Uitspraak
GERECHTSHOF
ARNHEM
BELASTINGKAMER
Nr. 932706
Het gerechtshof te Arnhem, derde enkelvoudige belastingkamer;
Gezien het beroepschrift van de besloten vennootschap *X B.V., gevestigd te *Z, ingekomen op 17 december 1993 en gericht tegen de uitspraak d.d. 18 oktober 1993 van de inspecteur van de Belastingdienst/Particulieren *P op het bezwaar van belanghebbende tegen de haar voor het jaar 1990 opgelegde aanslag in de vennootschapsbelasting;
Gezien de overige stukken, waaronder de door belanghebbendes gemachtigde en de inspecteur overgelegde notities van hun bij de mondelinge behandeling gehouden pleidooien welke als in deze uitspraak ingelast moeten worden beschouwd,
het procesverbaal van de mondelinge uitspraak alsmede een verzoek van de gemachtigde de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke;
Gehoord ter zitting van 23 september 1994 te Arnhem
*A, als gemachtigde van belanghebbende, tot zijn bijstand vergezeld van *B, makelaar in en taxateur van onroerende goederen, kantoorhoudende te *Q en *C en diens echtgenote *CY, directeuren van belanghebbende, wonende te *Z, alsmede de inspecteur, tot zijn bijstand vergezeld van *D, taxateur van onroerende goederen, verbonden aan de inspectie Registratie en Successie te *R;
Overwegende, dat bij de uitspraak waarvan beroep de voormelde aanslag, berekend naar een belastbaar bedrag van ƒ 724.218,--, is gehandhaafd;
Overwegende, dat belanghebbende naar het hof verstaat in beroep verzoekt vermindering van de aanslag tot een, berekend naar een belastbaar bedrag van ƒ 600.210,-- (met inachtneming van een desinvesteringsbetaling van ƒ 24.865,--), terwijl de inspecteur, naar het hof verstaat, concludeert primair en subsidiair ten tweede tot bevestiging van de uitspraak en subsidiair ten eerste en derde tot vernietiging van de uitspraak en vermindering van voormelde aanslag tot een, berekend naar een belastbaar bedrag van ƒ 672.218,--;
Overwegende, dat op grond van de stukken en het ter zitting verhandelde het volgende als voor dit geding vaststaand kan worden aangenomen:
1.1. Belanghebbende verdedigt dat de waarde in het economische verkeer per 31 december 1990 van het pand *a-pand 93 te *Z ƒ 538.000,-- bedraagt. De inspecteur verdedigt een waarde van ƒ 680.000,--.
Beide partijen voeren voor hun respectievelijke standpunten taxatierapporten aan, belanghebbende een rapport van 12 december 1990, opgemaakt door *C voornoemd en uitkomend op een bedrag van ƒ 538.000,-- per december 1990 (rapport I), de inspecteur een rapport van 16 september 1992, opgemaakt door *D voornoemd en uitkomend op een waarde van ƒ 680.000,-- per 16 december 1990 (rapport II). In een later stadium van de procedure heeft belanghebbende aan de inspecteur een taxatierapport doen toekomen van 29 juni 1994, opgemaakt door *E, makelaar in en taxateur van onroerende goederen, verbonden aan e*-kantoor houdende te *Z en uitkomend op een bedrag van ƒ 558.000,-- per december 1990 (rapport III). Belanghebbende heeft dit -als pleitnota aangemerkte- rapport ter zitting overgelegd en de inspecteur heeft er voldoende kennis van kunnen nemen.
1.2. Partijen zijn het eens over de volgende uitgangspunten:
-de waarde van het onderhavige pand moet bepaald worden volgens de methode van de huurwaarde-kapitalisatie,
- voor het onderhavige pand kan van een normaal rendement van 12% (en daarmee van een vermenigvuldigingsfactor van 8) worden uitgegaan, in welke factor in voldoende mate rekening is gehouden met een voor dit pand wat hoger dan gebruikelijk risico van leegstand.
