Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
zesde enkelvoudige belastingkamer
nummer 98/1265
U i t s p r a a k
op het beroep van mevrouw *X te *Z (Gld), (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van Burgemeester en wethouders van *P (hierna: B&W) op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden WOZ-beschikking.
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. Onder nummer *1 is met betrekking tot de *Z'se woning *a-weg 1, subnummer *02, op 25 februari 1997 een WOZ-beschikking genomen waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op ƒ 368.000,--.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de aanslag tijdig pro forma bezwaar gemaakt. B&W hebben de beschikking bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
B&W hebben een vertoogschrift ingediend.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 januari 1999 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord *A, als gemachtigde, *mw. B-Y alsmede namens B&W *C, medewerker belastingen, *D en *E. Partijen hebben erin toegestemd dat deze zaak gevoegd wordt behandeld met de zaak onder nummer 98/1545.
1.5. Ter zitting heeft het Hof met goedvinden van de gemachtigde tot mw. *B-Y, bewoonster van *a-weg 1 VOOR, en *E het verzoek gericht om schriftelijk een door hen voor akkoord getekende brief met nadere - ter zitting duidelijk omschreven - inlichtingen aan het Hof te zenden. Zij hebben daaraan bij brief van 27 januari 1999 voldaan.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. Op het adres *a-weg 1 wonen belanghebbende en *B. Het betreft een woonboerderij die is verdeeld in een deel dat door belanghebbende wordt bewoond (in het spraakgebruik: “*a-weg 1 achter”) en een deel dat door *B wordt bewoond (in het spraakgebruik: “*a-weg 1 voor”).
2.2. Belanghebbende bezit de eigendom van 2/3 deel van de boerderij, terwijl *B en mevrouw *B-Y elk 1/6 deel in eigendom hebben. De door belanghebbende en door *B bewoonde gedeelten, naar de toestand per 1
januari 1995, zijn aangegeven op een tweetal bladzijden in het taxatierapport. Er is op beide bladzijden sprake van een gezamenlijk gebruikt trappenhuis.
2.3. In de bijlagen bij de op 28 januari 1999 bij het Hof ingekomen brief van partijen zijn de door beide bewoners afzonderlijk in gebruik zijnde gedeelten aangegeven zoals die bestaan sedert een in 1996 uitgevoerde verbouwing. In die bijlagen is het gezamenlijk gebruikt trappenhuis op de begane grond groter dan het per 1 januari 1995 was.
2.4. Door *E, gediplomeerd WOZ-taxateur, is op 21 juli 1998 een taxatierapport uitgebracht met betrekking tot het door belanghebbende bewoonde gedeelte. De waarde is vastgesteld op ƒ 418.000,--.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of het door belanghebbende en het door *B bewoonde deel van de boerderij elk zijn te beschouwen als gedeelten van een gebouwd eigendom die blijkens hun indeling zijn bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Daaraan is door partijen ter zitting het volgende toegevoegd:
Belanghebbende
De delen lopen in elkaar over. Het is mogelijk om zo bij elkaar binnen te lopen. Het vergt aanzienlijke kosten om een splitsing te effectueren.
In het trappenhuis boven zijn de deuren niet afsluitbaar. Of dat beneden wel zo is, is niet bekend. De CV-ketel voor beide gedeelten zit bij *B.
Belanghebbende kan slechts via het gedeelte van *B bij die ketel komen. Hetzelfde geldt voor de gasmeter. De gemeente heeft voor de boerderij niet twee huisnummers willen toekennen.
De gehele boerderij is niet meer dan ƒ 545.000,-- waard. *b-laan 3 is niet bij de vergelijkingspanden betrokken en van het pand *a-weg 2 is de waarde opgevraagd, maar niet verkregen.
