ECLI:NL:GHARL:2026:4228

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.354.361/01

zaaknummer rechtbank Overijssel 314333

arrest van 30 juni 2026

in de zaak van

1.[appellant]

2. [appellante]

die beiden wonen in [woonplaats1]

advocaat: mr. A.A. Bos

[geïntimeede]

die woont in [woonplaats2]

advocaat: mr. D.A. IJpelaar

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 16 december 2025 heeft op 16 april 2026 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

[appellant] en [appellante] hebben een vakantiewoning op [eiland] van [geïntimeede] gekocht. Zij kregen de financiering niet rond en uiteindelijk heeft [geïntimeede] de koopovereenkomst ontbonden en op basis daarvan aanspraak gemaakt op betaling van een boete van € 65.000 door [appellant] en [appellante] .

2.2

[geïntimeede] heeft bij de rechtbank gevorderd dat [appellant] en [appellante] hoofdelijk worden veroordeeld om de boete aan [geïntimeede] te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding. Daarnaast heeft [geïntimeede] gevorderd dat [appellant] en [appellante] de kosten van het geding voldoen te vermeerderen met de wettelijke rente.

2.3

De rechtbank heeft deze vorderingen toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat die vorderingen alsnog worden afgewezen.

2.4

Het hof zal beslissen dat het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd en dat de vorderingen van [geïntimeede] alsnog worden afgewezen. Nadat de relevante feiten zijn besproken, zal het hof uitleggen hoe het tot zijn oordeel is gekomen.

3.De relevante feiten

3.1

[geïntimeede] is eigenaar van een vakantiewoning, plaatselijk bekend als [adres] op [eiland] (hierna: de vakantiewoning). Zij heeft die woning te koop aangeboden. [naam4] B.V. (hierna: [naam4] ) trad voor haar op als verkoopbemiddelaar.

3.2

[geïntimeede] heeft met [appellant] en [appellante] op 16 augustus 2023 een koopovereenkomst met betrekking tot de vakantiewoning gesloten. De koopprijs was
€ 650.000.

3.3

In artikel 5 van Pro de koopovereenkomst staat:

“
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: op 6 oktober 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van maximaal€ 455.000,-(…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. (…). Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen ten einde het hierboven bedoelde te verkrijgen. Indien aanspraak wordt gedaan op hierboven genoemde ontbindende voorwaarden dient koper er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via de gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub b. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat de afwijzing van de geldverstrekkende instelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. (…)”

3.4

In artikel 15 van Pro de koopovereenkomst staat:

“
(…)

2. Indien een van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van een of meer van zijn verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:

(…)

b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent (10%) van de koopprijs.(…)”

3.5

[naam1] van [naam2] ! Pensioenen en Hypotheken B.V., gevestigd op [eiland] (hierna: [naam2] !) heeft voor [appellant] en [appellante] bemiddeld bij het tot stand brengen van een hypothecaire geldlening. Hij heeft op 21 september 2023 via de e-mail een financieringsaanvraag gedaan bij [bank1] op [eiland] .

3.6

[appellant] en [appellante] hebben in een e-mail van 3 oktober 2023 aan [naam4] onder andere geschreven:

“We hebben net met [naam1] gesproken. De bank op [eiland] heeft de financiering goedgekeurd. Dat is echt heel fijn.”

3.7

[naam2] ! heeft op 6 oktober 2023 aan [naam4] geschreven:

“
Hierbij willen wij u op de hoogte stellen van de beslissing van de familie [appellant] om de aankoop van het pand [adres] (…) in te trekken op basis van de ontbindende voorwaarde zoals vastgelegd in Artikel 5 van Pro genoemde koopovereenkomst. Helaas is het niet gelukt om een bindend financieringsaanbod te verkrijgen voor het bedrag van Euro 455.000.”

3.8

[appellant] en [appellante] hebben een dag later aan [naam4] geschreven dat ze tot hun spijt van de koop moeten afzien omdat ze een financiële tegenvaller hebben gehad waardoor de koop niet kan doorgaan. [naam4] schrijft daarop op dezelfde datum:

“Beste Roelie,

Zoals vanochtend telefonisch is besproken bevestigde jij nogmaals (…) dat de financiering op [eiland] van € 455.000,- t.b.v. de aankoop van [adres] akkoord is, maar dat jullie als gevolg van de afwijzing van een tweede financiering bij de Rabobank in Nederland toch van de verkoop zouden willen afzien.”