1.3. Op 24 juli 1990 is tussen belanghebbende en de *F-organisatie een huurovereenkomst gesloten, ingaande 30 september 1990 betreffende het onderhavige winkelpand.
Een copie van die overeenkomst behoort tot de stukken. Deze overeenkomst is blijkens artikel 2 gesloten voor een periode van vijf jaren met stilzwijgende verlenging van nog eens vijf jaren, tegen een, blijkens de artikelen 3 en 4 geïndexeerde huurprijs van ƒ 85.000,-- per jaar exclusief b.t.w. Ingevolge artikel 11, lid 2, zal al hetgeen door de huurder met toestemming van de verhuurder is ge-bouwd, aangebracht of gewijzigd, door de huurder bij het einde van de huurovereenkomst ongewijzigd in het gehuurde worden achtergelaten, zonder dat de huurder daarvoor enige vergoeding van de verhuurder kan vorderen.
1.4. Ter zitting is gebleken dat de huurder ter gelegenheid van het aangaan van de huurovereenkomst voor van het pand deel uitmakende bouwkundige voor-zieningen betrekking hebbend op het interieur daarvan, een niet onbetekenend bedrag heeft betaald. Niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende te zijner tijd bij het beëindigen van de huurovereenkomst ter zake enig bedrag zal moeten terugbetalen aan de huurder;
Overwegende, dat het tussen partijen bestaande geschil de vraag betreft welke de waarde in het economische verkeer per 31 december 1990 is van het pand bedoeld onder 1.1.;
Overwegende, dat de door partijen voor hun standpunten aangevoerde gronden in de stukken zijn vermeld en dat daaraan ter zitting -afgezien van hetgeen onder de vaststaande feiten en in de pleitnotities is opgenomen- nog het volgende, zakelijk weergegeven, is toegevoegd:
Namens belanghebbende:
2.1. De correctie op de waarde van de auto is niet meer in geschil.
2.2. Het taxatierapport van *E steunt het rapport van *B. Tussen beide rapporten bestaat een marginaal verschil.
In het rapport van *E staat ten onrechte dat de onderwerpelijke onroerende zaak zou zijn gebouwd in 1990. Het pand is gebouwd in 1970.
2.3. Blijkbaar is na de taxatie door *B het perceel door het Kadaster opnieuw opgemeten en hernummerd. Dit verklaart waarom in het rapport van *E een ander kadastraal nummer wordt genoemd.
2.4. Bij de taxatie door *B is als uitgangspunt genomen dat het casco van het pand aan belanghebbende toebehoorde en de daarin aangebrachte voorzieningen aan de huurder. Onder de in het taxatatierapport van *B bedoelde voorzieningen zijn onder meer begrepen de koelcellen, de betegeling, het plafond en de voorzieningen voor electriciteit.
2.5. Bij supermarkten wordt vaak een scheiding aangebracht tussen casco en de voor rekening en risico van de huurder komende bouwkundige voorzieningen zoals stellingen, plafondsystemen en de tegels in een slagerij.
2.6. *F nam bij aanvang van de huur de in het pand aanwezige voorzieningen over voor een bedrag van ƒ 350.000,--. *F bedingt een leveringsrecht van haar huurder en calculeert het risico in dat de door haar van haar huurder te bedingen huurprijs lager is dan de door haar te betalen huurprijs.
2.7. De door *F betaalde huurprijs is niet gelijk aan de reële huurwaarde. Zij schat die huurwaarde op afgerond ƒ 72.000,-- opgebouwd als volgt:
casco 423 m² à ƒ 150,-- per m²
magazijn en toilet 90 m² à ƒ 90,-- per m²
fietsenstalling 8 m² à ƒ 50,-- per m².
Bij een rendement van circa 12 procent geeft dit een bruto waarde van ƒ 573.000,--. Na correctie wegens kosten koper resulteert een waarde van ƒ 538.000,--.
