ECLI:NL:GHARL:2026:469

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.346.883

zaaknummer rechtbank Overijssel 280077

arrest van 27 januari 2026

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1] , gemeente [gemeentenaam]

advocaat: mr. H. Holland

1.[geïntimeerde1]

2. [geïntimeerde2]

die wonen in [woonplaats2] , Duitsland

hierna samen aangeduid als [geïntimeerde] (mannelijk enkelvoud)

advocaat: mr. M. Inan

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de vonnissen die de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, (hierna: de rechtbank) op 22 februari 2023 en 26 juni 2024 (ECLI:NL:RBOVE:2024:3374) tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven tevens vermeerdering van eis
de memorie van antwoord
een akte inbreng nadere producties tevens vermeerdering van eis van [appellant]
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 26 november 2025 is gehouden.

2.De kern van de zaak

2.1.

[appellant] heeft een woning met kelder gekocht van [geïntimeerde] , waarbij de kelder als leefruimte is aangeprezen. Na de levering van de woning hebben lekkages in de kelder plaatsgevonden. [appellant] wil dat [geïntimeerde] de kosten voor het waterdicht maken van de kelder en het herstel van de schade door de lekkages betaalt. [geïntimeerde] vindt dat hij niets aan [appellant] hoeft te betalen. Hij betwist aansprakelijk te zijn en plaatst ook kanttekeningen bij de omvang van de gevorderde schadevergoeding van in totaal € 83.193,-. In geschil is of de lekkages het gevolg zijn van bouwkundige gebreken en zo ja, of die gebreken in de weg staan aan een normaal gebruik als woning. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht geschonden en volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] zijn onderzoeksplicht geschonden. Ook stelt [geïntimeerde] dat [appellant] niet tijdig heeft geklaagd en dat hij door tijdsverloop zijn rechten heeft verwerkt. Bovendien zijn de lekkages volgens [geïntimeerde] veroorzaakt doordat [appellant] de tuin heeft opgehoogd en een greppel heeft gedempt, waardoor de waterhuishouding rondom de woning is gewijzigd met de lekkages tot gevolg. Als [geïntimeerde] al iets te verwijten valt, moet de schade daarom volgens [geïntimeerde] op grond van eigen schuld (deels) voor rekening van [appellant] blijven. [geïntimeerde] heeft bij de rechtbank in voorwaardelijke reconventie vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De rechtbank heeft die vordering afgewezen en [geïntimeerde] heeft hiertegen geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld.

2.2.

[appellant] heeft bij de rechtbank gevorderd:

primair:

a. [geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellant] van € 83.193,- plus wettelijke rente;

subsidiair:

de koopovereenkomst van de woning gedeeltelijk te ontbinden, de koopprijs te verminderen met € 83.193,- en [geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van dit bedrag plus wettelijke rente aan [appellant] ;

primair en subsidiair:

[geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellant] van de expertisekosten van € 2.450,25 inclusief btw;

[geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellant] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.606,93;

meer subsidiair:

de koopovereenkomst van de woning te wijzigen wegens dwaling, de koopprijs te verminderen met € 83.193,- en [geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van dit bedrag plus wettelijke rente aan [appellant] ;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten plus wettelijke rente.

2.3.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. Volgens de rechtbank heeft [appellant] tijdig geklaagd over de lekkages. Er is geen sprake van rechtsverwerking. De rechtbank heeft een deskundige benoemd en heeft de conclusies van de deskundige overgenomen en tot de hare gemaakt. Op grond van die conclusies oordeelde de rechtbank dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] aan [appellant] een woning heeft geleverd die ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezat die [appellant] mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst en wat [geïntimeerde] hem over de woning heeft medegedeeld. Van non-conformiteit of dwaling is volgens de rechtbank dus geen sprake.

2.4.

In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis gewijzigd. In de memorie van grieven heeft [appellant] zijn vordering vermeerderd met € 6.000,- voor de aanleg van een drainage als nood- of tussenoplossing. En in de akte heeft [appellant] de door hem gevorderde herstelkosten vermeerderd met 30% (een bedrag van € 8.645,-) wegens prijsstijgingen van lonen en materialen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de door de rechtbank afgewezen vorderingen en de eisvermeerderingen (alsnog) worden toegewezen.

Daarbij stelt [appellant] onder meer dat het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige op veel punten onjuist is.

2.5.

Het hof zal [appellant] toelaten te bewijzen dat er tussen 1980 en de levering van de woning aan [appellant] op 12 april 2019 lekkages in de kelder van de woning hebben plaatsgevonden (anders dan de twee door [geïntimeerde] voorafgaand aan de koop van de woning door [appellant] genoemde lekkages) en dat [geïntimeerde] dit wist. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

Bevoegdheid Nederlandse rechter en toepasselijk recht

3.1.

