hebben GMM verklaard dat geen hogere bieding ontvangen was ten aanzien van de BPD-locaties (artikelen 4.1, 4.2). Verder hebben GMM gegarandeerd dat de aangeleverde informatie met betrekking tot de BPD-locaties tenminste alle informatie bevat waarvan zij weten of redelijkerwijs hadden kunnen weten dat deze in redelijkheid belangrijk was voor de oordeelsvorming van Lomax c.s. bij het aangaan van de vso (artikel 4.3). Het object Thienenweg was eigendom van Watersteeg BV, een van de ‘Vennootschappen’ als bedoeld in artikel 4.1 vso. GMM hebben verklaard dat de voor Lomax c.s. relevante informatie ten aanzien van Watersteeg BV verstrekt is, en zij hebben ‘naar beste weten’ gegarandeerd dat de daarbij verstrekte informatie juist, actueel en niet misleidend is op de datum van ondertekening van de vso (artikelen 4.1, 4.2) (zie ook hierboven, onder 3.15).
4.3.
Het hof stelt verder voorop dat bij de beantwoording van de vraag hoe artikel 4 vso uitgelegd moet worden, beslissend is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de aard van de overeenkomst, de mate van gedetailleerdheid van het contract, wat er verder in het contract is bepaald, en op welke wijze het contract tot stand is gekomen. Bij dat alles is er eerder aanleiding voor een grammaticale uitleg van een contractsbepaling, als sprake is van een zuiver commerciële transactie tussen commerciële partijen. Het hof neemt verder onder meer in aanmerking dat partijen bij de totstandkoming van de vso zijn bijgestaan door deskundige juridisch adviseurs, en dat er voorafgaand aan het sluiten van de vso ook over de tekst van artikel 4 is onderhandeld. [3]
4.4.
Volgens Lomax c.s. hebben GMM over de vijf BPD-locaties, in de vso slechts twee excelsheets met informatie verstrekt (in bijlage 6) (zie hierboven, onder 3.18). Lomax c.s. wijzen ook op de vermogensopstelling over de BPD-locaties die is opgenomen in bijlage 3 bij de vso (zie hierboven, onder 3.17). Volgens Lomax c.s. hebben zij op basis van die informatie – en daarnaast overigens ook vanwege de verder door GMM gedane mededelingen en verstrekte informatie – er gerechtvaardigd op vertrouwd dat het bod van € 24,5 miljoen dat BPD in 2019 had uitgebracht op de vijf BPD-locaties, nog een juiste en actuele inschatting gaf van de waarde van die vijf objecten. Op basis van die informatie zouden Lomax c.s. er ook gerechtvaardigd op vertrouwd hebben dat het in de vermogensopstelling (in bijlage 3) voor Thienenweg vermelde bedrag van € 7 miljoen, reëel en actueel was. Dat Lomax c.s. daarop mochten vertrouwen, volgt volgens hen overigens ook uit (onder meer) de e-mail van [geïntimeerde5] aan [appellant3] van 13 november 2019. In die e-mail schreef [geïntimeerde5] dat BPD had aangegeven € 7 miljoen voor Thienenweg te willen betalen (zie hierboven, onder 3.13). Achteraf moet, aldus Lomax c.s., vastgesteld worden dat de verstrekte informatie onjuist, niet actueel en misleidend was. GMM hadden namelijk niet gemeld dat zij de onderhandelingen met BPD – of in elk geval de formele biedingen – in 2019 tijdelijk hadden stilgelegd, dit tot het moment dat er met Lomax c.s. overeenstemming zou zijn bereikt en met de bedoeling om de onderhandelingen met BPD te hervatten zodra de vso ondertekend was. Daar komt bij dat GMM ( [geïntimeerde1] ) en BPD eind 2019 en begin 2020 wel degelijk – zij het informeel – met elkaar gesproken hebben over verkoop van de BPD-locaties, of in elk geval over de verkoop van Thienenweg . In die informele contacten zijn zelfs indicatieve bedragen genoemd. GMM hebben nagelaten die informatie met Lomax c.s. te delen, en daarmee zijn zij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit artikel 4 vso, aldus telkens Lomax c.s.
4.5.
GMM betwisten dat zij tekortgeschoten zijn. GMM betogen onder meer dat partijen in het kader van de ontvlechting, elk hun eigen inschatting hebben gemaakt van de waarde van de diverse vastgoedobjecten. Volgens GMM is er nadat BPD en Van Wonen begin 2019 (of voorjaar 2019) beide een bod deden op de vijf BPD-locaties, helemaal niet met BPD of Van Wonen over die locaties onderhandeld. Volgens GMM stond het hen vrij om – ook in de periode voorafgaand aan de ondertekening van de vso – wel contact te hebben met BPD, en om meteen na ondertekening van de vso de onderhandelingen met BPD voort te zetten. Van een tekortkoming in de nakoming van artikel 4 vso is geen sprake, aldus GMM.
4.6.