De rendementsbasis is namelijk het geïnvesteerd vermogen vermeerderd met de te maken kosten. De kosten koper belopen 7%, een bedrag van ƒ 45.000,--. Dit door de koper te investeren bedrag krijgt de verkoper niet in handen.
Thans bedraagt de huurwaarde ƒ 60.000,--.
2.8. De huurprijs van ƒ 85.000,-- is een gegeven maar de huurwaarde niet. Indien het onderwerpelijke pand thans zou worden verkocht, zou blijken dat die huurprijs te hoog is. De huurprijs ligt tijdelijk boven de huurwaarde. Het is de vraag of na 1995 nog een huurprijs van ƒ 85.000,-- kan worden gerealiseerd.
Indien wordt uitgegaan van die huurprijs en van een rendement van 12,5 procent resulteert na een correctie voor kosten koper een waarde van ƒ 610.000,--.
2.9. *F wenst de huurovereenkomst niet voort te zetten. Er is nog geen winkelketen die na *F het onderhavige pand wil huren.
2.10. Thans zijn er drie vergelijkingspercelen:
a. Het *a-pand nr. 83, waarin schoenhandel *g is gevestigd;
huurprijs per jaar ƒ 28.000,--
winkeloppervlakte 150 m² à ƒ 170,-- per m²
magazijn 20 m² à ƒ 125,-- per m²,
b. Het *a-pand nr. 91
verwachte verkoopprijs voor de sedert 5 mei 1994 te koop staande complete winkel-unit ƒ 125.000,--
oppervlakte unit 85 m² à ƒ 175,-- per m²,
c. Het *a-pand nr. 81, waarin een slagerij is gevestigd;
getaxeerde waarde ƒ 115.000,--
winkeloppervlakte 55 m² à ƒ 200,-- per m²
magazijn 27 m² à ƒ 125,-- per m².
2.11. Een waarde van ƒ 610.000,-- zou acceptabel zijn omdat dan rekening zou worden gehouden met de onzekerheid omtrent de verhuur van het pand na ommekomst van de met *F gesloten huurovereenkomst en met een correctie kosten koper.
Door de inspecteur:
3.1. Hij laat vallen zijn stelling dat het taxatierapport van *E tardief zou zijn.
3.2. Ten tijde van de taxatie door *B was het onderhavige pand niet aan *F verhuurd. Belanghebbende was eigenaresse van het pand dat in gebruik was bij belanghebbendes dochteronderneming.
Eerst na het sluiten van de huurovereenkomst met *F kan sprake zijn van mogelijke investeringen door de huurder.
3.3. Per 31 december 1990 waren de bouwkundige voorzieningen in het pand aanwezig.
3.4. *D hanteerde een vermenigvuldigingsfactor van 8. Daarin is begrepen het risico van langere leegstand. Bij een waarde van ƒ 610.000,-- wordt dat risico twee keer in aanmerking genomen.
*D acht mogelijkheden aanwezig voor verdere verhuur tegen een huurprijs van ƒ 85.000,-- per jaar.
3.5. Hij vindt een waarde van ƒ 640.000,-- nog acceptabel;
Overwegende omtrent het geschil:
4. Partijen verschillen in hun uitgangspunten over het volgende:
-of de tussen de *F en *X Beheer in september 1990 overeengekomen huur van ƒ 85.000,-- per jaar, op grond van artikel 4 van het desbetreffende huurcontract geïndexeerd, als een zakelijke huur moet worden beschouwd en zo ja
- of voorts rekening moet worden gehouden, door toepassing van de factor 0,94, met de kosten welke bij de aankoop van een onroerende zaak op een koper plegen te vallen.