[geïntimeerde] woont in Duitsland, waardoor de zaak een internationaal karakter heeft. Het hof moet daarom ambtshalve onderzoeken of de Nederlandse rechter bevoegd is. Omdat [geïntimeerde] in een EU-land woont, moet deze vraag worden beantwoord aan de hand van de Brussel I bis-verordening^[1]. De bevoegdheid van de Nederlandse rechter kan in dit geval (onder meer) worden gebaseerd op artikel 26 van Pro die verordening, aangezien [geïntimeerde] in de procedure is verschenen zonder de bevoegdheid van de Nederlandse rechter te betwisten en er geen ander gerecht bestaat dat op grond van artikel 24 van Pro de verordening bij uitsluiting bevoegd is.

3.2.

Het hof hoeft niet ambtshalve te oordelen over het toepasselijk recht. Tegen de impliciete toepassing van het Nederlands recht door de rechtbank zijn geen bezwaren naar voren gebracht, zodat het hof ook Nederlands recht zal toepassen.

Vermeerderingen van eis

3.3.

[appellant] heeft zowel bij de memorie van grieven als bij de latere akte zijn eis vermeerderd. [geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen de tweede vermeerdering van eis. Daarbij beroept hij zich op de goede procesorde en de tweeconclusieregel.

3.4.

Een partij kan ook in hoger beroep nog haar eis wijzigen, maar dit kan op grond van de goede procesorde en de daarop gebaseerde tweeconclusieregel in principe niet later dan in de memorie van grieven of antwoord. Dit is de hoofdregel.

3.5.

De eerste vermeerdering van eis zal in de beoordeling worden betrokken, aangezien [appellant] deze conform de hoofdregel in het eerste processtuk in hoger beroep heeft ingesteld. [geïntimeerde] heeft hiertegen ook geen bezwaar gemaakt.

3.6.

Het hof zal de tweede vermeerdering van eis buiten beschouwing laten, omdat deze is ingesteld nadat [appellant] zijn eerste processtuk in hoger beroep (de memorie van grieven) heeft genomen. Niet is gebleken dat sprake is van een van de drie in de rechtspraak aanvaarde uitzonderingen op de hoofdregel. Er is namelijk geen sprake van ondubbelzinnige toestemming van [geïntimeerde] voor de te late eiswijziging (de eerste uitzondering) en er is ook niet gesteld of gebleken dat de aard van het geschil kan rechtvaardigen dat de eiswijziging alsnog wordt toegelaten (de tweede uitzondering). Verder is niet gebleken dat onverkorte toepassing van de hoofdregel in strijd zou komen met de eisen van een goede procesorde (de derde uitzondering). Hiervan kan onder meer sprake zijn als er nieuwe ontwikkelingen van feitelijke aard zijn nadat van grieven is gediend. De tweede eisvermeerdering is ingesteld omdat de prijzen van lonen en materialen benodigd voor herstel van de kelder zouden zijn gestegen, zodat er sprake zou kunnen zijn van zo’n nieuwe ontwikkeling. Maar niet is gesteld of gebleken dat die prijsstijging (voornamelijk) betrekking heeft op de periode na de op 24 december 2024 ingediende memorie van grieven. In de aan de eiswijziging ten grondslag gelegde e-mail van Westendorp Scholten B.V. van 14 november 2025 wordt juist genoemd dat het gaat om een stijging van de lonen en materialen ten opzichte van vijf jaar terug. Zonder nadere toelichting valt dan niet in te zien dat die prijsstijging alleen of vooral betrekking zou hebben op de periode na 24 december 2024 en niet ook op de vier jaren daarvoor.

De feiten

3.7.

[appellant] heeft op 6 december 2018 de woning aan de [adres] te [woonplaats1] van [geïntimeerde] gekocht voor € 660.000. De koopovereenkomst is een modelovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De woning is gebouwd in 1971 en is door [geïntimeerde] in 2011 gerenoveerd. In de verkoopbrochure is vermeld dat de woning compleet onderkelderd is, dat de kelder via een vaste trap te bereiken is en dat de kelder van ongeveer 122 m² naast een wijnkelder en drie opslagruimtes (met onder andere de CV-ketel) een hele grote partykelder omvat waar een tafeltennistafel en een hometrainer staan. In de door [geïntimeerde] ingevulde ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ is over de kelder het volgende vermeld:

‘
(…)

d. Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand? Nee

e. Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd of is er Nee

sprake van wateroverlast geweest?

