ECLI:NL:GHARL:2026:4770

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.343.367/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9739875

arrest van 21 juli 2026

in de zaak van

Stichting Zorahoeve (Zorahoeve)

die is gevestigd in [woonplaats1]

advocaat: mr. H.G.B. van der Wal

[geintimeerde] ( [geintimeerde] )

die woont in [woonplaats2]

advocaat: mr. D.Y.M. Schuth

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Zorahoeve heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 19 december 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep

• de memorie van grieven

• de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens akte houdende wijziging van eis

• de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep

• het verslag van de mondelinge behandeling die op 13 mei 2026 is gehouden (het proces-verbaal)

1.2

Aan het einde van de mondelinge behandeling hebben partijen het hof verzocht de zaak met het oog op het beproeven van een minnelijke regeling aan te houden tot uiterlijk 26 mei 2026, waarna zij het hof alsnog hebben gevraagd arrest te wijzen. Hierop heeft het hof een datum voor arrest bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1

Zorahoeve huurde van [geintimeerde] een woning. [geintimeerde] heeft ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, onder meer op de grond dat Zorahoeve in verschillende opzichten tekortschoot in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. [geintimeerde] heeft verder bedragen aan achterstallige huur, contractuele boetes en schadevergoeding gevorderd. Van haar kant vordert Zorahoeve een schadevergoeding van [geintimeerde] wegens achterstallig onderhoud.

2.2

De kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de kantonrechter) heeft bij vonnis van 19 december 2023^[1]de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en de ontruimingstermijn op 30 dagen gesteld. De kantonrechter heeft verder geoordeeld dat Zorahoeve tegenover [geintimeerde] aansprakelijk is voor de schade die is toegebracht aan de woning, tuin en vanwege de kap van bomen, en heeft daartoe de zaak verwezen naar de schadestaatprocedure. De vorderingen van [geintimeerde] en Zorahoeve heeft de kantonrechter voor het overige afgewezen.

2.3

De bedoeling van het principaal hoger beroep van Zorahoeve is dat haar afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen en dat wat ten gunste van [geintimeerde] was toegewezen alsnog wordt afgewezen. In incidenteel hoger beroep wil [geintimeerde] dat zijn vorderingen alsnog in deze procedure integraal worden toegewezen, waarbij hij zijn schadevergoedingsvordering in hoger beroep heeft vermeerderd. Tegen die eisvermeerdering is op zichzelf niet geprotesteerd, en het hof ziet ook geen procedurele belemmeringen. De wijziging wordt daarom toegelaten.

2.4

Het hof laat het vonnis van de kantonrechter in stand, behalve waar het de schadevordering van [geintimeerde] betreft; die wijst het hof grotendeels toe. Hierna licht het hof dit oordeel toe, nadat het eerst de feiten uiteen heeft gezet.

3.De feiten

3.1

Zorahoeve heeft als bestuurders [naam1] en [naam2] en houdt zich bezig met het verkopen van hondenvoer en hondenspullen, het herplaatsen van honden en het begeleiden van mensen met een maatschappelijke achterstand bij het werken in de honden en kattenopvang.

3.2

Zorahoeve huurt met ingang van 1 januari 2017 van [geintimeerde] een vrijstaande woonboerderij aan de [adres1] te ( [postcode] ) [woonplaats3] (hierna: het gehuurde).

3.3

De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 60 maanden en de overeengekomen huurprijs bedraagt € 1.050 per maand, te vermeerderen met nadere genoemde leveringen en diensten ter hoogte van € 50.

3.4

In een e-mail van 3 februari 2016 met onderwerp “huurwoning [woonplaats3] ” heeft [geintimeerde] aan de Zorahoeve het volgende geschreven:

“(…)

Voor jullie bedrijvigheid is deze locatie perfect

- totaal geen last van buren

- Groot grondstuk

- Toch dicht bij de grote wegen en dorpen/steden

- Perceel heeft 1 schuur en l garage losstaand van de woning

Betreft huurtijd klopt bij langere huur wil ik jullie wel wat korting geven.”

