Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 96/0441
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem, zesde enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van *X CV, te *Z (hierna te noemen: belanghebbende) tegen de uitspraak van het college van burgemeester & wethouders van de gemeente *P (hierna: het college) op het bezwaarschrift tegen de haar voor het jaar 1995 onder aanslagnummer *170514*1 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen.
1. Aanslag en bezwaar.
1.1. De aanslagen zijn verenigd op één biljet met de dagtekening 31 maart 1995 en opgelegd wegens het genot krachtens eigendom van de te *P gelegen, van één object deel uitmakende onroerende zaken, plaatselijk bekend als *a-weg 1, berekend naar een totale waarde van ƒ 8.468.000,––.
1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft het college bij uitspraak van 27 februari 1996 beslist. Het bezwaar is ongegrond verklaard en de aanslagen zijn gehandhaafd.
2. Geding voor het Hof
2. 1. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. Het college heeft een vertoogschrift ingediend.
2.2. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend, het college een conclusie van dupliek.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 november 1997 te Arnhem. Aldaar is namens B&W verschenen en gehoord *het hoofd van de sektor financiën van de gemeente *P, tot bijstand vergezeld van *A en *B, adviseur en taxateur verbonden aan C BV.
2.4. Belanghebbende is niet ter zitting verschenen. Bij een aangetekend verzonden brief van 13 oktober 1997 verzonden aan het adres *bplein 4, *1111 aa R, is belanghebbende uitgenodigd op genoemde zitting aanwezig te zijn.
3. Feiten
3. 1. Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
3.2. Belanghebbende is eigenaar van het flatgebouw met ondergrond, erf en verdere aan- en toebehoren, gelegen aan de *a-weg 1 te *P, kadastraal
bekend gemeente *P, sectie C, percelen *1, 2 en 3 met een kadastrale oppervlakte van circa 2.84.22 hectare.
3.3. Het object is oorspronkelijk in 1965 als serviceflat gebouwd en is na verloop van tijd opgedeeld in een verzorgingsgedeelte en serviceflats. In de jaren na 1 januari 1990 is het objekt grotendeels leeg komen te staan. Op 11 april 1995 is voor het verzorgingshuis een sloopvergunning aangevraagd; de serviceflats werden gerenoveerd.
3.4. Op 1 januari 1990 was het objekt van behoorlijke kwaliteit en redelijk onderhouden. Het objekt heeft een prima ligging, midden in een villawijk en omringd door natuur.
3.5. Het op 12 september 1996 gedagtekende taxatierapport van *C B.V. vermeldt de volgende vastgestelde waarde:
Verzorgingshuis ƒ 3.640.000,––
14 appartementen van ƒ 78.000,–– ƒ 1.092.000,––
32 appartementen van ƒ 81.000,–– ƒ 2.592.000,––
10 appartementen van ƒ 92.000,–– ƒ 920.000,––
28 garages van ƒ 8.000,–– ƒ 224.000,––
Totale waarde in het economische verkeer ƒ 8.468.000,––
3.6. In het onderhavige jaar was in de gemeente *P van kracht de Verordening onroerend-goedbelastingen 1991, vastgesteld op 19 oktober 1990 en goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van *Overijssel*Q van 28 december 1990, zoals deze laatstelijk is gewijzigd in 1994. Een bijgewerkt exemplaar van de Verordening behoort tot de gedingstukken (hierna: de Verordening).
4. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil het antwoord op de volgende vragen:
–is er sprake van een “verandering van bestemming” als bedoeld in artikel 4,
lid 2, van de Verordening,
–dient de heffingsgrondslag te worden bepaald op de vervangingswaarde of op de waarde in het economisch verkeer, en
–heeft het college de waarde op het juiste bedrag bepaald ?
4.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Het college heeft daaraan ter zitting toegevoegd dat in de loop van 1994 de verzorging is gestaakt, dat op 1 januari 1995 het gehele object nog bestond, dat de sloop van het verzorgingshuis eerst na juni 1996 is begonnen en dat geen van de appartementen is gesloopt.
4.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de aanslagen tot een heffingsgrondslag van ƒ 3.700.000,––. Het college concludeert tot bevestiging van de uitspraak.
5. Overwegingen omtrent het geschil
Verandering bestemming.