Naar het oordeel van het hof is voldoende aannemelijk geworden dat GMM toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van artikel 4 vso. Daarvoor zijn de volgende redenen, in onderlinge samenhang bezien, relevant. Lomax c.s. wijzen er terecht op dat GMM wisten en redelijkerwijs moesten weten dat de verdere ontwikkelingen in het contact met BPD over de verkoop van de BPD-locaties, voor Lomax c.s. redelijkerwijs belangrijk was (of kon zijn) bij hun oordeel over het aangaan van de vso. De wens of bereidheid van BPD om een object als Thienenweg tegen een bepaalde prijs te kopen, was immers rechtstreeks van betekenis voor de onderhandelingen tussen Lomax c.s. en GMM en de daarin te maken afspraak over de vraag aan wie, en tegen welke waarde, dat object (of het aandelenbelang in de bv die eigenaar is van dat object) zou worden toebedeeld. [geïntimeerde1] – de indirect bestuurder van Watersteeg BV, de eigenaar van Thienenweg – en BPD hadden bovendien begin 2019 al contact over de verkoop van (onder meer) Thienenweg , en BPD heeft in dat kader ook een bod uitgebracht op Thienenweg en de vier andere BPD-locaties. De eventuele mogelijkheid voor Watersteeg BV om Thienenweg tegen een gunstige prijs aan BPD te verkopen, was – anders dan GMM kennelijk veronderstellen – dus ook niet (slechts) een ‘eigen’ zakelijke kans van GMM. Lomax c.s. hadden destijds als 25% aandeelhouder van Watersteeg BV aanspraak op een deel van het voordeel dat met de verkoop van Thienenweg gerealiseerd kon worden. Het stond GMM dan ook niet vrij om, zonder Lomax c.s. daarover te informeren, de onderhandelingen met BPD over de verkoop van Thienenweg na dat bod stil te leggen in afwachting van de ontvlechting met Lomax c.s., dit om de onderhandelingen met BPD voort te zetten zodra de vso met Lomax c.s. getekend zou zijn. GMM hebben in de vso (van 26 februari 2020) wel het bod van BPD van februari 2019 opgenomen en zij hebben ook verklaard dat er ten aanzien van de BPD-locaties geen hogere bieding was ontvangen (zie artikel 4.2 vso), maar zij hebben daarbij niet gemeld dat GMM zélf de (formele) onderhandelingen en daarmee het (formele) biedingsproces met BPD hadden stilgelegd in afwachting van de ontvlechting met Lomax c.s. Daarbij is van belang dat GMM in de periode dat de ‘formele’ onderhandelingen waren stilgelegd, wel informeel contact met BPD hebben gehad over de BPD-locaties en dat er daarbij – zoals G. Janssen als getuige ook heeft verklaard – tussen GMM ( [geïntimeerde1] ) en BPD zelfs ‘indicatieve bedragen’ zijn genoemd. Ook dat is niet aan Lomax c.s. gemeld. Lomax c.s. wijzen er terecht op dat de door GMM verstrekte informatie daarmee, zoals GMM ook wisten of moesten weten, misleidend en niet actueel was (zie artikelen 4.1, 4.2 vso). GMM hebben daarmee bovendien niet alle informatie verstrekt waarvan zij wisten of redelijkerwijs moesten weten dat dit in redelijkheid belangrijk was voor de oordeelsvorming van Lomax c.s. bij het aangaan van de vso (zie artikel 4.3 vso). GMM zijn dus, zoals Lomax c.s. stellen, toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit artikel 4 van de vso.
4.7.
Lomax c.s. hebben toegelicht en onderbouwd dat zij niet wisten of behoorden te weten dat GMM de onderhandelingen met BPD in 2019 hadden stilgelegd in afwachting van de ontvlechting. Lomax c.s. wijzen er daarbij ook op dat GMM in onder andere de update van 18 juni 2019 (zie hierboven, onder 3.10) en in een brief van hun advocaat van 24 juli 2019 (productie 21 bij dagvaarding) juist gemeld hadden dat de onderhandelingen met BPD gaande waren.
4.8.
