Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.348.626
zaaknummer rechtbank 10859774
arrest van 10 februari 2026
in de zaak van
1.[verhuurder]
2.
[verhuurster]
[verhuurster]
die beiden wonen in [plaatsnaam]
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer
hierna samen in enkelvoud: [verhuurder]
tegen
[huurder]
die woont in [plaatsnaam]
advocaat: mr. G. de Gelder
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 7 januari 2025. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 3 februari 2025 is gehouden;
- de memorie van grieven tevens akte wijziging eis;
- een akte van [verhuurder] ;
- de memorie van antwoord.
1.2.
Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[huurder] huurt sinds 2019 een appartement op de eerste verdieping van een pand in [plaatsnaam] . [huurder] is de huurovereenkomst voor dit appartement aangegaan met [voormalig verhuurder] . In 2023 is [verhuurder] eigenaar geworden van het pand en werd daarmee de verhuurder. Partijen twisten over de vraag of de huurovereenkomst, naast het appartement, ook de tuin, pantry en losse schuur omvat. Daarnaast zijn [verhuurder] en [huurder] het niet eens over de hoogte van voorschotbetalingen voor gas, water en licht (hierna: GWL).
2.2.
[verhuurder] heeft bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd. [verhuurder] vorderde daarnaast een verklaring voor recht dat de tuin geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde en ontruiming van de tuin op straffe van een dwangsom. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de tuin onderdeel is van het gehuurde en dat er onvoldoende grond was voor ontbinding van de huurovereenkomst.
2.3.
[verhuurder] heeft zijn vorderingen in hoger beroep gewijzigd. [verhuurder] vordert in hoger beroep
(i) dat voor recht wordt verklaard dat de tuin, pantry en losse schuur niet tot het door [huurder] gehuurde behoren;
(ii) [huurder] te veroordelen het gebruik daarvan te staken en gestaakt te houden, deze te ontruimen en de sleutels van de pantry en de losse schuur af te geven op straffe van een dwangsom;
(iii) [huurder] te veroordelen tot betaling van de GWL-voorschotbetaling van € 500,- per maand gerekend van juli 2024 tot aan de dag dat de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze zal zijn beëindigd, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten; en
(v) ontbinding van de huurovereenkomst één maand na de datum van de uitspraak van het arrest, tenzij [huurder] alsdan volledig zal hebben voldaan aan de op hem rustende verplichtingen conform het gevorderde.
(iii) [huurder] te veroordelen tot betaling van de GWL-voorschotbetaling van € 500,- per maand gerekend van juli 2024 tot aan de dag dat de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze zal zijn beëindigd, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten; en
(v) ontbinding van de huurovereenkomst één maand na de datum van de uitspraak van het arrest, tenzij [huurder] alsdan volledig zal hebben voldaan aan de op hem rustende verplichtingen conform het gevorderde.
2.4.
Het hof zal beslissen dat de huurovereenkomst alleen het appartement betreft en dus niet ook de tuin, pantry en de schuur. De vordering tot staken en gestaakt houden van het gebruik van de tuin, pantry en schuur zal worden toegewezen, op straffe van een dwangsom. Verder zal het hof beslissen dat de vordering tot verhoging van de GWL-voorschotbetalingen naar € 500,- per maand en betaling van de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. Ten slotte zal het hof het verzoek om voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst afwijzen. Het hof licht deze beslissingen hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter niet in stand.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
De achtergrond van de zaak
3.1.
Het appartement is een bovenwoning op de eerste verdieping van het pand aan de [straat] [huisnummer] in [plaatsnaam] (hierna: het pand). Op de begane grond bevindt zich een winkelruimte. In de tuin aan de achterzijde van het pand staat een schuur. Daarnaast bevindt zich een pantry op de begane grond, met een aparte ingang aan de achterzijde van het pand.
3.2.
In 2019 is [huurder] , samen met zijn toenmalige partner [voormalig vriendin] , de huurovereenkomst met de toenmalig eigenaar [voormalig verhuurder] aangegaan. [huurder] , [voormalig vriendin] en de minderjarige dochter van [voormalig vriendin] hebben het appartement in eerste instantie gezamenlijk bewoond. Later is [voormalig vriendin] met haar dochter verhuisd. [huurder] is nu de enig huurder van het appartement.
