ECLI:NL:GHARL:2026:4422

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.333.323

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, 535824

arrest van 30 juni 2026

in de zaak van

Balm B.V.

die is gevestigd in Vianen

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

hierna: Balm

advocaat: mr. F.M.W. van Tol

tegen

de vereniging van eigenaars

Vereniging van Eigenaars Schaperstraat 2 tot en met 56

die is gevestigd in Dordrecht

en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie

hierna: de VvE

advocaat: mr. J.I. Jansen

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

In het tussenarrest van 3 juni 2025 heeft het hof J.W.M. Bovend’Eerdt (hierna: de deskundige) benoemt tot deskundige. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

het definitief deskundigenbericht van 31 oktober 2025;
de memorie na deskundigenbericht van de VvE;
de memorie van antwoord na deskundigenbericht, tevens houdende een verzoek om terug te komen op bindende eindbeslissingen van Balm;
de akte uitlating van de VvE.

1.2.

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.Het oordeel van het hof

Bindende eindbeslissingen

2.1.

In het tussenarrest van 24 september 2024 (hierna: het tussenarrest) heeft het hof overwogen (i) dat er geen oplevering heeft plaatsgevonden op de door Balm gestelde data, (ii) dat de VvE tijdig heeft geklaagd en (iii) dat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Balm verzoekt het hof van deze eindbeslissingen terug te komen. Daaraan legt zij ten grondslag dat er sprake is van een nieuw feit en bewijsstuk en van feitelijke of juridische misslagen. Het hof ziet geen aanleiding terug te komen van de door Balm bedoelde eindbeslissingen en licht deze beslissing hierna toe.

Beoordelingsmaatstaf

2.2.

De rechter die in een tussenuitspraak een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft beslist, is hieraan in beginsel in het verdere verloop van de procedure gebonden. De eisen van een goede procesorde kunnen echter meebrengen dat de rechter aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om, nadat partijen gelegenheid hebben gekregen zich daarover uit te laten, over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, om te voorkomen dat op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak wordt gedaan.^[1]Als het verzoek wordt gedaan door een procespartij, dan moet het verzoek worden gemotiveerd met een verwijzing naar relevante feiten en omstandigheden. Als een partij slechts verzoekt om terug te komen op een bindende eindbeslissing, zonder daarbij feiten of omstandigheden aan te dragen waaruit kan blijken dat die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, dan hoeft de rechter op zo'n verzoek niet in te gaan.^[2]In hoger beroep ligt in de eisen van een goede procesorde echter ook besloten het beginsel van concentratie van het processuele debat, zoals dat tot uitdrukking komt in de tweeconclusieregel. Dit beginsel kan meebrengen dat een verzoek om terug te komen van een eindbeslissing niet kan worden gebaseerd op stellingen of bewijsstukken die eerder hadden kunnen en moeten worden aangevoerd, ook als die stellingen niet kunnen worden aangemerkt als een nieuwe grief.^[3]

(i) Geen oplevering op de door Balm gestelde datums

2.3.

Balm heeft achtereenvolgens gesteld dat dat oplevering op 1 oktober 2019, 20 december 2019, dan wel 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden. Het hof heeft overwogen dat op geen van die momenten sprake is geweest van een oplevering. Zo er al een oplevering heeft plaatsgevonden is dat na 27 mei 2020 geweest. Balm verzoekt het hof van die beslissing terug te komen omdat sprake is van een nieuw feit en bewijsstuk. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft dhr. [naam1] ( [functie] van de VvE) over de eindinspectie en goedkeuring door de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid (hierna: OZHZ) verklaard:
“Van achter het bureau. Met ons is nooit contact opgenomen. Ze zijn ook niet komen kijken.”Op een later moment heeft Balm naar aanleiding van die uitspraak navraag gedaan bij de OZHZ, zo stelt zij. Als productie 5 heeft Balm een e-mail van 22 november 2024 van OZHZ overgelegd, waarin op vragen van Balm wordt gereageerd. Over de e-mail van Bam met haar vragen aan OZHZ beschikt het hof niet. De reactie van OZHZ houdt het volgende in:

“Naar aanleiding van uw onderstaande vragen heb ik de bijbehorende dossiers van deze zaak geraadpleegd.

Uit het verslag van de toezichthouder maak ik op dat er vanaf 24-10-2018 t/m 08-10-2019 een tiental controlebezoeken zijn uitgevoerd tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden. Uit het bezoek van 03-06-2019 blijkt dat Balm volop bezig was met lijmen van ankers. Daarna zijn nog verschillende controles uitgevoerd (26-08-2019 en 09-09-2019). Op 08-10-2019 is een eindcontrole uitgevoerd. De herstelwerkzaamheden waren toen gereed en aannemer was reeds vertrokken.

Wat ik uit het verslag opmaak is dat in het hele traject op verschillende momenten contact is geweest met de heren [naam1] en [naam2] van de VvE. Dit is via telefoon of mail gegaan. Voor OZHZ is de aannemer (Balm) de te inspecteren en aan te spreken partij.

Na afronding van het project is voor zover ik kan nagaan geen contact meer met de VvE geweest. Omdat de betrokken toezichthouder niet meer bij ons werkt is dit niet meer te verifiëren.”

Balm stelt dat uit het bericht van OZHZ in ieder geval volgt dat (a) OZHZ een eindinspectie heeft uitgevoerd op 8 oktober 2019, (b) Balm op dat moment was vertrokken, (c) de VvE (lees: de heer [naam1] ) bij de inspectie aanwezig is geweest althans bekend was met de datum van de eindinspectie en (d) tussen de VvE en OZHZ was besproken dat correspondentie (vooral) zou plaatsvinden tussen Balm en OZHZ. Dat is volgens haar in dit verband van belang.

2.4.