Zo ja, heeft dit tot problemen geleid in de vorm van water in de kruipruimte c.q. Nee

kelder?’

Voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst heeft [appellant] de woning meerdere keren bezichtigd. Tijdens één van die bezichtigingen heeft [geïntimeerde] [appellant] gewezen op twee vochtplekken in de kelder. Volgens [geïntimeerde] betroffen dit oude, verholpen lekkages die geen bouwkundige oorzaken kenden.

3.8.

[geïntimeerde] heeft de woning op 12 april 2019 geleverd aan [appellant] . [appellant] is direct daarna begonnen met de verbouwing van de woning en de herinrichting van de tuin. Hierbij is de tuin opgehoogd en is een greppel gedempt.

3.9.

Op 2 juni 2019 heeft [appellant] een e-mail met negen foto’s aan [geïntimeerde] gestuurd over een lekkage in de kelder vanuit de aansluiting van de keldervloer op de kelderwand (de kim). Hij schrijft:

‘
(…) ik trek nu helaas de conclusie dat de kelder wel degelijk lek is in de grote opslagruimte op de hoek bij de garage. De lekkage is opgelost door [naam1] en de plek was nagenoeg droog en wat blijkt zojuist dat deze ruimte op 3 plekken nat is en de oorspronkelijke plek wordt alleen maar groter. (…)’

Deze lekkage is door of voor rekening van [appellant] opgelost.

3.10.

In augustus 2019 heeft een tweede lekkage in de CV-ruimte van de kelder plaatsgevonden. Ook deze lekkage kwam vanuit de kim en is door of voor rekening van [appellant] opgelost.

3.11.

Toen [appellant] eind februari 2020 is teruggekomen van een vakantie constateerde hij dat er water staat in de kelder. Op 6 maart 2020 heeft (de rechtsbijstandverlener van) [appellant] [geïntimeerde] schriftelijk laten weten dat de kelder niet geschikt is om normaal te worden gebruikt als leefruimte, waarbij [geïntimeerde] hiervoor aansprakelijk is gesteld. Daarbij is onder meer het volgende bericht:

‘
(…)

Op dit moment is er echter een veel ernstiger gebrek aan het licht gekomen. Na terugkomst van de vakantie van cliënt stond de souterrain blank. Na het leegpompen heeft cliënt de houten betimmering verwijderd en zag tot zijn grote schrik dat deze gehele wand compleet nat is, op bepaalde plekken verrot en aangetast door zwam. Een door cliënt ingeschakelde specialist geeft aan dat dit gebrek reeds langdurige tijd moet hebben bestaan, althans al voor overdracht van de woning zich moet hebben gemanifesteerd. (…)’

[geïntimeerde] heeft op 10 maart 2020 de aansprakelijkstelling van de hand gewezen.

3.12.

Op 17 maart 2020 heeft in aanwezigheid van [appellant] en [geïntimeerde] een inspectie plaatsgevonden door een door [appellant] ingeschakelde deskundige van Expertise Bureau Noord (EBN). EBN heeft alleen aan [appellant] gerapporteerd (concept rapport op 7 april 2020, eerste definitieve versie op 6 mei 2020 en tweede definitieve versie op 3 juni 2020). Volgens EBN is er sprake van een gebrek, omdat er water komt in een ruimte die normaal droog hoort te zijn. EBN merkt op dat gezien de toestand van het beton rondom de koekoek in de linkerwand deze situatie al vanaf de nieuwbouw zo is. Het waargenomen gebrek/de waargenomen gebreken, in combinatie met de hoge waterstand buiten, vormen een belemmering voor het gebruik van de woning, aldus EBN. EBN schat de kosten van herstel op € 28.596,-. In het rapport schrijft EBN verder:

‘
(…)

De wanden zijn, met name in de bar, bekleed geweest met hout. Opvallend is dat in de verkoopbrochure nog te zien is dat het hout bruin is (foto 9), terwijl op door [appellant] beschikbaar gestelde foto’s het hout donker geschilderd is (foto 10). Het houtwerk is, zo wordt ook door [appellant] bevestigd, door [appellant] geschilderd. Indien het hout toen al zo nat was als nu lijkt dat het was voordat het is verwijderd, had het toen niet geschilderd kunnen worden. Achter het hout zijn horizontaal latten aan de betonwand bevestigd. Deze lijken nog in een zeer redelijke staat.

Mocht het zo zijn dat hier al lange tijd veel water naar binnen is gekomen, dan zouden juist deze latten (omdat er water op blijft staan) veel meer aangetast moeten zijn. Blijkbaar heeft het, als het lekte, over een korte periode gelekt en heeft de constructie vrij snel weer kunnen drogen.

(…)’

3.13.