Het hof merkt bij het voorgaande op dat GMM uitdrukkelijk bevestigen dat zij de onderhandelingen met BPD over de verkoop van de BPD-locaties begin 2019 hebben stilgelegd in afwachting van het bereiken van overeenstemming met Lomax c.s. [geïntimeerde1] heeft als getuige verklaard dat in februari/maart 2019 aan BPD is aangegeven dat geen transactie gedaan kon worden. Ook heeft hij verklaard dat tussen maart 2019 en maart 2020 niet met BPD onderhandeld is. Verder is door GMM niet weersproken dat er in de periode vanaf maart 2019 meermalen informeel met BPD over de locaties is gesproken, en dat er in dat informele contact ook ‘indicatieve bedragen’ zijn genoemd. Een en ander volgt overigens ook uit de verklaringen die in het kader van het voorlopig getuigenverhoor zijn afgelegd. [geïntimeerde1] heeft als getuige onder meer verklaard:
“(…) Tussen maart 2019 en maart 2020 is er niet met BPD onderhandeld. In het najaar van 2019 (in ieder geval in december 2019) hebben we wel gesprekken gehad. Ter indicatie zijn toen ook bedragen genoemd. BPD had veel interesse in de overname en wilde de banden warm houden. Ook toen is gezegd: We kunnen nu niets, we mogen nu niets, tot de vaststellingsovereenkomst is gesloten. Uiteindelijk zal ik BPD verteld hebben dat de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen. Dat was een heugelijke dag. Wij zullen toen hebben gevraagd om een afspraak met BPD. (…)”
Het hof merkt op dat deze verklaring van [geïntimeerde1] op belangrijke onderdelen aansluit bij de verklaring van [getuige1] (van BPD). Ook [getuige1] verklaart dat, kort gezegd, de onderhandelingen tijdelijk waren stilgelegd en dat de onderhandelingen begin maart 2020 weer hervat zijn:
“(…) Na de bieding heb ik begrepen dat er wat problemen waren met de bv waarin de Thienenweg in zat. Het heeft toen een tijdje stil gelegen omdat er problemen waren die eerst opgelost moesten worden. Wij hebben na de bieding in 2019 contact gehouden. Ook ik had belang bij de voortgang. Het heeft uiteindelijk niet geleid tot afspraken (…) Of er op een bepaald moment weer zou worden gesproken over de verkoop van de Thienenweg hing af van een oplossing van de problemen bij de bv. De formele onderhandelingen zijn begonnen in coronatijd, dus begin maart. Ik weet niet meer wie het initiatief nam, maar wel dat die afspraak ’s ochtends vroeg heeft plaatsgevond[en]. Er is toen gezegd dat er een oplossing voor de problemen in de bv was, en dat er verder gesproken kon worden. Vrij kort na dat gesprek hebben we een bieding uitgebracht op de Thienenweg . (…)”
4.9.
In het midden kan blijven of het interne conflict tussen GMM en Lomax c.s., GMM destijds een deugdelijke reden gaf om de onderhandelingen met BPD stil te leggen in afwachting van de ontvlechting. Ook als GMM op redelijke gronden konden menen dat het, bijvoorbeeld vanwege de benodigde toestemming van Lomax c.s. voor verkoop van een object, beter was om de onderhandelingen met BPD uit te stellen, hadden zij – gezien het bepaalde in artikel 4 vso – Lomax c.s. daarover dienen te informeren. Lomax c.s. hebben voldoende toegelicht en onderbouwd dat zij op basis van door GMM gedane mededelingen, ervan uit mochten gaan dat GMM ( [geïntimeerde1] ) nader met BPD in onderhandeling was getreden om te proberen een hogere prijs te bedingen (vgl. hierboven, onder 3.8 en 3.10; zie ook hierboven onder 4.6). Dit laatste is ook niet voldoende duidelijk en gemotiveerd weersproken.
4.10.
Lomax c.s. menen dat GMM gezien het bepaalde in artikel 4 vso Lomax. c.s. ook de beschikking hadden moeten geven over de startnotitie Oosterenk, de Gebiedsvisie Oosterenk, en de concepten van deze documenten. Het hof verwerpt dit betoog. GMM wijzen er terecht op dat Lomax c.s. met de update van [geïntimeerde5] van 18 juni 2019 al geïnformeerd waren over het feit dat er een concept-startnotitie was en dat in dat concept was aangegeven dat er ruimte zou zijn voor realisatie van ongeveer 250 wooneenheden (zie ook hierboven, onder 3.10). Dat in de periode tot de datum van ondertekening de vso (26 februari 2020) op dit punt nog verdere informatie beschikbaar is gekomen die voor Lomax c.s. van materiële betekenis was, is door Lomax c.s. niet voldoende toegelicht en onderbouwd. Anders dan Lomax c.s. menen, kan artikel 4 vso in redelijkheid ook niet zo begrepen worden dat GMM verplicht waren om de informatie die al vervat was in de (overzichtelijke) update van 18 juni 2019, bij het sluiten van de vso nogmaals aan Lomax c.s. te verstrekken. Gelet ook op de beperkte omvang van de relevante bijlagen bij de vso, moet worden aangenomen dat het destijds bij ondertekening van de vso voor partijen duidelijk was dat de updates uit de voorafgaande periode niet (nogmaals) verstrekt werden als bijlage bij de vso. Lomax c.s. hebben artikel 4 vso gelet daarop in redelijkheid dan ook niet zo mogen begrijpen dat daarin gegarandeerd werd dat die informatie wél bij de vso was gevoegd. Dat Lomax c.s. die bepaling in die zin begrepen hebben en ook mochten begrijpen, is in elk geval onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Tevergeefs is ook het betoog van Lomax c.s. dat ten aanzien van de verstrekking van informatie in deze procedure op GMM een verzwaarde stelplicht rust of dat er reden is voor omkering van de bewijslast. Lomax c.s. hebben, ook als de bewijsposities van partijen en het verweer van GMM nadrukkelijk in aanmerking worden genomen, onvoldoende toegelicht en onderbouwd dat er voor wat betreft de startnotitie Oosterenk en de Gebiedsvisie Oosterenk, aan hen wezenlijke informatie onthouden is.