3.3.
Bij aanvang van de huurovereenkomst hebben [huurder] en [voormalig vriendin] ook de sleutels van de schuur en de pantry van [voormalig verhuurder] ontvangen. Zij hebben vanaf dat moment ook feitelijk gebruik gemaakt van de tuin, de schuur en de pantry.
3.4.
In 2023 heeft [verhuurder] het pand gekocht van [voormalig verhuurder] en is daarmee de verhuurder geworden. [verhuurder] woont zelf in een woning aan de achterkant van het pand. Het perceel van die woning grenst aan de tuin van het pand.
De tuin, pantry en schuur behoren niet tot het gehuurde
uitgangspunten voor de beoordeling
3.5.
Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat tussen partijen vaststaat dat [huurder] de tuin, pantry en schuur vanaf het begin van de huurovereenkomst steeds feitelijk heeft gebruikt. Daarmee is echter nog niet gegeven dat dit gebruik is gebaseerd op een huurovereenkomst, zoals [huurder] stelt. Nu [huurder] stelt dat hij naast het appartement ook de tuin, de schuur en de pantry huurt en [verhuurder] dit gemotiveerd betwist, rusten de stelplicht en bewijslast van deze stelling op [huurder] .
3.6.
Om te beoordelen wat de omvang is van het gehuurde, moet de tussen partijen geldende huurovereenkomst worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Daarbij is niet alleen de letterlijke tekst van de overeenkomst van belang. Wat de betekenis van de overeenkomst is, hangt ook af van wat partijen tegen elkaar hebben gezegd, hoe zij zich hebben gedragen en wat zij daaruit redelijkerwijs hebben mogen afleiden.
de tekst van de huurovereenkomst
3.7.
Artikel 1.1 van de huurovereenkomst omschrijft het gehuurde als: “
de woonruimte, plaatselijk bekend; het appartement gelegen aan de [straat] [huisnummer] (gedeeltelijk) [postcode] te [plaatsnaam] en kadastraal bekend als gemeente [plaatsnaam] , [sectie en nummer] (gedeeltelijk).” Artikel 1.2 bepaalt dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
de woonruimte, plaatselijk bekend; het appartement gelegen aan de [straat] [huisnummer] (gedeeltelijk) [postcode] te [plaatsnaam] en kadastraal bekend als gemeente [plaatsnaam] , [sectie en nummer] (gedeeltelijk).” Artikel 1.2 bepaalt dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
3.8.
[huurder] vindt dat de enkele omschrijving van het gehuurde als “appartement” zijn standpunt onderschrijft: als bedoeld zou zijn om alléén het appartement te verhuren, zou de omschrijving dat hebben moeten specificeren, bijvoorbeeld door de toevoeging “gelegen op de eerste verdieping” of “het uitsluitend gebruik van het appartement op de eerste verdieping”. [verhuurder] betwist dit en meent dat de omschrijving “appartement” er juist op wijst dat de schuur, de pantry en de tuin niet tot het gehuurde behoren.
3.9.
Hof is van oordeel dat de omschrijving van het gehuurde als “appartement” een aanwijzing is dat alleen bedoeld is het appartement te verhuren. Zeker nu het appartement op de eerste verdieping is gelegen, zou het naar het oordeel van het hof in de rede liggen om in de huurovereenkomst expliciet te benoemen als ook de schuur, de pantry en de tuin – die zijn gelegen op de begane grond – tot het gehuurde zouden behoren. Voor de uitleg van de huurovereenkomst is echter niet enkel de tekst van de huurovereenkomst van belang, zoals hiervoor al overwogen. Het hof zal de andere omstandigheden van het geval als volgt betrekken bij zijn oordeel.
overige omstandigheden
3.10.
[huurder] voert aan dat hij altijd de bedoeling heeft gehad om het appartement én de tuin te huren. Hij heeft het appartement specifiek uitgekozen vanwege de aanwezigheid van de tuin, omdat hij toen een gezin vormde met [voormalig vriendin] en haar minderjarige dochter.