5. Belanghebbende heeft geen omstandigheden aangevoerd die zijn stelling dat de tussen betrokkenen overeengekomen huurprijs van ƒ 85.000,-- niet op zakelijke gronden zou zijn bepaald, aannemelijk maken. Zulks geldt te meer nu, zoals hiervoor reeds is overwogen, de huurder zich naast het betalen van een te indexeren huurprijs van ƒ 85.000,-- per jaar, tevens bij het aangaan der overeenkomst verbonden heeft tot betaling voor in het pand aanwezige bouwkundige voorzieningen
zonder mogelijkheid van restitutie. De omstandigheid dat de huurder de - door haar blijkbaar in de loop van 1992 aangezochte opvolgende - onderhuurder een lagere huur (ruim ƒ 60.000,--) in rekening heeft gebracht, raakt de verhouding huurder/verhuurder niet en brengt, nog afgezien van de vraag of zulks voor het tijdstip van waardering al van belang zou zijn, ook niet met zich mee, dat in de jaren na 1990 de zakelijke huurprijs van het onderhavige pand minder dan ƒ 85.000,-- is gaan bedragen.
6. Uit het hiervoor overwogene volgt dat rapport III voor het onderhavige geding niet bruikbaar is, reeds omdat in dat rapport bij de bepaling van de waarde, slechts het casco is gewaardeerd en niet de van het pand deeluitmakende bouwkundige interieurvoorzieningen (betegelingen, betimmeringen e.d.), waardoor de waarde met ƒ 558.000,-- op een te laag bedrag is bepaald. Dit geeft tevens een aanwijzing dat rapport I ook een te lage uitkomst vermeldt.
7. De inspecteur heeft voorts, ter ondersteuning van de uitkomst van rapport II, gewezen op de huurprij-zen per m² gerealiseerd in vergelijkbare winkelcentra in *R en *T, respectievelijk ƒ 185,--, ƒ 186,-- en ƒ 250,-- per m². De door belanghebbende vermelde, in de loop van 1993 en 1994 gevraagde (huur)prijzen voor kleinere winkeleenheden in het onderhavige winkelcentrum van ƒ 170,--, ƒ 175,-- en ƒ 200,-- per m², dwingen niet tot de conclusie dat de door de inspecteur gehanteerde m² prijs per ultimo 1990 (ƒ 186,-- per m²) te hoog is.
8. Belanghebbendes standpunt dat de huur van ƒ 85.000,-- hoger ligt dan de objectief te bepalen huurwaarde, gaat te zeer uit van de veronderstelling dat in de toekomst exploitatie van de onderhavige supermarkt rendabel moet blijven. In dit verband moet voorts worden opgemerkt, dat nog in de brief van de huurder van 3 maart 1994 aan belanghebbende, de huurder zich bereid verklaart na ommekomst van de eerste periode van vijf jaren, te blijven huren voor
de destijds overeengekomen, geïndexeerde huurprijs van ƒ 85.000,-- per jaar. Nog op dat tijdstip was die huur blijkbaar niet te hoog.
9. Voor een correctie op de gekapitaliseerde huurwaarde met de bij een eventuele verkoop verschul-digde overdrachtsbelasting, bestaat geen aanleiding.
10. Voor het standpunt dat de waarde per ultimo 1990 van het onderhavige pand ƒ 680.000,-- bedraagt, heeft de inspecteur betere argumenten aangedragen, dan belanghebbende voor zijn stelling dat de waarde aanzienlijk lager ligt. Het gelijk is in dezen derhalve aan de zijde van de inspecteur.
11. De vraag of er tussen partijen vóór het opleggen van de aanslag een hen beiden bindend compromis is gesloten, hetgeen belanghebbende ontkent en de inspecteur slechts bij subsidiair standpunt stelt, kan buiten beantwoording blijven, nu aan de vaststelling van de onderhavige aanslag geen compromis ten grondslag heeft gelegen.
12. Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken;
recht doende:
Het gerechtshof bevestigt de uitspraak, waarvan beroep.
Aldus gedaan op 19 januari 1995 te Arnhem door mr. Haas, raadsheer, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Weenink als griffier.
(G.A. Weenink) (N.E. Haas)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en
afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
19 januari 1995.