3.9

[naam3] , Interim Retail Manager bij [bank1] heeft op 9 oktober 2023 in een e-mail aan [naam2] ! geschreven:

“
We hereby inform you that the mortgage request for Mr. [appellant] for the financing of [adres] has been declined as it does not sufficiently meet our credit criteria.”

3.1

In een e-mail van 19 oktober 2023 heeft [geïntimeede] de koopovereenkomst met [appellant] en [appellante] ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10% van de verkoopprijs, dus op € 65.000.

3.11

Op 30 oktober heeft de advocaat van [bank1] , mr. Braam, aan de advocaat van [appellant] en [appellante] bevestigd dat hun financieringsaanvraag voor een geldlening van Fl. 850.000 (het hof begrijpt: het equivalent van € 455.000) door [bank1] niet was goedgekeurd.

3.12

Op 17 april 2024 is aan [appellant] en [appellante] een brief van de advocaat van [geïntimeede] betekend waarin hij hen sommeert om binnen acht dagen de koopovereenkomst na te komen door de woning alsnog af te nemen. In deze brief is [appellant] en [appellante] ook de contractuele boete aangezegd voor het geval door hen niet aan de sommatie zou worden voldaan.

4.De beoordeling

Mochten [appellant] en [appellante] na 3 oktober 2023 nog een beroep op de ontbindende voorwaarde doen?

4.1

Volgens [geïntimeede] is met de mededeling van [appellant] en [appellante] in de e-mail van 3 oktober 2023, zoals die hierboven in overweging 3.6 is weergegeven, de ontbindende voorwaarde uitgewerkt en konden [appellant] en [appellante] er daarna geen beroep meer op doen. Het hof begrijpt [geïntimeede] zo, dat [appellant] en [appellante] hun recht om dat te doen met die mededeling hebben verwerkt. Het hof gaat hier niet in mee.

4.2

Voor het kunnen aannemen van rechtsverwerking (een bijzondere vorm van de in artikel 6:248 lid 2 BW Pro geregelde beperkende werking van redelijkheid en billijkheid) is in een geval als hier aan de orde, vereist de aanwezigheid van een bijzondere omstandigheid als gevolg waarvan bij [geïntimeede] het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat [appellant] en [appellante] hun recht om zich te beroepen op de ontbindende voorwaarde niet meer geldend zouden maken. Ook zou rechtsverwerking aan de orde kunnen zijn als door toedoen van [appellant] en [appellante] de positie van [geïntimeede] als wederpartij onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard als zij hun recht om de ontbindende voorwaarde in te roepen alsnog ten opzichte van [geïntimeede] zouden kunnen uitoefenen.

4.3

Degene die een beroep op rechtsverwerking doet (in dit geval [geïntimeede] ) dient te stellen en zo nodig bewijzen dat en waarom van een van de hiervoor genoemde gevalstypen sprake is.

4.4

Naar het oordeel van het hof is [geïntimeede] daarin niet geslaagd. Aan de enkele mededeling die [appellant] en [appellante] op 3 oktober 2023 aan [naam4] hebben gedaan, mocht [geïntimeede] , mede gelet op de losse en summiere formulering ervan en het feit dat deze niet verwijst naar de ontbindende voorwaarde, niet het vertrouwen ontlenen dat op die voorwaarde door hen geen beroep meer zou worden gedaan. Voor een dergelijk gerechtvaardigd vertrouwen is in een zaak als de onderhavige meer nodig en dat ‘meer’ is door [geïntimeede] niet aangevoerd. Dat [geïntimeede] in de gegeven omstandigheden onredelijk zou zijn benadeeld doordat enkele dagen na het genoemde mailtje door [appellant] en [appellante] wel een beroep op de ontbindende voorwaarde is gedaan, is gesteld noch gebleken Andere omstandigheden die een beroep op de rechtsverwerking zouden kunnen dragen, zijn evenmin door [geïntimeede] aan de orde gesteld.

Waren [appellant] en [appellante] te laat met het inroepen van de ontbindende voorwaarde?