Op 10 september 2020 en 29 maart 2021 heeft in opdracht van [appellant] een tweede onderzoek plaatsgevonden door De Raad Expertise (DRE). DRE heeft op 28 september 2021 gerapporteerd aan [appellant] . [geïntimeerde] is niet aanwezig geweest bij de inspecties en is hierover door [appellant] ook niet van te voren geïnformeerd. DRE rapporteert het volgende:

‘
(…)

Oorzaken van de lekkages

Wij hebben in de woning van de heer [appellant] een drietal lekkages waargenomen, welke wij één voor één zullen toelichten.

1: AANSLUITING KELDERVLOER MET KELDERWANDEN.

De aansluiting van de keldervloer op de kelderwand (de zogenaamde kim) is op een aantal plaatsen niet geheel waterdicht.

(…)

Wij hebben op diverse locaties in de kelder waargenomen dat t.p.v. de aansluiting van de keldervloer met de kelderwand in het verleden werkzaamheden zijn verricht om een waterdichte aansluiting te creëren.

Hieruit concluderen wij dat de aansluiting van de keldervloer met de kelderwand in het verleden niet waterdicht is geweest.

(…)

2: STORTNADEN EN CENTERPENNEN

(…)

Aan de gestorte betonnen kelderwand is duidelijk waarneembaar dat tijdens het betonstorten van de kelderwanden de aanvoer en verwerking van beton niet gelijkmatig geweest. Dit is te zien in de stortnaden; deze lopen niet vloeiend in elkaar over.

(…)

Hierdoor is het beton te veel aangetrokken waardoor geen optimale hechting ter plaatse van de stortnaden is gerealiseerd. Op deze plekken zitten ook nog enkele centerpen gaten (die gebruikt zijn voor het plaatsen van de bekisting) welke niet waterdicht zijn, met lekkage tot gevolg. Ook dit hebben wij kunnen vaststellen aan de hand van de door de heer [appellant] overlegd beeldmateriaal.

(…)

3. AANGEBRACHTE KOEKOEKEN

(…)

In deze kelder zijn twee koekoeken aangebracht .

Tijdens het bekisten van de betonwand wordt in de wandbekisting een houten kist geplaatst. Hierin wordt uiteindelijk het raam geplaatst. Het is aan de vakman om tijdens het storten van de betonwand hier rondom voldoende beton te krijgen en daarnaast deze ook nog eens goed verdicht te krijgen door het gebruik van een trilnaad. Dat dit hier niet goed gebeurd is, is op alle onderstaande foto’s te zien met lekkages, aanwezige grindnesten, etc.

(…)

Uit te beschikking gesteld beeldmateriaal bleek water door de grindnesten de kelder in te stromen.

(…)

Op basis van hetgeen wij op locatie hebben geconstateerd en de door ons verkregen informatie is overduidelijk te zien dat deze lekkages er al vele jaren hebben gezeten en dus niet nieuw zijn. Bij één van de koekoeken is zelfs in het verleden al eens getracht om deze vanuit de binnenzijde waterdicht te maken, echter zonder succes. (…)’

Volgens de als bijlage 1 bij het rapport van DRE gevoegde kostenopstelling bedragen de kosten voor het waterdicht maken van de kelder € 28.816,- inclusief btw (uitgaande van een offerte van 17 maart 2020, bijlage 2 bij het rapport van DRE) en de kosten voor het herstellen van de gevolgschade € 54.377,- inclusief btw.

3.14.

Bij brief van 1 oktober 2021 aan [geïntimeerde] heeft [appellant] aanspraak gemaakt op een schadevergoeding van € 83.193,- (€ 28.816,- aan herstelkosten en € 54.377,- aan gevolgschade). [geïntimeerde] heeft geen schadevergoeding aan [appellant] betaald.

3.15.

Op 9 oktober 2023 heeft een onderzoek plaatsgevonden door de door de rechtbank benoemde deskundige ing. [naam2] van Kode Consult in aanwezigheid van onder andere [appellant] en zijn toenmalige advocaat en [geïntimeerde1] en de advocaat van [geïntimeerde] In het rapport van 20 maart 2024 komt Kode Consult – voor zover nu van belang – tot de volgende beantwoording van de door de rechtbank gestelde vragen:

‘
(…)

1.
Wat is de oorzaak van de vochtproblemen in de kelder, zoals onder meer is omschreven in de het onderzoeksrapport van De Raad Expertise (productie 5, dagvaarding) en het aanvullend onderzoeksrapport van Expertise Bureau Noord (productie 6, dagvaarding)?

(…)

Een eerste en tweede lekkage hebben zich voorgedaan op de aansluiting van de keldervloer op de kelderwand, de zogenoemde kim.