4.11.
Lomax c.s. betogen dat GMM voor wat betreft het object Thienenweg nog op diverse andere punten tekortgeschoten zijn in de nakoming van artikel 4 vso. Zo stellen zij dat GMM vóór het sluiten van de vso informeel al overeenstemming hadden bereikt met BPD, dat GMM de notulen van de besprekingen met de gemeente hadden moeten verstrekken, en dat GMM aan Lomax c.s. verzekerd hebben dat € 7 miljoen de hoogst haalbare verkoopprijs was voor Thienenweg . Ook op deze en andere punten was de verstrekte informatie onder meer onjuist, misleidend en niet actueel, aldus Lomax c.s. Het hof is van oordeel dat de verder gestelde tekortkomingen voor wat betreft het object Thienenweg niet voldoende zelfstandige betekenis hebben naast de tekortkoming die hiervoor is vastgesteld. Niet is in te zien dat Lomax c.s. voldoende belang hebben bij de enkele vaststelling van die tekortkomingen. Ook valt niet in te zien dat die verdere tekortkomingen zouden kunnen leiden tot toewijzing van een hoger schadebedrag. De betreffende stellingen van Lomax c.s. behoeven daarom verder geen bespreking.
4.12.
De rechtbank heeft geoordeeld dat er geen causaal verband bestaat tussen de gestelde tekortkomingen en de schade. Daarbij is de rechtbank ervan uitgegaan dat als GMM de door Lomax c.s. verlangde informatie verstrekt hadden, er geen overeenstemming was bereikt over de vso en de vso dus niet gesloten zou zijn. In dat geval zou Thienenweg niet aan BPD verkocht zijn; die verkoop vond namelijk plaats om Lomax c.s. te kunnen uitkopen, zo oordeelde de rechtbank. Het hof is het met Lomax c.s. eens dat deze oordelen (in rov. 5.29 en 5.30 van het vonnis) niet in stand kunnen blijven. Lomax c.s. hebben in dit beroep (alsnog) gemotiveerd betwist dat er bij naleving van de informatieverplichting geen overeenstemming zou zijn bereikt over een vso. Verder hebben Lomax c.s. gemotiveerd weersproken dat Thienenweg verkocht is (slechts) om de ontvlechting te kunnen financieren. Daarbij kan worden opgemerkt dat niet is in te zien, in elk geval niet zonder nadere toelichting en onderbouwing, waarom verkoop van Thienenweg aan BPD niet in de rede zou hebben gelegen in het geval dat de vso niet gesloten zou zijn (vgl. ook hierboven, onder 3.8).
4.13.
Lomax c.s. vorderen dat GMM veroordeeld worden tot vergoeding van de schade die zij lijden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming (vgl. artikel 6:87 lid 1 BW). [4] Het hof stelt vast dat het partijdebat in deze procedure tot dusver onvoldoende is om over te gaan tot vaststelling van de schade. Zo hebben partijen zich slechts in beperkte mate uitgelaten over de vraag hoe schade als gevolg van een tekortkoming in de nakoming van artikel 4 vso vastgesteld dient te worden, en hoe de vso in dat verband uitgelegd dient te worden. Naar het oordeel van het hof is de mogelijkheid dat Lomax c.s. als gevolg van de vastgestelde tekortkoming schade hebben geleden, echter voldoende komen vast te staan. Vast staat immers dat GMM het object Thienenweg kort na ondertekening van de vso voor € 9,16 miljoen (of meer) verkocht hebben aan BPD, dit terwijl bijvoorbeeld in de vso bij dat object een bedrag van € 7 miljoen is genoemd. Het hof zal daarom, zoals Lomax c.s. in dit verband subsidiair vorderen, GMM veroordelen tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat. In de schadestaatprocedure zal ook (opnieuw) beoordeeld dienen te worden of sprake is van causaal verband tussen de tekortkoming en de schade. [5]
Dobbe
4.14.
Lomax c.s. menen dat GMM ook voor wat betreft het object Dobbe toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit artikel 4 vso. Het object Dobbe is, evenals het object Thienenweg , een BPD-locatie. Ook voor dit object geldt dus dat GMM in artikel 4 vso ‘naast beste weten’ garanderen dat alle informatie die zij in bijlage 6 bij de vso aan Lomax c.s. verstrekt hebben, “juist, actueel en niet misleidend is” op de datum van ondertekening van de vso (artikelen 4.1, 4.2). Verder hebben GMM gegarandeerd dat de aangeleverde informatie met betrekking tot deze locatie tenminste alle informatie bevat waarvan zij wisten of redelijkerwijs hadden kunnen weten dat deze in redelijkheid belangrijk was voor de oordeelsvorming van Lomax c.s. bij het aangaan van de vso (artikel 4.3). Het object Dobbe was eigendom van Dobbe Vastgoed B.V. en Teunisbloem B.V., twee van de ‘Vennootschappen’ als bedoeld in artikel 4.1 vso. GMM hebben verklaard dat de voor Lomax c.s. relevante informatie ten aanzien van die vennootschappen verstrekt is, en zij hebben ‘naar beste weten’ gegarandeerd dat die verstrekte informatie juist, actueel en niet misleidend is op de datum van ondertekening van de vso (artikelen 4.1, 4.2). Een en ander moet uitgelegd worden aan de hand van de maatstaven die onder 4.3 zijn aangeduid.