4.5

Op grond van artikel 5 van Pro de koopovereenkomst moest de mededeling dat de ontbindende voorwaarde werd ingeroepen uiterlijk de eerste werkdag na 6 oktober 2023 door [geïntimeede] of haar makelaar zijn ontvangen. Zoals [geïntimeede] ook heeft erkend, was dat niet

7 oktober 2023, zoals de rechtbank heeft aangenomen, maar 9 oktober 2023. Dat is hier van bepalend belang: [naam2] ! heeft [naam4] op 6 oktober 2023 bericht dat het niet gelukt is om een bindend financieringsaanbod te verkrijgen voor € 455.000. [appellant] en [appellante] hebben dit zelf op 7 oktober 2023 ook aan [naam4] laten weten. De e-mail van [bank1] heeft [geïntimeede] , zo blijkt uit de memorie van antwoord, op 9 oktober 2023 ontvangen. [appellant] en [appellante] hebben dan ook tijdig een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde en eveneens tijdig de afwijzing van [bank1] aan [geïntimeede] gestuurd.

4.6

Dan blijft de vraag over of artikel 5 van Pro de koopovereenkomst vereist dat de mededeling van het inroepen van de ontbindende voorwaarde en het bericht van afwijzing door de geldverstrekker op hetzelfde moment moeten worden gestuurd, zoals de rechtbank heeft overwogen. Bij de uitleg van een bepaling in een overeenkomst als de onderhavige komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op wat zij hierbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Hierbij kunnen omstandigheden die zich hebben voorgedaan voor het sluiten van de overeenkomst een rol spelen, maar ook omstandigheden die zich daarna tussen partijen hebben voorgedaan.

4.7

Het staat vast dat [appellant] en [appellante] enerzijds en [geïntimeede] anderzijds voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op 16 augustus 2023 niet met elkaar hebben gesproken over de inhoud en de omvang van het financieringsvoorbehoud, behalve dan dat het financieringsvoorbehoud in de overeenkomst moet worden opgenomen. Partijen hebben ook niet onderhandeld over de tekst van het financieringsvoorbehoud.

4.8

In artikel 5 van Pro de koopovereenkomst staat niets meer en niets minder dan dat beide berichten (dus zowel de mededeling dat een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan als de afwijzing van de geldverstrekker) uiterlijk op de eerste werkdag na 6 oktober 2023 (dus op 9 oktober 2023) door [geïntimeede] of haar makelaar moeten zijn ontvangen. Niet valt in te zien waarom die mededelingen gelijktijdig moeten worden gedaan, wil het inroepen van de ontbindende voorwaarde effect kunnen hebben. De ratio van de bepaling is immers dat de verkoper uiterlijk op de laatste dag van de overeengekomen termijn weet dat de koper de ontbindende voorwaarde inroept met als onderbouwing de afwijzende mededeling van de geldverstrekker en dat is hier gebeurd. Niet ter discussie staat dat het beroep op de ontbindende voorwaarde tijdig zou zijn gedaan als alle relevante mededelingen tegelijkertijd (pas) op 9 oktober 2023 zouden zijn gedaan. Ook in dat licht is er geen reden om aan te nemen dat niet aan de eisen van artikel 5 is Pro voldaan wanneer een van die mededelingen een paar dagen aan de andere is voorafgegaan.

Kwalificeert het toesturen van de e-mail van 9 oktober 2023 door [bank1] aan [naam2] ! als “goed gedocumenteerd”?

4.9

Volgens [geïntimeede] was de mededeling van [appellant] en [appellante] niet goed gedocumenteerd, omdat – zo begrijpt het hof – de e-mail van 9 oktober 2023 van [bank1] niet aan [appellant] en [appellante] is verstuurd maar aan [naam2] !. Volgens [geïntimeede] verlangt artikel 5 van Pro de koopovereenkomst dat “tenminste de door aanvrager van de bank ontvangen afwijzing” wordt overgelegd.

4.1

Zoals hiervoor al is overwogen, moet het hof deze bepaling uitleggen aan de hand van de Haviltex-maatstaf en hebben partijen over deze bepaling niet onderhandeld.

4.11

In artikel 5 van Pro de koopovereenkomst staat dat [appellant] en [appellante] schriftelijk en goed gedocumenteerd mededeling moeten doen van het inroepen van de ontbindende voorwaarde en dat onder “goed gedocumenteerd” wordt verstaan dat de afwijzing van een geldverstrekkende instelling aan verkoper moet worden overgelegd. Verder zijn geen eisen gesteld aan de afwijzing van de geldverstrekker, bijvoorbeeld inhoudende dat de afwijzing rechtstreeks aan [appellant] en [appellante] moet zijn gestuurd en door hen moet zijn ontvangen. Dat dit wel de bedoeling zou zijn is in deze zaak ook bepaald niet logisch, omdat de contacten met Orca Bank altijd via [naam2] ! zijn gelopen. Zij heeft de financieringsaanvraag ingediend met de daarbij behorende stukken en heeft dus ook de afwijzing ontvangen.