3.5

In oktober 2016 zijn partijen overeengekomen dat Zorahoeve voor 1 januari 2017 enkele herstelwerkzaamheden zou verrichten aan het gehuurde en dat zij tot die datum geen huur hoefde te betalen.

3.6

Op 9 februari 2021 heeft de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland [geintimeerde] veroordeeld om meerdere herstel- en onderhoudswerkzaamheden in het gehuurde te laten verrichten, onder verbeurte van een dwangsom.

3.7

Op 8 maart 2021 heeft de gemachtigde van [geintimeerde] Zorahoeve medegedeeld dat zij herhaaldelijk tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de wet en de huurovereenkomst. [geintimeerde] stelt hiertoe dat Zorahoeve in strijd met de huurovereenkomst een bedrijf in het gehuurde exploiteert, en meer dan twee honden, meer dan honderd kippen, eenden en zwanen en twee pony’s in en rondom het gehuurde houdt. Verder staat in deze brief dat Zorahoeve in strijd met de huurovereenkomst zonder toestemming op verschillende plekken m de woning gaten heeft geboord om hekken te plaatsen. [geintimeerde] heeft Zorahoeve gesommeerd om per direct de dieren te verwijderen en zorg te dragen voor het terugbrengen van het gehuurde in de staat zoals het was ten tijde van aanvang van de huurovereenkomst. Verder heeft [geintimeerde] aanspraak gemaakt op de huurachterstand in het kader van de geïndexeerde huur vanaf 1 juli 2018 ter hoogte van € 1.107,33, en boetes van € 38.211,08. [geintimeerde] heeft Zorahoeve daarbij tevens verzocht om mee te werken aan een opzegging van de

huurovereenkomst tegen 1 juli 2021 wegens slecht huurderschap en omdat hij het gehuurde wil gebruiken voor eigen gebruik. Indien Zorahoeve hiermee akkoord zou gaan, zou [geintimeerde] afzien van de aanspraak op de huurachterstand, rente en boetes.

3.8

Op 22 april 2021 heeft de gemachtigde van Zorahoeve geantwoord dat partijen in de definitieve huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de woning gebruikt mag worden voor het uitoefenen van de bedrijfsmatige werkzaamheden van Zorahoeve en dat [geintimeerde] ook steeds op de hoogte was van de activiteiten van de stichting en de wijze van het gebruik van het gehuurde. Voorts voert zij aan dat [geintimeerde] nimmer protest heeft aangetekend tegen de wijze van het gebruik van het gehuurde. Zij betwist verder dat sprake is van huurachterstand omdat Zorahoeve vanaf 1 juli 2018 geen aanspraak heeft gemaakt op de geïndexeerde huur.

3.9

Op 28 juni 2021 heeft [geintimeerde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2022.

3.1

Op 26 januari 2024 is het gehuurde ontruimd, nadat [geintimeerde] het vonnis van de kantonrechter van 19 december 2023 tussen partijen op 22 december 2023 aan Zorahoeve had laten betekenen. Zorahoeve is sindsdien gevestigd in [woonplaats1] .

4.De toelichting op de beslissing van het hof

Geen belang bij bespreking grieven I – IV Zorahoeve

4.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 19 december 2023 de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen uitgesproken. In die ontbinding hebben partijen berust. Zorahoeve heeft het gehuurde ook verlaten. Bij die stand van zaken bestaat er naar het oordeel van het hof geen belang meer bij de bespreking van de grieven van partijen die zich richten tegen (dragende overwegingen van) het oordeel van de kantonrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het gaat daarbij om de grieven I tot en met IV van Zorahoeve.