3.11.
[verhuurder] betwist dat het de bedoeling van partijen bij de huurovereenkomst is geweest dat de tuin, pantry en schuur tot het gehuurde behoren. [voormalig verhuurder] wilde dat volgens [verhuurder] juist niet. Hij heeft ter onderbouwing allereerst een schriftelijke uitwerking van een interview met [voormalig verhuurder] overgelegd. [voormalig verhuurder] geeft hierin aan dat hij altijd duidelijk heeft gemaakt dat het gebruik van het terrein achter, zoals de pantry, de losse schuur en het gras, alleen was toegestaan zolang hij daar zelf geen plannen mee had en deze ruimtes leeg stonden. Dit gebruik was dus geen onderdeel van de huurovereenkomst. Als dat wel zo was geweest, dan had hij een veel hogere huur gevraagd en dit opgenomen en omschreven in de huurovereenkomst, aldus [voormalig verhuurder] . [voormalig verhuurder] geeft verder aan dat hij zelf de regie wilde houden over het terrein achter, omdat hij dit ook los kon verhuren of verkopen.
3.12.
[verhuurder] heeft tevens een verklaring overgelegd van de huurster die voor [huurder] het appartement huurde. Zij geeft aan dat zij er steeds vanuit is gegaan dat de huurovereenkomst betrekking had op het appartement op de bovenverdieping omdat ze dat zo had besproken met [voormalig verhuurder] en enkel het appartement gespecificeerd stond in de huurovereenkomst. Zij mocht gebruik maken van de pantry, het terras en het gras, zolang [voormalig verhuurder] daarmee geen andere plannen had en zag dat als een toegestane extra, maar niet als onderdeel van de verhuurde ruimte.
3.13.
[verhuurder] heeft ook nog een verklaring van een makelaar overgelegd die meent dat de huurprijs aanzienlijk hoger zou zijn geweest indien ook de tuin, pantry en losse schuur tot het gehuurde zouden behoren.
3.14.
Het hof is van oordeel dat [huurder] tegenover deze gemotiveerde betwisting door [verhuurder] onvoldoende heeft onderbouwd dat [huurder] én [voormalig verhuurder] de bedoeling hadden dat ook de tuin, de pantry en de schuur onderdeel van het gehuurde zouden zijn. Allereerst merkt het hof op dat [huurder] niet stelt dat [voormalig verhuurder] op de hoogte zou zijn geweest van zijn wens om een appartement met tuin te huren. Volgens de verklaring van [voormalig verhuurder] waren de tuin, schuur en pantry uitdrukkelijk geen onderdeel van de huurovereenkomst en heeft hij gezegd dat [huurder] deze tijdelijk mocht gebruiken zolang [voormalig verhuurder] daarmee geen andere plannen had. De verklaring van de voormalig huurster ondersteunt deze lezing van [voormalig verhuurder] . Ook de verklaring van de makelaar ondersteunt de verklaring van [voormalig verhuurder] dat het niet zijn bedoeling is geweest om de tuin, pantry en schuur mee te verhuren, omdat daaruit blijkt dat hij anders een hogere huur had kunnen vragen.
3.15.
Dat [huurder] bij het aangaan van de huurovereenkomst de sleutels van de pantry en de schuur heeft gekregen, geeft naar het oordeel van het hof geen steun aan de stelling dat de tuin, pantry en schuur tot het gehuurde behoorden, zoals [huurder] stelt. Tussen partijen is immers niet in geschil dat [huurder] de tuin, de pantry en de schuur van [voormalig verhuurder] in ieder geval feitelijk mocht gebruiken. Het krijgen van de sleutels van de pantry en de schuur, sluit daarbij aan. Dat geldt ook voor de stelling van [huurder] dat hij de tuin altijd heeft onderhouden en dat hij er wel eens met [verhuurder] heeft geborreld: dat past immers bij het feitelijk gebruik ervan, maar duidt er nog niet op dat hij de tuin huurde in plaats dat hij deze slechts mocht gebruiken.
3.16.