5.1. Vaststaat dat tot in 1994 de onroerende zaak is gebezigd als verzorgingstehuis. Het college heeft, gelet op de in artikel 3, lid 5, van de Verordening voor een dergelijke onroerende zaak opgenomen imperatieve waardering op de vervangingswaarde, de heffingsgrondslag op de peildatum 1 januari 1990 terecht op die waarde gesteld en de aanslag klaarblijkelijk berekend naar een gecorrigeerde vervangingswaarde van ƒ 8.468.000,––.
5.2. Het college heeft ter zitting gesteld dat de verzorging van bejaarden in het complex in de loop van 1994 is beëindigd en dat door de gemeente ook anderen dan bejaarden als huurders van de appartementen zijn aanvaard.
5.3. Onder dergelijke omstandigheden kan redelijkerwijs niet langer worden gezegd dat de onroerende zaak op 1 januari 1995 naar zijn specifieke aard en inrichting bestemd was om te worden gebruikt ten behoeve van de verzorging van zieken, gebrekkigen en bejaarden.
5.4. Nu aldus in 1994 een verandering van bestemming heeft plaatsgevonden als bedoeld in artikel 4, lid 2, van de Verordening dient vanaf 1995 de waarde te worden gehanteerd die in aanmerking zou zijn genomen indien die bestemmingsverandering reeds op 1 januari 1990 beslag had gekregen.
De waarde.
5.5. Het college heeft niet gesteld en aannemelijk gemaakt dat het complex, indien het per 1 januari 1990 niet een verzorgingstehuis zou zijn geweest, niettemin zou moeten worden beschouwd als een onroerende zaak waarvan de heffingsgrondslag moet worden gesteld op de vervangingswaarde. De feiten dwingen het Hof ook niet tot een dergelijke conclusie. De –bij wijziging
van bestemming geldende– waarde in het economische verkeer per 1 januari
1990 komt mitsdien als heffingsgrondslag in aanmerking.
5.6. Het taxatierapport vermeldt als waarde in het economische verkeer van het gehele complex als verzorgingshuis per 1 januari 1990 een bedrag van ƒ 8.468.000,––. Gelet op het bij het opleggen van de aanslag en in het vertoogschrift ingenomen standpunt geeft dit bedrag -anders dan het rapport vermeldt niet de waarde in het economische verkeer doch de gecorrigeerde vervangingswaarde weer. Het college heeft geen waarde in het economische verkeer bij gewijzigde bestemming bepaald.
5.7. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat voor 1995 geen hogere waarde dan ƒ 3.700.000,–– mag worden gehanteerd. Zij ziet daarmee echter over het hoofd dat de waarde in het economische verkeer bij gewijzigde bestemming per 1 januari 1990 bepalend is. Bovendien betreft de door belanghebbende gehanteerde waarde een vier jaar later onder niet normale omstandigheden (koop uit faillissement) bedongen prijs.
5.8. Door belanghebbende is de opgegeven waarde van de afzonderlijke appartementen en garages (ƒ 4.828.000,––) per 1 januari 1990 onvoldoende gemotiveerd bestreden. Het Hof is op grond van het taxatierapport van oordeel, dat deze waarde niet te hoog vastgesteld. Het college heeft in de conclusie van dupliek de waarde van de ondergrond en de infrastructuur van het verzorgingsgedeelte bepaald op ƒ 1.263.000,––. Partijen hebben geen waarde gesteld voor het verzorgingsgedeelte. Het Hof zal, gelet op de reeds in 1990 bestaande mate van veroudering, die waarde niet hoger stellen dan nihil, zodat de totale waarde in het economische verkeer voor 1995 moet worden gesteld op ƒ 6.091.000,––.
5.9. Het beroep van belanghebbende is gedeeltelijk gegrond. De aanslagen dienen te worden verlaagd met een bedrag van ƒ 4.245,12 naar aanslagen tot een bedrag van ƒ 10.689,––.
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken en stelt die kosten op 1,5 (beroepschrift en conclusie van repliek) x 1 (belang) ? ƒ 710,–– = ƒ 1.065,––.
7. Beslissing
Het Hof
–vernietigt de bestreden uitspraak,
–vermindert de aanslagen tot die berekend naar een waarde in het economische verkeer van ƒ 6.091.000,–– ofwel tot een te betalen bedrag van ƒ 10.689,––,
–gelast het college aan belanghebbende het door haar gestorte griffierecht van
ƒ 75,–- terug te betalen, en
–veroordeelt het college in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van ƒ 1.065,––, en wijst de gemeente *P. aan als rechtspersoon die de kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan te Arnhem op 8 februari 1999 door mr Lamens, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van N.Th. Wagener als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(N.Th. Wagener) (J. Lamens)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 februari 1999