4.15.
Naar het oordeel van het hof is voldoende aangetoond dat GMM ook ten aanzien van het object Dobbe toerekenbaar tekortgeschoten zijn. Lomax c.s. wijzen er namelijk terecht op dat GMM, gelet op het bepaalde in artikel 4 vso, in elk geval de conceptversie(s) van de Gebiedsvisie Zwartewaterallee aan Lomax c.s. ter beschikking hadden moeten stellen.
4.16.
Vast staat dat [geïntimeerde5] op 12 juni 2019 samen met anderen opdracht heeft gegeven aan Buro Maan voor het opstellen van de Gebiedsvisie Zwartewaterallee. [geïntimeerde5] heeft Lomax c.s. daar destijds ook over geïnformeerd (zie hierboven, onder 3.9, 3.10). De gebiedsvisie is uiteindelijk gepubliceerd op 26 februari 2020, de dag waarop GMM en Lomax c.s. de vso ondertekend hebben (zie hierboven, onder 3.20). Bij de rechtbank hebben GMM ( [geïntimeerde1] ) verklaard dat zij in de periode tot 26 februari 2020 geen concept van de gebiedsvisie ontvangen hadden en dat zij niet wisten dat de gebiedsvisie op de genoemde datum gepubliceerd zou worden. Op grond van die verklaring heeft de rechtbank de vordering voor wat betreft het object Dobbe afgewezen. In hoger beroep hebben GMM hun stellingen gewijzigd. Op de zitting bij het hof heeft [geïntimeerde1] verklaard dat er in het kader van de gebiedsvisie ‘aardig wat contact’ is geweest. Verder hebben GMM in hoger beroep verklaard dat zij op de achtergrond betrokken waren bij het opstellen van de gebiedsvisie. Ook zouden zij op enig moment via Nijhuis een conceptversie van de gebiedsvisie hebben ontvangen. Volgens GMM hebben zij destijds echter geoordeeld (volgens GMM: op goede gronden) dat het concept niet van materieel belang was voor Lomax c.s. voor hun oordeelsvorming. Volgens GMM is artikel 4 vso dus niet geschonden door na te laten de conceptversie aan Lomax c.s. te verstrekken.
4.17.
Het hof is van oordeel dat GMM gelet op artikel 4 vso wel degelijk verplicht waren de conceptversie(s) van de gebiedsvisie met Lomax c.s. te delen. Lomax c.s. hebben toegelicht dat uit de definitieve gebiedsvisie bleek dat het object Dobbe veel meer potentieel had dan vermeld was in de informatie die wél aan Lomax c.s. verstrekt was. Volgens Lomax c.s. bevat de definitieve gebiedsvisie relevante informatie over het aantal appartementen, de omvang van de appartementen en de prijsklasse. Dit laatste is door GMM niet voldoende gemotiveerd weersproken. De stelling van GMM dat het slechts zou gaan om een verschil van 11 appartementen (250 in plaats van 239) is in dat verband onvoldoende. Deze aantallen zijn door GMM overigens ook onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Daarbij tekent het hof aan dat Lomax c.s. in hun inleidende dagvaarding hebben toegelicht en onderbouwd dat volgens de door GMM in het kader van de vso verstrekte informatie er op de locatie Dobbe naar verwachting 225 wooneenheden gerealiseerd konden worden, dit terwijl uit de definitieve gebiedsvisie bleek dat het verwachte aantal woningen hoger lag (namelijk: 300) en dat de waarde per appartement niet € 30.000 maar € 36.000 zou kunnen zijn. [6] Volgens Lomax c.s. kan het niet anders dan dat ook de conceptversies van de gebiedsvisie dergelijke informatie hebben bevat. Dit laatste is door GMM niet voldoende gemotiveerd weersproken.
4.18.
GMM betwisten wel dat de informatie uit de (concept-)gebiedsvisie van voldoende betekenis is. Volgens GMM is een gebiedsvisie slechts een ambtelijk stuk dat dient als voorstel voor de ruimtelijke ontwikkeling van een gebied. Een gebiedsvisie zou door de gemeenteraad goedgekeurd moeten worden en zou enkel een basis zijn voor verdere ontwikkelingsplannen. Het hof verwerpt dit verweer. Lomax c.s. hebben toegelicht dat de waarde van een vastgoedobject ingeschat werd mede op basis van onder meer het aantal wooneenheden dat naar verwachting op die locatie gerealiseerd zou kunnen worden. Het bod van BPD van begin 2019 (bijlage 6 bij de vso) duidt er ook op dat BPD haar bieding mede bepaalde op basis van een inschatting van het aantal wooneenheden dat op de diverse locaties gerealiseerd zou kunnen worden. Lomax c.s. hebben erop gewezen dat uit de gebiedsvisie blijkt dat op de locatie Dobbe mogelijk meer wooneenheden gerealiseerd konden worden dan aanvankelijk was aangenomen. Dat die informatie niet van wezenlijke betekenis zou zijn voor het inschatten van de waarde van het object Dobbe , valt – in elk geval zonder aanvullende toelichting en onderbouwing – niet in te zien.