[huurder] stelt tenslotte nog dat de tuin alleen vanuit het appartement toegankelijk is en dat ook daaruit blijkt dat de tuin, pantry en schuur tot het gehuurde behoren. [verhuurder] betwist dit. [verhuurder] onderbouwt zijn betwisting onder meer met een verwijzing naar rapporten van twee makelaars. Deze stellen op dit punt dat de tuin, de pantry en de schuur niet direct toegankelijk zijn vanuit het appartement. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [verhuurder] en het gebrek aan nadere onderbouwing door [huurder] , verwerpt het hof dit standpunt van [huurder] .
3.17.
[huurder] heeft in hoger beroep in algemene bewoordingen (onder verwijzing naar zijn bewijsaanbod in eerste aanleg) bewijs aangeboden. Het hof gaat aan dat bewijsaanbod voorbij. Het aanbod is onvoldoende concreet en vermeldt niet op welke stellingen dit bewijsaanbod betrekking heeft en, waar mogelijk, wie daarover een verklaring zou kunnen afleggen.
Conclusie
3.18.
Het voorgaande betekent dat het hof, alle omstandigheden zoals hiervoor benoemd in aanmerking genomen, oordeelt dat [huurder] zijn stelling dat de tuin, de pantry en de schuur tot het gehuurde behoren onvoldoende heeft onderbouwd. Dit betekent dat het hof zijn verweer verwerpt en de door [verhuurder] gevraagde verklaring voor recht zal toewijzen. De vordering van [verhuurder] om [huurder] te veroordelen het gebruik van de schuur, pantry en losse schuur te staken en gestaakt te houden, deze te ontruimen en de sleutels van de pantry en de losse schuur af te geven zal worden toegewezen. Het hof houd daarbij een termijn aan van twee weken.
3.19.
[verhuurder] heeft verzocht om aan de veroordeling een dwangsom te verbinden. [huurder] betwist dat een dwangsom nodig is, omdat uit niets is gebleken dat hij uitspraken van de rechter naast zich neerlegt. Daarnaast zijn de gevorderde dwangsommen veel te hoog, aldus [huurder] . Het hof zal wel dwangsommen verbinden aan de veroordeling, maar is van oordeel dat lagere dwangsommen dan gevorderd, zoals hierna te vermelden, in deze situatie volstaan.
Voorschot GWL en BIK
Eiswijziging is toegestaan
3.20.
[verhuurder] heeft zijn vorderingen in hoger beroep vermeerderd met de GWL-voorschotbetalingen en de buitengerechtelijke incassokosten. [huurder] meent dat dat niet kan omdat deze vorderingen voor het eerst in hoger beroep zijn ingesteld. Het hof volgt [huurder] hierin niet. [verhuurder] heeft namelijk ook in eerste aanleg bij de kantonrechter al een eis ingesteld. Een eenmaal ingestelde eis mag je in hoger beroep wijzigen of aanvullen. Er is dus geen sprake van dat [verhuurder] de vorderingen voor het eerst in hoger beroep heeft ingesteld.
Geen recht op verhoging voorschot GWL
3.21.
[verhuurder] vordert – met terugwerkende kracht tot juli 2024 – verhoging van het maandelijks voorschot voor GWL naar € 500,-. Volgens [verhuurder] heeft [huurder] met [voormalig verhuurder] afgesproken dat hij € 500,- per maand zou gaan betalen, in plaats van de € 250,- zoals vastgelegd in de huurovereenkomst. [huurder] betwist dat deze afspraak is gemaakt. Het hof is van oordeel dat [verhuurder] het bestaan van die afspraak niet voldoende heeft onderbouwd. De vordering tot verhoging van het GWL-voorschot zal daarom worden afgewezen. Het hof licht dit hierna toe.
3.22.