Burgemeester en wethouders
1) De delen zijn niet kadastraal gesplitst. Voor het bestaan van een afzonderlijk deel is dat geen voorwaarde. Het gaat er niet om of de deuren in het gemeenschappelijk gebruikt trappenhuis feitelijk afsluitbaar zijn op de peildatum doch of de mogelijkheid bestaat ze afsluitbaar te maken. Dat kan hier door een kleine aanpassing. Het is geen voorwaarde dat persoonlijke toegankelijkheid tot nutsvoorzieningen is gewaarborgd. Als belanghebbende de ander niet toelaat bij de CV-ketel zal die toegang civiel kunnen worden afgedwongen.
2) De boerderij aan de *b-laan is abusievelijk in plaats van op ƒ 650.000,–– slechts op ƒ 571.000,-- gewaardeerd. De verbouwing van de gedeelten heeft geleid tot een verandering van de waarde die in beide gevallen zowel 5% van de waarde als een bedrag van ƒ 25.000,-- overschrijdt.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en – kennelijk – tot vernietiging van de beschikking. B&W concluderen tot bevestiging van de uitspraak.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. B&W hebben ter zitting gesteld dat de verbouwing heeft geleid tot een verandering van de per 1 januari 1995 geldende waarde die zowel 5% van die waarde als een bedrag van ƒ 25.000,-- overschrijdt. Belanghebbende heeft dit niet bestreden. De waarde dient dan te worden bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de verbouwing zijn beslag heeft gekregen, in het onderhavige geval derhalve naar de staat van de zaak op 1 januari 1997.
4.2. In het taxatierapport is een van de peildatum afwijkende toestandsdatum niet genoemd. Voorts is in de bijgevoegde tekeningen uitgegaan van de verdeling per 1 januari 1995. Het Hof gaat er daarom van uit dat de in het rapport genoemde waarde is bepaald naar de staat van de zaak per 1 januari 1995.
4.3. Alvorens de waarde kan worden bepaald van het door belanghebbende bewoonde gedeelte dient allereerst de vraag te worden beantwoord, beoordeeld naar de staat van de zaak per 1 januari 1997, of met betrekking tot dat gedeelte kan worden gesproken van een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
4.4. Voor een bevestigend antwoord op die vraag is in het algemeen vereist dat zodanig gedeelte redelijk afsluitbaar is (HR 9 september 1992, nr. 28352, BNB 1992/341). Een redelijke uitlegging van die bewoordingen brengt met zich mee daaronder slechts te rekenen die gedeelten die op 1 januari 1997 feitelijk afsluitbaar zijn en niet ook die gedeelten die, door het alsnog aanbrengen van een deurslot, afsluitbaar gemaakt kunnen worden.
4.5. Uit de door partijen ondertekende verklaring van 20 januari 1999 volgt dat de door beide bewoners in het trappenhuis te bereiken deuren – in de tekeningen genummerd 2, 3, 4, en 5 ,– niet afsluitbaar zijn, terwijl dat wel het geval is met de deur die op de begane grond vanuit het trappenhuis toegang biedt tot het gedeelte van belanghebbende. Hieruit volgt dat belanghebbende zich via het trappenhuis vrijelijk toegang kan verschaffen tot alle vertrekken van *B en dat *B die mogelijkheid heeft met betrekking tot de gehele bovenverdieping die in gebruik is bij belanghebbende.
4.6. Nu de door belanghebbende en door *B bewoonde gedeelten niet redelijk afsluitbaar zijn, kunnen die gedeelten niet gelden als gedeelten van een gebouwd eigendom die blijkens hun indeling zijn bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
4.7. Het beroep is gegrond; de uitspraak en de daarbij gehandhaafde beschikking dienen te worden vernietigd.
5. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig B&W te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van zijn beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten vast op 2 punten maal ƒ 710,-- maal wegingsfactor 0,50 ofwel ƒ 710,--.
6. Beslissing
Het Hof
– vernietigt de bestreden uitspraak,
– vernietigt de daarbij gehandhaafde WOZ-beschikking,
– gelast dat B&W aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht ten bedrage van ƒ 80,--, en
– veroordeelt B&W in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van ƒ 710,-- en wijst de gemeente *P aan als de rechtspersoon die de kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan op 17 februari 1999 door mr Lamens, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Vellema als griffier.
(A. Vellema)(J. Lamens)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 februari 1999