Op basis van de foto’s van deze lekkages is de oorzaak van deze lekkages te herleiden tot een gebrek in de aansluiting van de betonnen keldervloer op de betonnen kelderwand, waarbij de aansluiting niet volledig waterdicht is terwijl er aan de buitenzijde grondwater tot boven deze aansluiting staat.

Wat opvalt is dat deze lekkages zich kennelijk incidenteel hebben voorgedaan ( [appellant] heeft deze lekkages niet continu ondervonden) en er zijn geen duidelijke aanwijzingen dat deze lekkages zich voor de verkoop ook voor hebben gedaan, terwijl het waarschijnlijk is dat het grondwater (…) mogelijk langdurig of misschien zelfs continu hoger heeft gestaan dan de betonvloer.

Met het uitvoeren van betonreparaties is deze lekkage verholpen.

Uit de stukken maak ik op dat het met name gaat om de oorzaak van lekkage 3 waarbij een belangrijk deel van de kelder onder water is komen te staan en waarbij het water vanuit de koekoeken de kelder is binnengestroomd.

De oorzaak van deze laatstgenoemde vochtproblemen in de kelder zijn veroorzaakt door de combinatie van de volgende omstandigheden:

De aanwezigheid van een kelderconstructie die niet waterdicht is op de aansluiting van de betonnen kelderwand op de koekoeken en evenmin ter plaatse van de kozijnen in de koekoeken;
De aanwezigheid van een laag water in de koekoeken gedurende langere periode (weken) hetgeen een gevolg is gebleken van een (tijdelijk) hoge grondwaterstand rond de woning.

2.
Kunt u daarbij ook aangeven of en in hoeverre aspecten als het grondwaterpeil en seizoensinvloeden hierbij een rol spelen?

Uit de beschikbare gegevens volgt dat het grondwaterpeil direct van invloed geweest is op de lekkages. (…)

Een invloed van seizoenen kan niet direct vastgesteld worden (…)

In plaats van algemene seizoensinvloeden zijn er wel aanwijzingen voor invloed van de neerslagintensiteit. Hoewel er slechts zeer beperkte gegevens beschikbaar zijn (…) blijkt uit gegevens van de meest nabijgelegen neerslagstations dat er in de betreffende periode sprake is geweest van een hoge neerslagintensiteit. (…)

3.
Kun u aangeven of en in hoeverre de genoemde vochtproblemen / lekkages ook (mede) door een andere omstandigheid zijn ontstaan, zoals bijvoorbeeld (i) het dempen van de afwateringssloot, (ii) het ophogen van de tuin, (iii) het verbouwen van de woning?

Uit de beschikbare gegevens volgt dat het dempen van de afwateringssloot en het ophogen van de tuin wezenlijk van invloed zijn geweest op de genoemde vochtproblemen. (…) Wanneer grondwater niet (snel genoeg) in de bodem weg kan zakken, zal het water geneigd zijn horizontaal te verplaatsen naar locaties waar het wel weg kan. Dat is in zijn algemeenheid, maar ook in deze specifieke situatie de functies van greppels, namelijk om een overvloed aan grondwater sneller af te kunnen voeren naar lagergelegen delen en daarmee het grondwaterniveau te verlagen.

Het voorgaande betekent dat vanwege de kleihoudende ondergrond het niveau van het grondwater tevens beïnvloed wordt door het dempen van de afwateringssloot en het ophogen van de tuin. De kortste afstand van de woning tot aan greppel C bedroeg ca. 8 meter. Op dit punt is het maaiveld ca. 70 centimeter opgehoogd. Daarnaast had de greppel een diepte van 20-25 centimeter. Dit betekent dat voorheen het water op een afstand van 8 meter van de woning en op een niveau dat 90 cm lager lag dan het huidige maaiveld, via de greppels vrij weg kon stromen van de woning af, terwijl die mogelijkheid door het dempen van de greppel en het ophogen van het maaiveld sterk is afgenomen. Daardoor zal de bodem het water langer vasthouden met een (tijdelijke) stijging van het grondwater tot gevolg. Dit is precies de hoogte waarop zich ook de koekoeken bevinden. (…)

4.
Kunt u aangeven of de door u geconstateerde oorzaak van de vochtproblemen / lekkages reeds op de datum van de levering van de woning (12 april 2019) bestond en zo nee, wanneer deze dan is ontstaan?