4.19.
GMM betogen verder dat Lomax c.s. destijds feitelijk bekend waren met de concept-gebiedsvisie. Volgens GMM mochten zij er in elk geval op vertrouwen dat Lomax c.s. met die informatie bekend waren. GMM wijzen er in dat verband op dat Lomax c.s. al enige tijd eigenaar waren van het naastgelegen vastgoedobject ( [adres7] ). Ook dit verweer wordt verworpen. Lomax c.s. hebben verklaard dat zij de enige eigenaren in het gebied waren die – volgens Lomax c.s. overigens: na bewuste buitensluiting door GMM – niet uitgenodigd waren voor de samenwerking en die dus ook niet betrokken waren bij de totstandkoming van de gebiedsvisie. Lomax c.s. hebben ook toegelicht en onderbouwd dat zij in 2019 tevergeefs aan GMM verzocht hebben om verdere informatie over de gebiedsvisie. Dit laatste is door GMM niet voldoende duidelijk en gemotiveerd weersproken. Dat GMM niet wisten dat Lomax c.s. niet bij de samenwerking betrokken waren en dat zij niet wisten dat Lomax c.s. niet over de concepten van de gebiedsvisie beschikten, valt gelet daarop niet in te zien. Dat de informatie over het verwachte aantal wooneenheden op het betreffende perceel, en over de omvang en prijsklasse van die wooneenheden, langs een andere weg – bijvoorbeeld via openbare bijeenkomsten voor de buurt – bij Lomax c.s. bekend was of bekend mocht worden verondersteld, heeft GMM niet voldoende toegelicht en onderbouwd. De verwijzing naar het als productie 4 overgelegde krantenartikel van 13 juni 2019 – waarin in algemene zin gesproken wordt over een plan om 1.000 tot 1.300 woningen te bouwen in het gebied waar het object ligt – is in dat verband onvoldoende.
4.20.
Slotsom is dat GMM, door na te laten de beschikbare conceptversie(s) van de gebiedsvisie en de verdere beschikbare informatie over de gebiedsvisie met Lomax c.s. te delen, met betrekking tot het object Dobbe niet alle informatie hebben verstrekt waarvan zij wisten of redelijkerwijs hadden kunnen weten dat deze in redelijkheid belangrijk was voor de oordeelsvorming van Lomax c.s. bij het aangaan van de vso. De in de vso door GMM verstrekte informatie over het object Dobbe was ook niet actueel. Het hof stelt vast dat GMM daarmee ook ten aanzien van dit object toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit artikel 4 vso (artikelen 4.1, 4.2 en 4.4 vso).
4.21.
Ook voor wat betreft het object Dobbe is het gevoerde debat onvoldoende om over te gaan tot vaststelling van de schade. De mogelijkheid dat Lomax c.s. schade hebben geleden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van GMM, is echter voldoende komen vast te staan. Het ligt immers in de rede dat als de informatie uit de concept-gebiedsvisie bij Lomax c.s. bekend was geweest, Lomax c.s. aan het object Dobbe een hogere waarde hadden toegekend. Dat laatste had er zeer wel toe kunnen leiden dat de vso niet of niet op dezelfde voorwaarden gesloten zou zijn. Het hof zal daarom, zoals Lomax c.s. vorderen, GMM op dit punt veroordelen tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat. [7]
Obrechtstraat
4.22.
De vordering van Lomax c.s. ziet tot slot op het object Obrechtstraat. Tussen partijen staat niet ter discussie dat dit object – anders dan Thienenweg en Dobbe – geen BPD-locatie is. Bij de beoordeling of GMM ten aanzien van Obrechtstraat tekortgeschoten zijn in de nakoming van artikel 4 vso, gaat het dus om het volgende delen van de contractsbepaling: (i) de verklaring van GMM dat zij de voor Lomax c.s. relevante informatie “ten aanzien van de Vennootschappen” hebben verstrekt (artikel 4.1, eerste zin); en (ii) de garantie van GMM ‘naar beste weten’ dat alle informatie die op grond van artikel 4.1 van de vso aan Lomax c.s. is verstrekt, “juist, actueel en niet misleidend is op de datum van ondertekening van de Vaststellingsovereenkomst” (artikel 4.2, eerste zin). Ook deze onderdelen van de vso moeten uitgelegd worden aan de hand van de maatstaven die hiervoor onder 4.3 zijn aangeduid.
4.23.