Bij het aangaan van de huurovereenkomst is overeengekomen dat [huurder] een maandelijks voorschot van € 250,- zou betalen. [verhuurder] stelt dat dit voorschot inmiddels € 500,- bedraagt. Het hof stelt voorop dat de wet een grondslag biedt voor het verhogen van een voorschot en daartoe een procedure voorschrijft. Dit is geregeld in artikel 7:261 en Pro 7:259 BW. [verhuurder] heeft niet gesteld dat die procedure is doorlopen. [verhuurder] stelt wel dat [voormalig verhuurder] een afwijkende afspraak over het voorschot heeft gemaakt met [huurder] , namelijk dat het voorschot € 500,- zou bedragen. Gelet op de betwisting daarvan door [huurder] heeft [verhuurder] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een dergelijke afwijkende afspraak. Uit de emailwisseling waar [verhuurder] zich op beroept, blijkt immers dat er sprake was van een tijdelijke verhoging. Die tijdelijke verhoging is door Ter Ham ook betaald. Dat er daarnaast een verdergaande of aanvullende afspraak zou bestaan op grond waarvan [huurder] een hoger voorschot zou moeten betalen, is door [verhuurder] niet gesteld en is het hof ook niet gebleken.
3.23.
Nu van enige achterstand in betaling niet is gebleken worden ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
Voorwaardelijke ontbinding
3.24.
[verhuurder] verzoekt om een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Deze vordering zal worden afgewezen.
3.25.
[verhuurder] handhaaft de vordering tot ontbinding in hoger beroep voorwaardelijk, namelijk voor het geval:
(a) [huurder] niet voldoet aan voldoening van de huurachterstand en/of
(b) bij het niet staken van het gebruik van de tuin, pantry en schuur.
(a) [huurder] niet voldoet aan voldoening van de huurachterstand en/of
(b) bij het niet staken van het gebruik van de tuin, pantry en schuur.
Het hof leidt hieruit af dat [verhuurder] geen beroep meer doet op de eerder aangevoerde ontbindingsgrond van slecht huurderschap vanwege intimiderend gedrag. Het hof wijst de vordering tot verhoging van het GWL-voorschot en de buitengerechtelijke incassokosten af, zodat de reden onder (a) geen grondslag kan vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst. Ook de grondslag onder (b) kan niet tot toewijzing leiden. Ontbinding van de huurovereenkomst kan in deze zaak niet dienen om naleving van de (van dwangsommen voorziene) veroordeling in dit arrest af te dwingen.
De conclusie
3.26.
Het hoger beroep slaagt. Omdat [huurder] grotendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [huurder] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
3.27.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 21 augustus 2024 en beslist als volgt:
4.2.
verklaart voor recht dat de tuin, de pantry en de schuur geen onderdeel uitmaken van het gehuurde;
4.3.
veroordeelt [huurder] over te gaan tot afgifte van de sleutels aan [verhuurder] van de pantry en de losse schuur met algehele oplevering leeg en ontruimd, mitsdien de tuin, pantry en losse schuur staande en gelegen op het perceel [straat] [huisnummer] te ( [postcode] ) [plaatsnaam] weer in behoorlijke staat ter vrije beschikking te stellen van [verhuurder] binnen twee weken na betekening van dit arrest, op verbeurte van een eenmalige dwangsom van € 500,-;
4.4.
veroordeelt [huurder] tot het staken en gestaakt houden van het gebruik van de tuin, de pantry en de losse schuur, staande en gelegen op het perceel
[straat] [huisnummer] te ( [postcode] ) [plaatsnaam] na de onder 4.3 genoemde termijn , behoudens uitdrukkelijke toestemming van [verhuurder] (of hun rechtsopvolger) op verbeurte van een dwangsom van € 100,- per overtreding, met een maximum van € 10.000,-;
4.5.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de volgende proceskosten van [verhuurder] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
€ 87,- aan griffierecht;
€ 131,82 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [huurder] ;
€ 408,- aan salaris van de advocaat van [verhuurder] (2 procespunten x € 204,-)
en tot betaling van de volgende proceskosten van [verhuurder] in hoger beroep:
€ 349,00 aan griffierecht;
€ 135,97 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [huurder] ;
€ 2.580,- aan salaris van de advocaat van [verhuurder] (2 procespunten x tarief II);
4.6.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen [huisnummer] dagen na vandaag;
4.7.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.E. Lucassen, A.E.F. Hillen en R. Verkijk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2026.