Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
derde enkelvoudige belastingkamer
nummer 98/1711
U i t s p r a a k
op het beroep van het college van Kerkvoogden van de Hervormde Gemeente te *X (hierna te noemen: belanghebbende) tegen de uitspraak van het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente *P (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende de na te melden beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken.
1. Aanslag en bezwaar
1.1. Bij beschikking van 7 mei 1997 is de waarde van het kerkgebouw van belanghebbende aan de *a-straat 31 te *Z vastgesteld op
ƒ 419.000,-.
1.2. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. De ambtenaar heeft de beschikking bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
2. Geding voor het hof
2.1. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 15 april 1998 en aangevuld op 9 juli 1998, waarbij bijlagen zijn overgelegd.
2.2. Tot de stukken van het geding behoren het vertoogschrift en de daarin genoemde bijlagen.
2.3. Bij de mondelinge behandeling op 24 maart 1999 te Arnhem
zijn gehoord belanghebbendes gemachtigde, alsmede de ambtenaar, bijgstaaan door *A, taxateur.
2.4. De notities van het pleidooi dat de gemachtigde van belanghebbende bij de mondelinge behandeling heeft gehouden worden, met bijlagen, als hier herhaald en ingelast beschouwd.
3. Conclusies van partijen
3.1. Belanghebbende concludeert tot vaststelling van de waarde primair op nihil en subsidiair op ƒ 294.640,-.
3.2. De ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
4. De vaststaande feiten
4.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het kerkgebouw aan de *a-straat 31 te *Z. Het gebouw is een rijksmonument dat volgens het bestemmingsplan de bestemming "religieuze doeleinden heeft. Het is ingeschreven in één van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten.
4.2. Het kerkgebouw vormt één object en is kadastraal bekend als gemeente *Z, sectie B, perceel *1, is groot 80 are 20 ca en heeft een inhoud van 2043 m3. De kerk is gebouwd in Romaanse stijl. Na verwoesting in de Tweede Wereldoorlog is de kerk met gebruikmaking van de oorspronkelijke bouwmaterialen op de bestaande fundamenten herbouwd en in 1948 weer in gebruik genomen. De kerk bevat 120 zitplaatsen, waarvan er tijdens de wekelijkse diensten gemiddeld 80 bezet zijn. Van het voormelde perceel is bij de onderhavige beschikking 6020 m2 in aanmerking genomen. De rest van het perceel -2000 m2- is toegerekend aan de pastorie.
4.3. Volgens het bestemmingsplan *Z-dorp is het onderhavige perceel aangeduid met de bestemming "Bijzondere bebouwing", hetgeen inhoudt dat de grond is bestemd voor gebouwen waarin religieuze bijeenkomsten worden gehouden.
4.4. De taxateur *A voornoemd heeft op 30 september 1998 een taxatierapport opgemaakt betreffende het kerkgebouw. Het rapport bevat de conclusie dat de economische waarde (op basis van de reproductieve methode) per de waardepeildatum 1 januari 1995 ƒ 419.000,- bedraagt. De kwaliteit en de staat van het object zijn als voldoende beoordeeld. Bij de opname ter plaatse is geconstateerd dat de kozijnen van de consistorie niet in goede staat verkeren.
5. Het geschil en de standpunten van partijen
5.1. Partijen houdt verdeeld, of de waarde van het kerkgebouw te hoog is vastgesteld. Belanghebbende betoogt dat die waarde dient te worden vastgesteld op nihil dan wel ƒ 294.640,-. De ambtenaar stelt zich daarentegen op het standpunt dat de waarde van het kerkgebouw juist is vastgesteld.
5.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
5.3. Daaraan is mondeling, behalve de inhoud van de voormelde pleitnotitie, toegevoegd – zakelijk weergegeven –
5.3.1. namens belanghebbende:
5.3.1.1. Subsidiair wordt nader het standpunt ingenomen dat de waarde van de opstallen ƒ 82.000,- en de waarde van de 6020 m2 grond ƒ 210.000,- bedraagt.
5.3.2. en namens de ambtenaar:
5.3.2.1. Dezerzijds wordt eveneens nader het standpunt ingenomen dat de waarde van de opstallen ƒ 82.000,- bedraagt. De waarde van de 6.020 m2 is te stellen op ƒ 340.750,-.
5.3.2.2. De grond heeft in ieder geval een hogere waarde dan de door belanghebbende verdedigde waarde van ƒ 1,--.
5.3.2.3. Van het perceel is 2000 m2 toegerekend aan de pastorie.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. Voor de bepaling van de waarde van belanghebbendes onroerende zaak, een in één van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgelegde registers van beschermde monumenten ingeschreven monument, moet - gelet op artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet), in verbinding met lid 3 van dat artikel - worden uitgegaan van de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6.2. Belanghebbende stelt die waarde op ƒ 1,- en voert voor dit standpunt aan dat bij verkoop op de waardepeildatum 1 januari 1995 het onderwerpelijke gebouw - te weten een rijksmonument met een religieuze bestemming dat als kerkgebouw in gebruik is - slechts het symbolische bedrag van ƒ 1,- zou hebben opgebracht. Belanghebbende vewijst daarbij naar een 50-tal kerken die de Stichting *B voor die prijs heeft gekocht.