Het hof stelt voorop dat het op de weg van Balm had gelegen eerder duidelijkheid te verkrijgen en te verschaffen over de onderwerpen waarover zij nu vragen aan OZHZ heeft gesteld voor zover zij dat van belang acht voor de beoordeling of oplevering heeft plaatsgevonden. De e-mail van OZHZ geeft verder geen aanleiding terug te komen van de beslissing dat geen oplevering op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft plaatsgevonden. De hierboven weergegeven uitlating van [naam1] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep ligt niet aan die beslissing ten grondslag. Dat er in oktober 2019 een eindcontrole heeft plaatsgevonden was het hof wel duidelijk, hoe de verhoudingen tussen Balm, OZHZ en de VvE lagen ook. Bij de beantwoording van de vraag of oplevering op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft plaatsgevonden heeft het hof in het tussenarrest onder 3.5 overwogen dat aan de goedkeuring van OZHZ in dit verband geen betekenis toekomt, nu dit geen mededeling of gedraging is tussen Balm en de VvE. De in dit late stadium overgelegde e-mail van OZHZ werpt daar geen ander licht op. Dat Balm voor OZHZ de te inspecteren en aan te spreken partij is, bevestigt dat de VvE daarbuiten stond en onderstreept het belang van een mededeling of gedraging van Balm die oplevering impliceert. Het hof heeft op diezelfde plaats verder overwogen dat uit berichten van de VvE bleek dat zij niet op de hoogte was van de goedkeuring. Uit de e-mail van OZHZ volgt ook niet zij daarvan wel op de hoogte was. Balm concludeert dat uit deze e-mail blijkt dat de VvE in de persoon van [naam1] bij de eindkeuring aanwezig is geweest, althans bekend was met de datum van de eindinspectie. Dat is niet wat OZHZ schrijft. Zij deelt mee dat op 8 oktober 2019 een eindcontrole heeft plaatsgevonden, toen de herstelwerkzaamheden gereed waren en de aannemer was vertrokken. Verder deelt zij mee dat in het hele traject op verschillende momenten contact is geweest met onder andere [naam1] van de VvE. Een verband tussen dat contact en de eindcontrole legt OZHZ niet. Bovendien volgt uit de e-mail van OZHZ geen bekendheid van de VvE met de goedkeuring door OZHZ.

2.5.

In het tussenarrest onder 3.7 en 3.9 heeft het hof gemotiveerd waarom ook op 20 december 2019 en 27 mei 2020 geen oplevering heeft plaatsgevonden. Voor zover Balm in haar nadere akte verzoekt van die beslissing terug te komen, is dat processtuk een herhaling van zetten, zonder dat Balm daarbij feiten of omstandigheden aandraagt waaruit kan blijken dat die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Het hof volstaat met een verwijzing naar de al gegeven motivering voor de beslissing daarover.

(ii) De VvE heeft tijdig geklaagd

2.6.

Het hof heeft in het tussenarrest onder 3.10 overwogen dat de VvE met haar brief van 8 juni 2020 binnen een redelijke termijn over het ontbreken van een goed afschot heeft geklaagd. Balm stelt dat deze beslissing niet is gemotiveerd. Dat kan het hof niet goed volgen. Verwezen wordt naar de motivering zoals die is opgenomen in voornoemde overweging. Anders dan Balm in haar nadere akte lijkt te veronderstellen, gaat het niet om de vraag of de VvE al eerder bekend was met problemen met het afschot, maar is in het oordeel van het hof bepalend dat de VvE in afwachting was van het bezoek van Balm om de oplevering en de daarbij behorende gebreken te bespreken. Pas toen duidelijk werd dat Balm, op de herstelwerkzaamheden aan één van de balkons na, niet bereid was meer werkzaamheden te verrichten, bestond er aanleiding daarover te klagen. Dat heeft de VvE toen ook gedaan. Voor zover Balm stelt dat het feitelijk onjuist is dat de VvE op Balm aan het wachten was voor een bezoek met betrekking tot de oplevering, bouwt haar betoog kennelijk voort op de stelling dat oplevering al eerder op een van de door haar genoemde data heeft plaatsgevonden. Die stelling heeft het hof verworpen.

(iii) Balm heeft haar waarschuwingsplicht geschonden

2.7.

In het tussenarrest onder 3.15 heeft het hof toegelicht dat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Het ging daarbij om de vraag of Balm de VvE had moeten waarschuwen dat het niet mogelijk was een voldoende afschot aan te brengen zonder een nieuwe verhoogde schrobrand aan te brengen, zoals Balm stelt. Wat Balm in haar nadere akte aanvoert om van die beslissing terug te komen, gaat voorbij aan de inhoud van het deskundigenbericht. Het hof heeft aan de deskundige de vraag gesteld of voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd. De deskundige heeft daarop geantwoord dat aanpassing van de bestaande schrobranden bij de door hem voorgestelde herstelwerkzaamheden niet nodig is. Dat brengt mee dat bij de verdere beoordeling na deskundigenbericht de stellingen over en weer omtrent de waarschuwingsplicht niet langer van belang zijn.

2.8.

Het voorgaande geldt ook voor de stelling van Balm dat sprake is van een juridische misslag in het tussenarrest, omdat daarin haar stellingen over de zogenaamde ‘sowiesokosten’ niet zijn meegenomen. Balm heeft eerder het standpunt ingenomen dat de herstelkosten ‘sowiesokosten’ zijn, omdat het om kosten gaat die de VvE ook had moeten maken als Balm haar had gewaarschuwd. Deze stelling is gebaseerd op haar aanname dat het aanbrengen van afschot (i) géén onderdeel van de opdracht was en (ii) niet mogelijk was vanwege de te lage schrobranden. Balm ziet eraan voorbij dat het hof in het tussenarrest heeft overwogen dat het aanbrengen van afschot wél onderdeel van de opdracht was en dat ten tijde van het wijzen van het tussenarrest nog niet duidelijk was of wat Balm stelde over de schrobranden juist was. Nu met het deskundigenbericht duidelijk is dat aanpassing van de bestaande schrobranden bij de door voorgestelde herstelwerkzaamheden niet nodig is, kan Balm ook niet worden gevolgd in haar stelling dat de herstelkosten ‘sowiesokosten’ zijn.

Deskundigenbericht

2.9.

De deskundige heeft - na analyse van het procesdossier - onderzoek op locatie uitgevoerd. Na een overleg met partijen zijn de 24 balkons visueel beoordeeld en is er een inmeting uitgevoerd. Daarbij is het afschot bepaald met waterpassen en met behulp van een 3D scanner. De meetresultaten zijn uitgewerkt in hoogtemetingen. Vervolgens is het afschot van de balkons beoordeeld om te bepalen welke herstelwerkzaamheden nodig zijn om de situatie te herstellen. Van de herstelwerkzaamheden is een kostenraming opgesteld.

2.10.