Lomax c.s. betogen dat GMM op grond van artikel 4 vso verplicht waren om Lomax c.s. te informeren over het feit dat het de locatie Obrechtstraat aan de orde kwam in de Gebiedsvisie Zwartewaterallee, het feit dat er samen met Nijhuis plannen werden gemaakt voor ontwikkeling van die locatie, en het feit dat in de gebiedsvisie werd opgenomen dat er op de locatie 145 appartementen gerealiseerd zouden kunnen worden. Verder waren GMM volgens Lomax c.s. ook voor wat betreft het object Obrechtstraat verplicht om bijvoorbeeld de concepten van de gebiedsvisie aan Lomax c.s. te verstrekken.
4.24.
Het hof verwerpt deze stellingen van Lomax c.s. Daarbij stelt het hof voorop dat GMM volgens de tekst van artikel 4 vso niet verplicht waren om informatie te verstrekken over het object Obrechtstraat als zodanig. Artikel 4 verplicht GMM om informatie te verstrekken “ten aanzien van de Vennootschappen”. Deze informatieverplichting kan naar het oordeel van het hof niet aldus worden uitgelegd dat onder de verplichting om informatie te verstrekken over Watersteeg BV (de eigenaar van Obrechtstraat), ook begrepen is de verplichting om informatie te verstrekken over feiten die van invloed zijn op de waardering van de vastgoedobjecten die tot die vennootschap behoren. Daarbij merkt het hof op dat Lomax c.s. hebben toegelicht dat in artikel 4 vso bewust onderscheid is gemaakt tussen enerzijds de BPD-locaties en anderzijds de overige te verdelen objecten en activa, dit omdat er vooral voor wat betreft de BPD-locaties sprake zou zijn van een informatieachterstand van Lomax c.s. Partijen zijn bij de totstandkoming van de vso bovendien bijgestaan door deskundige juridisch adviseurs, en er is daarbij ook nadrukkelijk over tekst en inhoud van artikel 4 vso onderhandeld. Dat de hiervoor onder 4.23 genoemde informatie over het object Obrechtstraat kan worden aangemerkt als informatie over de
vennootschapwaar dat object onderdeel van uitmaakte, kan gelet daarop niet worden aangenomen.
vennootschapwaar dat object onderdeel van uitmaakte, kan gelet daarop niet worden aangenomen.
4.25.
De vordering voor wat betreft het object Obrechtstraat is overigens ook om andere redenen niet toewijsbaar. Zo wijzen GMM er terecht op dat [geïntimeerde5] met de ‘update’ van 18 juni 2019 Lomax c.s. al over het merendeel van de onder 4.23 genoemde feiten op de hoogte hadden gesteld (zie ook hierboven onder 3.10, eerste bullet onder ‘Watersteeg b.v.’). Alleen het gegeven dat er (zoals in de latere gebiedsvisie is opgenomen) op de locatie 145 appartementen gerealiseerd zouden kunnen worden, is in juni 2019 niet vermeld. Echter is wel vermeld dat er naar verwachting 250 appartementen gerealiseerd konden worden (kennelijk op de locatie Obrechtstraat en de naastgelegen locatie van Nijhuis gezamenlijk). Dat dit (mogelijke) verschil in aantal dusdanig is dat dit als informatie ‘ten aanzien van de vennootschap Watersteeg BV’ kan worden aangemerkt, valt zonder nadere toelichting en onderbouwing niet in te zien. Anders dan Lomax c.s. menen, kan artikel 4 vso overigens in redelijkheid niet aldus begrepen worden dat GMM verplicht zouden zijn geweest om de bedoelde informatie die al vervat was in de (overzichtelijke) update van 18 juni 2019, bij het sluiten van de vso nogmaals aan Lomax c.s. te verstrekken. Dat dergelijke informatie over ‘de Vennootschappen’ nogmaals verstrekt zou moeten worden, volgt niet uit te tekst van artikel 4.1 vso (zie hierboven, onder 3.15). En gezien de aard en de (beperkte) omvang van de informatie die feitelijk in de bijlagen bij de vso is opgenomen, is dat ook niet hoe partijen die bepaling begrepen hebben of redelijkerwijs hebben mogen begrijpen. Tot slot merkt het hof op dat Lomax c.s. ook niet voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij als gevolg van de beweerde tekortkoming schade hebben geleden. Het bedrag waarvoor GMM het object na het sluiten van de vso aan Nijhuis verkocht hebben (€ 4.656.000) ligt namelijk lager dan de waarde waarvan volgens Lomax c.s. in de vso is uitgegaan (€ 4.771.824). [8]
De vordering tegen Triple T
4.26.
Lomax c.s. hebben naast GMM ook Triple T aangesproken in deze procedure. Het hof heeft op de zitting van 25 november 2025 erop gewezen dat Triple T in de overgelegde vso niet vermeld wordt als contractspartij. De vraag van het hof op grond waarvan Triple T dan door Lomax c.s. aangesproken wordt, is – afgezien van een verwijzing naar diezelfde vso – onbeantwoord gebleven. Het hof gaat er dan ook van uit dat Triple T ten onrechte in deze procedure betrokken is. De vordering tegen Triple T is in elk geval onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Dit betekent dat de vordering in zoverre zal worden afgewezen.