Schadevergoedingsvordering Zorahoeve

4.2

Zorahoeve heeft aan haar schadevergoedingsvordering ten grondslag gelegd dat [geintimeerde] nalatig is geweest met het verrichten van het noodzakelijke verhuurdersonderhoud en dat dit schade voor Zorahoeve heeft veroorzaakt. Als onderbouwing heeft Zorahoeve in eerste aanleg gewezen op het in rechtsoverweging 3.6 genoemde vonnis waarin [geintimeerde] is veroordeeld om verschillende herstel- en onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde te verrichten. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen omdat [geintimeerde] in hoger beroep was gegaan tegen dat vonnis en dat het vonnis dus niet onherroepelijk was geworden, en daarmee de wanprestatie van [geintimeerde] niet vaststaat. Naast dat vonnis van 9 februari 2021 heeft Zorahoeve de gestelde nalatigheid van [geintimeerde] niet nader onderbouwd en de hoogte van de vordering evenmin nader toegelicht. De kantonrechter heeft de vordering van Zorahoeve daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen. Met grief VI komt Zorahoeve op tegen deze afwijzing.

4.3

Het hof komt niet tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Zorahoeve stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat het vonnis van 9 februari 2021 onherroepelijk is geworden doordat de procedure in hoger beroeps op 10 oktober 2023 is doorgehaald, en dat de wanprestatie van [geintimeerde] daarmee vaststaat. Dat standpunt is onjuist. Het gaat hier om de doorhaling van artikel 246 Rv Pro, ook wel royement genoemd, en daarvoor geldt dat dit een administratieve handeling is waaraan geen rechtsgevolg is verbonden (zie artikel 246 lid 2 Rv Pro). De zaak kan op verlangen van een van de partijen ook weer op de zogenoemde rol worden geplaatst (de procesagenda van het hof). Het royement dat op 10 oktober 2023 heeft plaatsgevonden, heeft dan ook niet tot gevolg gehad dat het vonnis van 9 oktober 2021 onherroepelijk is geworden.

4.4

Het hof is van oordeel dat Zorahoeve ook in hoger beroep op geen enkele manier concreet heeft onderbouwd waaruit – anders dan het vonnis van 9 februari 2021, waarvan niet kan worden vastgesteld dat het onherroepelijk is geworden – volgt dat [geintimeerde] tegenover Zorahoeve tekort is geschoten, dan wel – ook als het hof over die drempel heen zou stappen – hoe dat tekortschieten tot schade heeft geleid en wat die schade dan is. Haar vordering is dan ook onvoldoende onderbouwd en terecht afgewezen. Grief VI slaagt niet.

Algemene voorwaarden

4.5

De kantonrechter heeft de vorderingen van [geintimeerde] deels toe- en deels afgewezen. Tegen de afwijzing van zijn vorderingen komt [geintimeerde] in incidenteel hoger beroep op. Het gaat dan om vorderingen in verband met:

i) geïndexeerde huur;
ii) boetes op grond van de algemene voorwaarden;
iii) schadevergoeding in verband met beschadiging aan het gehuurde en ontruimingsschade.

4.6

De vorderingen in verband met niet-betaalde bedragen aan geïndexeerde huur en de boetes baseert [geintimeerde] op bepalingen uit algemene voorwaarden die volgens hem op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing zijn. De kantonrechter heeft geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geintimeerde] de algemene voorwaarden bij het sluiten van de overeenkomst aan Zorahoeve ter hand heeft gesteld, en dat daarom het beroep van Zorahoeve op vernietiging van de algemene voorwaarden slaagt. Op deze grond heeft de kantonrechter de op de algemene voorwaarden gebaseerde vorderingen van [geintimeerde] afgewezen.

4.7

In hoger beroep komt [geintimeerde] tegen dit oordeel op. Tevergeefs, want ook het hof is van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat de algemene voorwaarden voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst aan Zorahoeve ter hand zijn gesteld. Dit oordeel is gebaseerd op het volgende.