Onder zijn algemene bevindingen vermeldt de deskundige, voor zover hier van belang:

“a. Afschot en vlakheid

Tijdens de inspectie op locatie is met behulp van waterpassen (een lange en een korte) het afschot en de afwatering van de balkons in beeld gebracht. Wat daarbij opvalt is dat bij vrijwel alle balkons (m.u.v. huisnr. 22) het vloeroppervlak vanaf de gevel afloopt richting de voorzijde van het balkon.(…)
Aan de voorzijde van het balkon is het afschot wisselend. Op een aantal plaatsen is het gericht naar de hemelwaterafvoer(…)
maar er zijn ook plekken waar het oppervlak vrij vlak is of zelfs van de afvoer af loopt.(…)
Op basis van de waarnemingen op locatie is een goed beeld verkregen van het afschot maar de metingen met de 3D scanner geven hierover meer inzicht in detail. Dat geldt tevens voor de lokaal aangetroffen onvlakheden (lokaal hoge en lage punten) in het oppervlak. Op een aantal balkons zijn deze lokale onvlakheden geconstateerd(…)
.

b. Schrobranden

Bij het onderzoek is geconstateerd dat bij alle 24 balkons een schrobrand aanwezig is. De hoogte varieert van enkele mm’s tot meerdere cm’s en dat zal uit de metingen met de 3D scanner naar voren komen.(…)
Bij sommige balkons is tegen de balustrade een aanvullende afscherming voorzien van bijvoorbeeld rieten matten of een tuinscherm. Hierdoor kon de hoogte van de schrobrand niet overal worden bepaald.(…)

c. Afvoeren

Bij elk van de balkons is aan één zijde een hemelwaterafvoer aanwezig. Bij de inspectie op locatie is geconstateerd dat deze afvoeren soms zeer verschillend zijn gemaakt. Soms is er vlak tegen de afvoer aan gewerkt maar er zijn ook plekken waar op een kort afstand van de afvoer het oppervlak steil afloopt. De afwerking van het oppervlak is daar plaatselijk grof.(…)
Bij de inspectie is geconstateerd dat de mate van vervuiling van de afvoeren sterk verschilt. Sommige

afvoeren zijn schoon(…)
maar er zijn ook afvoeren waar veel vervuiling aanwezig is. Deze afvoeren zijn mogelijk nog nooit schoongemaakt en dit zal de afwatering op sommige balkons hinderen.(…)

d. Plaatdikte

Gedurende de inspectie is op verschillende plaatsen indicatief de dikte van de balkons (incl. de schrobrand) bepaald. Dit is gedaan door aan de buitenzijde met een rolmaat de dikte te meten. Hieruit volgt dat de dikte van de balkons enigszins varieert en grofweg tussen 150 en 165 mm bedraagt. Deze variatie in dikte is zeer waarschijnlijk veroorzaakt doordat het hier in het werk vervaardigde balkons betreft waar zeer waarschijnlijk in een later handmatig schrobranden op gemaakt zijn. Enige variatie in de plaatdikte en de schrobrandhoogte zorgt voor de gemeten verschillen.(…)

e. Vervuiling balkonoppervlak

Over het algemeen gezien oogt het oppervlak van de balkons vervuild en grauw. Het oppervlak is vies en toont op plaatsen een vlekkenpatroon (donkergrijs, groen) dat mogelijk kan worden gerelateerd aan water dat bij tijd en wijle op het oppervlak blijft staan. De mate van vervuiling verschilt per balkon maar het uiterlijk van de meeste balkons doet vermoeden dat het oppervlak nooit, of slechts zeer zelden wordt gereinigd.(…)
Bij verschillende huizen is er gewoonlijk een afwerking op het balkonoppervlak aanwezig. Bijvoorbeeld kunststof tegels of kunstgras. Voor de uitvoering van de inspectie is dit verwijderd maar op een aantal balkons is daarvan nog een aftekening zichtbaar.(…)

f. Ruwheid afwerking

De ruwheid van afwerking van het oppervlak van de balkons varieert over de balkons. Op een aantal plaatsen is het oppervlak ruw en plaatselijk grof.(…)
Door deze ruwheid zal het oppervlak meer vervuild raken en kan niet worden uitgesloten dat makkelijker water blijft staan op het oppervlak.(…)

g. Loslaten afwerklaag

Tijdens de inspectie is geconstateerd dat op enkele plaatsen de afwerklaag die aanwezig is op het oppervlak loslaat. Het betreft een gering aantal plekken(…)
.”

Vervolgens bespreekt de deskundige de bevindingen ten aanzien van de individuele balkons, waarbij wordt verwezen naar bijlage C, waarin deze bevindingen per balkon nader zijn uitgewerkt.

2.11.

Aan de beantwoording van de door het hof gestelde vragen laat de deskundige een ‘Eigen beschouwing’ voorafgaan. Die ‘Eigen beschouwing’ houdt, voor zover hier van belang, onder 5.1.1 het volgende in over de beoordelingscriteria:

“In de eerste vraag aan de deskundige wordt verzocht om een toetsing van het afschot op de balkons aan de‘ten tijde van de versterkingswerkzaamheden geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk’
. Om dit te beoordelen is inzicht in verschillende aspecten noodzakelijk.

a. Afschot, afwatering en vlakheid

Bij het beoordelen van afschot van in dit geval een balkonplaat is het van belang om een onderscheid te maken tussen verschillende begrippen; afschot, vlakheid en afwatering.

Afschot is een bewust aangebrachte helling in een vlak met als doel om vloeistof af te voeren naar een bepaald punt. In feite betreft het de hellingshoek(…)
tussen het hoogste en het laagste punt waarbij het laagste punt bedoeld is als de plek waar de vloeistof naartoe moet stromen. Voor de balkons betreft de afvoer (HWA) het gewenste laagste punt. Afschot is een van de middelen om als doel een gewenste afwatering (doel) te realiseren.
Vlakheid verwijst naar lokale afwijkingen in het vloeroppervlak. Het betreft oneffenheden (licht hogere en lagere punten) in het vlak(…)
. Onvlakheden kunnen, afhankelijk van de omvang, de afwatering negatief beïnvloeden. Een passende vlakheid, in relatie tot het afschot, is een voorwaarde om afwatering mogelijk te maken.
Afwatering wordt gedefinieerd als het geheel van maatregelen en voorzieningen die ervoor zorgen dat water op een gecontroleerde manier van het oppervlak wordt afgevoerd. Om het doel van een goed werkende afwatering te bereiken wordt een combinatie van middelen zoals afschot, vlakheid en afvoersystemen ingezet.(…)

Bij het creëren van een goede afwatering is enerzijds het afschot van belang maar anderzijds ook de vlakheid, in relatie tot de hellingshoek. Een vloer met een correct afschot kan toch water vasthouden als er sprake is van (te) grote onvlakheid. Op plekken waar maar weinig of geen afschot mogelijk is, is het voor een goed werkende afwatering noodzakelijk dat de vloer geen of slechts geringe onvlakheden kent. Een oppervlak met een hoge vlakheid maakt het mogelijk om zelfs met een vloeroppervlak met een minimaal (of theoretisch gezien zelfs geen) afschot een voldoende goede afwatering te bereiken. Voor een goede afwatering moeten de aspecten afschot en vlakheid in balans zijn.

b. Criteria en richtlijnen

De versterkingswerkzaamheden vonden plaats in 2019, toen het Bouwbesluit 2012 van kracht was. In artikel 6.15 is vermeld:‘Een bouwwerk heeft een zodanige voorziening voor de afvoer van huishoudelijk afvalwater of hemelwater dat het water zonder nadelige gevolgen voor de gezondheid kan worden afgevoerd’
.