Slotsom en kosten
4.27.
Het hoger beroep van Lomax c.s. slaagt gedeeltelijk. Het hof zal voor recht verklaren dat GMM voor wat betreft de objecten Thienenweg en Dobbe toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen jegens Lomax c.s. als vermeld in artikel 4 vso. Ook zal voor recht worden verklaard dat GMM hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die Lomax c.s. door die tekortkomingen lijden. GMM zullen veroordeeld worden tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat (zie onder 4.2 - 4.13 en onder 4.14 - 4.21). In de schadestaatprocedure zal ook de vordering tot betaling van rente aan de orde dienen te komen. De vordering voor wat betreft het object Obrechtstaat zal worden afgewezen (zie onder 4.22 - 4.25). Ook de vordering tegen Triple T zal worden afgewezen (zie onder 4.26).
4.28.
Lomax c.s. hebben bij de rechtbank ook gevorderd GMM te veroordelen bepaalde documenten te verstrekken (vordering 2). De rechtbank heeft die vordering afgewezen, dit omdat de documenten inmiddels al aan Lomax c.s. ter beschikking zouden zijn gesteld (zie rov. 5.45 vonnis). Tegen dat oordeel is geen voldoende duidelijke grief gericht. De bedoelde vordering is daarom in dit hoger beroep niet meer aan de orde.
4.29.
Omdat GMM de partijen zijn die overwegend in het ongelijk worden gesteld, zal het hof GMM veroordelen tot betaling van de proceskosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. [9] Het hof merkt op dat het de vordering van Lomax c.s. aldus begrijpt dat ook gevorderd wordt om GMM te veroordelen tot betaling van rente over de kosten van het hoger beroep. Het hof zal bij de kostenveroordeling uitgaan van liquidatietarief II, dit gelet ook op het feit dat de vorderingen deels worden afgewezen en dat de schade en de omvang daarvan niet is vastgesteld. De vordering tot vergoeding van de kosten van het voorlopig getuigenverhoor zal op basis van datzelfde tarief worden toegewezen. [10] Dat er grond is om voor wat betreft de getuigenverhoren van het gebruikelijke liquidatietarief af te wijken, is door Lomax c.s. onvoldoende toegelicht en onderbouwd. De vordering tot betaling van de werkelijke proceskosten van het voorlopig getuigenverhoor zal daarom worden afgewezen.
4.30.
Omdat de vordering tegen Triple T wordt afgewezen, zullen Lomax c.s. veroordeeld worden tot betaling van de proceskosten van Triple T . Gelet op het feit dat Triple T samen met GMM procedeert en er geen op Triple T toegesneden verweer is gevoerd, gaat het hof ervan uit dat er voor Triple T geen (nadere) kosten zijn gemaakt. Het hof zal de kosten van Triple T daarom vaststellen op nihil.
4.31.
Het hof zal omwille van de duidelijkheid het vonnis van de rechtbank in zijn geheel vernietigen om daarna opnieuw op de vorderingen beslissen. Het hof zal daarbij, zoals gevorderd, bepalen dat de veroordelingen ook ten uitvoer kunnen worden gelegd als een partij de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
5.1.
vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle van 29 november 2023, en beslist:
5.2.
verklaart voor recht dat GMM ten aanzien van de vastgoedobjecten Thienenweg en Dobbe toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen jegens Lomax c.s. uit hoofde van artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst van 26 februari 2020, en dat GMM jegens Lomax c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die Lomax c.s. daardoor lijden en/of geleden hebben;
5.3.
veroordeelt GMM tot betaling aan Lomax c.s. van de schadevergoeding als bedoeld onder 5.2, nader op te maken bij staat;
5.4.
veroordeelt GMM tot betaling van de volgende proceskosten van Lomax c.s. tot aan de uitspraak van de rechtbank:
- € 8.519,- aan griffierecht
- € 103,33 aan kosten voor betekenen dagvaarding;
- € 1.196,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief II ad € 598);
- € 2.498,- aan kosten voorlopig getuigenverhoor (€ 656 griffierecht; € 1.842 aan salaris advocaat voor verzoekschrift en verhoren (3 punten x tarief II ad € 614));
en tot betaling van de volgende proceskosten van Lomax c.s. in hoger beroep:
- € 13.124,- aan griffierecht;
- € 112,37 aan kosten voor betekenen dagvaarding;
- € 2.428,- aan salaris advocaat (2 punten x appeltarief II ad € 1.214);
5.5.
bepaalt dat de onder 5.4 genoemde kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
5.6.
wijst vordering tegen Triple T af;
5.7.
veroordeelt Lomax c.s. in kosten van Triple T voor de procedure bij de rechtbank en de procedure in hoger beroep, welke kosten tot op heden begroot worden op nihil;
5.8.
verklaart de veroordelingen onder 5.3 tot en met 5.5 uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A.J. Smelt, M.M.A. Wind en Ph.W. Schreurs, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2026.