4.8

[geintimeerde] stelt zich op het standpunt dat de algemene voorwaarden niet op de door de kantonrechter genoemde grond vernietigbaar zijn, en wijst in dit verband in hoger beroep allereerst op de huurovereenkomst van productie 5 bij de dagvaarding, de ‘eerste’ huurovereenkomst – te onderscheiden van de ‘tweede’ huurovereenkomst van productie 1 bij de conclusie van antwoord. Anders dan in de eerste huurovereenkomst, staat daarin dat het gehuurde gebruikt mag worden voor de bedrijfsmatige werkzaamheden van Zorahoeve. In die eerste huurovereenkomst zijn bij de naam Zorahoeve twee handtekeningen geplaatst onder de specifieke vermelding: “
Afzonderlijke handtekening van huurder voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE (…)”. Volgens [geintimeerde] betekent dit dat Zorahoeve heeft getekend voor ontvangst van de algemene bepalingen, en dit levert volgens hem dwingend bewijs op voor de stelling dat de algemene voorwaarden daadwerkelijk voor of bij het ondertekenen van de overeenkomst aan Zorahoeve ter hand zijn gesteld. Het hof volgt [geintimeerde] hierin niet, omdat Zorahoeve stellig betwist dat haar bestuurders deze handtekeningen hebben geplaatst. Dat geldt ook voor de handtekeningen onderaan de eerdere bladzijden. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep bleken de bestuurders van Zorahoeve na enig doorvragen hierover minder resoluut, maar het hof interpreteert deze uitlatingen namens Zorahoeve zo dat zij toch volhardt in haar stelling dat haar bestuurders deze handtekeningen niet hebben geplaatst. Bij die stand van zaken levert de verklaring in de eerste huurovereenkomst dat de algemene voorwaarden zijn ontvangen geen bewijs van die stelling op (zie artikel 159 lid 2 Rv Pro).

4.9

[geintimeerde] stelt zich hiernaast op het standpunt dat ook de tweede huurovereenkomst een verklaring bevat van Zorahoeve dat zij de algemene voorwaarden heeft ontvangen. Zorahoeve heeft namelijk de tweede bladzijde van die huurovereenkomst van een paraaf voorzien, en in artikel 2 dat Pro op die pagina staat is vermeld dat de huurder een exemplaar van de algemene voorwaarden heeft ontvangen, zo stelt [geintimeerde] .

4.1

Het hof is van oordeel dat de onderaan de tweede pagina geplaatste paraaf van Zorahoeve niet meebrengt dat Zorahoeve daarmee de bedoeling had een verklaring af te geven die tot bewijs zou kunnen dienen als bedoeld in artikel 157 lid 2 Rv Pro. Uit de stellingen van partijen over en weer blijkt volgens het hof niet dat Zorahoeve met het plaatsen van de paraaf onder aan de pagina iets anders heeft willen verklaren dan dat zij zich heeft willen binden aan iedere afzonderlijke bladzijde van dat schriftelijke contract, maar dat betekent op zichzelf nog niet dat waar de tekst van een contractsbepaling op die geparafeerde bladzijde zou kunnen worden uitgelegd als een verklaring van ontvangst, met die paraaf ook is bedoeld die specifieke, enigszins in de tekst verscholen, verklaring te onderschrijven en daarmee een bewijsrechtelijk rechtsgevolg in het leven te roepen. Dat zou anders kunnen zijn als die verklaring en de paraaf met elkaar in verbinding zouden worden gebracht – zodat kan worden aangenomen dat de paraaf specifiek ziet op die verklaring – maar er is niets dat daarop wijst en [geintimeerde] heeft ook niets van die strekking naar voren gebracht. Ditzelfde geldt voor de ondertekening van de tweede overeenkomst voor akkoord aan het slot daarvan. De tweede overeenkomst komt dan ook geen dwingende bewijskracht toe en levert verder ook geen aanwijzingen op dat de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn gesteld.

4.11

[geintimeerde] heeft niet specifiek aangeboden te bewijzen dat de algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld – ook niet van de stelling dat de bestuurders van Zorahoeve wel degelijk hun handtekeningen onder de eerste overeenkomst hebben geplaatst. Het hof ziet geen aanleiding [geintimeerde] daartoe ambtshalve in de gelegenheid te stellen . De slotsom is dan ook dat ook in hoger beroep niet is gebleken dat de algemene voorwaarden voorafgaand aan of bij het sluiten van de huurovereenkomst – of dit nu de eerste of de tweede betreft, dat kan in het midden blijven – ter hand zijn gesteld. Dat betekent dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat het beroep van Zorahoeve op de vernietiging van de algemene voorwaarden slaagt.