De essentie daarvan is dat de afwatering zodanig moet functioneren dat er geen onveilige of ongewenste situaties ontstaan, waaronder ook gezondheidsrisico's vallen. Deze eis is functioneel, gericht op een resultaatsverplichting: het beschrijft wat bereikt moet worden, niethoe
dat moet gebeuren. Het bouwbesluit schrijft geen specifieke technische oplossing voor en bevat ook geen expliciete eis voor het afschot (afschotpercentage) van constructies zoals balkons of galerijen.

In de praktijk wordt al decennialang een richtlijn voor het afschot van minimaal 1% tot 2% (oftewel 10-20 mm/m1) gehanteerd om regenwater effectief (deugdelijk) af te voeren en (langdurige) plasvorming te voorkomen. Dit is een breed geaccepteerde richtlijn (aanbeveling) binnen de bouwsector, maar is een richtlijn en geen wettelijke eis. Het is een vorm van handelingsadvies om problemen met afwatering in de praktijk zoveel mogelijk te voorkomen en aan de verwachting van een droog oppervlak binnen acceptabele tijd te voldoen. Omdat het geen wettelijke eis betreft, is een afschot van minder dan 10 mm/m¹ is niet per definitie een gebrek.

Bij het ontbreken van een specifiek criterium voor afwatering en afschot moeten we terugvallen op algemene criteria in lijn met het bouwbesluit. In beginsel geldt dat aandacht voor afwatering noodzakelijk is om ervoor te zorgen dat water adequaat kan worden afgevoerd. Daarnaast gelden de eisen van goed en deugdelijk werk waarbij functionele geschiktheid een bepalende rol speelt. Een balkon is gedefinieerd als een gebouwgebonden buitenruimte; een buitenruimte die verbonden is aan of deel uitmaakt van een gebouw (voorbeelden zijn een balkon, een veranda of een dakterras). Het maakt onderdeel uit van de woonfunctie en is dan ook bedoeld voor gebruik als buitenruimte bij een woning. Van een balkon mag worden verwacht dat de afwatering voldoende is, waardoor er mogelijk kortstondig wat water op het oppervlak blijft staan, maar dit water moet wel naar de afvoer kunnen stromen.

Dat is de eis van goed en deugdelijk werk. Daar wordt niet aan voldaan als het afschot zodanig is uitgevoerd dat het zijn functie - het afvoeren van hemelwater - niet kan vervullen, of wanneer het leidt tot schade, lekkage of (potentieel) onveilige situaties (bijv, gladheid). Een opdrachtgever mag redelijkerwijs verwachten dat een vakbekwame aannemer aandacht besteedt aan de afwatering en dergelijke risico's, zoveel als redelijkerwijs mogelijk, voorkomt.

Voor een goed functionerende afwatering van balkons, waarbij afschot en vlakheid in balans zijn, gelden de volgende criteria als maatstaf voor goed en deugdelijk werk:

Het vloeroppervlak bij de afvoerleiding moet het laagste punt zijn. Elders op het balkon moet het oppervlak minimaal even hoog of hoger liggen.
Er zijn geen laaggelegen plekken in het oppervlak aanwezig zijn (dan bij het afvoerpunt) waar water zich kan verzamelen.
Er zijn geen verhoogde delen in het oppervlak die de afvoer van water belemmeren of blokkeren.

In de memorie van Grieven [14] en de akte uitlating benoeming deskundige [26] is door Marxman advocaten verwezen naar de onderstaande tekst als de ‘BDA-regel/BDA norm’.‘Een hoeveelheid water op het dak (direct na regen) van maximaal 5% van het dakoppervlak is toelaatbaar, mits deze hoeveelheid is verdeeld over meerdere plassen. De diepte van de plassen mag daarbij maximaal 5mm zijn’
.

Ook dit betreft een richtlijn uit de praktijk (geen normtekst) die bedoeld is voor platte daken en met name in de beoordeling van de hoeveelheid water die direct na regenval op het oppervlak mag achterblijven. Een plat dak, zonder gebruiksfunctie als een dakterras of daktuin, wordt niet gezien als gebouwgebonden buitenruimte en is primair bedoeld als afscherming tegen weersinvloeden. Theoretisch gezien kan een balkon wellicht functioneren als een dak (voor de onderliggende bouwlaag) maar het heeft een andere primaire functie: een gebruik als toegankelijke buitenruimte. Hoewel er voor afschot van balkons geen specifieke eis is, kan de voornoemde BDA-richtlijn niet voor balkons van toepassing worden verklaard.”

2.12.

Onder de ‘Eigen beschouwing’ onder 5.1.2 gaat de deskundige vervolgens in op het ontwerp van de versterking. Onder 5.1.3 is het volgende opgenomen over de praktijksituatie per balkon:

In deze paragraaf wordt het afschot (de afwatering) per balkon beoordeeld op basis van de hoogtemetingen en de bovengenoemde criteria. Daarbij wordt bekeken of het water vrij naar de afvoer kan lopen en het vloeroppervlak ter plaatse van de afvoer het laagste punt is. Verder wordt beoordeeld of er hoge plekken zijn die voorkomen dat het water naar de afvoer stroomt of juist lage plekken (anders dan de afvoer) waar het water heen kan stromen.

Een balkon voldoet niet aan de criteria zoals benoemd in § 5.1.l.b indien:

Het vloeroppervlak bij de afvoer niet het laagste punt is en er daardoor water kan blijven staan;
In het oppervlak lage plekken aanwezig zijn (anders dan richting de afvoer) waar het water naar toe stroomt. In dat geval is er sprake van tegenschot.
In het oppervlak (lokaal) hoge plekken aanwezig zijn die een obstructie vormen voor de afvoer van het water.

