Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
Zesde enkelvoudige belastingkamer
nr. 97/22517
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : *X
te : *Z
amtenaar : het Hoofd van de afdeling Belastingen en Verzekeringen van de gemeente Deventer
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift tegen de
: beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken
periode : 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
mondelinge behandeling : op 16 september 1998 te Arnhem door mr Lamens, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr Den Ouden als griffier
waarbij verschenen : de ambtenaar *
waarbij niet verschenen : belanghebbende met schriftelijke kennisgeving aan het Hof
Gronden:
1.1. Ingevolge artikel 43, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) kan, indien een belastingplichtige op de voet van het eerste lid van die bepaling in één bezwaarschrift zowel bezwaar heeft gemaakt tegen een beschikking tot vaststelling van de waarde van een onroerende zaak als tegen een belastingaanslag in de onroerende-zaakbelastingen betreffende die onroerende zaak indien aan die belastingaanslag die beschikking ten grondslag ligt, het college van burgemeester en wethouders op die bezwaren uitspraak doen in één geschrift.
1.2. De ambtenaar heeft voor wat betreft de door belanghebbende gemaakte bezwaren tegen de beschikking waardevaststelling voor de periode 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 en tegen de hem voor het jaar 1997 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen een zodanige uitspraak gedaan. Nu echter de stukken van het geding geen andere gevolgtrekking toelaten dan dat belanghebbende zijn bezwaren tegen genoemde besluiten niet in één geschrift heeft verenigd - het op 11 april 1997 bij de ambtenaar ingekomen bezwaarschrift rept immers alleen over de beschikking waardevaststelling -, is zulks ten onrechte geschied.
1.3. Het vorenstaande zou met zich moeten brengen dat de onderwerpelijke uitspraak op bedoelde grond wordt vernietigd en dat de ambtenaar in de gelegenheid wordt gesteld alsnog afzonderlijk uitspraak te doen op de bezwaarschriften van belanghebbende tegen de beschikking waardevaststelling en tegen de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen. Het Hof zal nochtans - om redenen van proceseconomie - deze weg niet bewandelen, doch ervan uitgaan dat de onderhavige uitspraak uitsluitend ziet op de beschikking waardevaststelling. Dit betekent dat het beroep van belanghebbende in zoverre inhoudelijk kan worden behandeld en voorts dat de ambtenaar slechts uitspraak behoeft te doen in de procedure betreffende de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1997.
2. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet wordt de waarde van de onderhavige onroerende zaak - het tot woning dienende pand aan de *a-weg 7 te *Z - bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995 (artikel 18, lid 2, van de Wet).
3. De ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de hiervóór in 2 bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak ƒ 285.000,-- bedraagt, welk standpunt hij, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij de bestreden uitspraak heeft gehandhaafd.
4. Ter staving van de door hem vastgestelde waarde van belanghebbendes woning per 1 januari 1995, heeft de ambtenaar voor het Hof een op 19 mei 1998 gedagtekend taxatierapport van *A - taxateur van onroerende zaken te *Q - overgelegd, in welk rapport wordt uitgegaan van een waarde in het economische verkeer van belanghebbendes woning per 1 januari 1995 van eveneens ƒ 285.000,--. Bij deze taxatie is vooral gekeken naar op of omstreeks de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen van soortgelijke woningen gelegen in de gemeente Deventer, met name het pand *a-weg 1 - hetwelk in september 1994 is verkocht voor ƒ 290.000.-- - is daarbij in beschouwing genomen.
5. Belanghebbende verdedigt het standpunt dat de waarde als hier bedoeld ƒ 250.000,–– beloopt. Daarbij beroept hij zich erop dat rond de peildatum gedane verkoopinspanningen met betrekking tot zijn woning nimmer hebben geleid tot hogere biedingen dan ƒ 250.000,--. Voorts bestrijdt belanghebbende de opvatting van de ambtenaar dat de woning *a-weg 7 is te vergelijken met de woning *a-weg 1.
6. Bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning in het kader van de onderhavige Wet vormen op of omstreeks de peildatum gerealiseerde verkooprijzen van vergelijkbare woningen een beter handvat dan prijzen die worden genoemd in het kader van verkooponderhandelingen met betrekking tot die woning. In zoverre hecht het Hof meer belang aan voormelde verkoopprijs van het pand *a-weg 1 dan aan het door belanghebbende vermelde bod van ƒ 250.000,--.
7. Met betrekking tot belanghebbendes stelling dat het pand *a-weg 1 niet is te vergelijken met zijn woning merkt het Hof in de eerste plaats op dat bij de waardevaststelling op basis van verkoopprijzen van zogenoemde vergelijkingspanden deze panden niet identiek behoeven te zijn aan het te waarderen pand. In de tweede plaats acht het Hof aannemelijk hetgeen de ambtenaar dienaangaande in zijn vertoogschrift op bladzijde 3 heeft betoogd. Hieruit volgt dat naar het oordeel van het Hof de ambtenaar de waarde van de onderhavige woning mede heeft kunnen bepalen aan de hand van de met de verkoop van de woning *a-weg 1 gerealiseerde verkoopprijs.
8. Gelet op het hiervóór onder 4 vermelde taxatierapport, alsmede op hetgeen de ambtenaar overigens heeft aangevoerd acht het Hof hem erin geslaagd aannemelijk te maken dat de in aanmerking genomen waarde van ƒ 285.000,-- niet te hoog is.
9. Uit het vorenoverwogene volgt dat het beroep van belanghebbende ongegrond is.
Proceskosten:
Het Hof acht geen termen aanwezing voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
Beslissing:
Het Hof bevestigt de bestreden uitspraak.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 30 september 1998 te Arnhem door
mr Lamens, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Den Ouden als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(R. den Ouden) (J. Lamens)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 oktober 1998