4.12

In het kielzog van die constatering moet dan geoordeeld worden dat de vorderingen van [geintimeerde] die gebaseerd zijn op bepalingen uit de algemene voorwaarden – de gevorderde geïndexeerde huur en de boetebedragen – niet toewijsbaar zijn. De grieven I en II van [geintimeerde] die hierop zien, falen dan ook.

Schadevergoedingsvordering [geintimeerde]

4.13

De kantonrechter heeft geoordeeld dat Zorahoeve tegenover [geintimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten door zonder toestemming wijzigingen in en aan het gehuurde en de tuin aan te brengen en bomen te verwijderen. De kantonrechter achtte zich niet in staat vast te stellen en te begroten in welke mate [geintimeerde] schade heeft geleden dan wel zal lijden, maar omdat de kantonrechter de mogelijkheid van schade voldoende aannemelijk vond, verwees de kantonrechter de zaak naar de zogenoemde schadestaatprocedure. [geintimeerde] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd: hij vordert nu € 63.234,07 aan schadevergoeding en legt daaraan ten grondslag dat Zorahoeve in strijd met artikel 7:224 BW Pro en bepalingen uit de huurovereenkomst de inmiddels ontruimde woning en tuin niet in goede en schadevrije staat ter beschikking heeft gesteld. [geintimeerde] vraagt het hof om zijn vordering toe te wijzen en meteen te begroten en daarvoor niet naar de schadestaatprocedure te verwijzen.

Zorahoeve wil dat de schadevergoedingsvorderingen van [geintimeerde] integraal worden afgewezen.

4.14

Het hof stelt voorop dat waar komt vast te staan dat Zorahoeve zonder toestemming van [geintimeerde] veranderingen heeft aangebracht aan de woning of de tuin, zij tegenover [geintimeerde] aansprakelijk is voor de kosten van het ongedaan maken van die wijzigingen. Het klopt, zoals Zorahoeve op zichzelf terecht stelt, dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 BW Pro is opgemaakt. Lid 2 van die bepaling brengt echter niet mee dat er alleen al om die reden vanuit moet worden gegaan dat Zorahoeve het gehuurde in goede staat heeft opgeleverd. Het betekent dat in dit geval, nu er geen beschrijving van de aanvangstoestand is, op [geintimeerde] als verhuurder de stelplicht en bewijslast rust van de omstandigheid dat het gehuurde is opgeleverd in een andere staat dan bij aanvang van de huur. Het hof is van oordeel dat [geintimeerde] voldoende heeft onderbouwd dat na oplevering in een aantal opzichten in het gehuurde sprake was ongeoorloofde veranderingen. Dat zal aan de hand van een bespreking van de door [geintimeerde] gevorderde schadeposten worden toegelicht.

Tuin en bomen

4.15

[geintimeerde] heeft gesteld dat Zorahoeve de tuin ingrijpend heeft veranderd door daarin een kippenren, paardenbak met diverse hekken en een hondenkennel aan te brengen. Een grasveld zou zijn verwijderd en een ander grasdeel zou als oprit zijn gebruikt. Verder zouden circa 50 volwassen bomen zijn gekapt. Het hof constateert dat Zorahoeve dit niet, in ieder geval niet voldoende gemotiveerd betwist, maar dat zij wel stelt dat [geintimeerde] hiervoor toestemming heeft gegeven. Dat betwist [geintimeerde] dan weer. Het hof is van oordeel dat Zorahoeve weliswaar herhaaldelijk aangeeft voor deze wijzigingen toestemming te hebben verkregen, maar uit niets blijkt dat daarvan sprake is geweest. Het ligt ook niet zonder meer voor de hand dat [geintimeerde] akkoord zou gaan met deze veelal ingrijpende veranderingen, die zonder uitzondering een verslechtering van het aanzien en de uitstraling van het gehuurde tot gevolg hadden. Zorahoeve heeft ook niet kunnen aangeven wanneer of op wat voor manier [geintimeerde] dan zijn akkoord zou hebben gegeven. Zorahoeve heeft deze stelling dan ook onvoldoende onderbouwd. Het hof gaat eraan voorbij.