Hoewel dit de algemene eis is moet er rekening mee worden gehouden dat tijdens de uitvoering in de praktijk incidenteel afwijkingen kunnen ontstaan. Dit geldt in het bijzonder voor de uitvoering van deze specifieke versterkingsmaatregel die in feite per woning een maatwerkoplossing vereist. Van primair belang is de algehele afwatering van het balkonoppervlak. Wanneer in het oppervlak geringe afwijkingen zijn geconstateerd die de algehele afwatering van het balkon niet of nauwelijks beïnvloeden, worden deze niet als een gebrek beschouwd. Voor de balkons van bijvoorbeeld huisnummers 12, 16 en 34 betekent dit

dat, ondanks de kleine afwijkingen, het oppervlak als voldoende is beoordeeld.

De individuele toetsing per balkon is beschreven in bijlage D. In de onderstaande tabel is deze beoordeling samengevat genummerd volgens de etages in het complex.

Uit de beoordeling volgt dat bij 17 van de 24 balkons het afschot over aanzienlijke delen van het oppervlak niet juist is gericht en het oppervlak daardoor niet goed kan afwateren. Daarmee wordt dus niet voldaan aan het in § 5.1.1.b beschreven criterium. Analyse van de balkonoppervlakken laat zien dat er tijdens de uitvoering wel aan gewerkt is om afschot te creëren maar over het geheel gezien is dit niet goed gelukt. Bij veel balkons is er toch ergens een (te) laag gebied aanwezig, ligt er ergens een hoge zone (die afwatering hindert), of is de afvoer niet het laagste punt. En daarmee wordt niet voldaan aan de in § 5.1.1.b vermelde criteria.

Analyse van de balkonoppervlakken en de nog resterende schrobranden laat ook zien dat met meer inspanning het afschot wel juist had kunnen worden gerealiseerd. Op alle balkons is verhoging van de lage plekken mogelijk zonder dat het oppervlak daarmee boven de schrobrand uitkomt. Ook is het zo dat de hogere plekken vooral zeer lokaal zijn waardoor het waarschijnlijk is dat enige verlaging van het oppervlak mogelijk is zonder de betondekking(mortel) op de aanwezige ankers negatief te beïnvloeden. Bovendien bevinden deze plekken zich op veel balkons nabij de schrobrand (de ankerstaven stoppen ca. 20 cm voor

de schrobrand).

Deze beoordeling is gebaseerd op de inmetingen van het oppervlak in combinatie met de eigen waarnemingen op locatie. Aspecten als de ruwheid van het oppervlak, vervuiling van het oppervlak en de afvoeren en de exacte afwerking van de vloeren bij de afvoeren zijn niet relevant voor het afschot en de algehele afwatering en zijn dan ook niet beoordeeld. Op een ruw oppervlak blijft theoretisch gezien wat meer water achter en zal wat meer vuil blijven liggen hetgeen kan betekenen dat het oppervlak vaker schoongemaakt dient te worden. Verder is het zo dat om ervoor te zorgen dat het balkonoppervlak goed kan afwateren het van belang is om de afvoer regelmatig schoon te maken.”

2.13.

Onder 5.1.4 van de ‘Eigen beschouwing’ gaat de deskundige nader in op het herstel en de kosten daarvan.

2.14.

Op de door het hof gestelde vragen heeft de deskundige de vervolgens volgende antwoorden gegeven:

Vraag 1

Op welke balkons van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 voldoet het afschot richting de hemelwaterafvoer niet aan de ten tijde van de versterkings-werkzaamheden geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk? U dient daarbij uit te gaan van de versterkingswerkzaamheden zoals deze volgen uit de tussen de VvE en Balm gesloten overeenkomst en aan te geven welke norm voor het afschot u hanteert en waarop u deze norm baseert.

“Bij 17 van de 24 balkons is het afschot op delen van het oppervlak niet juist gericht, waardoor het oppervlak niet goed kan afwateren. Het betreft de balkons van de huisnummers 10, 18, 22, 24, 26, 28, 30, 36, 38, 40, 42, 46, 48, 20, 52, 54, 56. Daarmee wordt niet voldaan aan de eisen van goed- en deugdelijk werk, en de functionele eis wat betreft afwatering uit het Bouwbesluit 2012. Er zijn geen wettelijke eisen voor afschot, ook niet specifiek voor balkons. Wel bestaat er een praktijkrichtlijn van 10 mm/m, bedoeld als handelingsadvies om afwateringsproblemen te voorkomen, maar deze geldt niet als toetsingscriterium.

Het begrip afschot is onlosmakelijk verbonden aan het begrip afwatering. Voldoende afwatering is een doel waarbij afschot een van de middelen is om dat te bereiken. Een sterk afschot (de juiste kant op gericht) bevordert de afwatering, maar een beperkt afschot (of zelf een vlak oppervlak) hoeft geen probleem te zijn zolang de beoogde afwatering maar kan plaatsvinden. Voor een voldoende afwatering moeten de aspecten afschot en vlakheid in balans zijn. Aan de afwatering van een balkon, en als onderdeel daarvan het afschot, moet voldoende aandacht worden besteed om functioneel en veilig gebruik mogelijk te maken. Van een balkon mag worden verwacht dat het voldoende afwatert en er niet langdurig water kan blijven staan. Een opdrachtgever mag verwachten dat een vakbekwame aannemer aandacht besteedt aan de afwatering en redelijke maatregelen neemt om risico's te beperken.

Bij de uitgevoerde herstelwerkzaamheden werden aan de bovenzijde van de balkons versterkende ankers in de achterliggende vloerconstructie van het gebouw bevestigd. De hoogte van de ankers varieerde, wat invloed had op het realiseerbare afschot. In de praktijk is het afschot van de balkons van de gevel af gericht naar de schrobrand aan de voorzijde. Bij alle balkons is nog een schrobrand aanwezig en zou het water vanaf die zone naar de afvoer moeten stromen. Bij de uitvoering van de versterkingsmaatregelen is er zeer waarschijnlijk wel aan gewerkt om afschot te creëren maar over het geheel gezien is dat niet goed gelukt.

Dit blijkt uit de volgende warnemingen:

■ Bij een aantal balkons is het vloeroppervlak bij de afvoer niet het laagste punt, waardoor afwatering gedeeltelijk wordt gehinderd;

■ Bij een groot aantal balkons zijn laaggelegen plekken aanwezig (anders dan bij de afvoer) waar water naartoe stroomt en zich kan verzamelen.

■ Bij een groot aantal balkons zijn hoger gelegen plekken aanwezig die de afvoer van water belemmeren of blokkeren.”

Vraag 2

Kan bij de balkons waar het afschot niet aan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk voldoet, alsnog het vereiste afschot worden gerealiseerd? Zo ja, welke herstelwerkzaamheden zijn daarvoor nodig? U dient bij uw antwoord aan te geven of daarbij noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd.