(…)

De constructie van de kelder bestaat uit een betonnen bak die op zichzelf waterdicht is (behoudens twee plekken ter plaatse van de kim waar eerder lekkage is opgetreden) en waarbij de waterdichte constructie loopt tot aan de onderzijde van de koekoeken. Hier zijn de koekoeken inclusief de kozijnen aangesloten op de kelderwanden. Deze aansluitingen zijn duidelijk niet waterdicht uitgevoerd. Deze constructie is al zo vanaf de bouw van de woning en was dus ook ten tijde van de levering van de woning niet waterdicht.

Het is echter de vraag of dit als gebrek is aan te merken. Wanneer er namelijk vanuit gegaan kon worden dat het water nooit boven de onderzijde van de koekoeken uit zou komen en er dus ook geen wezenlijke waterbelasting op dit deel van de kelderwand te verwachten was, dan is er ook geen noodzaak deze aansluiting waterdicht uit te voeren.

Door Expertise Bureau Noord is eerder vastgesteld dat de houten betimmering aan de binnenzijde van de kelderwand in een redelijke toestand verkeerden en geen duidelijke lekkagesporen vertoonden. Hieruit wordt afgeleid dat het niet gaat om een lekkage die al tientallen jaren voortduurt, maar om een lekkage vermoedelijk pas recent voor het eerst is ontstaan en het grondwater dus in bijna vijftig jaar tijd niet boven de onderzijde van de koekoeken is uitgekomen. Ook de wijze waarop het maaiveld rond de woning was uitgevoerd met waterafvoerende greppels en een duidelijk verloop in het maaiveld duidt erop dat er, ondanks de slecht waterdoorlatende bodem, een mogelijkheid bestond om neerslagwater vrij snel af te voeren.

Gezien het bovenstaande acht ik het aannemelijk dat de lekkages in de kelder, waarbij het water via de koekoeken naar binnenstroomde, pas is ontstaan nadat het maaiveld rond de woning substantieel was opgehoogd, waardoor het neerslagwater niet meer snel afgevoerd kon worden, waardoor het grondwater bij of na hevige neerslag steeg tot boven de onderzijde van de koekoeken. Er zijn daarbij geen concrete aanwijzingen dat een dergelijke lekkage eerder is opgetreden en er was eerder een situatie waarbij het onwaarschijnlijk is dat het grondwater zo hoog kon stijgen.

5.
Kunt u aangeven welke herstelmaatregelen u aangewezen acht om de vochtproblemen in het souterrain permanent te herstellen en wat de geraamde (herstel)kosten van die maatregelen zijn?

(…)

De kosten voor de aanleg van een drainage rond de woning (ca. 50 m¹), inclusief de aanleg van een pompput met afvoerleiding naar een enkele tientallen meters verder gelegen kolk worden geraamd op een bedrag van ca. € 6.000,00 exclusief btw. Dit is inclusief materiaal en graafkosten, maar exclusief eventuele verwijdering en (her)aanleg van beplanting.

De kosten voor het waterdicht maken van de twee koekoeken inclusief de aansluiting op een pompput en met afvoerleiding naar een enkele tientallen meters verder gelegen kolk liggen in eenzelfde orde van grootte.

(…)’

3.16.

Op verzoek van [appellant] heeft Mos Grondmechanica B.V. op 18 december 2024 een memo aan hem gestuurd, waarin zij concludeert dat het dempen van de sloot die ten zuiden van de woning liep geen direct effect heeft op de grondwaterstanden ter plaatse van de woning. De sloot heeft volgens Mos alleen invloed op het afvoeren van hemelwater.

Juridisch kader non-conformiteit

3.17.

In deze procedure staat vast dat partijen in de koopovereenkomst zijn afgeweken van de wettelijke regeling inzake non-conformiteit (artikel 7:17 BW Pro en verder). Uit artikel 6.1 van die overeenkomst volgt namelijk dat [appellant] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van die overeenkomst bevond, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Maar in artikel 6.3 is bepaald dat [geïntimeerde] ervoor moet instaan dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht beschikt over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis voor eigen gebruik. Onder ‘normaal gebruik’ wordt naar gangbaar taalgebruik verstaan dat in de woning kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Bewijsopdracht

3.18.

Tussen partijen staat vast dat de door [geïntimeerde] gegeven garantie voor een normaal gebruik als woning ook ziet op de kelder. Ook het hof acht dit juist, aangezien de kelder is aangeprezen als een leefruimte en bovendien een substantiële oppervlakte heeft (volgens de verkoopbrochure is de woonoppervlakte namelijk circa 229 m² exclusief de kelder van circa 122 m²).

3.19.

Ook staat vast dat na de levering van de woning lekkages in de kelder hebben plaatsgevonden bij in ieder geval de kim en de koekoeken en dat de kelder ten tijde van de levering dus niet waterdicht was. In geschil is of dit een gebrek is en zo ja, of dit gebrek aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat.