4.12

Naar het oordeel van het hof volgt uit artikel 5 van Pro de koopovereenkomst dan ook niet dat de afwijzing alleen goed gedocumenteerd is wanneer deze rechtstreeks aan [appellant] en [appellante] is gestuurd.

4.13

Voor zover [geïntimeede] vindt dat de mededeling dat de ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen niet goed gedocumenteerd is, omdat het een “eenregelige, niet aan hen gerichte, mail van een bankmedewerker met een onduidelijke positie” betreft, gaat zij er ten onrechte aan voorbij dat uit het overgelegde uittreksel uit de kamer van koophandel van [bank1] blijkt dat Giselle Groilo “Proxy holder” is met als “Title description” Interim Retail Manager, en kennelijk in die hoedanigheid bevoegd was om [bank1] te vertegenwoordigen. Dat [bank1] de hypotheekaanvraag inderdaad heeft afgewezen, staat bovendien niet ter discussie.

Stonden andere omstandigheden het inroepen van de ontbindende voorwaarde in de weg?

4.14

[geïntimeede] heeft nog aangevoerd dat [appellant] en [appellante] wel degelijk de aankoop van de vakantiewoning konden financieren, maar dat het feit dat ze de koopovereenkomst wilden ontbinden een andere reden had. Dit is echter in tegenspraak met de e-mail van 9 oktober 2023 van [bank1] , zodat het hof aan deze stelling voorbij gaat.

4.15

[geïntimeede] vindt daarnaast dat [appellant] en [appellante] niet al het redelijkerwijs mogelijke hebben gedaan om een bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening te verkrijgen. De financieringsaanvraag is op 21 september 2023 gedaan en dat was volgens [geïntimeede] te laat, omdat de aanvraag daardoor niet op tijd is goedgekeurd door de bank. Naar het oordeel van het hof gaat ook dit argument niet op. Nog daargelaten dat [appellant] en [appellante] onweersproken hebben gesteld dat zij in de periode van 16 augustus 2023 tot 21 september 2023 bezig zijn geweest met het verzamelen van alle benodigde informatie die nodig was voor het opstellen van de financieringsaanvraag, verliest [geïntimeede] met deze stelling uit het oog dat [bank1] kennelijk genoeg tijd heeft gehad om de aanvraag te beoordelen en daarover een beslissing te nemen. Zij heeft deze immers afgewezen, en die afwijzing is tijdig doorgegeven.

Conclusie

4.16

Uit wat het hof hiervoor heeft overwogen vloeit voort dat [appellant] en [appellante] op tijd en op de juiste manier aan [geïntimeede] hebben meegedeeld dat zij een beroep willen doen op de ontbindende voorwaarde en dat zij dus geen 10% van de verkoopprijs aan [geïntimeede] verschuldigd zijn geworden.^[1]

4.17

Het hoger beroep slaagt dus. Omdat [geïntimeede] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeede] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening
.^[2]

4.18

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof:

5.1

vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle van 15 januari 2025 en beslist dat de vorderingen van [geïntimeede] worden afgewezen;

5.2

veroordeelt [geïntimeede] tot terugbetaling aan [appellant] en [appellante] van alles wat [appellant] en [appellante] op grond van het vonnis van 15 januari 2025 aan [geïntimeede] /hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellant] en [appellante] tot aan de dag van terugbetaling;

5.3

veroordeelt [geïntimeede] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] en [appellante] tot aan de uitspraak van de rechtbank:

€ 1.352,00 aan griffierecht

€ 2.428,00 aan salaris van de advocaat van [appellant] en [appellante] (2,00 procespunten x het toepasselijke tarief VI € 1.214,00)

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] en [appellante] in hoger beroep:

€ 827,00 aan griffierecht

€ 145,45 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeede]

€ 4.704,00 aan salaris van de advocaat van [appellant] en [appellante] (2 procespunten x het toepasselijke tarief IV € 2.352,00)

5.4

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

5.5

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.6

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.P. Lunter, M.W. Zandbergen en P.S. Bakker en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

30 juni 2026.

Hoger beroep over tijdige en juiste inroeping financieringsvoorbehoud bij aankoop vakantiewoning