“Ja, bij balkons die niet voldoen aan de gestelde criteria kan alsnog voldoende afwatering worden gerealiseerd. Dit gebeurt door het plaatselijk verhogen en/of verlagen van het balkonoppervlak. Waar mogelijk is eerst gekeken naar het verhogen van het oppervlak om de betondekking op de aanwezige versterkende ankers niet negatief te beïnvloeden.

Voor het verhogen van het oppervlak wordt, na het schoonmaken van de balkons, eerst de te verhogen zone gemarkeerd. Vervolgens wordt het oppervlak in deze zone geschuurd tot tenminste op (of net in) de aanwezig mortellaag. Na het aanbrengen van de juiste voorbehandelingsmaterialen wordt een laag materiaal aangebracht om het oppervlak op hoogte te brengen. Bij voorkeur wordt daarbij dezelfde K70-mortel gebruikt als in 2019, al is niet zeker of deze geschikt is voor dunne lagen (enkele mm’s dikte). Als dat niet het geval is moet een alternatief materiaal worden bepaald. Het ontstaan van naden tussen oud en nieuw materiaal moet daarbij zoveel mogelijk worden voorkomen. Na uitharding wordt het oppervlak voorbehandeld en voorzien van het carbonatatieremmende coatingsysteem (Grouttech Tricolastic).

Voor het verlagen van het oppervlak wordt, na het schoonmaken van de balkons, eerst de te verlagen zone gemarkeerd. Vervolgens wordt het oppervlak in deze zone geschuurd tot de gewenste hoogte. Na het voorbehandelen van het oppervlak wordt aansluitend het carbonatatieremmende coatingsysteem (Grouttech Tricolastic) aangebracht.

Aanpassing van de bestaande schrobranden is bij deze herstelwerkzaamheden niet nodig. Bij het uitvoeren van de bewerkingen aan het oppervlak blijft de hoogte van het oppervlak lager dan de hoogte van de schrobranden.”

Vraag 3

Welke kosten zijn gemoeid met de volgens u noodzakelijke herstelwerkzaamheden voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021? Indien de herstelwerkzaamheden per balkon verschillen, dient u de kosten per balkon aan te geven.

“De kosten voor de herstelwerkzaamheden, gerekend naar het prijspeil van 21 december 2021, worden geraamd op € 20.145,79 incl. BTW. Dit is in §5.1.4.c toegelicht waarvan hieronder een samenvatting is gegeven.

De kosten voor de geadviseerde werkzaamheden zijn berekend door enerzijds de hoeveelheid (m2 oppervlak en m3 materiaal) werk per balkon te beschouwen. Daarvoor is de oppervlakte ingeschat (in m2) van het oppervlak dat zou moeten worden verhoogd of verlaagd. Anderzijds is de uitvoeringsduur beschouwd. In verhouding tot de benodigde uren voor herstel is de hoeveelheid materiaal en het te bewerken oppervlak beperkt. De tijd per balkon, gecombineerd met het verplaatsen van materiaal en materieel, is maatgevend voor de kosten. Uit de analyse volgt een geschatte uitvoeringsduur van 120 uur. Afgerond is dat 8 werkdagen met de ploeg van twee personen.

De samenvatting van de raming is als volgt waarbij tevens een raming tegen het prijspeil van 1 juli 2025 bijgevoegd:

De omvang van de maatregelen wisselen per balkon. Naar rato van de omvang zijn geraamde kosten per balkon als volgt:

Bij de bovenstaande kostenraming zijn in eerste instantie alleen de werkzaamheden voor de te behandelen delen van het oppervlak berekend. Bij lokaal herstel van de balkons ontstaan echter naden en overgangen in het oppervlak. Dit is niet alleen esthetisch minder fraai, maar vormt ook potentieel zwakke plekken die op termijn tot extra onderhoud kunnen leiden. Vanuit technisch oogpunt wordt daarom geadviseerd om alle balkons die behandeld worden volledig te voorzien van een nieuwe coating over het gehele vloeroppervlak binnen de schrobranden, ook op delen waar geen directe behandeling nodig is.

Voor deze uitgebreidere werkzaamheden zijn de kosten als volgt geraamd op basis van prijspeil december 2021 en september 2025.

”

Vraag 4

Als het verhogen van de schrobranden behoort tot de noodzakelijke herstel werkzaamheden dient u de daaraan verbonden kosten, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021 afzonderlijk te benoemen.

“Bij de uitvoering van de herstelwerkzaamheden is er bij géén van de balkons noodzaak om de schrobrand te verhogen. Het beantwoorden van deze vraag is dan ook niet aan de orde.”

Vraag 5

Indien u tot een andere wijze van herstel of begroting van de kosten daarvan komt dan in het rapport van Top Expertise B. V. van 8 maart 2021 is vermeld, kunt u dan aangeven waarom u tot een ander oordeel komt? Kunt u beschrijven welke herstelwerkzaamheden Balm aan het balkon van de heer [naam2] (nummer 44) heeft verricht en toelichten of deze herstelwerkzaamheden afdoende zijn om de problemen op de andere balkons weg te nemen?

“De werkzaamheden zoals beschreven komen op onderdelen overeen met hetgeen Top Expertise [9A] heeft benoemd maar wijken ook op punten af. Top Expertise beschrijft alleen het verhogen van het oppervlak, terwijl ook verlaging op diverse plekken noodzakelijk is. De beschrijving van Top Expertise omvat dus slechts een deel van de werkzaamheden.

Het schuren en voorbehandelen van het oppervlak en het aanbrengen van een afschotlaag worden door Top Expertise ook benoemd en komen overeen. Daarna worden een aantal meer gedetailleerde zaken beschreven zoals het type afschotlaag (op basis van cement of epoxy) en de toepassing van een schraaplaag. Een schraaplaag kan één van de lagen in een toe te passen systeem zijn maar de noodzaak om deze toe te passen is afhankelijk van de keuze van het toe te passen systeem (epoxy-of cementgebonden materiaal). Meestal is een schraaplaag overigens een onder- of tussenlaag van 1-3 mm dik.

Het is daarom essentieel eerst het toe te passen materiaal te kiezen, waarna bepaald kan worden welke lagen en behandelingen nodig zijn. In dit deskundigenbericht is uitgegaan van (zoveel als mogelijk) gebruik van de materialen die in 2019 zijn toegepast. En als dat niet kan heeft het de sterke voorkeur de te gebruiken materialen door de aannemer te laten bepalen omdat dit doorgaans tot (kwalitatief) de beste resultaten leidt.