4.16

[geintimeerde] heeft met producties I en J – offertes – onderbouwd wat het zou kosten om deze tuin weer in oorspronkelijke staat terug te brengen en nieuwe bomen te planten. Zorahoeve heeft gesteld dat deze offertes onbetrouwbaar zijn en qua omvang ‘opgeklopt’, maar inhoudelijk heeft zij deze onbesproken gelaten. Het hof legt deze kritiek als onvoldoende onderbouwd terzijde, aangezien de offertes specifiek zijn en duidelijk maken welke herstelwerkzaamheden nodig zijn; Zorahoeve kon deze offertes dan ook op de inhoud weerspreken als zij daar aanleiding voor zag. Dat de daarin genoemde bedragen buitensporig zijn, is niet evident en heeft Zorahoeve ook niet toegelicht. Het hof is dan ook van oordeel dat het in de offertes genoemde bedrag van € 40.408,76 (incl. btw) en € 1.650 (excl. btw) toewijsbaar is. Zorahoeve zal worden veroordeeld dit aan [geintimeerde] te betalen.

Woning

4.17

[geintimeerde] heeft gesteld dat Zorahoeve ook in de woning in een groot aantal opzichten schade heeft veroorzaakt, enerzijds doordat dieren daaraan beschadigingen hebben toegebracht, en anderzijds doordat zonder toestemming allerlei ingrijpende veranderingen aan de woning zijn gedaan. [geintimeerde] heeft de schade die volgens hem is ontstaan en aan Zorahoeve is toe te rekenen onderbouwd doormiddel van een gespecificeerde offerte (productie H). Het hof zal aan de hand van de daarin opgenomen schadeposten bespreken of en in hoeverre Zorahoeve daarvoor aansprakelijk is.

4.18

Wanden. Uit de offerte kan worden afgeleid dat zich in bepaalde wanden gaten bevonden die ‘vlak zijn afgesmeerd’, maar [geintimeerde] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende duidelijk gemaakt in hoeverre dit aan Zorahoeve toe te schrijven is, laat staan hoe dit in verbinding is te brengen met de aanzienlijke kostenpost van € 4.569 voor omvangrijke herstelwerkzaamheden. Deze post wordt afgewezen.

4.19

Houten delen. [geintimeerde] heeft voldoende onderbouwd, en Zorahoeve heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat de dieren die zij ook in de woning hield voor beschadigingen aan het houtwerk in de woning hebben gezorgd. Mede gelet op de omstandigheid dat Zorahoeve geen specifiek verweer tegen deze post of de hoogte daarvan heeft gevoerd, bestaat aanleiding voor toewijzing van het geoffreerde bedrag van € 3.485,60 (excl. btw).

4.2

Tegelwerk badkamer, radiator, toilet; laminaatvloeren; keuken. Voor deze posten geldt dat [geintimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat het gaat om ongeoorloofde veranderingen die door Zorahoeve zijn aangebracht. Dit geldt in het bijzonder waar op punten wordt gesproken over ‘scheurvorming’, aangezien niet ter discussie staat dat het een woning betreft die te lijden heeft gehad onder aardbevingsschade, die uiteraard níet voor rekening van Zorahoeve komt. Deze schadeposten worden afgewezen.

4.21

Isolatie. [geintimeerde] heeft niet duidelijk gemaakt waarom het hier gaat om schade waarvoor Zorahoeve aansprakelijk is. Weliswaar lijkt de offerte te suggereren dat het deels gaat om isolatie die door ongedierte is weggevreten, en heeft [geintimeerde] gesteld dat de door Zorahoeve gehouden dieren ratten aantrokken, toch is het hof van oordeel dat onvoldoende blijkt dat het hier gaat om herstel van schade die tijdens de huurperiode van Zorahoeve, en door haar, is veroorzaakt. Deze post wordt afgewezen.