3.20.

[appellant] beantwoordt beide vragen met ‘ja’. Volgens hem is er sprake van een gebrek dat aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Daarbij stelt hij onder verwijzing naar door hem overgelegde schriftelijke verklaringen dat [geïntimeerde] ten tijde van de verkoop wist dat er een gebrek was, omdat er altijd lekkages in de kelder zouden hebben plaatsgevonden. Zo heeft buurman [naam3] , die al vanaf de bouw van de woning bekend is met de woning, verklaard dat de kelder al vanaf het begin lek was op meerdere plekken, dat het uitgraven van sloten om het water sneller af te kunnen voeren maar tijdelijk hielp en dat de toenmalige eigenaren ook in of na 2006 hem nog belden om raad, waarna hij sloten heeft uitgediept en een drainage heeft aangelegd. De heer [naam4] , echtgenoot van de schoonmaakster van de voormalige eigenaren van de woning, heeft verklaard dat hij tot 2011 veelvuldig in de woning is geweest en niet beter weet dan dat er lekkage in de kelder is. Volgens hem stond er met enige regelmaat water in de kelder, heeft de toenmalige eigenaar zelf pompen aangelegd in de koekoeken om het water zoveel mogelijk weg te zuigen en heeft hij samen met zijn vrouw diverse keren geassisteerd met het droogmaken van de kelder. Ook merkt hij op dat er een vloerkleed in de kelder lag, waar geregeld schimmelplekken op kwamen door het vocht. De heer [naam5] heeft in 2011 in opdracht van [geïntimeerde] verbouwingswerkzaamheden in de woning verricht en hij verklaart dat de heer [geïntimeerde1] tijdens pauzes meerdere keren heeft aangegeven dat de kelder lek was en dat hij daarvan baalde. [geïntimeerde] heeft dus zijn mededelingsplicht geschonden, aldus [appellant] . De door de rechtbank benoemde deskundige is volgens [appellant] van het onjuiste uitgangspunt uitgegaan dat in het verleden geen lekkages in de woning hebben plaatsgevonden, zodat voorbijgegaan moet worden aan de conclusies van deze deskundige.

3.21.

[geïntimeerde] stelt dat de kelder niet gebrekkig is. En als dit al anders zou zijn, stond het volgens hem ten tijde van de levering van de woning niet aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg. Sinds de jaren ’80 hebben er volgens [geïntimeerde] namelijk geen lekkages in de woning plaatsgevonden. Dit baseert hij onder meer op zijn eigen wetenschap (hij exploiteerde vanaf 1999 het naast de woning gelegen hotel en had in die jaren contact met de toenmalige eigenaar van de woning en hij was vanaf 2011 eigenaar van de woning). Verder verwijst hij naar de vragenlijst die door de echtgenote van de heer [naam4] , als bewindvoerder van de toenmalige verkoper, ten behoeve van de verkoop van de woning in 2011 is ingevuld, waarin is vermeld dat er soms sprake was van vochtdoorslag door de kelderwand namelijk ‘
tot jaren ’80 wel, daarna niet meer’. Ook wijst [geïntimeerde] op door hem overgelegde schriftelijke verklaringen. De heer [naam6] , werkzaam bij Lammerink Installatiebedrijf B.V., verklaart dat hij tussen begin mei en eind juli 2011 veel in de woning is geweest in verband met (overleg over) de plaatsing van een nieuwe ketel, boiler en waterontharder en werkzaamheden aan de databekabeling, CV-leidingen en waterleidingen in de kelder. [naam6] verklaart dat als de kelder toen lek was of als de verdenking zou bestaan dat de kelder lek zou kunnen zijn (geweest), hij de installatie absoluut niet in de kelder zou hebben geplaatst omdat het verboden is om dit te doen in ruimtes met kans op corrosie. Tijdens de verbouwing en ook later tijdens het onderhoud van de CV-ketel was er volgens hem geen lekkage in de kelder. De heer [naam7] verklaart dat hij van juli 2018 tot maart 2019 – naar het hof begrijpt met zijn echtgenote – bij [geïntimeerde] in huis heeft gewoond, waarbij zij hun dierbare spullen en al hun kleding en schoenen in de kelder hebben bewaard. [naam7] merkt op dat ze dagelijks in de kelder kwamen voor hun kleding en schoenen en dat ze de hele periode geen last van vocht, muffe lucht of lekkages in de kelder hebben gehad. Tot slot wijst [geïntimeerde] nog op een mailwisseling met de heer [naam8] , die zowel in 2011 als in 2018 als verkopend makelaar betrokken was bij de verkoop van de woning. [naam8] schrijft dat hem beide keren niets van lekkages bekend was. Volgens [geïntimeerde] worden de na 12 april 2019 optredende lekkages veroorzaakt door de in opdracht van [appellant] uitgevoerde ophoging van de tuin en de demping van de greppel. [appellant] heeft volgens [geïntimeerde] zijn onderzoeksplicht geschonden door voorafgaand aan het uitvoeren van deze werkzaamheden de gevolgen voor de waterhuishouding niet in kaart te (laten) brengen. Als bouwdeskundige had [appellant] beter moeten weten, aldus [geïntimeerde]

3.22.