Ook de kostenraming voor de herstelwerkzaamheden, zoals weergegeven in 5.1.4.C, wijken af van de kosten zoals berekend door Top Expertise. Op basis van de beperkte gegevens van de calculatie van Top Expertise is het lastig de oorzaak van dit verschil te duiden. In de calculatie die voor dit deskundigenbericht zijn gemaakt zijn reële kosten meegenomen volgens algemene ramingsmethodieken waarbij rekening is gehouden met directe kosten, indirecte kosten en onvoorziene kosten.

Na melding van blaasvorming onder het beschermingssysteem voerder Balm in mei 2020 werkzaamheden uit aan het balkon van huisnummer 44. De blaasjes zijn verwijderd, de vloer is geschuurd en opnieuw voorzien van een coating. Deze werkzaamheden zijn beschreven in dossier [4A] en bevestigd door Balm tijdens het locatiebezoek voorafgaand aan het deskundigenonderzoek op locatie.

De uitgevoerde werkzaamheden zijn echter niet afdoende om de problemen op de andere balkons weg te nemen. De werkzaamheden benodigd om het afschot aan te passen gaan aanzienlijk verder dan hetgeen in mei 2020 is uitgevoerd bij huisnummer 44. Hoewel enkele bewerkingen gelijk zijn (schuren en opnieuw coaten) gaat het hier om werkzaamheden met een ander doel en zijn deze veel omvangrijker.”

Reactie VvE

2.15.

De VvE sluit aan bij de bevindingen van de deskundige, maar vraagt het hof de schade in afwijking daarvan
ex aequo et bonovast te stellen. Daarbij stelt zij voor uit te gaan van 1 juli 2025 als peildatum en naast de raming van de kosten door de deskundige bij de begroting van de herstelkosten ook een door de VvE overgelegde offerte van Betonrestore en de inhoud van het door haar eerder overlegde rapport van TopExpertise te betrekken. Op de daarin genoemde bedragen zou onder meer een inflatiecorrectie moeten worden toegepast over de periode tot de voorgestelde peildatum. Vervolgens noemt de VvE verschillende schadebedragen waarvan zou kunnen worden uitgegaan (
primair€ 42.397,26, ca € 45.000 of in ieder geval € 40.250,
subsidiairca. €35.000 tot €40.000).

2.16.

De VvE kan hierin niet worden gevolgd. De rechtbank heeft de schade van de VvE begroot op € 40.250. De VvE heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld. Toewijzing van een hoger bedrag dan door de rechtbank vastgesteld, is daarom hoe dan ook niet aan de orde. De VvE ziet verder eraan voorbij dat in het tussenarrest onder 3.17 is overwogen en toegelicht dat voor de begroting van de herstelkosten moet worden uitgegaan van het prijspeil op 21 december 2021. Dat is ook in de vraagstelling aan de deskundige meegegeven. De deskundige heeft op eigen initiatief een tweede raming met als peildatum 1 juli 2025 gegeven. Daaraan zal het hof voorbijgaan. Het hof ziet ook in de overgelegde offerte van Betonrestore (die door de VvE ook veel eerder had kunnen worden overgelegd) en het rapport van TopExpertise geen aanleiding om af te wijken van de raming van de deskundige met als peildatum 21 december 2021. Betonrestore is - zoals de VvE zelf ook stelt - geen deskundige, maar een aannemer die niet over de informatie beschikte waarover de deskundige bij het opstellen van het deskundigenbericht heeft beschikt. Daarnaast had Betonrestore bij het opstellen van de offerte een eigen commercieel belang. In het tussenarrest onder 3.17 is voorts al toegelicht waarom niet kan worden uitgegaan van het rapport van TopExpertise. Onder andere is daar overwogen dat haar kostenopstelling onvoldoende inzichtelijk is, omdat niet duidelijk is waarop zij de door haar in aanmerking genomen bedragen baseert. Bovendien is zij uitgegaan van een onjuiste peildatum voor het te hanteren prijspeil.

Reactie Balm

2.17.

Balm is het niet eens met de bevindingen van de deskundige. Zij concludeert dat de balkons niet gebrekkig zijn en dat zij geen schadevergoeding verschuldigd is. Als het hof oordeelt dat er wel een schadevergoeding verschuldigd is, moet het door de deskundige vastgestelde bedrag volgens Balm naar beneden worden gecorrigeerd. Hierna zal het hof bespreken wat Balm tegen het deskundigenbericht aanvoert en toelichten waarom dat het hof geen aanleiding geeft van het deskundigenbericht af te wijken.

2.18.

Balm voert aan dat er altijd water kan en mag achterblijven op een balkon en dat de deskundige niet heeft aangegeven dat dit niet zo is. Volgens Balm is niet in te zien waarom de door haar genoemde richtlijn omtrent toegestane hoeveelheid plassen niet kan worden toegepast en voldoen alle balkons, althans in ieder geval de balkons waarbij de hemelwaterafvoer het laagste punt is, aan deze norm. Balm ziet eraan voorbij dat de deskundige heeft toegelicht dat dit een richtlijn uit de praktijk (geen normtekst) is, die is bedoeld voor platte daken en niet voor balkons van toepassing kan worden verklaard. Een plat dak zonder gebruiksfunctie is iets anders dan een balkon met gebruik als toegankelijke buitenruimte als functie. Het hof sluit aan bij het oordeel van de deskundige.

2.19.