4.22

Elektra; schoorsteen. Zorahoeve heeft erkend dat zij een gaskachel heeft vervangen door een houtkachel, en elektra in de woning heeft aangepast. Zij stelt echter dat dit noodzakelijke wijzigingen waren die neerkwamen op verbeteringen. Het hof is van oordeel dat ook als dit waar is, dit haar niet ontsloeg van de verplichting om daarvoor toestemming van [geintimeerde] te vragen, nu zij ook niet stelt dat sprake was van een situatie waarin de toestemming van [geintimeerde] niet kon worden afgewacht. Zij heeft echter geen toestemming van [geintimeerde] verkregen, en daarom is zij aansprakelijk voor de kosten van het ongedaan maken van deze veranderingen. De in de offerte genoemde posten ‘elektra’ (€ 27,50 excl. btw) en ‘schoorsteen’ (€ 645,50 excl. btw) zien op deze schade en zijn toewijsbaar.

4.23

Overige posten. Zorahoeve heeft eveneens erkend dat zij hekwerken aan de woning heeft geplaatst. Hoe dit kan worden verbonden met een van de andere schadeposten in de offerte, is het hof niet duidelijk en heeft [geintimeerde] ook niet toegelicht. De offerte bevat namelijk geen corresponderende post. Dat iets van deze schade terugkomt in de post ‘metsel- en voegwerk’ is denkbaar, maar kan zonder nadere toelichting (die [geintimeerde] niet heeft gegeven) niet worden aangenomen. Het hof zal dan ook wegens een gemis aan aanknopingspunten geen bedrag toekennen voor de schade als gevolg van aangebracht hekwerk. In dit stadium van de procedure hadden die aanknopingspunten wel van [geintimeerde] mocht worden verwacht. De offerte bevat verder nog de posten ‘buitenkraan’, ‘kunststof dakgoten en boeidelen’, ‘glas en breekschade’ en ‘deur en kozijn weide-schuur’. Ook voor deze posten ontbreekt een voldoende duidelijk onderbouwing om te kunnen concluderen dat dit schade betreft als gevolg van ongeoorloofde veranderingen die Zorahoeve heeft aangebracht. Deze posten worden dus afgewezen.

4.24

De conclusie is dat de schadevergoedingsvordering van [geintimeerde] voor een bedrag van € 40.408,76 (incl. btw) + € 3.485,60 (excl. btw) + € 27.50 (excl. btw) en € 645,50 (excl. btw) wordt toegewezen. De wettelijke rente over deze bedragen is verschuldigd vanaf de datum van ontruiming, 26 januari 2024. Het voorgaande betekent dat grief III van [geintimeerde] , in samenhang met zijn eiswijziging, grotendeels slaagt en grief V van Zorahoeve geen doel treft.

De conclusie

4.25

De grieven van Zorahoeve slagen niet. Het hoger beroep van [geintimeerde] slaagt gedeeltelijk. De uitkomst van het hoger beroep geeft aanleiding om het bestreden vonnis van de kantonrechter deels te bekrachtigen en gedeeltelijk te vernietigen – dat laatste voor wat betreft de verwijzing naar de schadestaatprocedure. [geintimeerde] is in hoger beroep grotendeels in het gelijk gesteld, en daarom zal het hof Zorahoeve in de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[2]Het hof ziet aanleiding voor het principaal en incidenteel hoger beroep één kostenveroordeling uit te spreken.

4.26

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof:

5.1

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland van 19 december 2023, behalve de beslissing onder 6.4., die hierbij wordt vernietigd en beslist als volgt:

5.2

veroordeelt Zorahoeve tot betaling aan [geintimeerde] van € 40.408,76 (inclusief btw) en van € 4.158,60 (exclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 januari 2024 tot aan de dag van volledige betaling;

5.3

veroordeelt Zorahoeve tot betaling van de volgende proceskosten van [geintimeerde] in conventie en reconventie:

€ 2.053 aan griffierecht;

€ 11.767,50 aan salaris van de advocaat van [geintimeerde] (2,5 procespunten x het toepasselijke tarief VI van € 4.707);

5.4

bepaalt dat deze proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

5.5

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.6

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Essed, M.W. Zandbergen en W.A. Zondag, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

21 juli 2026.

Ontbinding huurovereenkomst woonruimte en toewijzing schadevergoeding verhuurder wegens beschadiging woning en tuin