Het hof ziet aanleiding om eerst vast te stellen of in de periode vanaf de jaren ‘80 tot de levering van de woning aan [appellant] op 12 april 2019 lekkages hebben plaatsgevonden (anders dan de twee door [geïntimeerde] voorafgaand aan de koop van de woning door [appellant] genoemde lekkages) en zo ja, of [geïntimeerde] hiervan wist. Dit is namelijk van belang om te kunnen oordelen of [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en of de door de rechtbank benoemde deskundige Kode Consult van een onjuist uitgangspunt is uitgegaan (namelijk kort samengevat dat er voor 12 april 2019 geen lekkages hebben plaatsgevonden), zoals [appellant] heeft gesteld.

3.23.

De stelplicht en de bewijslast dat er tussen 1980 en 12 april 2019 lekkages in de kelder van de woning hebben plaatsgevonden en dat [geïntimeerde] dit wist, rust op [appellant] . Hij beroept zich namelijk op de rechtsgevolgen hiervan. [appellant] heeft met de door hem overgelegde verklaringen en deskundigenrapporten voldoende gemotiveerd gesteld dat er in genoemde periodes lekkages hebben plaatsgevonden en dat [geïntimeerde] dit wist. Maar [geïntimeerde] heeft dit met de door hem overgelegde verklaringen, de vragenlijst voor de verkoop van een woning bij de verkoop van de woning in 2011 en de mailwisseling met de verkopend makelaar voldoende gemotiveerd betwist. Deze stelling is dus nog niet komen vast te staan. Het hof zal daarom [appellant] toelaten te bewijzen dat er tussen 1980 en de levering van de woning aan [geïntimeerde] op 3 mei 2011 en/of tussen 3 mei 2011 en de levering van de woning aan [appellant] op 12 april 2019 lekkages in de kelder van de woning hebben plaatsgevonden (anders dan de twee door [geïntimeerde] voorafgaand aan de koop van de woning door [appellant] genoemde lekkages). Daarnaast zal het Hof [appellant] ten aanzien van eventuele lekkages in de periode tussen 1980 en 3 mei 2011 toelaten te bewijzen dat [geïntimeerde] ) wist(en) dat deze lekkages hebben plaatsgevonden.

3.24.

Het hof merkt op dat niet uitgesloten is dat na bewijslevering nog een deskundigenonderzoek moet plaatsvinden over onder meer de vragen of er sprake is van een gebrek, wat de invloed is van de ophoging van de tuin en de demping van de greppels en/of wat de omvang van de schade is. Of dit nodig is, zal na de bewijslevering worden beoordeeld.

Conclusie

3.25.

Het hof zal [appellant] toelaten tot bewijslevering zoals hierna omschreven. Het hof verzoekt [appellant] het ertoe te leiden dat de getuigen zoveel mogelijk op een dag kunnen worden gehoord.

3.26.

In afwachting van bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

4.De beslissing

4.1.

Het hof laat [appellant] toe te bewijzen dat er tussen 1980 en de levering van de woning aan [geïntimeerde] op 3 mei 2011 en/of tussen 3 mei 2011 en de levering van de woning aan [appellant] op 12 april 2019 lekkages in de kelder van de woning hebben plaatsgevonden (anders dan de twee door [geïntimeerde] voorafgaand aan de koop van de woning door [appellant] genoemde lekkages).

4.2.

Het hof laat [appellant] ten aanzien van eventuele lekkages in de periode tussen 1980 en 3 mei 2011 toe te bewijzen dat [geïntimeerde] wist(en) dat deze lekkages hebben plaatsgevonden.

4.3.

Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. S.I. Geerling de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn.

4.4.

[appellant] moet op dinsdag
10 februari 2026laten weten hoeveel getuigen hij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.

4.5.

[appellant] moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven.

4.6.

Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen.

4.7.

Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, F.J. de Vries en S.I. Geerling, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2026.

Bewijsopdracht over non-conformiteit en lekkages in kelder van woning na koop

Uitspraak

1.[geïntimeerde1]

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

2.De kern van de zaak

3.De toelichting op de beslissing van het hof

4.De beslissing

Voetnoten