6.3. De ambtenaar heeft de waarde in het economische verkeer berekend op basis van de reproduktieve methode. Uitgangspunt vormt daarbij het bedrag aan investeringen dat een gegadigde zou moeten uitgeven om een object te krijgen met dezelfde gebruiksmogelijkheden.
6.4. De ambtenaar steunt voor die opvatting op hetgeen is vermeld in paragraaf 3.5.1. van de Waarderingsinstructie 1995, te weten:
"wanneer deze marktinformatie ontbreekt, kan voor het bepalen van een reële prijs die een mogelijke gegadigde bereid is te betalen (...) ook gekeken worden naar een taxatiemethode op basis van reproduktie. (...). Bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer wordt alleen gekeken naar andere gegadigden. Ook bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer op basis van reproduktie, wordt alleen gekeken naar de bedragen die andere gegadigden bereid zijn te investeren in een dergelijk object."
6.5. Artikel 20, lid 2, van de Wet bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling.
Die regels zijn gegeven in het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Artikel 2, lid 1, van dit Besluit bepaalt dat bij ministeriële regeling een instructie wordt vastgesteld waarin regels zijn neergelegd voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling van onroerende zaken op de voet van de wet. Aan dat voornemen is uitvoering gegeven door uitvaardiging van de met ingang van 1 januari 1995 in werking getreden Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
6.6. In geen van de hiervóór genoemde rechtsregels is enig aanknopingspunt te vinden voor de opvatting dat bij Rijksmonumenten met betrekking tot welke geen marktinformatie voorhanden is, een berekening van de waarde in het economische verkeer op basis van reproduktie de aangewezen methode zou zijn. De Waarderingsinstructie 1995 bevat geen rechtsregel en is niet meer dan een richtlijn voor gemeenten betreffende de uitvoering van de Wet.
6.7. In artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is bepaald dat de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet, van niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
6.8. De door de ambtenaar vastgestelde waarde berust op geen van deze wettelijk voorgeschreven waarderingsmethoden, omdat deze (bij nader inzien) niet bruikbaar werden geacht. De toegepaste waarderingsmethode (reproduktieve methode) gaat weliswaar uit van datgene wat andere gegadigden bereid zouden zijn te investeren in een dergelijk object en wijkt in die zin inderdaad af van de gecorrigeerde vervangingswaarde, bij welke methode van belang is wat de betrokkene zelf wenst te investeren, doch deze - niet wettelijk voorgeschreven - methode leidt voorts tot een wijze van waardevaststelling die de wetgever, gelet op de wetsgeschiedenis, uitdrukkelijk voor Rijksmonumenten niet heeft gewild.
6.9. Voor de waarde in het economische verkeer is bepalend de prijs die bij vrije verkoop de meest biedende gegadigde wil betalen voor het goed in de staat waarin het zich bevindt voor de bestemming die bedoelde gegadigde goeddunkt, dus ook voor een andere dan de op dat moment bestaande bestemming, daarbij rekening houdend met eventuele kosten van aanpassing en verbouwing en met de in het bestemmingsplan gegeven strikte gebruiksbeperkingen en in acht nemend dat eventueel ander gebruik niet mag leiden tot aantasting van het beschermd monument.
6.10. In het onderhavige geval gaat het om een onroerende zaak die, gelet op het onder 4.3. vermelde, voor niets anders kan en mag worden gebruikt dan voor religieuze doeleinden. Belanghebbende stelt onder verwijzing naar de door de Stichting *B betaalde prijs van ƒ 1,- voor de door haar gekochte rijksmonumentale kerkgebouwen, dat het onderhavige object per de peildatum in het economische verkeer slechts de symbolische waarde van ƒ 1,- heeft.
6.11. Nu de reproduktieve methode in dezen geen toepassing kan vinden, moet het hof ervan uitgaan dat de waarde van het onderhavige object op de peildatum niet uitging boven ƒ 1,-.
6.12. Het arrest HR 5 juni 1996, nr. 30314, BNB 1996/250 mist hier betekenis, aangezien in het daar berechte geval onder de toen geldende regels sprake was van een waardering naar de gecorrigeerde vervangingswaarde. De wetgever heeft, gelet op het onder 6.1. overwogene en op de ter zake bestaande wetsgeschiedenis, die wijze van waardering voor rijksmonumenten uitdrukkelijk niet gewild.
7. Slotsom
Het beroep is gegrond.
8. Proceskosten
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten Wscale procedures te berekenen op 1 x 1 x ƒ 710 x 0.5 = ƒ 355,-.
9. Beslissing
Het gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot ƒ 1,-;
– gelast de ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte grifWerecht van ƒ 80,- te vergoeden;
– veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van ƒ 355,-, te vergoeden door de gemeente *P.
Aldus gedaan te Arnhem op 2 juni 1999 door mr N.E. Haas, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Egberts als grifWer.
(J.L.M. Egberts) (N.E. Haas)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 juni 1999