Het hof kan Balm ook niet volgen waar zij stelt dat de deskundige niet (in voldoende mate) heeft vastgesteld dat de afwatering incorrect zou zijn en het afwateren niet is onderzocht. De deskundige heeft ervoor gekozen het onderzoek uit te voeren met behulp van 3D scans en heeft op die manier een gedetailleerd beeld van de hoogteligging van het vloeroppervlak kunnen verkrijgen. De deskundige heeft ervoor kunnen kiezen het onderzoek niet te verrichten door water aan te brengen op het oppervlak van de balkons. Die keuze is door de deskundige ook toegelicht (
“Dit onderzoek is echter veel lastiger uitvoerbaar, kost meer tijd, leidt potentieel tot hinder en is minder nauwkeurig”). Dat de deskundige (ook na regenval) geen plasvorming heeft waargenomen, zoals Balm aanvoert, doet niet af aan wat de deskundige wél heeft waargenomen. De deskundige heeft waargenomen (i) dat bij een aantal balkons het vloeroppervlak bij de afvoer niet het laagste punt is, waardoor afwatering gedeeltelijk wordt gehinderd, (ii) dat bij een groot aantal balkons laaggelegen plekken aanwezig zijn (anders dan bij de afvoer) waar water naar toestroomt en zich kan verzamelen en (iii) dat bij een groot aantal balkons hoger gelegen plekken aanwezig zijn die de afvoer van water belemmeren of blokkeren. Voldoende duidelijk is vervolgens waarom een aantal balkons wel en een aantal balkons niet als voldoende zijn beoordeeld. Het hof verwijst naar ‘Bijlage C, Inspectiebevindingen per balkon’ en ‘Bijlage D, Toetsing per balkon’ bij het deskundigenbericht. Omdat de waarnemingen van de deskundige berusten op 3D scans en niet op onderzoek door het aanbrengen van water op het oppervlak van de balkons, is voor de bevindingen niet van belang dat op balkons sprake is van vervuiling op de balkons en van de hemelwaterafvoer, zoals Balm benadrukt. Dat is door de deskundige in antwoord op vragen van Balm ook toegelicht. Anders dan Balm verder aanvoert, ligt in de conclusie van de deskundige besloten dat de huidige situatie een gevaar voor de gezondheid oplevert. In de ‘Eigen beschouwing’ onder ‘Criteria en richtlijnen’ citeert de deskundige artikel 6.15 van het Bouwbesluit 2012 (
“Een bouwwerk heeft een zodanige voorziening voor de afvoer van huishoudelijk afvalwater of hemelwater dat het water zonder nadelige gevolgen voor de gezondheid kan worden afgevoerd”) en gaat de deskundige in op de essentie daarvan en de eisen van goed en deugdelijk werk. Bij de beantwoording van ‘Vraag 1’ concludeert de deskundige dat niet wordt voldaan aan de eisen van goed- en deugdelijk werk, en de functionele eis wat betreft afwatering uit het Bouwbesluit 2012. De door de deskundige voorgestelde herstelwerkzaamheden onderstrepen dat het realiseren van een voldoende afschot voor Balm ook ondanks de te verrichten versterkingswerkzaamheden mogelijk moet zijn geweest. De deskundige schrijft
“dat met meer inspanning het afschot wel juist had kunnen worden gerealiseerd.”

2.20.

Balm heeft eerder herstelwerkzaamheden aan het balkon van nr. 44 verricht. Balm is het niet eens met het oordeel van de deskundige dat deze herstelwerkzaamheden niet afdoende zijn om de problemen op de andere balkons weg te nemen. Zij wijst erop dat uit het deskundigenbericht volgt dat aan dit balkon geen werkzaamheden hoeven te worden verricht en dat de bewoner van nr. 44 niet heeft geklaagd over plasvorming. Het hof kan Balm ook daarin niet volgen. Op het bedoelde balkon is het afschot, blijkens het deskundigenbericht, op orde. Dat is ook het geval op enkele andere balkons, waaraan door Balm geen herstelwerkzaamheden zijn verricht. Dat het afschot op het balkon bij nr. 44 in orde is als gevolg van de door Balm verrichte herstelwerkzaamheden is niet gebleken en tegen de achtergrond van wat de deskundige daarover heeft bericht ook niet aannemelijk. De deskundige heeft toegelicht dat op dit balkon geen werkzaamheden zijn verricht met het oog op het afschot, maar om blaasvorming te verwijderen en dat de werkzaamheden die benodigd zijn om afschot te realiseren aanzienlijk verder gaan. Hoewel enkele bewerkingen gelijk zijn (schuren en opnieuw coaten) gaat het hier om werkzaamheden met een ander doel en zijn deze werkzaamheden veel omvangrijker.

2.21.

Balm voert verder aan dat de VvE ten aanzien van elke bewoner moet aangeven of deze bewoner herstelwerkzaamheden uitgevoerd wenst te zien. Dat is volgens Balm onderdeel van de op de VvE rustende schadebeperkingsplicht. Het hof neemt aan - heel duidelijk is dat niet - dat deze stelling ten grondslag ligt aan de conclusie dat de schadevergoeding naar beneden moet worden gecorrigeerd. Dit standpunt is te laat ingenomen. Balm had daarop al in haar memorie van grieven een beroep moeten doen, dat heeft zij niet gedaan. Daarbij komt dat de schade hier weliswaar concreet per balkon is begroot, maar dat de aard van de schade rechtvaardigt dat vervolgens wordt geabstraheerd van het antwoord op de vraag of alle bewoners daadwerkelijk tot herstel overgaan.

De conclusie

2.22.

Het hoger beroep betreft alleen de beslissing van de rechtbank in conventie. De beslissing in reconventie ligt niet ter beoordeling voor. Uit het voorgaande volgt dat Balm tevergeefs opkomt tegen verklaring voor recht dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen en aansprakelijk is voor de schade die de VvE daardoor heeft geleden (dictum onder 3.1) en tegen de beslissingen omtrent de kosten (dictum in conventie onder 3.3-3.5). Wel heeft Balm op goede grond hoger beroep ingesteld tegen de door de rechtbank toegewezen hoofdsom (dictum onder 3.2). Het in hoger beroep toe te wijzen bedrag ligt na deskundigenbericht aanzienlijk lager (€ 23.295,01). Het lag op de weg van de VvE de omvang van haar schade te onderbouwen. Dat heeft zij tot aan het deskundigenbericht onvoldoende gedaan. Het hof zal de kosten van de deskundige daarom gelijkelijk over partijen verdelen, zoals Balm heeft verzocht. De kosten van de deskundige zijn begroot op € 26.015 inclusief btw en zijn door de VvE bevoorschot. Balm zal worden veroordeeld tot betaling van € 13.007,50 aan de VvE ter zake de kosten van het deskundigenbericht. Het hof zal verder bepalen dat elke partij de eigen kosten van het hoger beroep moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels ongelijk hebben gekregen.

2.23.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

3.De beslissing

Het hof:

3.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 28 juni 2023 voor zover in conventie gewezen, met uitzondering van de beslissing onder 3.2 die hierbij wordt vernietigd;

3.2.

veroordeelt Balm tot betaling van € 23.295,01 aan de VvE, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 augustus 2021 tot de dag van volledige betaling;

3.3.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedure bij het hof;

3.4.

veroordeelt Balm tot betaling van € 13.007,50 aan de VvE ter zake de door haar betaalde kosten van het deskundigenbericht;

3.5.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

3.6.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, G.D. Hoekstra en V. van der Kuil, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.

Hoger beroep over gebrekkig afschot van balkons en schadevergoeding aanneming van werk